Договор долевого участия VS Договор купли-продажи

[Анатолий Утбанов]

Считаю, что наоборот. В первом случае сразу нарисовывается очень чётко п.1 ст.413 ГК. А во втором случае чётких норм нет, а застройщик заключил договор залога, очевидно, ещё будучи собственником (п.2 ст.305 ГК).

А причем здесь купля-продажа? Договор долевого участия предполагает участие в строительстве объекта путем финансирования его строительства (как правило). В результате заключения такого договора у дольщика возникло право требования, а не право собственности. В данной правовой ситуации п. 1 ст. 413 ГК РК не применим.

Изменено 3 Июля 2010 пользователем AnaTOLiy

[М.Ю.]

Земельный участок передан в залог после заключения договора долевого участия.

Я бы, допустим, в этом случае попытался расторгнуть договор долевого участия ввиду его существенного нарушения и вернуть деньги за участок, поскольку застройщик так и не передал участок в собственность. Но моё это мнение конечно же неправильное.

А причем здесь купля-продажа? Договор долевого участия предполагает участие в строительстве объекта путем финансирования его строительства (как правило). В результате заключения такого договора у дольщика возникло право требования, а не право собственности. В данной правовой ситуации п. 1 ст. 413 ГК РК не применим.

п.2 ст.407 ГК :biggrin:

[Анатолий Утбанов]

п.2 ст.407 ГК

Договор долевого участия не предусмотрен ГК РК и не является договором купли-продажи.

Согласно ст. 406 ГК РК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю в нем.

КЛЮЧЕВОЕ ЗДЕСЬ: Не оплатить стоимость товара продавцу, а проинвестировать процесс строительства.

Изменено 3 Июля 2010 пользователем AnaTOLiy

[М.Ю.]

Договор долевого участия не предусмотрен ГК РК и не является договором купли-продажи.

"Борис, ты не прав"

Тут у нас вроде как ипотека - залог, при котором заложенное им-во остается во владении и пользовании залогодателя.

См. ч.3 ст. 309 ГК РК.

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект.

Ещё подходит п.2 ст.77 ЗК. А если в залог передали часть земельного участка, то очень подходит часть 5 этого пункта.

[Анатолий Утбанов]

"Борис, ты не прав"

Довольно таки своеобразный довод :) Можно обосновать?

[М.Ю.]

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю в нем.

КЛЮЧЕВОЕ ЗДЕСЬ: Не оплатить стоимость товара продавцу, а проинвестировать процесс строительства.

а обосновать?

Ключевыми фразами в этом определении являются: 1. передать часть построенного объекта; 2. осуществить капитальные вложения; 3. принять свою долю. Полностью подходит под п.1 ст.406 ГК и ст.440 ГК. При этом, я считаю, что фраза о капитальных вложениях является некорректной, поскольку капитальные вложения- это учётно- бухгалтерское понятие. Капитальные вложения появляются у тех, кто создаёт себе основные средства.

[Анатолий Утбанов]

Полагаю Вы заблуждаетесь коллега. Предлагаю обратить внимание на то, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика. В ситуации с долевым участием дольщик не покупает объект у застройщика, последний лишь строит его и передает по договору передачи. В первую очередь от застройщика ожидаются действия по строительству объекта. С неисполнением этой обязанности застройщиками связаны сотни исков. Между тем, продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по созданию вещи. Если бы ситуация выглядела иначе не было бы смысла в принятии закона о д/у. В завершение могу сообщить, что в д/у больше элементов подряда и совместной деятельности нежели договора купли-продажи.

[М.Ю.]

Предлагаю обратить внимание на то, что право собственности дольщика на объект является первоначальным, а не производным от права застройщика. В ситуации с долевым участием дольщик не покупает объект у застройщика, последний лишь строит его и передает по договору передачи. В первую очередь от застройщика ожидаются действия по строительству объекта. С неисполнением этой обязанности застройщиками связаны сотни исков. Между тем, продавец в договоре купли-продажи не принимает на себя обязанности по созданию вещи. Если бы ситуация выглядела иначе не было бы смысла в принятии закона о д/у. В завершение могу сообщить, что в д/у больше элементов подряда и совместной деятельности нежели договора купли-продажи.

