Может ли первичный объект недвижимости (многоквартирный дом) принадлежать одному субъекту?

[KZ Lawyer]

Что если пробовать решить вопрос опираясь и на нижеуказаные нормы!

Закон РК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество".

Статья 39. Государственная регистрация объекта кондоминиума

2. При государственной регистрации объекта кондоминиума уполномоченными представителями участников кондоминиума признаются:

3) любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.

Приказ и.о. МЮ РК от 24 августа 2007 года № 241

"Об утверждении Правил государственной регистрации объекта кондоминиума".

12. При государственной регистрации объекта кондоминиума уполномоченными представителями участников кондоминиума признаются:

3) любой участник кондоминиума, если размеры долей в общем имуществе определяются в порядке, предусмотренном законодательным актом о жилищных отношениях.

Полномочия лиц, уполномоченных участниками кондоминиума на регистрацию объекта кондоминиума, должны быть определены в порядке, предусмотренном законодательством.

В тех случаях, когда заявление о регистрации объекта кондоминиума подает участник кондоминиума, его полномочия на регистрацию объекта кондоминиума определяются нотариально удостоверенной копией правоустанавливающего документа на принадлежащий ему на праве собственности (ином вещном праве) вторичный объект недвижимости.

Изменено 27 Июня 2011 пользователем KZ Lawyer

[Александр Чашкин]

Что если пробовать решить вопрос опираясь и на нижеуказаные нормы!

А не упремся в п.13 Приказа?

13. Для государственной регистрации объекта кондоминиума заявители или их уполномоченный представитель представляет в регистрирующий орган следующие документы:

...

2) технический паспорт первичного объекта с указанием площади каждого вторичного объекта, заверенный государственным предприятием, осуществляющим государственное техническое обследование недвижимого имущества;

3) правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;

...

Не уверен, что любой собственник ВО сможет получить технический паспорт ПО, заверенный органом тех.инвентаризации.

Кроме того, право на ЗУ зарегистрировано на застройщика! Я не вижу возможности собственнику ВО получить правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок. :druzja:

[KZ Lawyer]

Не уверен, что любой собственник ВО сможет получить технический паспорт ПО, заверенный органом тех.инвентаризации.

Кроме того, право на ЗУ зарегистрировано на застройщика! Я не вижу возможности собственнику ВО получить правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок.

В соответствии с пунктом 1 ст. 32 Закона РК "О жилищных отношениях" от 16.04.1997г. Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством о регистрации прав на недвижимое имущество.

Если заявить требования, о том что, один из участников долевой собственности отказывается произвести регистрацию на объект кондоминиума и предоставит имеющиеся документы?!

Изменено 27 Июня 2011 пользователем KZ Lawyer

[Александр Чашкин]

Если заявить требования, о том что, один из участников долевой собственности отказывается произвести регистрацию и предоставит имеющиеся документы?!

Застройщик отморозился от ситуации и отсутствует по своему юридическому адресу.

[KZ Lawyer]

Застройщик отморозился от ситуации и отсутствует по своему юридическому адресу.

Если заявить вышеуказанные требования в судебном порядке и посмотреть, как поступит суд в таком случае...

Застройщик полагаю, не ликвидирован и осуществляет деятельность.

В иске тупо прописать известный прежний адрес.

Изменено 27 Июня 2011 пользователем KZ Lawyer

[KZ Lawyer]

Да, еще. Вовлеките в процесс орган осуществляющий регистрацию.

[validator]

talgat_d, прохожий, в рассматриваемом мною случае куча "встроенных помещений" жилого дома зарегистрированы на различных лиц...

чего то не состыковочка у меня, можете пояснить, каких именно встроенных помещений?

по идее когда оформляли встроенное (нежилое) то должны были оформить на него госакт на зу (на долю в зу).

сорри за оффтоп: Елимай а есть более подробная информация по 7 континенту?

Изменено 27 Июня 2011 пользователем talgat_d

[Александр Чашкин]

KZ Lawyer, какие требования и в чей адрес полагаете уместным заявить в суде?

чего то не состыковочка у меня, можете пояснить, каких именно встроенных помещений?

по идее когда оформляли встроенное (нежилое) то должны были оформить на него госакт на зу (на долю в зу).

В ПО существуют ВО в виде жилых квартир и автопарковочных мест. Земельные права при оформлении и регистрации прав на ВО - не оформлялись.

