Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Дата выписки счёта-фактуры при реализации недвижимого имущества


Эвитта

Рекомендуемые сообщения

Из НК РК:

Статья 263. Счет-фактура

7. Если иное не предусмотрено настоящей статьей,
счет-фактура выписывается не ранее даты совершения оборота и не позднее пяти дней после даты совершения оборота по реализации»
.

В соответствии с п. 1 ст. 237 НК РК:

«1.
Если иное не предусмотрено настоящей статьей
, датой совершения оборота по реализации товаров является:

день передачи товара в соответствии с условиями договора в месте его нахождения покупателю или определенному им лицу, осуществляющему доставку товара, или его доверенному лицу, если товар должен быть передан в месте нахождения;

день передачи товара покупателю или его доверенному лицу в месте, определенном условиями договора, если не предусмотрена обязанность продавца по передаче покупателю товара в месте его нахождения.

Датой совершения оборота по реализации работ, услуг является день выполнения работ, оказания услуг».

Иное предусмотрено п. 2 ст. 237 Налогового кодекса РК:

«2. В случае, если отгрузка товара не осуществляется,
датой совершения оборота по реализации является день передачи права собственности на товар получателю
».

Согласно Гражданскому кодексу РК:

Статья 118. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

1.
Возникновение
, изменение и
прекращение прав
(обременений прав)
на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации
в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Из изложенного выше следует, что датой реализации объектов недвижимости будет дата гос.регистрации прав на них и счёт-фактура должен быть выписан не ранее даты такой гос.регистрации. Я права?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Нет Вы не правы, даже если логически подумать.

Гос регистрация включая и выдачу документов на руки идет не меньше 10 дней.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Нет Вы не правы, даже если логически подумать.

Гос регистрация включая и выдачу документов на руки идет не меньше 10 дней.

Если у Вас иное мнение, то прошу высказаться аргументировано. Я свою точку зрения изложила со ссылками на нормы НК РК и ГК РК.
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

я полагаю, что Налоговый кодекс говорит о дне ПЕРЕДАЧИ права, а не о дне ВОЗНИКНОВЕНИЯ права, это, думаю, разные события. Поэтому, наверное, день заключения договора купли продажи будет являться днем ПЕРЕДАЧИ права, а значит и датой совершения оборота

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

А что, в случае недвижимости не происходит передачи товара?

Происходит, но акцент делаю на п. 2 ст. 237 НК РК:

В случае, если отгрузка товара не осуществляется, датой совершения оборота по реализации является день передачи права собственности на товар получателю

С недвижимым имуществом отгрузка не происходит, поэтому считаю, что применим именно п. 2, а не п. 1 ст. 237 НК РК (в п. 1 ст. 237 НК РК указано "если иное не предусмотрено настоящей статьёй", иное предусмотрено п. 2).

Изменено пользователем Эвитта
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

я полагаю, что Налоговый кодекс говорит о дне ПЕРЕДАЧИ права, а не о дне ВОЗНИКНОВЕНИЯ права, это, думаю, разные события. Поэтому, наверное, день заключения договора купли продажи будет являться днем ПЕРЕДАЧИ права, а значит и датой совершения оборота

Жангельды, возникновение прав на недвижимое имущество у нас возникает же с момента гос.регистрации...
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Тогда я не понимаю как можно передать право, которое по закону не может возникнуть, пока оно не будет зарегистрировано.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

типичная продаже недвижимости

договор купли продажи- это обязательно, после этого продавец вообще не имеет никакого отношения к сделке, то есть продавец лишился своего права и передал это право покупателю в день заключения договора

регистрация договора то есть возникновение права может вообще не проводится никогда покупателем

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Жангельды, не согласна, т.к. и прекращение прав на недвижимое имущество должно регистрироваться. Поэтому, даже заключив договор, у продавца права на недвиж.имущество сохраняются, пока не будет зарегистрировано прекращение прав у продавца и возникновение прав на недвижимое имущество у покупателя.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

прекращение права собственности происходит с момента отчуждения, то есть заключения договора купли продажи, мены, дарения. Заключив такой договор, продавец, независимо от регистрации права покупателем, лишается права пользования, владения и распоряжения. Не может же продавец продать второй раз квартиру, пока квартира не зарегистрирована покупателем. Это уже 177 ст. УК))

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Нашла разъяснения территориального НК по старому кодексу:

Письмо Налогового комитета по городу Алматы от 9 декабря 2005 года № 4.3-07/18160

TOO «М» просит Вас дать разъяснение по продаже земельного участка и имущества, находящегося на этом участке. Согласно договору купли-продажи ТОО «М» продает земельный участок и имущество, находящееся на этом участке, ТОО «Б».

