И снова одностороннее расторжение Договора аренды

[Tibur]

У меня примерно такая же ситуация. брали в аренду помещение. выплатили аванс для ремонта помещения. Арендодатель не вовремя все сделал. мы расторгли договор. по суду получили решение о взыскании суммы аванса плюс небольшие убытки. все вроде норма. Апелляцию выиграли. Судья по вервой инстанции рекомендовала Арендодателю взыскать с нас убытки (?!?!?) за то что они сделали ремонт для нас а мы в итоге расторгли договор. Я чес гря был в ступоре. Судья право рукой за нас, левой за ответчика я так понял ))

[Искатель Истины]

Сегодня забрал Апелляционное Постановление. Ну чтож мотивировка появилась. Все довольно не плохо и подтверждает нашу логику.

Но походу тут мало кому это интересно .

[Nikich]

Сегодня забрал Апелляционное Постановление. Ну чтож мотивировка появилась. Все довольно не плохо и подтверждает нашу логику.

Но походу тут мало кому это интересно .

Ну почему же?

Я вот например за Вас рад :druzja:

[Zhalair Мухали]

Сегодня забрал Апелляционное Постановление. Ну чтож мотивировка появилась. Все довольно не плохо и подтверждает нашу логику.

Но походу тут мало кому это интересно .

Можно вкратце выложить мотивировку?

[Искатель Истины]

Можно вкратце выложить мотивировку?

Ну вот наконец то добрался. Постановление так же как и решение суда на неполные 3 странички.

Немного из решения суда первой инстанции:

Суд, изучив материалы дела, заслушав пояснения сторон, приходит к следующему:

Согласно ст. 272 ГК РК обязательство должно исполняться надлежащим образом.

________. между арендодателем и Арендатором был заключен договор.

Согласно Договору Арендодатель обязалась передать Арендатору за плату во временное пользование и владение арендуемое помещение. Каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке, в письменной форме предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора.

Из письма № ____ усматривается, что Арендатор ______г. уведомил Арендодателя о расторжении Договора аренды с ____________г.

Из претензии Арендодателя от _________г. усматривается, что Арендодатель получил уведомление о предстоящем расторжении договора ____________г.

Таким образом, суд приходит к выводу, что расторжение договора, состоявшиеся __________г. является обоснованным.

Согласно ст. 9 ГК РК лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Под убытками подразумеваются расходы, которые произведены или должны быть произведены лицом, право которого нарушено, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а так же не полученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях оборота, если бы его право не было нарушено упущенная выгода).

Придя к выводу о том, что договор был расторгнут правомерно суд считает, что право истца нарушено не было, соответственно оснований для удовлетворения требований о взыскании убытков нет.

Довод истца о том, что в соответствии со ст. 556 ГК РК, по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законодательными актами или Договором, а потому, пункт 4.2 заключенного между сторонами Договора попадает под действие пункта 3 ст. 556 ГК РК (особенная часть), так как вышеуказанный пункт является императивной нормой, а следовательно ответчик не выполнил данного требования законодательства и не расторг договор в судебном порядке суд находит противоречащим закону и заключенному сторонами договору аренды.

Кроме того суд считает, что причинно-следственной связи между расторжением Договора и отсутствием новых арендаторов у истца нет.

А вот страница с основной мотивировкой Апелляционного постановления:

Решение подлежит оставлению без изменения, в связи с нижеследующим.

Согласно, п. 1 ст. 401 ГК Республики Казахстан изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором. Иное предусмотрено договором. Так, согласно, пункта 4.2. договора аренды каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке в письменной форме, предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора. Что и было выполнено арендатором, направившим уведомление в адрес арендодателя о расторжении Договора аренды с ________г. Данное уведомление было направлено ________г, с соблюдением месячного срока, указанного в приведенном пункте договора.

Доводы апелляционной жалобы истца не принимаются во внимание, так как необходимости в заключении соглашения о расторжении договора в той же форме, что и договор не имеется. Пунктом 1 статьи 402 ГК Республики Казахстан предусмотрено, что соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Стороны предусмотрели иное, а именно: одностороннее расторжение договора, с предупреждением другую сторону за один месяц. По этой же причине не имеется необходимости для обращения в суд с требованием о расторжении договора и соблюдения условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 401 ГК Республики Казахстан.

Истец считает, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть расторгнут только в судебном порядке. Пунктом 1 статьи 556 ГК Республики Казахстан предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор имущественного найма может быть изменен или расторгнут досрочно в судебном порядке в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или договором. Однако, договором аренды не было предусмотрено расторжение досрочно в судебном порядке. То обстоятельство, что судебный порядок расторжения должен быть предусмотрен в договоре подтверждается также п. 2 ст. 545 ГК Республики Казахстан, согласно которому каждая из сторон вправе отказаться от договора имущественного найма в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца - при найме недвижимого имущества и за один месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.

По факту ответчик также не занимал арендованное помещение, освободив его и передав по акту приема передачи ________г. арендодателю. Таким образом оснований для взыскания суммы арендной платы не имелось в связи с расторжением Договора и возврещением арендованного имущества владельцу.

Решение суда является законным...

ЗЫ: Насчет п. 2 ст. 545 судья имхо погорячилась .

ЗЫЫ: Несмотря на то, что все пока в нашу пользу помимо нюансов с мотивировкой удивляет еще и невнимательность. Истец в суде первой инстанции требование уточнил - мол убытки я имею ввиду. Ввиду этого суд первой инстанции уделил этому целых два суждения - право истца нарушено не было и причинно-следственной связи суд не усматривает - в общем убытков нет.

В апелляции же все вначале намешали, потом про убытки опустили и вернулись к цитата: Таким образом оснований для взыскания суммы арендной платы не имелось, а про убытки в Постановлении ни слова ...

Но практика походу на нашей стороне, так что пока можно закрыть глаза на эти нюансы.

Теперь дело за кассацией...

[Искатель Истины]

Ну почему же?

Я вот например за Вас рад

Спасибо, а то думал, что уже пишу в пустоту...

Примечательно, что до нас подобной практики не наблюдалось, ну или она была редким явлением. Я вообще не нашел ни одного судебного акта.

Затем решил спросить тут и тоже ничего. Пообсуждали - это здорово конечно, но судебная практика воодушевила бы больше.

Потом в суде я пообщался с юристом, который является представителем истца. Мы как юристы поняли друг друга и не враждуем, а ради интереса похоже судимся .

Как оказалось у него тоже подобной практики нет и ему это дело показалось интересным - похоже он пойдет до Верховного суда обжаловать, чего и я жду с нетерпением.

ЗЫ: А в России целый обзор ВС по аренде выпустил .

ЗЫЫ: Мотивировки из решения на предыдущей страницы остались - это так просто всем для сведения.

Изменено 8 Апреля 2010 пользователем Просто Искатель

[Nikich]

Спасибо, а то думал, что уже пишу в пустоту...

Как оказалось у него тоже подобной практики нет и ему это дело показалось интересным - похоже он пойдет до Верховного суда обжаловать, чего и я жду с нетерпением.

Будем ждать развития событий...мало-ли... :biggrin:

[Искатель Истины]

Недавно вернулся с кассации.

И здесь в нашу пользу - кассационную жалобу истца оставили без удовлетворения. Интересно будет взглянуть на мотивировку.

А процесс выглядел примерно так -

Председательствующий:

- Истец, вот вы в договоре согласились на его одностороннее расторжение путем уведомления. Вас уведомили, помещение по акту вернули. В чем ваши претензии я не могу понять?

- Ну мы буквально подходим и толкуем закон (судебный порядок, убытки и все такое).

- И что все это время вы не могли найти нового арендатора?

- Нет.

- А почему?

- (здесь я думал, что представитель истца скажет, что мы и не должны были так как были связаны договорными обязателствами все это время и он отказывал другим арендаторам, поэтому квартира простаивала, как он писал в апелляционной и кассационной жалобах. Но он начал говорить про какую то сезонность и связанные с этим сложности).

- Все понятно.

[Nikich]

Недавно вернулся с кассации.

Примите поздравления :signthankspin:

[Искатель Истины]

Примите поздравления

Спасибо, надеюсь в надзоре сюрприза не будет.

[Пацан]

Председательствующий:

- Истец, вот вы в договоре согласились на его одностороннее расторжение путем уведомления. Вас уведомили, помещение по акту вернули. В чем ваши претензии я не могу понять?

- Ну мы буквально подходим и толкуем закон (судебный порядок, убытки и все такое).

- И что все это время вы не могли найти нового арендатора?

- Нет.

- А почему?

Верное решение, но и здесь не смогли от дилетантизма воздержаться. Ну какое, нафих, судье дело, почему они не нашли или не могли найти других арендаторов?! Договор есть договор!

[Nikich]

Спасибо, надеюсь в надзоре сюрприза не будет.

Так они в надзор идут? :signthankspin:

[Вовун]

Верное решение,

Отнюдь. Удивительно, как целых три судебных инстанции не смогли разобраться в таком элементарном вопросе, как разница между расторжением договора по требованию одной из сторон и отказом от Договора. Я бы ещё понял, если бы отказали со ссылками на п.4-5 ст.8 ГК. Но они не смогли решить элементарную задачку для студента ВУЗа :signthankspin:

[Zhalair Мухали]

Не много не в теме.....прошу прощения автора.......

позволю не согласиться.

Расторжение путем направления уведомления без подписания доп соглашения и есть "расторжение по соглашению сторон". Если подтвержден факт получения уведомления о расторжении - то договор будет расторгнут по истечении месяца (если более длительный срок не указан в уведомлении). Из указанной формулировки пункта договора вытекает, что молчание получателя уведомления выражает волю этого лица (п. 4 ст. 151 ГК РК).Лично у меня нет практики по данной категории дел, но у арендатора позиция выигрышная. По крайней мере я бы выиграл :-)))

Не могли бы Вы пояснить выделенное? Насколько критично доказывать факт получения уведомления при расторжении договора и где закреплена обязанность предоставления подтверждения получения уведомления? Для меня это сейчас важно, потому как именно по этой причине суд оставил иск без движения.........

А вот судебная практка пока не озвучена .

Может и поздновато, но мое ИМХО: направление уведомления другой стороне о расторжении договора (причем даже в соответствии с условиями договора) ИМХО не есть факт расторжения. Все равно придется обращаться в суд.

По практике:

Заочное решение Специализированного межрайонного экономического суда города Астана от 22 августа 2006 года № 02-1475-06

Мотивировка:

"В связи с тем, что ответчик нарушает договорные обязательства, 14 марта 2006 года, в адрес ответчика направлено истцом уведомление о расторжении договора до 10 августа 2006 года, но соглашение о расторжении договора сторонами не подписано.

Согласно ст. 272 ГК РК «Обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявленными требованиями»

А также согласно ст. 349 ГК РК «Под нарушением обязательства понимается его неисполнение».

Согласно ст. 402 ч.2 Гражданского Кодекса Республики Казахстан, требование о расторжении договора может быть завялено стороной в суд после неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его неполучении – в тридцатидневный срок.

При таких обстоятельствах дела истцом обоснованно предъявлен иск, поэтому подлежит удовлетворению в полном объеме ."

Далее, соглашусь с коллегами, что отказ от договора (даже если его назовут односторонним расторжением) будет признан в случае закрепления такового в договоре, как этого требует п.3. ст.404 ГК РК

Пример:

Заочное решение Специализированного межрайонного экономического

суда г. Алматы от 23 марта 2004 года по делу N 685

Мотивировка:

"В соответствии с п.1 ст.402 ГК РК, соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из доказательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что ответчик не выполнил свои обязательства по реконструкции арендуемого гостиничного комплекса в соответствии с договором подряда от 28.11.2002 года и, что невыполнение этих обязательств влечет, согласно условиям договора аренды от 28.11.2002 года, его расторжение, а также учитывая, что стороны изначально в письменном виде, в п.16.2. договора аренды дали свое согласие на расторжение данного договора при неисполнении арендатором своих обязательств, что соответствует требованиям п.1 ст.402 ГК РК, а также учитывая, что действие данного договора, в соответствии с его условиями, подлежит прекращению (в том числе включая его досрочное расторжение) при невыполнении обязательств арендатором, суд считает, что договор аренды N КА5/RO 421 от 28.11.2002 года следует признать прекратившим свое действие, расторгнутым с 18.01.2004 года, т.е. с даты неисполнения арендатором своих обязательств по договору подряда от 28.11.2002 года, определенной дополнительным соглашением от 04.12.2003 года. "

ЗЫЖ хотя и здесь по моему мнению идет винегрет из одностороннего расторжения и отказа от договора :writer:

Изменено 6 Мая 2010 пользователем Zhalair Мухали

[Искатель Истины]

Верное решение, но и здесь не смогли от дилетантизма воздержаться. Ну какое, нафих, судье дело, почему они не нашли или не могли найти других арендаторов?!

Как какое дело? Этож обоснование убытков. Я тоже в возражениях задавал этот вопрос. Истец в апелляционной жалобе ответил - мол был связан договором, поэтому 8 месяцев не то не искал, не то отказывал всем желающим .

Так они в надзор идут?

Скорее всего. А чего им терять то.

Отнюдь. Удивительно, как целых три судебных инстанции не смогли разобраться в таком элементарном вопросе, как разница между расторжением договора по требованию одной из сторон и отказом от Договора. Я бы ещё понял, если бы отказали со ссылками на п.4-5 ст.8 ГК. Но они не смогли решить элементарную задачку для студента ВУЗа

Да они особо и не утруждают себя мотивировкой. По справедливости истец явно гонит и его суд просто искренне не понимает .

Хотя апелляция таки указала, что

Доводы апелляционной жалобы истца не принимаются во внимание, так как необходимости в заключении соглашения о расторжении договора в той же форме, что и договор не имеется. Пунктом 1 статьи 402 ГК Республики Казахстан предусмотрено, что соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Стороны предусмотрели иное, а именно: одностороннее расторжение договора, с предупреждением другую сторону за один месяц.

[Искатель Истины]

Может и поздновато, но мое ИМХО: направление уведомления другой стороне о расторжении договора (причем даже в соответствии с условиями договора) ИМХО не есть факт расторжения. Все равно придется обращаться в суд.

По практике:

Так это ж кажись не наш случай. Там говорится о нарушениях и само условие о расторжении не процитировано из Договора.

А наш случай это тот, когда в Договоре аренды предусмотрено его расторжение по любому основанию путем уведомления другой стороны за определенный срок, которое по сути не предполагает судебный порядок и спор по причинам расторжения.

Нет понимаешь в суд идти и пол года судиться непонятно для чего надо было по мнению истца.

ЗЫ: Прокуратура тож была на нашей стороне.

Осталось слово за надзором. Посмотрим смогут ли они решить эту задачку для студента ВУЗа .

[Zhalair Мухали]

Прошу прощения автора за влезание в его тему........

Отнюдь. Удивительно, как целых три судебных инстанции не смогли разобраться в таком элементарном вопросе, как разница между расторжением договора по требованию одной из сторон и отказом от Договора. Я бы ещё понял, если бы отказали со ссылками на п.4-5 ст.8 ГК. Но они не смогли решить элементарную задачку для студента ВУЗа

Задачка для студента говорите? Сегодня судья СМЭСа настоятельно убеждал меня написать заявление о возвращении иска о расторжении договора. При этом посоветовал не требовать расторжения договора, поскольку трудно будет доказать факт уведомления ответчика, а произвести отказ согласно п.2. ст.365 ГК РК и потребовать возмещения убытков. А предоплата это есть ваши прямые убытки.

Теперь вот думаю данный пункт трактует отказ от принятия исполнения. А если исполнения не было, значит и отказаться не отчего. Соответственно эта статья не применима.............

Хотелось бы узнать мнение форумчан по этой ситуации:

"Подрядчик получив предоплату, не выполнил работы (даже не приступал к исполнению). По условиям договора пеня прописана весьма коряво. Нужно хотя бы вернуть предоплату. Есть два варианта: 1. Расторжение договора и возврат предоплаты. 2. Отказ от договора и возмещение убытков

Изменено 11 Мая 2010 пользователем Zhalair Мухали

[М.Ю.]

Сегодня судья СМЭСа настоятельно убеждал меня написать заявление о возвращении иска о расторжении договора. При этом посоветовал не требовать расторжения договора, поскольку трудно будет доказать факт уведомления ответчика, а произвести отказ согласно п.2. ст.365 ГК РК и потребовать возмещения убытков. А предоплата это есть ваши прямые убытки.

Теперь вот думаю данный пункт трактует отказ от принятия исполнения. А если исполнения не было, значит и отказаться не отчего. Соответственно эта статья не применима.............

Хотелось бы узнать мнение форумчан по этой ситуации:

Возможно, судья прочитал учебник под ред. Диденко. Это там написано, что в случае п.2 ст.365 ГК кредитор сам, по своему усмотрению определяет,утратило исполнение для него интерес или нет.

А п.2 ст.627 ГК не подойдёт?

[Zhalair Мухали]

А п.2 ст.627 ГК не подойдёт?

