Автоматическая пролонгация договора аренды

[Искатель Истины]

а несоблюдение условия о регистрации влечет недействительность договора.

А мне думается, что несоблюдение условий регистрации НЕ влечет недействительности Договора аренды .

[Эстетка]

А мне думается, что несоблюдение условий регистрации НЕ влечет недействительности Договора аренды .

А мне думается, наоборот, согласно п.1. ст. 158 ГК РК недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства. А согласно п.3. ст 582 если договор аренды сроком более 1 года подлежит гос. регистрации.

В комментарии к ГК РК указывается сл.: 6.2. Форма договора. ГК содержит определенные требования к форме договора аренды заданий и сооружений, в соответствии с которыми договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 582 ГК).

[hirurg]

А мне думается...

Что и требовалось доказать.

[Искатель Истины]

А мне думается, наоборот, согласно п.1. ст. 158 ГК РК недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства.

В каком месте там содержание страдает?

В комментарии к ГК РК указывается сл.: 6.2. Форма договора.

Извечный спор, в котором я придерживаюсь точки зрения, что регистрация не относится к форме сделки.

Кроме того, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (ст. 582 ГК).

Опять форма и регистрация. К форме регистрация не имеет отношения. А отсутствие регистрации влечет только следующее последствие - незаключенность.

Но при этом не исключает следующего -

Статья 155. Регистрация сделок

2. Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации прав на сделку, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации прав на сделку. В этом случае права регистрируются в соответствии с решением суда.

Ну где то так...

[Эстетка]

"Извечный спор, в котором я придерживаюсь точки зрения, что регистрация не относится к форме сделки".

Ну, это Ваше мнение и оно имеет право жить, как и мое мнение, я считаю регистрацию сделки дополнительным требованием, которому должна соответствовать форма сделки.

Опять форма и регистрация. К форме регистрация не имеет отношения. А отсутствие регистрации влечет только следующее последствие - незаключенность.

Изменено 11 Ноября 2009 пользователем Эстетка

[Искатель Истины]

А что незаключенность порождает какие-то более преимущественные последствия по отношению к недействительности?

Чем отличается и последствия - это уже другой вопрос, а недействительности таки нет . Вот еще пример:

Статья 575. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.

2. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет недействительность договора.

3. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

[Эстетка]

Чем отличается и последствия - это уже другой вопрос, а недействительности таки нет .

Топикстартера насколько я понимаю интересовал вопрос регитрировать или нет, суть вопроса была в этом, я лично за то, что регистрировать нужно!

[Искатель Истины]

Топикстартера насколько я понимаю интересовал вопрос регитрировать или нет, суть вопроса была в этом, я лично за то, что регистрировать нужно!

Я включился когда вы упомянули о недействительности - меня заинтересовали больше последствия.

Ведь сейчас у автора темы, по вашему мнению недействительный договор, по общей части ГК - не совершенный , а по мнению особенной части еще и не заключенный . Вощем караул.

А каковы последствия? Я читал о бухгалтреских заморочках - раз договор не заключен, то корректировки.

По вашей недействительности - При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.

Как это будет при аренде?

Как это будет при незаключенности?

Может тема была? Просьба дать ссылочку...

[Эстетка]

[А каковы последствия? Я читал о бухгалтреских заморочках - раз договор не заключен, то корректировки.

Я думаю, что в рассматриваемом случае проблемы будут не только в бухгалтерских заморочках, как Вы выразились. Например, договор аренды, заключенный на срок более года, но не зарегистрированный предъявляется в налоговый орган для постановки на учет по НДС, скорее всего ДНК откажет юр.лицу в такой регистрации.

По вашей недействительности - При признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре возместить стоимость в деньгах.

Как это будет при аренде?

Как это будет при незаключенности?

Может тема была? Просьба дать ссылочку...

[PRESIDENT]

Не знаю, как у нас, но в РФ судебная практика в арбитражах, с подачи ВАС РФ, следующая.

Если договором аренды, со сроком менее одного года, предусмотрена по окончанию срока его пролонгация "по умолчанию", по истечению срока действие Договора прекращается и автоматически начинает действовать новый Договор, с идентичными условиями. Соответственно - регистрировать не надо.

Помню помню мы с Вовуном даже на этот счет спорили и была выдержка из их судебного решения

[Искатель Истины]

Возможно, Вы правы насчет недействительности, но при незаключенности можно дальше развивать последствия, нет сделки - нет обязательств по предоставлению здания/помещения, нет обязательств по оплате арендной платы.

На практике правда случаев признания сделки незаключенной не встречала.

Тема может и была, я не в курсе...

Вот пока нашел тему, только она как то перешла не в то русло, точнее не то какое бы мне хотелось:

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=...t=0&start=0

Там интересны сообщения:

Мишаня

-А кто мне сможет на ухо шепнуть, чем ещё грозит нерегистрация договора аренды сроком более года...

К примеру, я никак не вижу оснований для признания сделки недействительной с последующим расторжением договора. Ну, или наоборот.

Эдуард

-А 155 статья ГК не смущает?

Мишаня

- Не шибко. Там ведь п.2 есть. Всегда можно сделать удивлённые уши. Начать с пеной у рта и ногтями у горла требовать обязательной регистрации.

Лара

- Есть некоторая опасность со стороны налоговой (не 100%, но тем не менее существует). Где-то проходила информация, что они это реально применяли. Логика в следующем: договор не зарегистрирован, следовательно, не заключен. Следовательно, расходы по данному договору безосновательно были отнесены арендатором на вычеты из налогооблагаемого дохода. Следовательно, была занижена налогооблагаемая база и так далее с очевидными финансовыми последствиями для налогоплательщика ...

Ps: Помню еще в какой то теме это проходило...

Еще буду искать...

[Искатель Истины]

Помню помню мы с Вовуном даже на этот счет спорили и была выдержка из их судебного решения

А какого содержания? Или ссылочку на тему дайте...

[Эстетка]

А какого содержания? Или ссылочку на тему дайте...

ссылочку на тему давал Вовун в этой же теме, выше.

[Искатель Истины]

ссылочку на тему давал Вовун в этой же теме, выше.

Да ту тему я читал. Думал может что-нибудь другое еще было - уже наше в КЗ.

Видимо с последствиями отсутствия регистрации пока мало кто сталкивался .

[July]

Уже перечитал ни одну страницу данного раздела, однако четкого ответа не нашел.

Так вот, если Договор аренды был заключен на срок менее года, по истечению которого Стороны делают Доп.соглашение согласно которому пролонгируют действие договора еще на 11 месяцев. Как быть с регистрацией?

To be, or not to be: that is the question.

Регистрировать или нет?

Если договор аренды недвижимости был заключен на срок менее года, то обязанностей по его регистрации нет. Если по окончании 11-месячного срока его действия стороны принимают решение его продить, то с момента принятия такого решения (с момента подписания допсоглашения о продлении) возникает обязанность по регистрации. Если в договоре была предусмотрена автоматическая пролонгация, то думается регистрировать его надо было сразу при заключении, а вот если этого сделано не было, то лучше расторгнуть его до того момента как будет ему ровно год, заключить новый и если планируется работать по нему год и больше - зарегистрировать как положено. В части признания договора аренды недействительным по причине отсутствия его регистрации поддерживаю Искателя истины, максимум что Вам грозит - это ответственность по Статье 354-3 КоАП за нарушение срока подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - штраф на физических лиц в размере от десяти до двадцати, на юридических лиц - в размере от двадцати до тридцати месячных расчетных показателей. Все вышенаписанное исключительно ИМХО.

[hirurg]

Если договор аренды недвижимости был заключен на срок менее года, то обязанностей по его регистрации нет. Если по окончании 11-месячного срока его действия стороны принимают решение его продить, то с момента принятия такого решения (с момента подписания допсоглашения о продлении) возникает обязанность по регистрации.

Это мы с Вами так думает.

Кто его знает как к этому отнесутся регистрирующие органы. Возьмут да и направят документы в суд. :rolleyes:

[hirurg]

Мозг закипел окончательно.

Только что через коллцентр МЮ дозвонился по данному вопросу в отдел по недвижимости.

Там сказали что в данном случаи Договор и допы к нему рег-ть необязательно так как фактически срок действия договора продлен вновь на 11 месяцев. И такой договорчег не может быть признан недействительным.

[July]

Кто его знает как к этому отнесутся регистрирующие органы.

Ну, об этом, конечно, не догадаешься куда выведет кривая

Но, если исходить исключительно из норм закона без учета фактора внезапности, коим обладает зачастую ход мыслей сотрудников гос.органов, то есть же определенные требования и правила, взять для примера ст.25 и ст.31 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - там вроде как приведены исчерпывающие перечени оснований для отказа в приеме документов и для отказа в государственной регистрации прав. Да и возможность изменения условий сделки, в том числе и ее срока никак не противоречит закону и вступают такие изменения в силу с того момента как вы это обозначите в допсоглашении. Если вы переживаете за соблюдение формы и содержания сделки, то посмотрите вот это письмо - Письмо Министерства юстиции Республики Казахстан от 15 августа 2008 года № 11-1-1-5/1050/И.