Государственную регистрацию прав собственности на реализованное имущество и земельный участок ТОО «Б» зарегистрировал 12 октября 2005 г.

Согласно п. 4 ст. 242 Налогового кодекса счет-фактура выписана нами 12 октября 2005 г., т.е. в момент регистрации прав собственности ТОО «Б». Согласно п. 2 ст. 226 Налогового кодекса предоставление права владения земельным участком освобождено от налога на добавленную стоимость. Освобождается ли от НДС стоимость реализованного имущества, которая является самостоятельно функционирующей частью предприятия на основании <a href="jl:1023502.2230000%20">статьи 233 Налогового кодекса?

Правильно ли определена нами дата совершения оборота реализуемого имущества - 12 октября 2005 г.?

В каком отчетном периоде отразить сумму НДС - в декларации по НДС за второй квартал 2005 г. или за четвертый квартал 2005 г., со дня выписки счета-фактуры?

Налоговый комитет по г. Алматы на ваш запрос сообщает следующее.

1. На основании пункта 4 ст. 242 Кодекса РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс), если иное не предусмотрено данной статьей, счет-фактура выписывается не позднее даты совершения оборота по реализации и заверяется подписями руководителя и главного бухгалтера поставщика либо иными уполномоченными на то должностными лицами.

Согласно пункту 1 ст. 216 Налогового кодекса датой совершения оборота по реализации товара является день отгрузки товара. В случае если отгрузка товара не осуществляется, то датой совершения оборота по реализации является день передачи права собственности на товар получателю.

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 ст. 211 Налогового кодекса оборот по реализации применительно к товару означает передачу прав собственности на товар, в том числе продажу товара.

Согласно пункту 1 ст. 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан (ГК) право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

При этом согласно пунктам 2 и 3 названной статьи право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Право пользования представляет собой юридически обеспеченную возможность извлекать из имущества его полезные естественные свойства, а также получать из него выгоды. Право распоряжения представляет собой юридически обеспеченную возможность определять юридическую судьбу имущества.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать это имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, свои правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 2 ст. 226 Налогового кодекса предоставление права владения, пользования и распоряжения земельным участком и (или) аренда земельного участка, в том числе субаренда, освобождаются от налога на добавленную стоимость, за исключением платы за предоставление земельного участка для парковки или хранения автомобилей, а также иных транспортных средств.

Исходя из изложенного, реализация земельного участка подразумевает под собой передачу прав собственности на него, то есть предоставление права владения, пользования и распоряжения им, что предусмотрено пунктом 2 статьи 226 Налогового кодекса. Следовательно, оборот по реализации земельного участка не подлежит обложению НДС.

При этом следует отметить, что согласно ст. 118 ГК право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации с соблюдением правил гл. 4 ГК.

В связи с этим, право собственности возникают с момента государственной регистрации.

На основании изложенного право собственности на земельный участок и здание, расположенное на нем, возникнет с момента государственной регистрации того и другого объекта в соответствующих государственных органах.

Таким образом, датой совершения оборота по реализации указанных объектов является день передачи права собственности получателю на земельный участок и здание, расположенное на нем, с момента государственной регистрации 12 октября 2005 г.

В связи с чем, отражение операций и обязательства по НДС по реализации указанных объектов возникает в 4 квартале 2005 года.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

для меня ГК выше чем позиция НД города Алматы))) и я считаю, что день передачи права это день заключения договора отчуждения недвижимого имущества

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

для меня ГК выше чем позиция НД города Алматы))) и я считаю, что день передачи права это день заключения договора отчуждения недвижимого имущества

Жангельды, письмо территориального НК, конечно, не аргумент. Но по крайней мере было интересно узнать мнение налогового органа. Опять же, не в качестве аргумента, а для обзора мнений, узнала позицию консультантов из большой четвёрки, подтверждают, что счёт-фактуру нужно выписывать не ранее даты гос.регистрации права собственности на недвижимое имущество.

В отношении перехода права собственности на недвижимое имущество я по-прежнему не соглашаюсь с тем, что с даты заключения договора осуществляется переход права собственности на недвижимое имущество и у продавца прекращается данное право. Предположим, что договор был заключен 01 августа 2012 года, но документы на регистрацию права собственности были сданы, скажем 01 ноября 2012 года и право собственности было зарегистрировано за покупателем в тот же день. Если получить справку о зарегистрированных правах на дату 31 октября, то мы увидим, что собственником будет по-прежнему значиться продавец недвижимого имущества.