В самый раз.......только смутили п.3 и п.4. ст. 404 ГК РК. Не было именно такого уведомления в их адрес. Да и потом какую никакую всеж хотелось неустойку взыскать, а на убытки то (сумма предоплаты) пеню не накрутишь в полной мере. И в договоре тож как то непонятно написано "Стороны вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор" , поэтому не мудрствуя лукаво решил пойти путем наименьшего сопротивления. Или ж все же ошибаюсь?

[Искатель Истины]

Сегодня забрал Кассационное Пост-е. Мотивировка такая же как в Апелляционном Постановлении.

В общем вот так...

Спасибо всем за участие .

ЗЫ: Надеюсь сюрприза с Верховного суда не будет.

[Rechtsberater]

Коллеги подскажите пожалуйста, с учетом все приведенных здесь мнений. Чет я немного запутался.

Ситуация следующая. Арендатор и Арендодатель заключают долгосрочный договор на аренду помещения.

При этом имеется предварительная договоренность: Арендодатель не имеет права расторгнуть договор в одностороннем порядке(отказаться от исполнения), за исключением ситуации при которой Арендодателем в случае одностороннего досрочного расторжения Договора будут выплачены штрафные санкции Арендатору.

1) имеется у кого нибудь уже готовая формулировка в раздел Договора(о порядке расторжения) для использования в качестве примера?

2) Какие штрафные санкции могут быть установлены Арендатором за досрочное расторжение договора по инициативе Арендодателя?(насколько я понимаю, ограничений законодательных нет?)

3) Какие риски и подводные камни еще могут существовать если обратить внимание на данный вопрос с позиции Арендатора?

4)Какие риски существуют в случае смены собственника здания(например в случае банкротства(недвижимость в настоящий момент находиться в залоге у одного из Банков второго уровня РК) )?

Буду благодарен за любые советы и подсказки на любой из вопросов!

Изменено 17 Августа 2010 пользователем Rechtsberater

[Rechtsberater]

господа, не уж то не у кого нет идей хоть каких то хотя бы по одному вышеуказанному вопросу? :angryfire:

[Александр К]

Всё прочитал, пришёл к выводам (вкратце):

1. Расторжение достигается только посредством соглашения сторон,

2. Отказ может быть односторонним, но с уведомлением.

Однако:

Правила госзакупок:

52. Заказчик может в любое время расторгнуть Договор в силу нецелесообразности его дальнейшего выполнения, направив Подрядчику соответствующее письменное уведомление. В уведомлении указывается причина расторжения Договора, оговаривается объем аннулированных работ Договора, а также дата вступления в силу расторжения Договора.

Т.о. данное положение типового договора является ошибочным по причине того, что авторы Правил спутали расторжение договора и отказ от него?

[Искатель Истины]

Всё прочитал, пришёл к выводам (вкратце):

1. Расторжение достигается только посредством соглашения сторон,

Странно, что именно к такому выводу пришли ведь апелляция и кассация посчитали:

Согласно, п. 1 ст. 401 ГК Республики Казахстан изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законодательными актами и договором. Иное предусмотрено договором. Так, согласно, пункта 4.2. договора аренды каждая из сторон вправе расторгнуть данный договор в одностороннем порядке в письменной форме, предупредив об этом вторую сторону не позднее, чем за один месяц до даты расторжения договора. Что и было выполнено арендатором, направившим уведомление в адрес арендодателя о расторжении Договора аренды с ________г. Данное уведомление было направлено ________г, с соблюдением месячного срока, указанного в приведенном пункте договора.

Доводы апелляционной жалобы истца не принимаются во внимание, так как необходимости в заключении соглашения о расторжении договора в той же форме, что и договор не имеется. Пунктом 1 статьи 402 ГК Республики Казахстан предусмотрено, что соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Стороны предусмотрели иное, а именно: одностороннее расторжение договора, с предупреждением другую сторону за один месяц. По этой же причине не имеется необходимости для обращения в суд с требованием о расторжении договора и соблюдения условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 401 ГК Республики Казахстан.

[*DOCTOR*]

На мой взгляд, следует рассматривать направление уведомления как выполнения условия о расторжении по соглашению сторон. Дариус об этом и говорил вроде в самом начале. Само соглашение достигнуто м/у сторонами в самом договоре, осталось лишь произвести все необходимые действия, чтобы событие наступило.

Вот если бы не было такой формулировки, тогда только односторонний отказ или расторжение в судебном порядке.

Изменено 7 Сентября 2011 пользователем *DOCTOR*