Соглашение о расторжении исполненного договора купли-продажи квартиры

[энергетик пв]

Поэтому считаю, что такое Соглашение о расторжении договора это новая сделка, причём сделка притворная.

Так, понятно.

А нотариус вправе свидетельствовать подлинность подписей на таком соглашении? Или должен удостоверять как новый договор купли-продажи недвижимости?

Юстиция имеет право регистрировать такое соглашение?

[Brant]

А нотариус вправе свидетельствовать подлинность подписей на таком соглашении?

Юстиция имеет право регистрировать такое соглашение?

Вправе.

Думаю, имеет.

Тут всё упирается в формулировки законодательства, имхо.

Статья 401. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон

[энергетик пв]

А кто-нибудь может ответить, подписать соглашение о расторжении соглашения о расторжении договора купли-продажи стороны вправе?

[Дмитрий Горбунов]

Присоединяюсь к мнению, что исполненный договор расторгнуть невозможно.

ГК

Статья 368. Прекращение обязательства исполнением

1. Исполнение, произведенное надлежащим образом, прекращает обязательство.

Статья 386. Действие договора

3.

Договор, в котором отсутствует указание на срок его действия, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Статья 403. Последствия расторжения и изменения договора

1. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Как можно дважды прекратить обязательство, то есть прекратить то, чего нет?

Изменено 5 Сентября 2013 пользователем Дмитрий Горбунов

[Гость гость]

С тем фактом, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи может быть в отдельных случаях расторгнут сторонами я не спорю (например, если одна из сторон не выплатила деньги). Но в данном случае речь идет о расторжении исполненного договора, который в силу п.3 ст. 386 ГК РК прекратил действие.

Обязательства сторон прекращены. Какие юридические последствия могут возникнуть в результате расторжения исполненного договора?

Описанный здесь вами случай - ненадлежащее исполнение стороной договора. И такой договор будет расторгнут судом именно по мотиву его ненадлежащего исполнения.

По прежнему уверен, что ключевой момент здесь - СОГЛАШЕНИЕ. Если соглашения нет, ни один суд не расторгнет надлежаще оформленный и исполненный договор, только потому, что одна из сторон захотела его расторгнуть. При наличии желания и достижения согласия сторон, закон предусматривает возможность расторжения договоров.

А юридические последствия - стороны встают на позиции, существовавшие до заключения договора

[энергетик пв]

Описанный здесь вами случай - ненадлежащее исполнение стороной договора. И такой договор будет расторгнут судом именно по мотиву его ненадлежащего исполнения.

По прежнему уверен, что ключевой момент здесь - СОГЛАШЕНИЕ. Если соглашения нет, ни один суд не расторгнет надлежаще оформленный и исполненный договор, только потому, что одна из сторон захотела его расторгнуть. При наличии желания и достижения согласия сторон, закон предусматривает возможность расторжения договоров.

А юридические последствия - стороны встают на позиции, существовавшие до заключения договора

Суда в данном вопросе не касаемся, не тот случай.

Ответьте пожалуйста на вопрос, вправе ли стороны по обоюдному согласию расторгнуть ранее подписанное соглашение о расторжении договора? И повлечет ли это последствия в виде возвращения сторон на позиции, существовавшие до расторжения договора?

[Гость Гость]

Ответьте пожалуйста на вопрос, вправе ли стороны по обоюдному согласию расторгнуть ранее подписанное соглашение о расторжении договора? И повлечет ли это последствия в виде возвращения сторон на позиции, существовавшие до расторжения договора?

Нет.

[энергетик пв]

Нет.

Емко и полно.

А почему нет? Соглашение сторон есть, право есть (наверное)

[Гость гость]

Потому, что законом предусмотрена возможность расторжения ДОГОВОРА, а не СОГЛАШЕНИЯ. Отсюда и мнение, что соглашение о расторжении сделки - не есть сделка. Это возможные (при определенных условиях, т.е. соглашении) последствия этой сделки, т.к. последствия расторжения прямо прописаны в законе: стороны возвращают все полученное по договору, т.е. встают на позиции, существовавшие до заключения самой сделки

Суда в данном вопросе не касаемся, не тот случай.

В таком случае вообще неясно, кого волнует то, что стороны заключили соглашение о расторжении договора купли - продажи. Полагаю, кого-то все же это не устраивает, если была открыта эта тема

[энергетик пв]

Потому, что законом предусмотрена возможность расторжения ДОГОВОРА, а не СОГЛАШЕНИЯ.

Так, стоп. Почему это?

Статья 378 ГК РК

1. Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Какая разница, ведь и то и другое - это соглашение двух лиц?

Это возможные (при определенных условиях, т.е. соглашении) последствия этой сделки, т.к. последствия расторжения прямо прописаны в законе: стороны возвращают все полученное по договору, т.е. встают на позиции, существовавшие до заключения самой сделки

В смысле соглашение о расторжении - это последствие? О_о

Да собственно меня, человека со стороны, не устраивает. Я считаю, что нотариус не имел права удостоверять такое соглашение (именно в такой форме), а юстиция - регистрировать.