Право собственности на недвижимое имущество в рассматриваемом случае не может прерваться, т.е. ситуация когда право собственности у продавца прекратиться с даты заключения договора, а возникнет у покупателя лишь спустя 3 месяца с даты гос.регистрации - в принципе не допустима, эти 3 месяца имущество не может не иметь собственника. Из чего заключаю, что в момент регистрации за покупателем права собственности на недвижимое имущество в этот же момент осуществляется прекращение права собственности на данное имущество у продавца.

Заключенный договор лишь даёт право покупателю требовать регистрации за ним права собственности (см. п. 2 ст. 155 ГК РК), но не подтверждает передачу права собственности на недвижимое имущество.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Эвитта, для мне Биг фо, то же самое что и налоговики))) я не согласен с ними вообще. покупатель может вообще не регистрировать право собственности или зарегистрировать его через десять - двадцать - сто лет.

право собственности - это право в том числе распоряжения (отчуждения). Ну не может продавец между датой договора продажи и датой регистрации отчуждать имущество, то есть являться собственником.

Думаю, право собственности у продавца прекращается при отчуждении (ст. 249 п. 1 ГК РК), то есть в день заключения договора отчуждения

В Налоговом кодексе речь идет о дне ПЕРЕДАЧИ права, а не ВОЗНИКНОВЕНИЯ права. То есть, в день заключения договора отчуждения право передается покупателю, но не возникает у него. А возникает в день регистрации.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Жангельды, спасибо за дискуссию, Вашу позицию я поняла (в т.ч. про разницу в "передаче" и "возникновении" права собственности :))) ) Один маленький вопрос - то, что в п. 2 ст. 237 НК РК говорится именно про передачу права собственности получателю, а не про передачу права собственности продавцом (и, как следствие, прекращение у него этого права), никак не меняет Вашу точку зрения? Т.е. необходим факт приёмки права собственности получателем (иначе, по-моему, нельзя говорить о том, что состоялся факт передаче права собственности продавцом), а это не что иное как "возникновение" права собственности у самого получателя, ИМХО.

Изменено пользователем Эвитта
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Эвитта, во-первых, в этой норме кодекса не говорится о недвижимом имуществе, то есть, это общая норма, а не специальная. Это минус нормы-она сырая. во-вторых, кодекс писали не цивилисты, а налоговики, то есть и не юристы и не экономисты, отсюда и ляпы. в - третьих, важно понять идеологию и философию кодекса в части определения даты - чем максимально ранее определить дату, тем лучше для бюджета и безопаснее для налогоплательщика. в четвертых, если например, сделка заключена 15 декабря 2011 года, актив списан в балансе в 2011 году, доход отражен по МСФО и налоговому учету в 2011 году, а регистрация в 2013 году, то как можно выписать счет фактуру через два года на актив, которого нет уже два года. в пятых, а если покупатель не регистрирует сделку, то что и оборота нет? ну и еще многое чего. Для налогоплательщика безопаснее выписать СФ в день сделки, а то придет проверка и доначислит НДС и я думаю будет прав.

ПС скорее всего, в эту норму будет дополнение по недвижимости

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Жангельды, не ради спора, но позволю себе прокомментировать все Ваши 5 пунктов:

Эвитта, во-первых, в этой норме кодекса не говорится о недвижимом имуществе, то есть, это общая норма, а не специальная. Это минус нормы-она сырая.
Согласитесь, сырая норма или нет, но именно она будет применима к обороту по реализации недвижимого имущества. Т.к. переход прав на недвижимое имущество имеет свои особенности, то нельзя их не учитывать при определении даты оборота по реализации, применяя при этом в т.ч. положения гражданского законодательства (п. 3 ст. 12 НК РК).

во-вторых, кодекс писали не цивилисты, а налоговики, то есть и не юристы и не экономисты, отсюда и ляпы.
без комментариев, т.к. согласна.

в - третьих, важно понять идеологию и философию кодекса в части определения даты - чем максимально ранее определить дату, тем лучше для бюджета и безопаснее для налогоплательщика.

...Для налогоплательщика безопаснее выписать СФ в день сделки, а то придет проверка и доначислит НДС и я думаю будет прав.