Хм, прочитал закон и не увидел такого. В силу ст.14 Закона передача имущества осуществляется после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом в соответствии с законом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности это разрешение (или акт приёмки) является единственным основанием для регистрации права собственности на вновь созданный объект. Соответственно, я сомневаюсь, что дольщики смогут что-то зарегистрировать на себя, пока застройщик не зарегистрирует дом полностью на себя как заказчик строительства.

Никаких действий по строительству дольщик не ожидает, его интересует только передача согласованной вещи в согласованный срок и подрядом или совместной деятельностью там даже не пахнет.

Естественно, после того как договор долевого участия стал четырехсторонним, он может относиться к типу смешанных договоров; но основная кауза этого договора это кауза купли-продажи.

[Улисс]

Никаких действий по строительству дольщик не ожидает, его интересует только передача согласованной вещи в согласованный срок и подрядом или совместной деятельностью там даже не пахнет.

Ну почему-же?

Сильно наоборот. И давно пахнет.

Например вот здесь интересные мысли по этому поводу:

http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=3004&st=20

[Анатолий Утбанов]

Приветствую всех!

В общем тема была создана ввиду разногласий возникших в чужой теме. Касаются они природы договора долевого участия.

Выше прикреплена переписка. Прошу не оставаться равнодушными и поделиться соображениями в пользу той или иной точек зрения.

Спорить можно было до бесконечности, ибо каждый считает свое мнение абсолютно верным, (я так вообще считаю, что это прописная истина) поэтому вынужден был создать эту тему. :bow:

Изменено 13 Июля 2010 пользователем AnaTOLiy

[Zhalair Мухали]

Похожая тема http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=...%E0%F1%F2%E8%FF

[Анатолий Утбанов]

Похожая тема http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=...%E0%F1%F2%E8%FF

Несколько иная постановка вопроса.

[Сакура]

Договор долевого участия не предусмотрен ГК РК и не является договором купли-продажи.

Согласно ст. 406 ГК РК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору долевого участия в строительстве одна сторона (Застройщик) обязуется в установленный договором срок построить определенный объект недвижимого имущества или организовать его строительство (реконструкцию) и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (Дольщику) для оформления права собственности Дольщика на долю как на вновь созданное недвижимое имущество, а Дольщик обязуется в срок осуществить капитальные вложения в строительство (финансировать строительство) объекта и принять свою долю в нем.

КЛЮЧЕВОЕ ЗДЕСЬ: Не оплатить стоимость товара продавцу, а проинвестировать процесс строительства.

Согласна, в противном случае у нас не было бы сейчас Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве", т.к. купля-продажа достаточно урегулирована в ГК РК.

Законодатель определил понятие договора о долевом участии в жилищном строительстве - как договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком и регулирующего правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков. Ничего близкого к к-п.

Изменено 13 Июля 2010 пользователем Cакура

[Анатолий Утбанов]

Попробую еще раз изложить свою точку зрения:

Пункт 1 Статьи 406 ГК:

по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Анализ данной нормы позволяет сделать вывод о том, что обязательства продавца , по договору купли-продажи, заключаются в передаче имущества (товара) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне.

Между тем, обязательства застройщика по договору долевого участия, согласно типового договора о долевом участии в строительстве (утвержден постановлением Правительства РК от 23 декабря 2006 года № 1275) заключаются в строительстве жилого здания, в установленный договором срок, и передаче по передаточному акту Дольщику его доли в построенном жилом здании.

Как видно из сравнительного анализа положений о договоре К/П и Д/У обязательства продавца и застройщика существенно отличаются. Так если в первом случае лицо обязано лишь передать имущество, то во втором случае лицо обязано создать имущество и передать дольщику долю в нем.

Если рассмотреть обязательства покупателя и дольщика, то здесь мы также увидим существенные различия.

По договору К/П покупатель обязан принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору Д/У дольщик изначально вносит денежные средства, причем не в качестве оплаты, а в качестве участия в создании имущества, и только после его создания дольщик принимает долю в нем.

Именно поэтому дольщик имеет такие права как контроль за ходом строительства, проверка расходования внесенных денежных средств и мн. др.

Между тем, покупатель не может контролировать расходование средств которые были внесены им в качестве оплаты за товар.

Именно поэтому и был принят специальный Закон Республики Казахстан "О долевом участии в жилищном строительстве" (с внесенными изменениями и дополнениями Законом РК от 12.01.07 г. № 222-III) который регулирует общественные отношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.

Согласно ст. 7 Закона по договору о долевом участии в жилищном строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщику его долю в жилом здании по условиям договора, а другая сторона (дольщик) обязуется внести деньги в размере и порядке, обусловленных договором.

Согласно ст. 9 Закона договор о долевом участии в жилищном строительстве заключается в письменной форме на основании типового договора, утвержденного Правительством Республики Казахстан в порядке, им определяемом, подлежит учету и считается заключенным с момента такого учета.

Обязательными условиями договора являются:

1) определение для дольщика в соответствии с проектной документацией его доли в жилом здании, подлежащей передаче ему застройщиком после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;

2) срок передачи застройщиком доли в жилом здании дольщику;

3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком, исходя из расчета за квадратный метр полезной площади жилища (квартиры);

4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;

5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной документации (планов застройки и жилища, этажности), относящейся к квартире в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;

6) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в объекте недвижимости;

7) указание величины неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа.

Как видно даже поверхностный анализ правовых норм позволяет сделать однозначный вывод - договор долевого участия разительно отличается от договора купли-продажи.

Изменено 13 Июля 2010 пользователем AnaTOLiy

[Пацан]

Законодатель определил понятие договора о долевом участии в жилищном строительстве - как договора, заключаемого между застройщиком и дольщиком и регулирующего правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков. Ничего близкого к к-п.

Согласен, изначально правоотношения определялись именно как долевые, т.е. подразумевающее некую долю риска участников по созданию оговоренного объекта. Подобные вопросы муссируются теперь часто, в связи с тотальным неисполнением подрядчиками обязательств по застройке. Кому то выгодно признать эти отношения исключительно линейной куплей-продажей.

Изменено 13 Июля 2010 пользователем Пацан

[Гость Ново]

Ситуация полностью "описанная" народной мудростью о разделе шкуры неубитого медведя. Можно на рынке купить шкуру уже замоченного медведя - ДКП. Можно всем селом скинуться на патроны, сало и горилку для бригады охотников для убиения медведя, с последующим разделом его шкуры - долёвка.

Различия (да-да, на удивление, что бы отделить мух от котлет или, если хотите, тараканов от изюма, необходимо искать различия) - коллега AnaTOLiy выше приводил.

Вот, коллега М.Ю, Вы поясните, ЗАЧЕМ для расчленения схожие элементы вычленять? Этак брачный договор можно привести к простому товариществу.

[Гость Гость]

AnaTOLiy ПРАВ, а тема считаю закрыта

[Анатолий Утбанов]

По состоянию на 11.49 времени Астаны 14.07.2010 года расклад такой:

Да [ 9 ] [81.82%]

Нет [ 2 ] [18.18%] :bow:

Изменено 14 Июля 2010 пользователем AnaTOLiy

[Пацан]

Вот, коллега М.Ю, Вы поясните, ЗАЧЕМ для расчленения схожие элементы вычленять? Этак брачный договор можно привести к простому товариществу.

Извиняюсь за офтоп.

Брачные отношения это скорее потреб. кооператив. Только законом членство обозначено двумя участниками. Где то на форуме обсуждая возможное введение многосупружества, это уже обсуждалось. Брак видимо как юридический рудимент со временем перестанет существовать.

Изменено 14 Июля 2010 пользователем Пацан

[М.Ю.]

Вопрос в тему. В чём заключается самостоятельный характер договора долевого участия? В чём его направленность, типовой юридический результат, causa? Чем они отличаются от купли-продажи?

[Анатолий Утбанов]

Вопрос в тему. В чём заключается самостоятельный характер договора долевого участия? В чём его направленность, типовой юридический результат, causa? Чем они отличаются от купли-продажи?

Основанием является воля сторон направленная на заключение договора долевого участия. Застройщик желает строить дом привлекая для этого денежные средства дольщиков, дольщики желают участвовать в строительстве жилого дома путем его финансирования и в итоге получить долю от такого участия. Результатом является создание имущества и передача доли в нем.

Об отличиях я уже писал выше. Нет смысла дублировать. Самостоятельность договора долевого участия заключается в его иной правовой природе.

Изменено 14 Июля 2010 пользователем AnaTOLiy