Момент прекращения права собственности на недвижимое имущество

[Amangali]

Добавлю от себя, что финансисты хотят в этой теме получить определение в части такого понятия как "фактическое владение имущества".

Норма пункта 8 статьи 389 НК, наверное, появилась из случаев, когда земля продана, покупатель ею пользуется, но не регистрирует за собой, обременяя налогом продавца. Первое, что бросается в глаза - это то, что налогообложение не связано с правом собственности (которое, как известно, возникает в момент его регистрации). И, поскольку фактическое владение по ГК не является самостоятельным вещным правом, следовательно, его надо рассматривать как обстоятельство, связанное с налогообложением, а не с моментом возникновения гражданского права.

Остается установить, когда наступает фактическое владение и это вопрос доказательств. Если доказательств нет, то следует исходить из аналогии пункта 2 статьи 188 ГК, о том, что право владения представляет собой юридически обеспеченную возможность осуществлять фактическое обладание имуществом. Здесь важно - не "осуществление обладания", а его "возможность". От противного это означает, что при отсутствии доказательств фактического обладания земельным участком продавцом, владение следует признавать за покупателем, которому договор юридически обеспечивает возможность осуществлять фактическое обладание имуществом.

[Жангельды Сулейманов]

Жангельды, а вообще в чем у тебя сомнения-то? Вроде бы, предельно ясно все, когда дело касается возникновения/прекращения права собственности в отношении недвижимого имущества, сделки с которым подлежат государственной регистрации. Или есть какие-то другие варианты?

я думаю, что у продавца прекращается право собственности прекращается в момент заключения ДКП и этого момента продавец не может продать недвижимость третьим лицам. Александр считает, что до момента регистрации собственником остается продавец, а значит продавец может продавать недвижимость третьим лицам. Ну, а если покупатель не желает или не может вообще никогда зарегистрировать право собственности, то что продавец вечный собственник и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом?

[Жангельды Сулейманов]

Я так понял, что я только один считаю, что у продавца недвижимого имущества право собственности прекращается в момент заключения ДКП, в ВСЕ (!!!) остальные считают, что в момент регистрации покупателем договора ДКП.

[Жангельды Сулейманов]

Статья 249. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам......

Момент отчуждения это момент заключения договора об отчуждении

[Александр Чашкин]

Наверное юристам нужно еще НПА почитать.

Иначе ответы не вяжутся с положениями НК.

Имя, сестра, назови имя! Что и с какими, конкретно, положениями НК у нас не вяжется, Polin?

Упомянутый выше заблудший бомж не "фактически владеет", а только пользуется, и не всеми 100 га, а какой-то сугубо ему приглянувшейся частью :)

+1 :smile:

[Александр Чашкин]

Момент отчуждения это момент заключения договора об отчуждении

IMHO, не "заключения", но "исполнения" или, если угодно, "совершения".

[Amangali]

Статья 249. Основания прекращения права собственности

1. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам......

Вопрос в том, что считать отчуждением.

Момент отчуждения это момент заключения договора об отчуждении

Отчуждение завершается регистрацией, до этого момента отчуждение не происходит. Не ищите противоречий в ГК, не найдете.

[Жангельды Сулейманов]

Один вопрос: продавец заключил сегодня ДКП, сегодня получил полную оплату, сегодня передал недвижимость покупателю. Покупатель зарегистрирует договор через 6 месяцев или через 6 лет или через 60 лет. И что, до момента госрегистрации, продавец остается собственником, то есть имеет право владеть, пользоваться (сдавать в аренду) и распоряжаться (продавать, дарить)

[Жангельды Сулейманов]

2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению,

отчуждение происходит в момент заключения договора

[Александр Чашкин]

Норма пункта 8 статьи 389 НК, наверное, появилась из случаев, когда земля продана, покупатель ею пользуется, но не регистрирует за собой, обременяя налогом продавца. Первое, что бросается в глаза - это то, что налогообложение не связано с правом собственности (которое, как известно, возникает в момент его регистрации).

А что не так в п.8 ст.389 НК?

IMHO, эта норма использует термин "владение", поскольку в качестве объектов налогообложения рассматриваются не только земельные участки на праве собственности, но и земельные участки:

2) на праве постоянного землепользования;

3) на праве первичного безвозмездного временного землепользования.

Одновременно, п.8 ст.389 НК увязывает уплату суммы налога, исчисляемой "за фактический период владения", в бюджет с моментом государственной регистрации прав:

Сумма налога, подлежащая уплате за фактический период владения земельным участком лицом, передающим данные права, должна быть внесена в бюджет до или в момент государственной регистрации прав. При этом первоначальным плательщиком исчисляется сумма налога с 1 января текущего года до начала месяца, в котором он передает земельный участок. Последующим плательщиком исчисляется сумма налога за период с начала месяца, в котором у него возникло право на земельный участок.

При таких формулировках, считаю, что п.8 ст.389 НК рассматривает в качестве единого момента моменты государственной регистрации прав, передачи земельного участка и возникновения права на земельный участок.

По мне - здесь все вполне гармонично со ст.118 ГК.

2. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению,

отчуждение происходит в момент заключения договора

Это где такое можно прочитать?

[Жангельды Сулейманов]

Договор об отчуждении имущества - это договор, согласно которого одна сторона отчуждает имущество и у этой стороны прекращается право собственности

[Жангельды Сулейманов]

я всё надеюсь, что у меня найдутся сторонники моей позиции)) если же нет, то тогда все продавцы смогут после ДКП и до регистрации договора продавать имущество бесчетное количество раз, и еще и владеть имуществом и еще и сдавать в аренду. И наступит хаос и конец света. Вот, что оказывается имели в виду майя.

[Amangali]

я думаю, что у продавца прекращается право собственности прекращается в момент заключения ДКП и этого момента продавец не может продать недвижимость третьим лицам. Александр считает, что до момента регистрации собственником остается продавец, а значит продавец может продавать недвижимость третьим лицам. Ну, а если покупатель не желает или не может вообще никогда зарегистрировать право собственности, то что продавец вечный собственник и имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом?

Понятно, вы ищете обоснование защиты первого приобретателя. И ВС РК искал, заимствовав у ВАС и ВС РФ толкование, что проданная вещь служит предметом исполненного продавцом обязательства и не может быть продана вторично. Ученые на это резонно возражают, так как вторично проданная вещь, на которую не возникло право собственности первого покупателя не влечет недействительности повторной сделки, за исключением разве п.3 ст.158 ГК. Вся проблема в промежутке между актом сделки и ее регистрацией. Проблему надо решать законодательно, соединив оба момента, к примеру, признав возникновение права с момента нотариального удостоверения сделки или обязав заключать сделки в органах по регистрации под страхом их недействительности.

[Александр Чашкин]

Договор об отчуждении имущества - это договор, согласно которого одна сторона отчуждает имущество и у этой стороны прекращается право собственности

Но не обязательно же договор исполняется в момент его заключения, Жангельды! Это же не покупка пива в магазине! :smile:

[Александр Чашкин]

все продавцы смогут после ДКП и до регистрации договора продавать имущество бесчетное количество раз, и еще и владеть имуществом и еще и сдавать в аренду. И наступит хаос и конец света. Вот, что оказывается имели в виду майя.

Свое мнение по этому вопросу я излагал в соседней теме:

Юридическую такую возможность имеет. Как и возможность в один день заключить десяток договоров купли-продажи,

Но такие действия продавца, конечно же, мы признаем недобросовестными, направленными на достижение преступного умысла.

Очень интересным представляется мне приведенное Биржаном мнение авторитетов по этому же вопросу.

[Amangali]

А что не так в п.8 ст.389 НК?

IMHO, эта норма использует термин "владение", поскольку в качестве объектов налогообложения рассматриваются не только земельные участки на праве собственности, но и земельные участки: 2) на праве постоянного землепользования;3) на праве первичного безвозмездного временного землепользования.

Одновременно, п.8 ст.389 НК увязывает уплату суммы налога, исчисляемой "за фактический период владения", в бюджет с моментом государственной регистрации прав...

При таких формулировках, считаю, что п.8 ст.389 НК рассматривает в качестве единого момента моменты государственной регистрации прав, передачи земельного участка и возникновения права на земельный участок.

По мне - здесь все вполне гармонично со ст.118 ГК.

Мое рассуждение объясняет п.2 ст.374 и п.8 ст.389 НК, иначе зачем законодателю городить огород с "фактическим владением", если исходить из регистрации права. Думаю первое предложение 2-го абзаца читать так (коммент в скобках): "Сумма налога, подлежащая уплате фактический период владения з/у лицом, передающим данные права, должна быть внесена в бюджет до (гос.регистрации права в случае передачи з/у в фактическое владение покупателя) или в момент гос.регистрации права."

Второе предложение данного абзаца противоречиво, так как по нему налог для продавца исчисляется до месяца передачи з/у, а для покупателя - с начала возникновения права на з/у (между ними может образоваться необлагаемый период). Неудачную технику изложения нормы следует исправлять толкованием: - в обоих случаях речь идет о фактическом владении, которое люди писавшие налоговую норму считали правом.

[Brant]

И что, до момента госрегистрации, продавец остается собственником, то есть имеет право владеть, пользоваться (сдавать в аренду) и распоряжаться (продавать, дарить)

Считаю, что продавец после заключения ДКП права владеть и пользоваться уже не имеет, это право сразу по заключении ДКП переходит к покупателю. А вот с правом распоряжения сложнее. Оно прекратится у продавца (и возникнет у покупателя) в момент госрегистрации ДКП.

Насчёт продавать энное кол-во раз - согласен с Чашкиным - это уже преступный умысел.

Кроме того, если сделка нотариально удостоверяется, нотариус оставляет у себя прежние правоустанвливающие документы.

Если сделка регится через ЦОН сразу, тож самое.

Если не то, не другое (просто заключили ДКП в письменном виде (или может даже устном), покупатель отдал денюжку, получил ключи от квартиры, акта приёма-передачи квартиры не составляли, расписку о получении денег покупатель не взял) - то да, риски у первого приобретателя резко возрастают.

[POLIN]

я всё надеюсь, что у меня найдутся сторонники моей позиции)) если же нет, то тогда все продавцы смогут после ДКП и до регистрации договора продавать имущество бесчетное количество раз, и еще и владеть имуществом и еще и сдавать в аренду. И наступит хаос и конец света. Вот, что оказывается имели в виду майя.

Я - сторонник вашей позиции.

И еще раз призываю всех посмотреть на нормы Земельного кодекса, в отношении права владения.

Или Земельный кодекс не в фаворе? Он младший брат в законодательной иерархии НПА?

[Brant]

И еще раз призываю всех посмотреть на нормы Земельного кодекса, в отношении права владения.

Или Земельный кодекс не в фаворе? Он младший брат в законодательной иерархии НПА?

Договоры в перечне правоустанавливающих документов по земельному налогу присутствуют.

Договор будет правоустанавливающим документом, но только после госрегистрации, в силу п.1 ст.155 ГК:

1. Сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

[Жангельды Сулейманов]

Я - сторонник вашей позиции.

И еще раз призываю всех посмотреть на нормы Земельного кодекса, в отношении права владения.

Или Земельный кодекс не в фаворе? Он младший брат в законодательной иерархии НПА?

спасибо Полин, за поддержку! простая ситуация, ТОО продает в 2010 году недвижимость, получает деньги. С баланса недвижимость списывается, дебиторки нет, так как оплата прошла и произошла т.н. замена одного актива - недвижимости на другой актив - деньги. По состоянию на 31.12.10 года в балансе ТОО и не числится недвижимость, независимо от того, подал покупатель договор на регистрацию или нет. Думаю, нет в балансе проданной недвижимости, значит и нет собственности на эту недвижимость. Но если идти по пути Александра, то недвижимости в балансе нет, а право собственности на недвижимость есть. Выходит, у ТОО есть право собственности и на недвижимость и на деньги, полученные от этой недвижимости.

[Миссис Хадсон]

я всё надеюсь, что у меня найдутся сторонники моей позиции))

Жангельды, я из сомневающихся :). Не конкретно по этой теме, а вообще :), не раз убеждалась, что особенности нашего законодательства таковы, что доказать можно практически любую позицию, хоть ту, хоть прямо противоположную. Так что не сдавайтесь быстро :)!

Земельный кодекс еще какой брат, он же КОДЕКС :)!

если же нет, то тогда все продавцы смогут после ДКП и до регистрации договора продавать имущество бесчетное количество раз, и еще и владеть имуществом и еще и сдавать в аренду. И наступит хаос и конец света. Вот, что оказывается имели в виду майя.

Здесь, наверное, законодатель полагается на презумпцию добросовестности участников гражданского оборота. Плюс- в соответствии с ГК РК:

Статья 386. Действие договора

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 393 настоящего Кодекса).

То есть все-таки продавец не вправе продавать имущество бесчетное количество раз, но не в силу прекращения у него права собственности, а в силу принятых обязательств по договору (о чем уже упоминалось выше в выдержках из Брагинского )...

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем Миссис Хадсон

[Жангельды Сулейманов]

"и покупатель, и продавец не могут распоряжаться объектом недвижимости"

это из ссылки Биржана на корифеев, которые сами запутались. Если продавец не может распоряжаться объектом недвижимости, то значит он и не собственник, так как собственник имеет право распоряжаться имуществом

[Анатолий Утбанов]

Может быть, для начала, следует разобраться с таким институтом как регистрация прав на недвижимое имущество?

Так в силу п. 6 ст. 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав на недвижимое имущество (далее - государственная регистрация) - обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав (обременении прав) на недвижимое имущество и иных объектов государственной регистрации в правовом кадастре в порядке и сроки, установленные настоящим Законом и иными законами.

Если говорить иными словами – государственная регистрация прав на недвижимое имущество это ничто иное, как процедура признания и подтверждения уже возникшего, прекратившегося или изменившегося права.

Согласно ст. 3 указанного Закона возникновение, изменение и прекращение прав (обременении прав) на недвижимое имущество, а также юридические притязания являются объектами государственной регистрации.

Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является организация и упорядочение отношений в правовой сфере, а также обеспечение защиты права собственности.

Статьей 235 ГК РК перечислены основания приобретения права собственности – это сделки об отчуждении имущества, переход в порядке наследования, правопреемства, реквизиция, национализация, паенакопление и пр.

Документы на основании которых, в результате приобретения или перехода права собственности, возникают, изменяются или прекращаются права на недвижимое имущество именуются правоустанавливающими.

Так силу п. 16 ст. 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» правоустанавливающие документы это документы, на основании которых возникают, изменяются и (или) прекращаются права (обременения прав) на недвижимое имущество.

Таким правоустанавливающим документом может быть договор отчуждения имущества, на основании которого, на отчуждаемое имущество, прекращаются права продавца и возникают права покупателя.

После реализации имущества, технически, продавец, до момента регистрации права собственности покупателем, сможет реализовать имущество иному лицу, однако такая реализация не может быть признана правомерной по одним лишь формальным соображениям, без учета ранее совершенной сделки. При этом отсутствие регистрации сделки не лишает права покупателя требовать в судебном порядке признания собственности на приобретенное имущество, а также на защиту своего права от посягательств третьих лиц. Другое дело, что отсутствие такой регистрации безусловно влечет для покупателя определенные риски связанные с отсутствием признания и подтверждения его права государством. Ю.К. Толстой писал в 1955 году: «……правоотношение … есть ничто без аппарата, способного принуждать к соблюдению соответствующих праву обязанностей».

В результате исполнения ДКП сторонами, у покупателя,фактически, возникает право собственности на недвижимое имущество, а у приобретателя такое право прекращается.

Однако, в целях сохранения стабильности гражданского оборота, защиты возникшего права, покупатель обязан пройти процедуру государственного признания и подтверждения полученного права. Причем признать и подтвердить можно лишь то, что к моменту признания и подтверждения уже существует.

ИМХО.

ЗЫ:

По вопросу понятия "фактический собственник" рекомендую ознакомиться с делом компании ЮКОС.

Вкратце можно здесь: http://www.vvtlaw.com/?page_id=571

Изменено 7 Ноября 2012 пользователем Анатолий Утбанов

[Александр Чашкин]

Так в силу п. 6 ст. 1 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»...

А что про ст.118 ГК забыли, Анатолий? Подозреваю, ее п.п.1 и, особенно, 2 не очень вписываются в Ваше построение.

[Александр Чашкин]

Выходит, у ТОО есть право собственности и на недвижимость и на деньги, полученные от этой недвижимости.

И что Вас, уважаемый Жангельды, смущает в этой ситуации? Пришли деньги, возникло обязательство перед покупателем - итоговый финансовый результат - нулевой.

А вот если бухгалтерия без гос.регистрации списала с баланса реализуемую недвижимость - это она поторопилась: когда доблестный налоговый инспектор или дознаватель финансовой полиции предъявит главбуху справку с данными правового кадастра, подтверждающую наличие у ТОО права собственности на эту многомиллиардную недвижимость - что глав.бух реальное сможет ей противопоставить в ответ на вопросы, почему это ТОО уклоняется от уплаты громадного налога на имущество, являясь юридическим собственником?