Новый налоговый кодекс несколько изменил идеологию "лучшести" раней уплаты НДС в бюджет, т.к. выписку счёта-фактуры установил "не ранее даты совершения оборота", в то время как старый налоговй кодекс, наоборот, не позволял выписывать счёт-фактуру позднее даты совершения оборота. Кроме того, безопасность для налогоплательщика в данном случае однобока, т.к. прекращает работать, если речь идёт налогоплательщике, который будет брать НДС в зачёт (именно об интересах такого налогоплательщика сейчас и пекусь по большому счёту). Появляются риски для покупателя в связи с неправомерным взятием в зачёт НДС не в том налоговом периоде.

в четвертых, если например, сделка заключена 15 декабря 2011 года, актив списан в балансе в 2011 году, доход отражен по МСФО и налоговому учету в 2011 году, а регистрация в 2013 году, то как можно выписать счет фактуру через два года на актив, которого нет уже два года.
Об этом сейчас и спор - насколько правомерно актив списан с баланса, если право собственности ещё продолжает оставаться за продавцом? Не сильна в бухучёте, но полагаю, что списание такого актива как недвижимое имущество всё же должно производиться не просто на основании, скажем, договора и акта приёма-передачи (их достаточно было бы для движимого имущества), а на основании наличия достаточных доказательств прекращения права собственности у продавца на такое имущество. ИМХО.

в пятых, а если покупатель не регистрирует сделку, то что и оборота нет?

Да, считаю, что оборота нет (в ответе на пункт 4 прокомментировала почему). А как у нас поступают сейчас по налогу на ТС с владельцами транспортных средств, которые думали, что продали свои авто, но ввиду непостановки покупателями авто на учёт на своё имя, вынуждены платить налог на ТС в бюджет?

ну и еще многое чего.

ПС скорее всего, в эту норму будет дополнение по недвижимости

Было бы замечательно.

Жангельды, выражаю Вам моё почтение :druzja: Думаю, что в целом мы друг друга поняли, в чём-то не согласились и это нормально. Для меня эта тема полезна и, например, для меня несколько удивительно, что у меня пока нет сторонников :)

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Кстати, я про налог на имущество сейчас ещё что-то подумала. Его ведь должен уплачивать налогоплательщик, который имеет объекты на праве собственности. Если у покупателя недвижимого имущества данное право ещё не возникло, то он не должен платить налог на имущество. Продавец, если посчитает, что у него с даты заключения договора прекращено право собственности на имущество и не будет платить налог на имущество в бюджет, также сильно рискует.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

И Вам спасибо за дискуссию, касательно налога на имущество, подход законодателя совпадает с Вашим. Продавец считается типа собственником до регистрации права собственности на покупателя. С таким подходом я не согласен, он противоречит ГК и практике.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Вставлю свои пять копеек. Налоги вообще платятся по особенным понятиям. Многие нормы НК не то чтобы оторваны от здравого смысла (ГК, порядок регистрации и сроков недвижимого имущества, понятия бухгалтерского учета), просто они по умолчанию иные. Мы все как-то смирились с этим, начиная с введения нормы о доходах методом начисления. И сам НК в своей статье 2 п.4 указывает на тот факт, что при наличии противоречия между настоящим Кодексом и другими законодательными актами в целях налогообложения действуют нормы настоящего кодекса.

Лично я выставила бы счет фактуру в момент принципиальной договоренности о продаже недвижимости и определения дебиторской задолженности либо фактического получения платежа от этой сделки. В зависимости от условий конкретного договора.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

у Вас, Polin, интересный подход. конечно, можно сделать как Вы предлагаете, и как Эвитта, и как я. Но главное, чтобы при налоговой проверке или в суде можно было бы доказать законность каждого подхода.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Право выбора, и уверенности в нем, конечно вещь хорошая. Но я полагаюсь только на логику здравого смысла, в данной ситуации.

Я даже не стала бы связывать НДС и налог на имущество.

Не считаю, что все должно в начислении налогов идеально совпасть.

НДС - я привязываю к определению дохода методом начисления. Это самая железная версия налогообложения, как ни крути.

Налог на имущество - нужно привязывать к праву фактического владения. Договаривающиеся стороны всегда это понимают. Могут предусмотреть данный факт в договоре, на дальнейшее возмещение. А могут и не предусматривать. Исчисление авансовых платежей 4 раза в год. Промежутки достаточные, чтобы не платить лишних денег.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

к сожалению, здравый смысл это то, чего не хватает не только в налогообложении)) я не связываю НДС и налог на имущество, так как нужно руководствоваться принципом определенности, согласно которого каждый налог исчисляется по своей методике, то есть неприменима аналогия

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость
Эта тема закрыта для публикации сообщений.
  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования