переход права собственности при госрегистрации

[Нурдин Саякбаев]

Предлагаю обсудить одну коллизию прикольную. У нас тут был договор, которым передавалась куча всякого имущества, среди которых была и недвижимость. И возник такой вопрос. если одним договором передается в собственность разное имущество, подлежащее регистрации в разных органах (к примеру недвижимость и ж/д вагоны) КАК ОПРЕДЕЛИТЬ МОМЕНТ ПЕРЕХОДА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ, если регистрация производится в разные сроки?

Статья 238. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору

2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению, право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации или нотариального удостоверения, а при необходимости как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации договора с момента его регистрации.

Статья 118. Государственная регистрация недвижимости

2. Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации.

Тут вопрос во-первых в том, что регистрация в разных органах в разное время, а во-вторых, в ст. 238 говорится о регистрации договора, а в ст. 118 - о регистрации права.

[Гость Sabka]

Да действительно, ГК, и даже самим указом "о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривается две регистрации: регистрация сделок и регистрация прав. Но в реалии при регистрации договоров, к примеру купли-продажи недвижимости, одновременно  происходит регистрации права.Либо наоборот, на самом деле регистрируют право, и соответственно - договор. В России, наколько я помню, региструют отдельно договоры и переход/возникновение права. у них для этого имеются разные книги регистраций.

Насчет разного времени возникновения права - согласна, есть такое. Так ЦпН по регионам имеют различную практику (во всяком случае я с этим сталкивалась два года назад, как сейчас - не знаю), когда отдельно регистрировался сначала договор о передаче недвижимости, ну и соответственно право собственности на недвижимость, а затем, с зарегистрированным договором надо было идти в местный орган по управлению земельными ресурсами и на основании него получать новый акт на землю и потом его регистрировать в Ц пН. В результате - разная дата регистраций на недвижимость и на землю.

ЦпН по Алматы и Илийскому району  (опять же центры, с которыми я сталкивалась), не принимают договоры и документы на недвижимость без получения новых актов на землю на нового собственника. То есть в центр надо обращаться уже со всеми  готовыми документами, включая тех.паспорта на нового собственника, хотя юридически последний еще таковым не стал...

а с ж/д тупиками и полученим на них документов я знаю какая морока. на это уходит не меньше месяца....

кстати, в этой связи возникают достаточно серьезные риски (тоже уже были случаи на практике).. Допустим покупатель уже проплатил по договору купли-продажи недвижимости и занимается ее оформлением (получением тех.паспортов, земельных актов). До их получения он в ЦпН обратиться за регистрацией не сможет, ибо по закону она должна быть осущестлвена в течение 5 дней (а все перечисленные документы за это время естественно получить не возможно). То есть покупатель юридически еще не стал собственником. Между тем, у продавца появляется кредитор, который начинает обращать взыскание на его имущество, хотя последнее уже продано, только переход права собственности - не зарегистрирован. В результате, покупатель должен отстаивать свои права, и еще не факт, что он их отстоит....

на мой взгляд, это пробел в законодательстве. Не до конца усовершенствованный порядок регистрации....    :(

[Нурдин Саякбаев]

У нас ситуация была когда договор, которым передавались и недвижимость и автотранспорт не был зарегистрирован в ЦПН, а вот в УДП автомобили были переоформлены. Можно ли считать, что договор был зарегистрирван и право собствености на недвижимость возникло с момента регистрации автотранспорта в УДП ссылаясь на ст.238 ГК?

Ну мы на комментарий к ГК ссылались, мол регистрация прав и регистрация договора - совпадают, мол к сделкам, подлежащим госрегистрации в соотв. с зак-ными актами относится автотранпорт. На самом деле - ерунда. У нас апелляционная инстанция сославшись на 118 ГК посчитала, что право собственности на недвижимость не возникло. Но при других фактических обстоятельствах рассмотрения дела , думаю могла бы принять и прямо противоположное мнение.  

[Нурдин Саякбаев]

.

Не до конца усовершенствованный порядок регистрации....    

Вообще, да... Валом коллизий и всяких косяков с этой регистрацией. Вот например

В ГК

Статья 582.

3. Договор аренды здания или сооружения, заключенный

на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Но обычно смотрят Указ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 2. Объекты государственной регистрации

1. Объектами государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Указом, являются права на недвижимое имущество. Регистрации подлежат:

5) право пользования на срок свыше года;

То есть получается, что договор аренды заключенный на год, вопреки распространенному мнению - подлежит регистрации. Ну и по 155 ГК тоже