Отправят в суд? - ну, не знаю на основании чегобы регистрирующий орган направил Ваши документы в суд, да и в суде еще нужно будет доказать, что вы как Арендатор не правы, а регистрирующий орган прав. Да даже если бы Вы сразу заключили договор аренды на срок более 12 месяцев и по истечение 6 месяцев не зарегистрировали его, Вам что отказали бы в регистрациии?! Не думаю - с Вас бы просто штраф взяли и зарегистрировали, если все поданные Вами документы соответствуют Законодательству. Кстати по этому поводу есть вот что почитать: Нормативное постановление Конституционного Совета Республики Казахстан от 23 апреля 2008 года № 4 О проверке конституционности пункта 3 статьи 9 и подпункта 6) пункта 1 статьи 25 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не считаю свое мнение истиной в последней инстанции, но таков ход моих мыслей. Очень надеюсь, что эти рассуждения помогут Вам

Удачи!

[July]

Мозг закипел окончательно.

Только что через коллцентр МЮ дозвонился по данному вопросу в отдел по недвижимости.

Там сказали что в данном случаи Договор и допы к нему рег-ть необязательно так как фактически срок действия договора продлен вновь на 11 месяцев. И такой договорчег не может быть признан недействительным.

вот он - тот самый фактор внезапности хода мыслей!!!

[hirurg]

вот он - тот самый фактор внезапности хода мыслей!!!

Я думаю что подобный пункт в Договорах не более года без регистрации непременим:

"Настоящий договор считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев, если ни одна из сторон не заявит желания в письменной форме за 30 дней до окончания срока о прекращении договорных правоотношений"

[Navik]

Мозг закипел окончательно.

Только что через коллцентр МЮ дозвонился по данному вопросу в отдел по недвижимости.

Там сказали что в данном случаи Договор и допы к нему рег-ть необязательно так как фактически срок действия договора продлен вновь на 11 месяцев. И такой договорчег не может быть признан недействительным.

Правильно Мы вот на 5 лет сделали - заготовили договора по 11 месяцев и пользуемся и все действительно :rolleyes:

[July]

Я думаю что подобный пункт в Договорах не более года без регистрации непременим:

"Настоящий договор считается пролонгированным на следующие 11 (одиннадцать) месяцев, если ни одна из сторон не заявит желания в письменной форме за 30 дней до окончания срока о прекращении договорных правоотношений"

Я тоже думаю, что он звучит некорректно. В данном случае срок действия является существенным условием и должен быть четко определен. И именно из того, как этот срок будет определен, следует возникает или не возникает у сторон этого договора предусмотренная ГК РК обязанность по регистрации договора.

[hirurg]

Я тоже думаю, что он звучит некорректно. В данном случае срок действия является существенным условием и должен быть четко определен. И именно из того, как этот срок будет определен, следует возникает или не возникает у сторон этого договора предусмотренная ГК РК обязанность по регистрации договора.

В данном случае срок то тоже четко определен на 11 месяцев и подразумевает его автоматическое продление на неопределенные 11месячные сроки, т.е. теоретически до бесконечности пока какая либо из сторон не изъявит желание рассторгнуть Договор. Т.е. на более года.

Изменено 12 Ноября 2009 пользователем hirurg

[July]

В данном случае срок то тоже четко определен на 11 месяцев и подразумевает его автоматическое продление на неопределенные 11месячные сроки, т.е. теоретически до бесконечности пока какая либо из сторон не изъявит желание рассторгнуть Договор. Т.е. на более года.

вот именно эти неопределенные возможности продления здесь, на мой взгляд, и некорректны. С другой стороны, в принципе, если рассуждать дальше в том же русле, то можно предположить, что по истечении первоначального 11-месячного срока при отсутствии расторжения у сторон возникает обязательство по регистрации договора, поскольку он уже считается продленным на следующий 11-месячный срок и общий срок действия этого договора будет уже более года.... белиберда, конечно, но почему бы и нет?!

[hirurg]

вот именно эти неопределенные возможности продления здесь, на мой взгляд, и некорректны. С другой стороны, в принципе, если рассуждать дальше в том же русле, то можно предположить, что по истечении первоначального 11-месячного срока при отсутствии расторжения у сторон возникает обязательство по регистрации договора, поскольку он уже считается продленным на следующий 11-месячный срок и общий срок действия этого договора будет уже более года.... белиберда, конечно, но почему бы и нет?!

Да но у нас же должно толковаться все буквально а не но почему бы и нет.