Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ
Married with children

покупка заложенной квартиры - как защитить покупателя?

Рекомендуемые сообщения

Доброе утро!

Знакомый хочет купить квартиру. Продавец квартиры брал ипотеку в Казкоме, поэтому просит задаток, чтобы погасить кредит, а затем готов заключить договор купли-продажи квартиры с выплатой оставшейся суммы.

Посоветуйте, как лучше поступить, чтобы он не отказался от продажи, как только получит деньги. Как лучше все оформить, чтобы защитить покупателя? Можно ли привлечь банк к сделке (ведь заложенное им-во продавать без согласия банка нельзя)?

Какие документы требовать от Продавца? Он показал копию паспорта квартиры (оригинал в банке)

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость МОЛОДОЙ

Посоветуйте, как лучше поступить

Для начала. Заключите договор задатка, согласно ст.337 ГК РК с указанием даты заключения договора к/п. По истечению срока подписываете договор к/п. При этом документом подтверждающим снятие залога является справка об отсутствии/наличии обременении на недвижимость (в народе Ф№2), котоую должен предоставить Продавец. Справку получают в ДЮ через ЦОН.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах
Гость МОЛОДОЙ

Какие документы требовать от Продавца?

Договор и техпаспорт.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Доброе утро!

Знакомый хочет купить квартиру. Продавец квартиры брал ипотеку в Казкоме, поэтому просит задаток, чтобы погасить кредит, а затем готов заключить договор купли-продажи квартиры с выплатой оставшейся суммы.

Посоветуйте, как лучше поступить, чтобы он не отказался от продажи, как только получит деньги. Как лучше все оформить, чтобы защитить покупателя? Можно ли привлечь банк к сделке (ведь заложенное им-во продавать без согласия банка нельзя)?

Какие документы требовать от Продавца? Он показал копию паспорта квартиры (оригинал в банке)

В этом случае, чтобы защитить себя от возможных мошеннических действий Продавца сделайте так:

1) заключите одновременно договор задатка и предварительный договор купли-продажи (где необходимо указать цену квартиры, условия заключения основного договора, обязательства сторон), причем сумма задатка будет равна сумме задолженности продавца перед банком, которую необходимо оплатить банку, чтобы снять квартиру с залога;

2) при оплате задолженности в банк лучше идите вместе с продавцом;

3) после погашения задолженности перед банком банк выдаст оригиналы документов на квартиру, которые Вам лучше удерживать у себя;

4) через ЦОН получаете справку об отсутствии обременений (выдается в течение 1 дня) и заключаете основный договор купли-продажи.

Если Вы покупаете квартиру путем ипотеки в банке, то в этом случае защититься еще легче, так как все расчеты банки проводят между собой, и риска мошеннических действий со стороны Продавца еще меньше.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

В этом случае, чтобы защитить себя от возможных мошеннических действий Продавца сделайте так:

1) заключите одновременно договор задатка и предварительный договор купли-продажи (где необходимо указать цену квартиры, условия заключения основного договора, обязательства сторон), причем сумма задатка будет равна сумме задолженности продавца перед банком, которую необходимо оплатить банку, чтобы снять квартиру с залога;

2) при оплате задолженности в банк лучше идите вместе с продавцом;

3) после погашения задолженности перед банком банк выдаст оригиналы документов на квартиру, которые Вам лучше удерживать у себя;

4) через ЦОН получаете справку об отсутствии обременений (выдается в течение 1 дня) и заключаете основный договор купли-продажи.

Если Вы покупаете квартиру путем ипотеки в банке, то в этом случае защититься еще легче, так как все расчеты банки проводят между собой, и риска мошеннических действий со стороны Продавца еще меньше.

И в предварительном договоре прям все и распишите, что на момент заключения предварительного договора квартира находится в залоге в таком- то банке. В обязанности продавца включите , что в срок до такого- то числа он снимает обременнения на квартиру, получает справку об отсутствии обременений, и заключает основной договор,(при чем цена будет такая, и увеличению не подлежит). Если продавец нарушает условия предварительного договора штрафные санкции в виде пени за каждый день и возмещение убытков предусмотрите (помимо того, что возврат задатка в 2 размере)

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Спасибо за советы! А какие документы на квартиру у него должны быть (которые сейчас в банке). Паспорт, план квартиры?

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Спасибо за советы! А какие документы на квартиру у него должны быть (которые сейчас в банке). Паспорт, план квартиры?

У Продавца должны быть оригинал договора купли-продажи, по которому он приобрел эту квартиру, и техпаспорт на квартиру.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

господа банкиры, а нельзя ли купить квартиру с обременением, а после оформления сделки закрыть кредит? для банка, что бы не волновался, положить остаток денег на депозит с которого потом и закрыть кредит?

и волки сыты и овцы целы :biggrin:

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

господа банкиры, а нельзя ли купить квартиру с обременением, а после оформления сделки закрыть кредит? для банка, что бы не волновался, положить остаток денег на депозит с которого потом и закрыть кредит?