[KZ Lawyer]

KZ Lawyer, какие требования и в чей адрес полагаете уместным заявить в суде?

Требования о регистрации объекта кондоминиума в отношении Застройщика.

[validator]

Земельные права при оформлении и регистрации прав на ВО - не оформлялись.

Очень странно, обычно застройщики стараются поскорей списать с себя всякие затраты по содержанию ЖК (налоги на ЗУ, возможно затраты на общедомовые ЭЭ, Отопление)

Еще проблема - нельзя перепродать гаражи (нету госактов на зу).

А в договоре о долевом участии прописано право дольщика на общедомовую площадь?

Пытались ли дольщики оформить права на долю в ЗУ?

[Александр Чашкин]

Интересно, а если любой собственник ВО, просто, подаст заявление о регистрации кондоминиума, приложив информацию о ПО и ЗУ, зарегистрированных на застройщика - существует возможность/вероятность успешной регистрации?

[Александр Чашкин]

А в договоре о долевом участии прописано право дольщика на общедомовую площадь?

Пытались ли дольщики оформить права на долю в ЗУ?

Не уверен (не владею всей исторической информацией), но, думаю, "нет" - будет правильный ответ на оба вопроса.

[Александр Чашкин]

Требования о регистрации объекта кондоминиума в отношении Застройщика.

При условии нежелания Застройщика участвовать в процессах и невозможности его нахождения - не уверен, что иск к нему "о регистрации" будет эффективен. Кто будет исполнять решение?

Представляется более эффективным иск о признании прав с последующей регистрацией общей собственности и кондо. По крайней мере, решение по такому иску может стать правоустанавливающим документом (на ПО и ЗУ).

[Александр Чашкин]

Еще проблема - нельзя перепродать гаражи (нету госактов на зу).

Гаражи зарегистрированы в качестве встроенных в ПО помещений. Так же, как и жилые квартиры.

[validator]

Гаражи зарегистрированы в качестве встроенных в ПО помещений. Так же, как м жилые квартиры.

Дело в том, что акт на зу входит в состав право устанавливающих документов на гараж (т.е. акт + договор передачи).

а для квартир акты на зу не печатаются (т.е. для квартир право устанавливающий документ, только договор).

[Александр Чашкин]

акт на зу входит в состав право устанавливающих документов на гараж

Это если гаражи пристроены к ПО жилого дома или стоят отдельно.

В рассматриваемом случае гаражи находятся на этажах жилого дома, т.е. являются встроенными нежилыми помещениями дома и, соостветственно, вторичными объектами. Выдел земельных прав из кондоминиума для сделок с такими объектами не нужен.

[Биржан Жарасбаев]

Всем добрый день.

Тоже столкнулся с данной темой. Александр, как закончилась Ваша история, разрешился вопрос?

Как этот кондоминиум регистрировать, если первый требуемый для регистрации документ - это документ об общей долевой собственности на земельный участок? А ЗУ, как и ПО, зарегистрирован за застройщиком.

Поправьте меня, но я не увидел такой документ в перечне требуемых для регистрации документов. Есть документ о расчете долей, который и становится (как я понял) "правоустанавливающим документом" объекта кондоминиума (на нем, в частности, ставится штамп регистрации). Также, указанный перечень не содержит упоминания о документе о передаче земли от застройщика, у которого земля находится в собственности. Хотя в некоторых темах была информация, что такие документы на практике составляются. Вопрос для чего?

Как я понял из обсуждения темы выше: коллеги, практически, единодушны в том, что первичный объект недвижимости (ПО, многоквартиный жилой дом), а также земельный участок (ЗУ), предназначенный для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома, не могут принадлежать на праве собственности одному лицу, при условии, что квартиры (ВО) в этом ПО распроданы в собственность различных лиц, поскольку такое обстовятельство противоречит ГК РК, ЗК РК и ЗРК о ЖО в части норм, регулирующих вопросы общей долевой собственности собственников помещений в таких случааях.

Объект кондоминиума образуется и, соответственно, должен быть зарегистрирован уже после продажи первой квартиры застройщиком. Применяется ли в данном случае 6-месячный срок для регистрации права на недвижимое имущество? Если да, то получается он должен рассчитываться с момента первой продажи?

[lamka]

Господа, столкнулся со спорной в чем-то похожей ситуацией, но со стороны текущего собственника нежилых помещений.

