Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Изменение облика фасада жилого комплекса собственниками квартир.


Рекомендуемые сообщения

Имеется жилой комплекс по типу таун хаусов, в каждом доме несколько собственников, 4-6 квартир.

В ДДУ строительства есть норма, что дольщик обязан получать согласие от управляющей компании на изменение внешнего облика фасада жилого комплекса- остекленение балкона, навеска кондеров и пр.

В настоящее время жильцы один за другим нарушают данное требование, а именно производят остекленение балконов.

Это, в свою очередь, нарушает облик фасада зданий.

Меня интересует, как застройщики противодействуют такому нарушению обязательств собственниками квартир?

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Имеется жилой комплекс по типу таун хаусов, в каждом доме несколько собственников, 4-6 квартир.

В ДДУ строительства есть норма, что дольщик обязан получать согласие от управляющей компании на изменение внешнего облика фасада жилого комплекса- остекленение балкона, навеска кондеров и пр.

В настоящее время жильцы один за другим нарушают данное требование, а именно производят остекленение балконов.

Это, в свою очередь, нарушает облик фасада зданий.

Меня интересует, как застройщики противодействуют такому нарушению обязательств собственниками квартир?

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Направлял как-то письмо об устранений нарушений с требованием о демонтаже возведенных конструкций и восстанавлении элементов фасада. В моем случае нашли взаимоприемлемое решение. По большому счету прямых полномочий "наказывать" жильцов у Застройщика, кроме гражданско-правовых рычагов, ИМХО нет. Если только не требовать (через суд) обязать исполнить условие договора, в случае самостоятельного демонтажа - требовать возмещения убытков и, если это предусмотрено ДУ как существенное условие - отказаться от договора.

Элементы фасада и цвета, или иными словами архитектурный облик - это не просто фишка или прихоть Застройщика ЖК, а согласованная в установленном порядке часть рабочего проекта за самовольное изменение которого предусмотрена адмответственность. В частности ГАСКи наделены полномочиями привлекать к ответственности за несогласованное с УАиГ изменение элементов фасада и цвета. По НПА навскидку ЗРК об арх деятельности, Правила застройки Алматы. КРКоАП.

Изменено пользователем Zhalair Мухали
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Такая идейка как(?): в ГК и Конституции написано, что собственность обязывает, должно служить общественному благу.

А тут получается, собственность общественному благу-то не служит: для общества любоваться красивым видом фасада высотного дома - благо? Благо! А эти владельцы своих балконов этому общественному благу не служат, а даже лишают этих благ? Как вам такая трактовка? Ну, а там сами домыслите в соответствии с вашей ситуацией...

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Я бы на месте жильцов такие условия договора пытался признать недействительными.

Поскольку собственник не должен спрашивать у частных контор что ему делать со своей собственностью.

Изменено пользователем М.Ю.
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Имеется жилой комплекс по типу таун хаусов, в каждом доме несколько собственников, 4-6 квартир.

В ДДУ строительства есть норма, что дольщик обязан получать согласие от управляющей компании на изменение внешнего облика фасада жилого комплекса- остекленение балкона, навеска кондеров и пр.

В настоящее время жильцы один за другим нарушают данное требование, а именно производят остекленение балконов.

Это, в свою очередь, нарушает облик фасада зданий.

Меня интересует, как застройщики противодействуют такому нарушению обязательств собственниками квартир?

Какие имеются НПА прямо/косвенно регулирующие нарушение вида фасада здания.

Ну все правильно жильцы делают. Потому что обязанность чего-то там согласовывать была прописана в ДДУ. А после сдачи в эксплуатацию - при чем тут ДДУ? Он исполнен. Соответственно, чтобы жильцы не занимались самодеятельностью, следует прописывать такое условие в договоре с управляющей компанией.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Такая идейка как(?): в ГК и Конституции написано, что собственность обязывает, должно служить общественному благу.

Нет такого в Конституции, не надо выдумывать.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Нет такого в Конституции, не надо выдумывать.

Я по памяти воспроизвел норму. Немного иначе звучит:

Статья 6

2. Собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу.

------------------------------

А как понять смысл ""собственность обязывает" ? К чему обязывает? К несению бремени содержания? Возникают новые обязанности?

Изменено пользователем D@N
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Направлял как-то письмо об устранений нарушений с требованием о демонтаже возведенных конструкций и восстанавлении элементов фасада. В моем случае нашли взаимоприемлемое решение. По большому счету прямых полномочий "наказывать" жильцов у Застройщика, кроме гражданско-правовых рычагов, ИМХО нет. Если только не требовать (через суд) обязать исполнить условие договора, в случае самостоятельного демонтажа - требовать возмещения убытков и, если это предусмотрено ДУ как существенное условие - отказаться от договора.