[Brant]

А нотариус вправе свидетельствовать подлинность подписей на таком соглашении?

Юстиция имеет право регистрировать такое соглашение?

Уточню своё мнение - считаю, что нотариус не должен свидетельствовать подлинность подписей на таком соглашении, а юстиция не должна регистрировать такое соглашение, как не соответствующее требованиям законодательства, а именно п. 1 ст. 368, п.3 ст.386, п.1 ст. 403 ГК.

А эта норма :

Статья 401. Основания изменения и расторжения договора

1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон

не относится к полностью исполненным договорам или договорам, срок действия которых истёк.

Ну, и у заитересованного лица есть все основания для признания такого соглашения недействительным.

Изменено 6 Сентября 2013 пользователем Brant

[Гость гость]

не относится к полностью исполненным договорам или договорам, срок действия которых истёк

А можно уточнить, где указано такое расширительное толкование статьи 401

[Brant]

Да вот на основании этих норм я такой вывод делаю: п. 1 ст. 368, п.3 ст.386, п.1 ст. 403 ГК.

Или тогда остаётся предположить, что одни нормы ГК противоречат другим.

[Гость гость]

Только смею предположить, суд вряд ли проникнется вашими идеями. Толкование закона у нас принято в смысле буквального его написания. В гражданском праве разрешено все, что прямо не запрещено законом. Ну нет в ст. 401 ограничения ее применения, если стороны пришли к соглашению. Конечно, третье лицо вправе обратиться в суд о признании такого соглашения недействительным, однако здесь еще будет нужно доказать, какие права этого третьего лица нарушены расторжением договора, заключенным между двумя другими лицами. в соответствии со ст.401.

Просто получается, что даже при прекращении обязательств при исполнении договора, стороны, при достижении СОГЛАСИЯ, могут расторгнуть уже исполненный договор. Противоречия нет. Да, обязательства прекращены, ни одна из сторон не вправе в одностороннем порядке что-то требовать по исполненному договору от другой стороны. НО, если стороны приходят к обоюдному СОГЛАШЕНИЮ, закон допускает возможность расторгнуть такой договор. Опять же приходим к понятию СОГЛАШЕНИЕ. При всем богатстве русского языка, это слово употреблено в разном значении - в смысле Соглашение - как Договор, и Соглашение - как согласие сторон. Ведь я могу, например, сказать: "Да, я с вами согласен" Но это не означает, что я заключил с вами договор. В данном случае, только при наличии СОГЛАСИЯ стороны могут расторгнуть исполненный договор, и даже без суда. Возможно это сделать и через суд по требованию одной из сторон. Но здесь уже будет действовать как основание не желание одной стороны, а ненадлежащее исполнения договора. В суд то и идут, когда согласие не достигнуто.

Ведь я правильно понял, что ваше несогласие заключается в том, что в этом случае стороны должны уже заключить новый ДОГОВОР (а не СОГЛАШЕНИЕ). Однако при этом ДОГОВОР дает гораздо более широкие возможности (в смысле его условий), а СОГЛАШЕНИЕ жестко ограничивает стороны уже существующим (расторгаемым) договором и пп1,4 ст. 403. В этом и отличие, в данном случае, между Договором (как соглашением сторон) и Соглашением (как согласием расторгнуть Договор)

[Brant]

Толкование закона у нас принято в смысле буквального его написания.

Так и я о том же.

Имеем полностью исполненный договор. В силу ст. 368 ГК, исполнение, произведенное надлежащим образом, прекращает обязательство.

Т.е. обязательств по договору у нас нет.

Дальше читаем п.1 ст. 403 ГК:

Статья 403. Последствия расторжения и изменения договора

1. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При расторжении полностью исполненного договора какие обязательства у Вас будут прекращаться?

При буквальном прочтении выходит, что хоть какое-то неисполненное обязательство ещё существует/должно существовать. (?)

[Гость гость]

Да, обязательства прекращены. Ни одна из сторон не обязана ничего другой. Договор исполнен. Но, по, возможно, независящим от сторон причин, они вынуждены возвратить все полученное по договору обратно. По обоюдному согласию. Закон это разрешает.

При расторжении сделки в самом документе - СОГЛАШЕНИИ - также прописываются обязательства сторон, т.е. покупатель обязан возвратить, допустим, квартиру, а продавец - обязан возвратить деньги. После расторжения договора обязательства сторон именно по соглашению о расторжении, прекращаются. Мое мнение такое.

[энергетик пв]

Да, обязательства прекращены. Ни одна из сторон не обязана ничего другой. Договор исполнен. Но, по, возможно, независящим от сторон причин, они вынуждены возвратить все полученное по договору обратно. По обоюдному согласию. Закон это разрешает.

При расторжении сделки в самом документе - СОГЛАШЕНИИ - также прописываются обязательства сторон, т.е. покупатель обязан возвратить, допустим, квартиру, а продавец - обязан возвратить деньги. После расторжения договора обязательства сторон именно по соглашению о расторжении, прекращаются. Мое мнение такое.

Да вот только проблема в том, что если стороны вынуждены (по своей воле, прошу заметить) возвратить все полученное по договору обратно, то уже будет договор купли-продажи (со всеми вытекающими юридическими последствиями - правами и обязанностями сторон предусмотренными главой 25 ГК РК).

[Гость гость]

Здесь у сторон право выбора: хотят - заключат новый договор купли-продажи, а захотят - расторгнут старый. Основное правовое различие в том, что в первом случае сторона станет правопреемником своего же покупателя, а во втором случае - получит свои же собственные правоустанавливающие док-ты, и поверьте, как это странно не прозвучит, они могут значительно отличаться. Долго объяснять, как такое возможно. Но то, что возможно - факт

[Дмитрий Горбунов]

Соглашусь с тем, что в нашем государстве - всё возможно...Осталось убедиться в этом на практике.

[Гость Дмитрий]

Вполне возможно. Другой вопрос, что это происходит крайне редко. Мои родственники расторгли договор дарения на дом, по соглашению сторон, спустя 18 лет после дарения. Были небольшие проблемы, но договор был расторгнут, дарителю выдали его правоустанавливающий документ на дом, на основании которого он и дарил его. Этот документ (оригинал) все эти годы хранился в госархиве. Затем он зарегистрировал заново свое же домостроение в депюстиции. Больше всего сопротивлялся работник архива. В его многолетней практике, это, оказалось, первый случай такого расторжения. Сделано это было с целью законно оформить дом, т.к. одаряемый оказался в процессе распада СССР гражданином другой страны. (и там же и проживает постоянно). А поскольку это дом, а не квартира, т.е. к нему прилагается зем участок, который на праве частной собственности не гражданину Казахстана принадлежать не может (он может его только выкупить), то решили сделку расторгнуть и оформить землю на гражданина Казахстана - он же бывший владалец дома, расположенного на этом участке. Никаких нарушений здесь нет

очень интересный момент. После оформления земли в частную собственность, владелец дома опять подарил родственнику уже дом с землей?

[N E O]

Приветствую,коллеги!

В настоящее время столкнулись с подобной ситуацией. Есть намерение расторгнуть договор купли-продажи недвижимости/зарегиный в юстиции (с согласия продавца и покупателя).

В этой связи, я хотел бы узнать, кто-нибудь сталкивался, практически, с подобной ситуацией ? Нужна консультация по данному вопросу.

[энергетик пв]

Практика показывает, что недвижимость перерегистрируется на старого собственника.

В базе указывается дата соглашения о расторжении дкп и дата регистрации этого соглашения.

Изменено 29 Июня 2015 пользователем энергетик пв

[Darius]

Спасибо за оперативный ответ!

Тогда такое уточнение, может Вы в курсе.

Продавец А владея квартирой более 2 лет осуществляет перерегистрацию на своего родственника (цель неизвестна) Покупателя Б путем подписания ДКП. Стоимость квартиры в ДКП по тем или иным причинам сильно занижена. При этом фактическим хозяином квартиры остается Продавец А.

Через полгода появляется новый покупатель В (стороннее лицо - по рыночной цене). Заключать Договор от имени Б для хозяев квартиры нет смысла, так как прошло всего полгода после перерегистрации и они попадаю под высокий налог от прибыли. 

Как вариант было предложено расторгнуть договор между А и Б и вернуть недвижимость в собственность А. Датой регистрации недвижимости берется дата расторжения ДКП. 

Но по идее А владеет/владел недвижимостью в целом уже более 2 лет, возможно из-за этого не будет начислен налог на прибыль с разницы от суммы приобретения (2 года назад по заниженной стоимости) и нынешней реализации по рыночной цене...

 

Прошу помочь разобраться 

 

я могу ошибаться, не проверял НПА по данному вопросу, но предвижу следующее:

налоговики начислят налог, так как продавец владеет менее 1 года.

Предыдущее владение не будет иметь значения для целей исчисления годичного срока, так как с точки зрения регистрационных действий отсутствует механизм восстановления прежнего собственника и сроков владения. существует только регистрация нового собственника, пусть даже и совпадет в одном лице с одним из прежних собственников.

Более чем уверен, что суд, в случае обращения, поддержит позицию налогового органа

[galateya]

Датой регистрации недвижимости берется дата расторжения ДКП. 

 

Вы сами ответили на свой вопрос. И Дариус и, выше, энергетик ПВ, верно указали, что таким способом от налога не уйти. Еще хуже. Даты расторжения ДКП еще нет, она только будет. И только от нее следует исчислять годичный срок. Подождите еще полгодика и оформляйте ДКП от владельца Б