Вводная часть: в 2005-2007 года застройщик, в столице строил жилой дом со встроенным паркингом. Застройщик осуществил выкуп на праве собственности земельного участка под застройку. В ходе строительства (05-06года) были привлечены так называемые "дольщики". Которые внесли денюжку, а позже получили свое жилье.

Все квартиры и все паркинги в настоящее время распроданы, и числятся за разными лицами. В том числе за нашей компанией числится десять паркингов, остальные за физиками насколько мы знаем. Мы купили эти паркинги у застройщика через ДКП, который зарегистрирован в юстиции, уже после ввода объекта в эксплуатацию в 09 году, то есть не участвовали в долевом строительстве самого первичного объекта недвижимости.

Паркинги находятся в подвальной части жилого дома, там же находится и часть инженерных коммуникаций, трубы и тд.

Сейчас нам стало известно, что КСК которое обслуживает дом, обратилось в смэс с иском о признании Договора купли-продажи паркингов недействительными, и обязании застройщика передать паркинги (которые мы купили) в пользу КСК, а также земельный участок на котором стоит дом (ЗУ оказывается до сих пор числится на праве собственности за застройщиком, и он за него налоги платит и тд... - правда сейчас, насколько нам извесно, застройщик находится в каком-то коматозном состоянии, и никак не может выкарабкаться после кризиса ).

В качестве доводов КСК указывает, что в объект кондоминиума, при его регистрации в 2007 году, были включены все квартиры и в том числе все паркинги, и якобы поскольку наши паркинги находятся в подвальной части дома (как и все остальные) то они являются общей собственностью, и должны принадлежать КСК.

В заявлении КСК фигурирует фраза, что застройщик незаконно продал паркинги нам, не смотря на то, что при регистрации кондоминиума, паринги были переданы в кондоминиум? Таким образом видимо пытаясь подвести параллель что КСК=кондоминиум. И если что-то было включено в кондоминиум, то это является собственностью кск..

Меня интересует сложившаяся практика по подобным делам и каковы наши риски, как приобретателя паркингов, может КСК их забрать мотивировав что это общая собственность?

[Александр Чашкин]

Близкая тема

[Гость ПЕРС]

Совершенно согласен!

К такому выводу понуждают нормы ст.209 ГК, ст.ст.31-34 ЗРК о жилищных отношениях и простая логика:

Допустим, жилой дом (первичный объект) имеет общую площадь 1000 кв.м

Застройщик ввел дом в эксплуатацию и зарегистрировал свое право собственности на первичный объект.

Далее, застройщик продает квартиру площадью 100 кв.м. Регистрируется право собственности покупателя на квартиру, как на вторичный объект недвижимости площадью 100 кв.м..

При этом, право застройщика на первичный объект площадью 1000 кв.м - остается неизменным!..

Почему так понимаете?

В какой момент времени и каким способом новые владельцы квартир могут требовать признания/установления своих долевых прав?

Правильное суждение Уважаемый Александр Чашкин, вот мои на это обоснования:

В соответствии с пунктом 4 статьи 209 Гражданского Кодекса РК, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи), либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно частям 1,2 статьи 120 Гражданского Кодекса РК, неделимое имущество - это такое имущество, которое не может быть разделено без изменения его хозяйственного назначения (функций) или не подлежит разделу в силу предписания законодательного акта. Особенности неделимых вещей как объектов права определяются законодательством.

Далее, в соответствии с частью 1 статьи 62 Земельного Кодекса РК, земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта.

Согласно части 6 статьи 209 Гражданского Кодекса РК, собственность на недвижимое имущество может возникать в форме кондоминиума, при котором отдельные части недвижимости находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан и (или) юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, принадлежат собственникам частей недвижимости на праве общей долевой собственности.

Далее, согласно частям 1, 2 статьи 31 Закона РК «О жилищных отношениях», в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум.

Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности. Земельный участок при жилом доме (жилом здании) принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.

В соответствии с частью 5 статьи 62 Земельного Кодекса РК, для управления общей собственностью и ее эксплуатации, надлежащего содержания всего дома (здания, строения, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Согласно части 2 статьи 42 Закона РК «О жилищных отношениях», форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть: 1. Кооператив собственников помещений; 2. Иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Поскольку законодательных запретов на создание кондоминиума в форме потребительского кооператива нет, для управления жилым домом по адресу ул. был создан и в установленном порядке зарегистрирован Потребительский Кооператив «………………….».