Элементы фасада и цвета, или иными словами архитектурный облик - это не просто фишка или прихоть Застройщика ЖК, а согласованная в установленном порядке часть рабочего проекта за самовольное изменение которого предусмотрена адмответственность. В частности ГАСКи наделены полномочиями привлекать к ответственности за несогласованное с УАиГ изменение элементов фасада и цвета. По НПА навскидку ЗРК об арх деятельности, Правила застройки Алматы. КРКоАП.

В правилах застройки Алматы, есть определенные положения:

8. Физические и юридические лица на территории города Алматы:

1) осуществляют застройку в соответствии с настоящими Правилами;

2) не совершают действия, оказывающие вредное воздействие на памятники истории и культуры, памятники природы, городские, сельские и природные ландшафты, объекты инженерной, транспортной инфраструктур и благоустройства территорий, затрагивающие законные интересы третьих лиц и препятствующие реализации прав собственников, арендаторов или пользователей сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости;

3) проводят работы по надлежащему содержанию зданий, строений, сооружений и иных объектов недвижимости, благоустройству земельных участков в соответствии с архитектурно-градостроительной документацией, строительными нормами и правилами, экологическими, санитарными, противопожарными и иными специальными нормативами и требованиями;

4) выполняют предписания государственных органов и должностных лиц, осуществляющих контроль в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

5) оказывают содействие должностным лицам государственных органов, осуществляющим контроль в области архитектуры, градостроительства и строительства, в реализации ими своих полномочий;

6) предоставляют по уведомлению госархстройконтроля необходимую информацию и техническую документацию по строительным объектам, а также заключение экспертизы соответствующих проектов, в предусмотренных законодательством случаях;

7) предоставляют организациям, осуществляющим проведение технической инвентаризации и технического обследования объектов недвижимости, ведение градостроительного государственного кадастра и мониторинга застройки территории города, доступ к принадлежащим данным физическим и юридическим лицам объектам недвижимости;

8) передают необходимую проектно-сметную документацию, материалы комплексных инженерных изысканий и иные материалы соответствующим государственным органам и организациям в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан;

9) соблюдают требования законодательства Республики Казахстан по охране окружающей среды.»;

а вот эта норма, я думаю, относима к изложенной ситуации:

33. Без разрешительных документов, при обязательном согласовании с органом госархстройконтроля выполняются следующие строительно-монтажные работы:

1) возведение временных строений, располагаемых на собственных приусадебных участках или участках садовых и огородных товариществ, а также жилых и (или) хозяйственно-бытовых помещений для сезонных работ и отгонного животноводства;

2) изменение других технически несложных строений, предназначенных для личного пользования физических лиц, в том числе:

ремонт кровли без изменения конфигурации, цвета и типа покрытия;

замена столярных изделий без изменения их размеров и формы;

внутренние отделочные работы;

наружные отделочные работы без изменения элементов фасада и цвета;

ремонт и замена санитарно-технических устройств и оборудования в зданиях и сооружениях без изменения существующей схемы инженерного обеспечения, планировки помещений и фасадов;

размещение торговых точек для обслуживания населения на период проведения праздничных массовых мероприятий.

34. Изменение элементов фасада и цвета подлежит обязательному согласованию с органом архитектуры и градостроительства.

имхо, остекленение балкона- является не что иным, как изменением фасада здание, поскольку в рабочем проекте балкон предусмотрен как балкон.

Смотрим на СНиП РК 1.01-32-2005 :

Балкон - выступающая из плоскости сте­ны фа­сада открытая огражденная площадка, служа­щая для отдыха.

К сожалению, "культуры" балконов у нас не имеется, архитектор предусмотрел в проекте здания и фасаде- именно балконы, а не лоджии-

Лоджия — перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты.
(из того же СниПа.

Такая идейка как(?): в ГК и Конституции написано, что собственность обязывает, должно служить общественному благу.

такой нормы не нашел)

Ну все правильно жильцы делают. Потому что обязанность чего-то там согласовывать была прописана в ДДУ. А после сдачи в эксплуатацию - при чем тут ДДУ? Он исполнен. Соответственно, чтобы жильцы не занимались самодеятельностью, следует прописывать такое условие в договоре с управляющей компанией.

Кстати оговорился, насчет получения согласия у управляющей компании, в ДДУ у долевого участника в обязанностях предусмотрено не проводить работы, затрагивающие фасад здания и его элементы- любое остекленение балконов, установка любых устройств и сооружений, затрагивающие внешний вид и конструк. фасада здания.

Фасад - внешняя (лицевая) сторона сооружения (здания).
тот же СНиП.

