Разрешение органа опеки - Срочно!

[ProxyKZ]

Здравствуйте.

Мы с супругой долго искали квартиру и наконец нашли ту которая нас всем устраивает, но есть момент который нам не дает спокойно спать. Квартиру продает женщина, в справке о собственниках значится только она и ее муж, с которым они в разводе. В квартире прописаны они оба, а также их несовершеннолетняя дочь. Выписывать всех она согласна только после совершения сделки, мотивируя тем, что до тех пор у нее нет гарантий, что купим квартиру. Мы уже внесли задаток, подписали соглашение с указанием даты сделки и агенство, которое нам нашло эту квартиру считает список имеющихся документов (договор купли-продажи, сведения о собственнике (правообладателе), план квартиры, заключение об изменении тех.характеристик объекта недвижимости, домовая книга) продавца полным. Мы же начитались историй о том, как после завершения сделка может быть аннулирована из-за того, что мать на момент сделки не предоставила из органа опеки разрешения на продажу квартиры, в которой прописан несовершеннолетний ребенок, хотим понять нужно ли это разрешение или ребенка мы сможем выписать самостоятельно после сделки без проблем и в будущем этот ребенок нам не создаст проблем. Это надо знать точно, потому что если мы будем от продавца требовать до сделки это разрешение, то он точно не успеет к оговоренной в соглашении дате сделки, не будет ли нашей вины в затягивании сделки (по соглашению если наша вина или мы отказываемся от сделки мы теряем весь задаток).

Очень надеюсь получить здесь на профессиональные ответы на наши вопросы.

[М.Ю.]

Здесь ещё нужно получить нотариально удостоверенное согласие бывшего мужа. Согласие органа опеки тоже нужно, если квартира приобретена, например, в порядке приватизации.

Также имеет значение, что за изменение технических характеристик, возможно их надо вводить в эксплуатацию.

[Гость ProxyKZ]

Здесь ещё нужно получить нотариально удостоверенное согласие бывшего мужа. Согласие органа опеки тоже нужно, если квартира приобретена, например, в порядке приватизации.

Также имеет значение, что за изменение технических характеристик, возможно их надо вводить в эксплуатацию.

Муж не против продажи и подтвердит свое согласие на сделке у нотариуса, сам с ним говорил, он не против.

По поводу изменений тех.характеристик продавец утверждает, что они минимальные были (совместили ванную с туалетом, убрали кладовку) и что несущие стены не были затронуты. Агенство нашло небольшие расхождения в плане и тех.характеристиках ездили к нотариусу и сказали что дате сделки расхождения исправят. Могут ли с этими расхождениями быть у нас после покупки проблемы и насколько большие?

Договор купли-продажи между женщиной с мужем и прежним владельцем квартиры означает, что квартира не приватизированная. Значит ли это, что раз квартира не приватизированная, а купленная и несовершеннолетний ребенок (дочь продавца) прописан, но не является собственником квартиры, то требовать с продавца разрешения органа опеки в этом случае не нужно? И не предъявят ли родители потом нам обвинения что мы знали об этом но все равно купили квартиру с прописанным ребенком, не аннулирует ли потом орган опеки нашу сделку, если к примеру родители поделят деньги меж собой а ребенку не дадут условия такие же или лучшие?

Нашей семье не хочется жить потом в постоянном ожидании возможных проблем, очень просим ответить тех, кто имел/имеет опыт в подобных вопросах. Спасибо.

[Гость ProxyKZ]

Как то странно получается... Сегодня был у нотариуса, тот сказал что если прописан ребенок несовершеннолетний в квартире (даже если он не совладелец квартиры) все равно нужно разрешение органа опеки, а орган опеки сказал что он отказывает выдать справку, т.к. для них основание для выдачи разрешения является только факт указания ребенка в договоре купли-продажи.

Подскажите, пожалуйста, у кого были подобные случаи в практике и как нам поступить?

[Q100]

посмотрите Стандарт оказания государственной услуги «Выдача справок органов опеки и попечительства для сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища» 26.02.2010 г. №140. в похожей, но не в аналогичной ситуации, вопрос решился походом к другому нотариусу.

удачи!

Изменено 15 Ноября 2010 пользователем Q-100

[ProxyKZ]

посмотрите Стандарт оказания государственной услуги «Выдача справок органов опеки и попечительства для сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища» 26.02.2010 г. №140. в похожей, но не в аналогичной ситуации, вопрос решился походом к другому нотариусу.

удачи!

Спасибо за подсказку, но в этом стандарте есть конечно что орган опеки обязан выдавать:

- Выдача справок решения совета опеки и попечительства для сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища

- Выдача справок в нотариальную контору для разрешения обмена или продажи жилой площади, принадлежащей несовершеннолетним детям

Но в нашем случае ребенок не указан ни в договоре купли-продажи, ни в выписке о собственниках квартиры, исходя из этого можно считать, что нашему продавцу такое разрешение органа опеки не нужно и у нас не будет проблем с этой квартирой когда вырастет ребенок и т.п.????

[JUSTINIAN]

Спасибо за подсказку, но в этом стандарте есть конечно что орган опеки обязан выдавать:

- Выдача справок решения совета опеки и попечительства для сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища

- Выдача справок в нотариальную контору для разрешения обмена или продажи жилой площади, принадлежащей несовершеннолетним детям

Но в нашем случае ребенок не указан ни в договоре купли-продажи, ни в выписке о собственниках квартиры, исходя из этого можно считать, что нашему продавцу такое разрешение органа опеки не нужно и у нас не будет проблем с этой квартирой когда вырастет ребенок и т.п.????

Что за, извиняюсь, бред нотариуса - насчет согласия органов опеки? Законодательство РК однозначно определяет случай необходимости такого согласия, а именно - при распоряжении имуществом несовершеннолетнего, в данном случае имущества у несовершеннолетнего нет, т.к. он не является совладельцем квартиры. А прописка (регистрация) никоим образом не относится к праву собственности на жилье. Так что не переживайте, согласие не требуется.

Закон РК "О жидищных отношениях"

Статья 13. Приобретение нанимателем права собственности на занимаемое жилище из государственного жилищного фонда в порядке приватизации

1. В случаях, предусмотренных настоящим Законом, наниматель жилища из государственного жилищного фонда, с согласия совершеннолетних членов семьи, вправе приватизировать жилище на условиях и в порядке, установленных законодательством Республики Казахстан.

2. Приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними.

3. Отчуждение жилища, находящегося в общей совместной собственности, допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.

Закон РК "О браке и семье"

Статья 58. Имущественные права ребенка

1. Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и размерах, которые установлены разделом 5 настоящего Закона.

2. Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, образование и воспитание ребенка.

3. Ребенок имеет право собственности на полученные им доходы, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.

Ребенок, получающий доходы с собственного труда, вправе участвовать в расходах по содержанию семьи, если он проживает у родителей.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 22 и 23 Гражданского кодекса Республики Казахстан (Общая часть).

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные статьей 114 настоящего Закона.

4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию.

5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством.

Статья 114. Распоряжение имуществом подопечного

1. Доходы подопечного лица, в том числе доходы, причитающиеся подопечному от управления его имуществом, за исключением доходов, которыми подопечный вправе распоряжаться самостоятельно, расходуются опекуном или попечителем исключительно в интересах подопечного и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун или попечитель вправе производить незначительные расходы за счет сумм, причитающихся подопечному в качестве его дохода, необходимые для содержания подопечного.

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, или заключать от его имени договор поручительства, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав от наследства по закону и по завещанию, раздел его имущества или выдел из него доли, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Орган опеки и попечительства определяет, каким образом должны расходоваться средства, полученные опекуном в результате указанных сделок.

Порядок управления имуществом подопечного определяется законодательством Республики Казахстан.

3. Опекун (попечитель), их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Долги подопечного опекуну (попечителю), его супругу или родственникам, возникшие до назначения данного лица опекуном (попечителем), оплачиваются с разрешения органа опеки и попечительства.

Изменено 15 Ноября 2010 пользователем JUSTINIAN

[ProxyKZ]

JUSTINIAN, благодарю за развернутый ответ. Стало ясно, что в принципе разрешение отдела опеки не требуется в случае если ребенок не прописан в договоре и соответственно не является собственником.

Но все таки переживаем не возникнет ли каких-либо проблем с этой квартирой в будущем, в сети множество случаев признания сделки купли-продажи в случаях когда у продавца был несовершеннолетний ребенок прописанный в продаваемой квартире, но не являющийся одним из его владельцем.

[JUSTINIAN]

JUSTINIAN, благодарю за развернутый ответ. Стало ясно, что в принципе разрешение отдела опеки не требуется в случае если ребенок не прописан в договоре и соответственно не является собственником.

Но все таки переживаем не возникнет ли каких-либо проблем с этой квартирой в будущем, в сети множество случаев признания сделки купли-продажи в случаях когда у продавца был несовершеннолетний ребенок прописанный в продаваемой квартире, но не являющийся одним из его владельцем.

В сети, да, допускаю, если вы нашли эту инофрмацию в российском сегменте сети, т.к. там другое законодательство в этой области.

[ProxyKZ]

В этой заметке: http://www.defacto.kz/2/377_1.html говорится цитирую:

...При выявлении нарушений, влекущих недействительность сделки, суд вероятнее всего встанет на защиту прав несовершеннолетнего. А это повлечет признание сделки недействительной и возврат сторон в первоначальное положение... почти всегда в рассматриваемых ситуациях права ребенка нарушают сами родители или другие родственники - люди которым он чаще всего безусловно доверяет. Понятно, что ребенок не может обратиться в суд за защитой своих прав самостоятельно. Это смогут сделать органы опеки и попечительства или прокуратура, при условии, что информация о нарушении прав ребенка станет им доступна...

Волнует вопрос, а если мать станет плохой после продажи квартиры и случится один из вариантов:

- мать покупает квартиру и не прописывает в ней ребенка

- или просто не прописывает нигде долгое время

- или еще хуже не дает ему там жилья вообще

- мать продает квартиру и тратит все деньги не покупая новое жилье

- мать становится алкоголе или наркозависимой

- или еще какие подобные ситуации...

Ведь я так понимаю в одной или в большинстве ситуаций наступает нарушение прав ребенка а значит сделка может быть аннулирована и квартиру можно потерять?

[Вселенная]

Выше был дан исчерпывающий ответ. Если несовершеннолетний не является собственником (не указан в договоре купли-продажи, приватизации и т.д.) согласия органа опеки и попечительства не требуется. Ответственность за своих детей несут родители.

В моей практике был следующий случай. Квартира при бракоразводном процессе делилась между мужем и женой. Жене было выделено 3/4 (с учетом долей двух несовершеннолетних детей), а мужу 1/3. Так вот, у жены возникло долговое обязательство, было вынесено судебное решение, потом возбуждено исполнительное производство. Муж скрылся где-то в бегах за собственные махинации. Никто не учел интересов двух малолетних детей. По исполнительному производству было постановлено передать квартиру в натуре взыскателю!

Я сама обращалась в органы опеки и попечительства - они были не приклонны - даже на процесс не пришли ни разу!

[Гость Маруся]

Вы зациклились на интересах несовершеннолетнего ребенка. Однако возникает еще нюанс:

(ProxyKZ указывает:

в справке о собственниках значится только она и ее муж, с которым они в разводе. затем пишет Договор купли-продажи между женщиной с мужем и прежним владельцем квартиры означает, что квартира не приватизированная.

Таким образом, если в справе о собственниках указана ДВА собственника ЖЕНА И МУЖ, то продавать они оба должны. От мужа в этом случае требуется не только заявление о согласии на продажу с отказом от преимущественного права покупки, но и доверенность на продажу его доли.

а перепланировка квартиры: совмещение раздельного санузла, снос шкафа требует заключения о перепланировке и его регистрации, т.к. идет изменение ТЕХ.ХАР-КИ- меняетсяобщая площадь кв-ры, хоть незначительно.

[961028kat]

Здравствуйте. У меня вопрос: для продажи квартиры, которой на правах совместной собственности владеет неосвершеннолетнее лицо, необходимо разрешение органов опеки. Как я понимаю, необходима гарантия улучшения жилищных условий для того, чтобы органы опеки дали разрешение. Каким образом дается эта гарантия? В форме письменного заявления или необходим какой-то документ?