и волки сыты и овцы целы :biggrin:

Ай да Катя! Молодец! :drazn:Для покупателя в миллионы раз надежнее схема с продажей квартиры под обременением с письменного разрешения банка. Несколько раз проворачивали такие схемы в разных банках. Приходилось продавливать банки, но везде везло.

А договор задатка и преддоговор ни черта не защищают покупателя от тупого бегства продавца с задатком, особенно в случае если его долг банку соизмерим со стоимостью квартиры. Ведь как правило, речь не о задатке в 1000 долларов идёт, а о задатке, который закроет долг продавца перед банком, т.е. в Алматы суммы часто идут на десятки и сотни тысяч долларов.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Можно ли привлечь банк к сделке (ведь заложенное им-во продавать без согласия банка нельзя)?

Можно заключить и трехсторонний договор купли-продажи (ДКП), где будет указано, что такая-то сумма уплачивается покупателем напрямую банку, а оставшаяся сумма - продавцу. Можно и как я указал выше, ДКП между продавцом и покупателем с частичным исполнением в пользу третьего лица - банка. Если стороны - физики, то надо будет ещё найти и незакоснелого нотариуса, который не помрёт от страха перед необычной схемой.

Вопрос в теме, конечно, стоит о том, как защитить интересы покупателя. Но банк ведь надо уговорить в отсутствии рисков для него. Имхо, банку надежнее всего предварительно взять причитающиеся ему деньги от покупателя себе на депозит и в залог на случай прыжков в сторону со стороны покупателя после оформления ДКП. Но мне банки верили и без этого. :biggrin:

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Упсс, у меня как раз схожая проблемка нарисовалас.

Работник проворовался на 10 000 у.е., вина следствием установлена. У работника есть квартира стоимостью примерно 25 000 у.е., которая в залоге у банка, непогашенный долг по кредиту 10 000 у.е.

Работник предлагает отдать (подарить) квартиру Работодателю при условии, что последний погашает остаток задолженности перед банком и закрывает дело примерением сторон.

Работодателя это устраивает, банк не возражает.

По какой схеме всё это лучше оформить?

ЗЫЖ Ситуаию малость осложняет то, что квартира на Востоке, а Покупатель сидит под подпиской на Западе, видимо придётся брать от него доверенности.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Упсс, у меня как раз схожая проблемка нарисовалас.

Работник проворовался на 10 000 у.е., вина следствием установлена. У работника есть квартира стоимостью примерно 25 000 у.е., которая в залоге у банка, непогашенный долг по кредиту 10 000 у.е.

Работник предлагает отдать (подарить) квартиру Работодателю при условии, что последний погашает остаток задолженности перед банком и закрывает дело примерением сторон.

Работодателя это устраивает, банк не возражает.

По какой схеме всё это лучше оформить?

ЗЫЖ Ситуаию малость осложняет то, что квартира на Востоке, а Покупатель сидит под подпиской на Западе, видимо придётся брать от него доверенности.

можно по доверенности,

схемы см.выше :biggrin:

Изменено пользователем Катя_Курникова

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

У меня вопрос. Не про риски покупателя. А в целом про юридические риски. 

Насколько допустимо заключать  предварительный договор купли-продажи заложенного имущества? Не признают ли его недействительным - ввиду того, что залог препятствует распоряжению имуществом без согласия залогодателя. 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Залогодержателя. Лучше для начала ознакомится с условиями договора залога - в нем так же может быть предусмотрен запрет на заключение предварительного договора купли-продажи. Если такого запрета нет, то договор вряд ли признают недействительным.  В этом случае в договоре необходимо предусмотреть отлагательное условие - после полного погашения задолженности продавцом перед банком, согласно договору займа, снятии обременения в виде залога (обычно ориентируются по дате последнего платежа в графике погашения договора займа). Еще лучше зарегистрировать притязание на недвижимость, на случай, если продавец откажется от исполнения предварительного договора. В этом случае новый покупатель поостережется покупать недвижку с притязанием, хотя никаких юридических гарантий это не дает. Здесь основной риск - отказ продавца от исполнения договора.

https://www.kn.kz/article/7734/

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

У меня вообще никто не против сделки. В том числе и залогодержатель. Просто риски хочется оценить. Вот появится кто-то, кому нужно признать сделку недействительной. И каковы шансы?

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Основание недействительности? Пока шансы такие же как и по всем сделкам - порок формы, содержания и т.п.

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Основание - нарушение договора залога. 
Ну вот мне кажется, что иск о том, что заложенным имуществом нечего распоряжаться заранее, может предъявить только залогодержатель. 

Остальные будут ненадлежащими истцами, скажем так. 

Ну если третье лицо заявится. Которое заинтересовано в том, чтобы всем подгадить и заинтересованно в признании отчуждения имущества недействительным. По любому основанию. Например, по приведенному выше. 

Поделиться этим сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

Зарузка...

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.

  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования