Правомерно ли строительство на таком земельном участке?

[Mika]

Уважаемые форумчане, добрый день.

Очень интересует ваше мнение по следующему вопросу.

У нас в собственности находился ЗУ, планируя строительство объекта, мы приобрели соседний смежный ЗУ. Приобретенный ЗУ зарегистрировали на себя. Объединение двух ЗУ не производили, целевое назначение у них одинаковое.

Начали и завершили на этих ЗУ строительство.

Сейчас мы на стадии переговоров с потенциальным покупателем, специалисты которого настаивают на объединении ЗУ.

А обязательно ли это? И есть ли в этом смысл?

Оба участка принадлежат нам, целевое назначение совпадает, участки смежные, красных линий нет, и фактически образуют единое целое.

Очень интересно ваше мнение, коллеги.

[Адвокат Терразини]

Участки, как понял, теперь заняты одним объектом недвижимости, и, фактически, теперь одно неделимое целое. Считаю, что нужно объединять. Должен быть один акт на один неделимый земельный участок.

Возможно, ошибаюсь.

[Mika]

Не скажу, что заняты одним строением, т.к. объект состоит из нескольких строений и сооружений, и часть находится на одном ЗУ, часть на другом. Хотя конечно сооружения функционально необходимы друг другу.

Но ведь участки вместе составляют единую площадь, и граница между ними существует лишь юридически.

Понятно ведь, что поотдельности их реализовать не то что невозможно, а бесмысленно...

[Адвокат Терразини]

Вы сообщили "планируется строительство объекта". Второе, если строения взаимосвязаны, т.е. соединены друг с другом, значит, необходимо готовить единый акт. Либо увязывать эти земельные участки и отражать в регистрационной справке, как земли "обслуживающие" данный единый комплекс.

Если здания (строения) раздельные, то менять ничего не надо.

Возможно, я ошибаюсь.

[Юрист-практик]

Есть СНИПы, которые надо соблюдать, это я к тому, что если у вас два здания отдельных и не связанных коммуникациями, то можно оставить как есть и зарегить по факту два здания на двух участках, т.е. два пакета документов, ежели они связаны коммуникациями (один элеватор, одна электросеть и т.д.), и они находятся друг к другу на расстоянии меньше чем указано в СНИПе, то во избежании проблем с узаконением строений лучше зарегистрировать один акт (объединить участки) и соответственно зарегистрировать один объект строительства.

Однако надо смотреть на разрешительные документы на строительство, если у вас строилось по документам утвержденными госорганами два объекта на двух участках, то тогда у вас будут проблемы с объединением, если же строился один объект на двух участках, тогда я в большом вопросе: как вам дали разрешение на строительство одного объекта на двух участках?????

Так что нужно взвесить все "+" и "-" в вашем вопросе и потом принимать решение. И если есть возможность более подробно опишите ситуацию.

[Mika]

Строение находится на одном участке, тенические сооружения на другом. Все это соединяется коммуникациями. Разрешительная документация имеется. Вопросов к нам не было по этому поводу, т.к. оба участка наши, целевое назначение соответствует возводимым объектам, красных линий нет.

[Brant]

Акты ввода в эксплуатацию на эти объекты есть, они зарегистрированы в юстиции?

Я так понял, что ещё нет?

[Mika]

Акты ввода в эксплуатацию на эти объекты есть, они зарегистрированы в юстиции?

Я так понял, что ещё нет?

Еще нет. Только достраиваем.

Уважаемые коллеги,я понимаю, что логически правильнее говорить о необходимости объединения. А вот юридически?

Где есть норма, обязывающая нас к этому?

Просто ситуация такая, что у госорганов претензий нет. А вот юрист потенциального покупателя своей хотелкой, ничем не обоснованной, создает какие-то ненужные препятствия к заключению сделки.

[БалалАЙКА]

А вот юрист потенциального покупателя своей хотелкой, ничем не обоснованной, создает какие-то ненужные препятствия к заключению сделки.

логично спросить его - на какую норму он ссылается.

[Mika]

логично спросить его - на какую норму он ссылается.

ссылается не на норму, а на то, что когда-то кто-то их компанию "наказал" за то ли нецелевое использование, то ли нарушение границ, вощим что-то связанное с землей.

то бишь напуганный он.

ну мы же не виноваты, что когда-то он не смог отбиться от госорганов (насколько я поняла из его рассказа "наказали" их на ровном месте).

[Brant]

Говорить, что претензий у госорганов нету, имхо, преждевременно.

Нужно ещё получить заключение комиссии о вводе в эксплуатацию, зарегить его. Или Вы продаёте это всё в недостроенном виде? Тогда я понимаю опасения этого юриста.

Выше уже писали, если по документам это будет один объект недвижимости, то участки нужно объединить, поскольку, в соответствии со ст. 52 ЗК РК:

1. Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участОК, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указанные права неотделимы друг от друга.

А если объект недвижимости будет один, но занимать он будет по документам 2 участка, юстиция может просто не зарегить этот акт ввода в эксплуатацию (за заключение комиссии я не так сомневаюсь, бывало давали акт ввода при том, что документы на з/у вообще не оформлены).

[Mika]

Выше уже писали, если по документам это будет один объект недвижимости, то участки нужно объединить, поскольку, в соответствии со ст. 52 ЗК РК:

1. Право собственности на здания (строения, сооружения) влечет за собой в установленном законодательством порядке право собственности на земельный участОК, который занят указанными зданиями (строениями, сооружениями), кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Указанные права неотделимы друг от друга.

А если объект недвижимости будет один, но занимать он будет по документам 2 участка, юстиция может просто не зарегить этот акт ввода в эксплуатацию (за заключение комиссии я не так сомневаюсь, бывало давали акт ввода при том, что документы на з/у вообще не оформлены).

Продавать будем после приемки и регистрации.

Приведенная Вами статья больше работает касательно ЗУ непосредственно занятого строением, именно поэтому право собственности на ЗУ в таких случаях дают по фундаменту, а придомовую территорию дают в аренду (если конечно не договариваться с чинарями) .Ну в статье это речь о том, что права не отделимы, у нас так и есть, есть ЗУ на ЧС и есть строение на нем.

У нас выходит так, что строением занят больший участок, а на меньшем подземные коммуникации.

Вот насчет юстиции, Вы правы, стоит задуматься. Вдруг там такие же умники сидят как юрист контрагента, которые боятся всего по незнанию.

[Юрист-практик]

Продавать будем после приемки и регистрации.

Приведенная Вами статья больше работает касательно ЗУ непосредственно занятого строением, именно поэтому право собственности на ЗУ в таких случаях дают по фундаменту, а придомовую территорию дают в аренду (если конечно не договариваться с чинарями) .Ну в статье это речь о том, что права не отделимы, у нас так и есть, есть ЗУ на ЧС и есть строение на нем.

У нас выходит так, что строением занят больший участок, а на меньшем подземные коммуникации.

Вот насчет юстиции, Вы правы, стоит задуматься. Вдруг там такие же умники сидят как юрист контрагента, которые боятся всего по незнанию.

Вот Вы сами и ответили на свои вопросы.

Юристу контрагента беспокоиться не о чем, если вы все зарегите и продадите с нормальными доками (с штампами юстиции), то проблем вообще нет, если же вы нотариально сделку сделаете то 90% головняков вообще отвалятся. После сделки у контрагента останется договор к-п и акт на землю, которые он и будет уже регить в юстиции.

Так что вводите в эксплуатацию и сдавайте на регистрацию, по ходу если у юстиции возникнут вопросы по земучасткам, пусть обоснуют на какие нормы они ссылаются, в таких случаях юстиция не спорит с юристами и представителями, которые начинаю чего-то от них требовать.

[Mika]

))) спасибо

Изменено 30 Ноября 2012 пользователем М.Ю.