Михаил, никто не спорит об обоюдном исполнении обязанностей сторон.

Почему-то когда дольщики считают какие-либо свои права нарушенными по ДДУ, они подают иски по прошествии 1 -2 лет и суды их принимают к производству и рассматривают. Суды ведь не отказывают в иске на том основании что договор исполнен.

Также и тут, дольщик обязался не нарушать фасад здания, но нарушает договоренности.

Имхо, если не у застройщика, то в уполном.органов собственники должны получать разрешение на изменение фасада здания.

Вот тока санкций за такое нарушение пока не нашел.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

к компетенции ДГАСКа относится :

15) принятие решений о применении к нарушителям предусмотренных законодательных мер в связи с допущенными нарушениями и отклонениями от норм законодательства, государственных нормативных требований, условий и ограничений, установленных в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

В ст. 17 ЗРК Об архитектурной и градостр.деят-ти указана ответственность за нарушение данного закон-ва, и к указанным нарушением относится в том числе:

7) самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и (или) частей здания;

Я так понимаю, как вариант, можно обратиться в ДГАСК для применений санкций по

Статья 231. Выполнение предпроектных, изыскательских, проектных, строительно-монтажных работ, производство и применение строительных материалов, деталей и конструкций с нарушением требований законодательства и государственных нормативов в сфере архитектурно-строительной деятельности

1. Выполнение предпроектных, изыскательских, проектных, строительно-монтажных работ, производство, применение строительных материалов, деталей и конструкций с нарушениями требований законодательства в сфере архитектурно-строительной деятельности -

влекут штраф на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей в размере от двадцати до сорока, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства, - в размере от ста до трехсот, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере от трехсот до пятисот месячных расчетных показателей.

2. Действия, предусмотренные частью первой настоящей статьи, совершенные повторно в течение года после наложения административного взыскания, -

влекут штраф на должностных лиц, индивидуальных предпринимателей в размере от пятидесяти до семидесяти, на юридических лиц, являющихся субъектами малого или среднего предпринимательства, - в размере от трехсот до четырехсот, на юридических лиц, являющихся субъектами крупного предпринимательства, - в размере от семисот до девятисот месячных расчетных показателей с лишением лицензии на соответствующий вид деятельности либо без такового.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

упс, по санкции- к физлицам не применима :hb:

:bum: именно))

Но как вариант посмотрите ст.237 и 238, может получится притянуть)) Поскольку по большому счету ответственен Застройщик за фасад. И если ГАСК узнает об этом, то неприятности возникнут у Застройщика. Поэтому и в большинстве ДДУ включен этот пункт, сохраняющий право регресса к жильцам.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Я по памяти воспроизвел норму. Немного иначе звучит:

Статья 6

2. Собственность обязывает, пользование ею должно одновременно служить общественному благу.

------------------------------

А как понять смысл ""собственность обязывает" ? К чему обязывает? К несению бремени содержания? Возникают новые обязанности?

Собственность не обязывает служению общественному благу. Лишь только пользование ею должно служить общественному благу. Ну вы уже сами это процитировали.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

имхо, остекленение балкона- является не что иным, как изменением фасада здание, поскольку в рабочем проекте балкон предусмотрен как балкон.Смотрим на СНиП РК 1.01-32-2005 :

К сожалению, "культуры" балконов у нас не имеется, архитектор предусмотрел в проекте здания и фасаде- именно балконы, а не лоджии- (из того же СниПа.

На самом деле, когда пишут в той же "крыше", что "балкон застеклен" тем самым описывая "тюнинги" квартиры, мало кто знает, что остекленение балкона - прямое нарушение действующих строительных норм и правил. Поскольку балконы, по сути, должны оставаться открытыми для предоставления возможности переждать задымление на открытом балконе в случае возникновения пожара.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Собственность не обязывает служению общественному благу. Лишь только пользование ею должно служить общественному благу. Ну вы уже сами это процитировали.

А как понять: "пользование собственностью должно служить общественному благу"?

То есть, пользование застекленным балконом должно служить не только собственнику.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

:hb: именно))

Но как вариант посмотрите ст.237 и 238, может получится притянуть)) Поскольку по большому счету ответственен Застройщик за фасад. И если ГАСК узнает об этом, то неприятности возникнут у Застройщика. Поэтому и в большинстве ДДУ включен этот пункт, сохраняющий право регресса к жильцам.

ок, я думаю в Казахстане застройщикам изначально нужно строить дома с лоджиями.

Балконы не приживаются)

238 видел изначально, только я не понял, как примечание №1 (которое подходит к ситуации) относится к диспозиции обоих частей ст.238 или др.статье данной главы ? :bum:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования