Действительная ли сделка?

[Гость Салта]

добрый день всем!

уважаемые форумчане, прошу вашей помощи, помогите разобраться, поставить все точки...

в общем, Производственный кооператив начиная с 1999 по 2005 года выкупал от разных банков недвижимость (коммерческие объекты). Недвижимость эта банкам принадлежала на праве собственности. Сделки оформлены договорами купли-продажи. И теперь я что то запуталась... Во-первых, должны ли быть данные договора заверены нотариусом в те времена, когда они заключались? На них даже нет штампа реристрации БТИ. Во-вторых, данные договора заключены в иностранной валюте (доллары США), законно ли это? насколько я знаю, всегда сделки совершались в тенге... видимо я чего то не допонимаю....

помогите пожалуйста разобраться, как должно быть по правилам?

[Мерилин]

добрый день всем!

уважаемые форумчане, прошу вашей помощи, помогите разобраться, поставить все точки...

в общем, Производственный кооператив начиная с 1999 по 2005 года выкупал от разных банков недвижимость (коммерческие объекты). Недвижимость эта банкам принадлежала на праве собственности. Сделки оформлены договорами купли-продажи. И теперь я что то запуталась... Во-первых, должны ли быть данные договора заверены нотариусом в те времена, когда они заключались? На них даже нет штампа реристрации БТИ. Во-вторых, данные договора заключены в иностранной валюте (доллары США), законно ли это? насколько я знаю, всегда сделки совершались в тенге... видимо я чего то не допонимаю....

помогите пожалуйста разобраться, как должно быть по правилам?

Право собственности на недвижимость возникает с момента гос.регистрации. Коме того все сделки с недвижимостью подлежат гос.регистрации.

В соотетствии сдействующим законодательством с 1999 года нотарильное удостверение таких сделок не обязательно и зависит от желания сторон.

В том случае, если одна из сторон договора физ.лицо, тогда ноатриально удостоверяется подпись этого лица в договоре и только. В вашем случае, стороны юридические лица, поэтому сделка только регистрируется в органах юстиции.

Ваша задача теперь, внимательно посмотреть эти договоры на предмет, кто их пдписал,полномочия этих лиц, стоят ли печати юр.лица. То что договоры в долларах, это конечно осложняет дело. Но ответственности за это законодательством не предусмотрено. Просто это может осложнить регистрацию договора, но это решаемо.

Единственно, вам все равно придется обращаться в суд, так вами пропущен 6 мес срок обращения в органы регистрации по вопросу регистрации сделки.

Это пока все, что предусматривает закон. А дальше не видя всех документов, что-то более определенное сказать нельзя

[юрисконсульт1]

1. отсутствие госрегистрации: все сделки еще не вступили в силу;

2. оплата в долларах: может привести к их недействительности (от суда зависит)

[Мерилин]

2. оплата в долларах: может привести к их недействительности (от суда зависит)

А кто-то уже признает эти сделки недействительными?

[Гость Салта]

А кто-то уже признает эти сделки недействительными?

нет, еще никто не признает недействительность... просто по данным договорам имущество планировалось предоставить в залог банку, а банк теперь сомневается в их юридической силе....

на счет валюты узнала следующее, что кажется согласно ст.13 Закона о валютном регулировании что валютные операции между резидентами запрещены, за исключением случаев, под которые купля-продажа недвижимости не подподает....

получается что договора незаконны? правильно ли я поняла? какие ваши мнения?

[Гость Салта]

кстати, щас вычитала в п. 4 ст.21 Закона о гос регистразии недвиж. что если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

теперь возник вопрос, проверив подлинность подписей, ЦОН должен что ли штамп как у нотариуса поставить что подлинность сверена?

а если стоит штамп регистрации на самом договоре, это и означает что подписи были сверены в цоне?

[Гость ZhanaraMimoza]

добрый день всем!

уважаемые форумчане, прошу вашей помощи, помогите разобраться, поставить все точки...

в общем, Производственный кооператив начиная с 1999 по 2005 года выкупал от разных банков недвижимость (коммерческие объекты). Недвижимость эта банкам принадлежала на праве собственности. Сделки оформлены договорами купли-продажи. И теперь я что то запуталась... Во-первых, должны ли быть данные договора заверены нотариусом в те времена, когда они заключались? На них даже нет штампа реристрации БТИ. Во-вторых, данные договора заключены в иностранной валюте (доллары США), законно ли это? насколько я знаю, всегда сделки совершались в тенге... видимо я чего то не допонимаю....

помогите пожалуйста разобраться, как должно быть по правилам?

У банков есть основания сомневаться. Согласна с тем, что сделка не является действительной, поскольку нет обязательной регистрации. Нотариальное удостоверение не обязательно для договоров купли-продажи. Необходимо в судебном порядке осуществить госрегистрацию.

[Мерилин]

на счет валюты узнала следующее, что кажется согласно ст.13 Закона о валютном регулировании что валютные операции между резидентами запрещены, за исключением случаев, под которые купля-продажа недвижимости не подподает

Если в договоре прописана цена договора в долларах, то это еще не значит, что это валютная операция. Платеж скорее всего был в тенге...

а если стоит штамп регистрации на самом договоре, это и означает что подписи были сверены в цоне?

Так у вас стоит штамп регистрации на договрах или нет?

кстати, щас вычитала в п. 4 ст.21 Закона о гос регистразии недвиж. что если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению

Полинность подписи должен удостоверить нотариус.

[Гость Салта]

Если в договоре прописана цена договора в долларах, то это еще не значит, что это валютная операция. Платеж скорее всего был в тенге...

Так у вас стоит штамп регистрации на договрах или нет?

Полинность подписи должен удостоверить нотариус.

штампа нет, это я к тому если бы стоял, то требуется ли еше штамп удостоверения подписи именно юстицией учитывая п.4 ст.21 Закона о госрегистрации недв.? ведь написано, если сделка не удостоверена нотариусом, то в подлинности подписей должен убедиться орган (юстиция), вот и вопрос возник - юстиция ставит штамп удостоверения сделки или достаточно штампа регистрации?

[Мерилин]

штампа нет, это я к тому если бы стоял, то требуется ли еше штамп удостоверения подписи именно юстицией учитывая п.4 ст.21 Закона о госрегистрации недв.? ведь написано, если сделка не удостоверена нотариусом, то в подлинности подписей должен убедиться орган (юстиция), вот и вопрос возник - юстиция ставит штамп удостоверения сделки или достаточно штампа регистрации?

ст.21 Закона:

4. Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.

орган обязан проверить, это значит, что если будет сомнение в подлинности подписи, стороны сделки лично должны подтвердить подлинность своей подписи.

Изменено 17 Марта 2010 пользователем Мерилин

[Коллега]

если нет штампа, значит не было регистрации, для устранения сомнений сделайте справку на недв-ть.

Если не удостоверяете через нотариус, то лиц, подписавших договора необходимо обеспечить в регистрационнный орган.

п.с. вообще, если хотите устроить бесплатный юридический аудит состояния сделок, недвижимости и пр. пр. самый лучший вариант открыть кредитную линию, при условии если банковские юристы грамотные, скажем, как в Сбере.

:druzja:

[Кейджиро Такаматсу]

орган обязан проверить, это значит, что если будет сомнение в подлинности подписи, стороны сделки лично должны подтвердить подлинность своей подписи.

Продавец может заявить, что находился в тот момент в заблуждении,

под угрозой, шантажем, обманом и т.д.

+ нужно подтвердить дееспособность/волеизъявление на момент подписи договора.

Сейчас в ЦОНе штампы ставят "волеизявление сторон проверяно".

[Amangali]

Нужно письменно предложить банкам, у которых приобретена недвижимость, отрядить представителя с доверенностью в ЦОН для оформления и регистрации сделок. Если откажутся или проигнорируют, то обратиться в суд по п.2 ст.155 ГК.

[Чапай]

Единственно, вам все равно придется обращаться в суд, так вами пропущен 6 мес срок обращения в органы регистрации по вопросу регистрации сделки.

Какой суд? административный для оспаривания административного шрафа? сегодня уже поднимали тему: "если пропущен срок регистрации недвижимости" (не буквально)

[Гость Салта]

ок, теперь я разобралась, в кратце, понятно что если стороны не изъявили желание заверить сделку у нотариуса (это их право), то в подлинности подписи сторон должен убедится ЦОН. Таким образом, перед сдачей документов на регистрацию (возникновения права собственности) стороны сделки приходят в ЦОН и тамошний сотрудник удостоверяется в подписях. Если подписи соответствуют, дееспособность и волеизъявление сторон тоже, то ЦОН принимает документы на регистрацию права собственности. НО должен ли ЦОН перед тем как принять документы на регистрацию, но уже после проверки подписей, дееспособности и волеизъявления сторон проставить в договоре штампик "подписи сторон сверены, дееспособность проверена и т.д."? или проставления данной отметки не обязательно, главное чтоб штамп регистрации стоял?

[Нежная]

ок, теперь я разобралась, в кратце, понятно что если стороны не изъявили желание заверить сделку у нотариуса (это их право), то в подлинности подписи сторон должен убедится ЦОН. Таким образом, перед сдачей документов на регистрацию (возникновения права собственности) стороны сделки приходят в ЦОН и тамошний сотрудник удостоверяется в подписях. Если подписи соответствуют, дееспособность и волеизъявление сторон тоже, то ЦОН принимает документы на регистрацию права собственности. НО должен ли ЦОН перед тем как принять документы на регистрацию, но уже после проверки подписей, дееспособности и волеизъявления сторон проставить в договоре штампик "подписи сторон сверены, дееспособность проверена и т.д."? или проставления данной отметки не обязательно, главное чтоб штамп регистрации стоял?

Вообще то такую удостоверительную надпись ставить в полномочия ЦОна, по-моему не входит. Думаю, что факт самой регистрации, если сделка не была нотариально удостоверена, достаточен и свидетельствует о том, что сделка состоялась и уполномоченный орган ее зарегистрировал