Право собственности

[Natali Z]

К сожалению расписка не удостоверена. В расписке оговаривается, что деньги получены за квартиру, указан адрес квартиры.

[Brant]

Может вы приведёте какие-то доводки от Верховного суда?

Да, доводка есть от ВС.

НП ВС "О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником"

10.

...

Добросовестность владения означает, что лицо стало владельцем жилища правомерно, т.е. оно оказалось у данного владельца в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им, но не получили правового оформления (например, передача собственником жилища без соблюдения предусмотренной законом формы договора купли-продажи, аренды и т.д.).

[DiS]

К сожалению расписка не удостоверена. В расписке оговаривается, что деньги получены за квартиру, указан адрес квартиры.

Гражданским кодексом КазССР, действовавшим в 1998 году не определены специальные условия для договоров к-п квартиры (в отличие от жилого дома). По этим основаниям можно было бы попытаться признать сделку к-продажи квартиры состоявшейся..

Статья 542. Принятие наследства

Для приобретения наследства наследник должен его принять. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками.

Признается, что наследник принял наследство, когда он фактически вступил во владение или управление наследственным имуществом или когда он подал в государственную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства.

Указанные в настоящей статье действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Лица, для которых право наследования возникает лишь в случае отсутствия других наследников или непринятия ими наследства, могут заявить в тот же срок о своем согласии принять наследство независимо от того, будут ли они призваны к наследованию.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства.

Статья 523. Время открытия наследства

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, а при объявлении умершим - день, указанный в решении суда (статья 21).

1. При условии, что сроки "бьют", сделка по продаже квартиры (расписка) даже подтверждает то обстоятельство, что Наследник вступил в права собственника, таким образом - принял наследство.

Возвращаясь чуть назад, можно по тому же принципу доказывать, что бабушка унаследовала долю отца, поскольку фактически управляла и распоряжалась квартирой со дня его смерти.

Таким образом, Наследник принял квартиру от бабушки, как в части её личной доли, так и в части доли, унаследованной ею от отца Наследника.

Статья 224. Договор купли-продажи

По договору купли-продажи продавец обязуется передать имущество в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму.

Если покупателем является государственная организация или иная организация, указанная в статье 85-1 настоящего Кодекса, то у нее возникает право оперативного управления имуществом.

1а. Поскольку расписка содержит существенные условия договора купли-продажи (цена, указание на объект купли-продажи - квартира, и адрес), она является договором купли-продажи квартиры.

Таким образом, ваша добросовестность по приобретению квартиры очевидна. Т.е. законность сделки доказывается.

2. Осталось доказать 4 тезиса из статьи 120 ГК РК, обосновывающих приобретение в собственность по приобретательской давности))

Я, конечно, не имел много времени, чтобы детально проработать вопрос. Ну, вот такой оптимистичный сценарий при беглом правовом анализе ситуации таки вырисовывается.

Да, доводка есть от ВС.

О! ) Спасибо большое, Брант!

Изменено 12 Февраля 2014 пользователем DiS

[DiS]

Тю.

Я хотел сказать:

2. Осталось доказать 4 тезиса из статьи 240 ГК РК, обосновывающих приобретение в собственность по приобретательской давности))

[Brant]

По этим основаниям можно было бы попытаться признать сделку к-продажи квартиры состоявшейся..

Не думаю, что это работоспособный вариант, потому как право собственности у наследника ещё не возникло, соответственно, не было и права распоряжения.

Таким образом, ваша добросовестность по приобретению квартиры очевидна.

А вот по приобретательной давности, думаю, вариант, потому как квартира оказалась во владении у лица в результате событий и действий, которые прямо признаются законом, иными правовыми актами, либо не противоречат им.

Здесь ещё ТСу нужно говорить, что никакой связи с наследником у них нет и не было с тех пор, мол, ни слуху, ни духу.

Возможно, одним из основных препятствий тут могут быть вопросы вокруг наследования - что наследник это наследник, да нет ли других наследников...

[DiS]

Резюмируя...

Надо полагать, что вам таки придётся доказывать подлинность подписи Наследника в расписке. Может быть, сохранились квитанции по квартплате с его подписью. Какие-то удостоверенные документы с его подписью. Тут, пожалуй, не обойдётся без почерковедческой экспертизы.

Поищите его в соцсетях. В идеале вам нужно получить его нотариально удостоверенное заявление с подтверждением продажи вам квартиры по той самой расписке.

[DiS]

Возможно, одним из основных препятствий тут могут быть вопросы вокруг наследования - что наследник это наследник, да нет ли других наследников...

Было завещание бабушки. Но могли быть ещё наследники с обязательной долей

(ГК Каз ССР)

Статья 530. Обязательная доля в наследстве

Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследственного имущества, состоящего из предметов обычной домашней обстановки и обихода.

Ну, тут видимо тут надо понимать по срокам - прошло ли 6 месяцев со дня смерти бабушки до подписания расписки о продаже квартиры..

Статья 545. Права наследника, вступившего во владение или

управление наследственным имуществом до явки других

наследников

Наследник, вступивший во владение или управление наследственным имуществом, не ожидая явки остальных наследников, не вправе распоряжаться наследственным имуществом (продавать, закладывать и т.п.) до истечения шести месяцев со дня открытия наследства или до получения им свидетельства о праве на наследство.

До истечения указанного срока или до получения свидетельства о праве на наследство наследник на основании распоряжения государственного нотариуса вправе производить за счет наследственного имущества лишь расходы:

1) на покрытие затрат по уходу за наследодателем во время его болезни, а также на его похороны;

2) на содержание граждан, находившихся на иждивении наследователя;

3) на удовлетворение претензий по заработной плате и претензий, приравненных к ним;

4) по охране наследственного имущества и по управлению им.

Также решением вопроса стала бы справка с ГосАрхива об отсутствии по состоянию на дату открытия наследства лиц, отвечающих признакам наследников с обязательной долей. Если такая справка вообще может быть получена..

Изменено 12 Февраля 2014 пользователем DiS

[Brant]

Поищите его в соцсетях. В идеале вам нужно получить его нотариально удостоверенное заявление с подтверждением продажи вам квартиры по той самой расписке.

Если в суде выяснится, что у неё есть связь с продавцом/наследником, почти наверняка суд предложит ТСу решать вопрос в гражданском порядке.

[Natali Z]

Помимо расписки продавец оставил еще заявление о принятии наследства, нотариально засвидетельствованное по месту жительства, т.е. в России. Однако до нотариуса, у которого находилось завещание оно не дошло, видимо не захотел оформлять, либо не знал. В указанном заявлении имеется его подпись, заверенная нотариусом. Возможно это будет доказательством, подтверждающим соответствие его подписи в расписке. Все документы имеются в оригиналах. Других наследников не имеется. Он единственный оставался. А что касается связи с продавцом, так ее нет. Единственный адрес, который известен, так это адрес, указанный в заявлении о принятии наследства. Но вроде там он не проживает. А можно провести подчерковедческую экспертизу, если продавца найти не удастся, и кто будет этим заниматься, если суд освобожден от сбора доказательств? Или все же может обязать истца за свой счет ее провести, чтобы применить в качестве доказательства?

Вот есть еще Норм. Пост. ВС № 5 от 16.07.2007

В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.

Может так попробовать. Я думаю, что по приобретательной давности подавать иск, что по признанию сделки действительной, встанет вопрос: имел ли право наследник, не вступив в наследство продавать квартиру. Если исходить из ст. 240 ГК вроде подавать можно, ведь она, мне кажется для таких случаев, и предусмотрена, но терзает ряд сомнений.

[DiS]

Помимо расписки продавец оставил еще заявление о принятии наследства, нотариально засвидетельствованное по месту жительства, т.е. в России. Однако до нотариуса, у которого находилось завещание оно не дошло, видимо не захотел оформлять, либо не знал. В указанном заявлении имеется его подпись, заверенная нотариусом. Возможно это будет доказательством, подтверждающим соответствие его подписи в расписке.

Это очень хорошо!

Других наследников не имеется. Он единственный оставался.

Это не факт... Слабое место. Если судья задастся вопросом - вам придётся доказывать..

А можно провести подчерковедческую экспертизу, если продавца найти не удастся, и кто будет этим заниматься, если суд освобожден от сбора доказательств? Или все же может обязать истца за свой счет ее провести, чтобы применить в качестве доказательства?

Может суд и так примет расписку за доказательство.. Но учитывая то обстоятельство, что данная расписка является главным и единственным основанием вступления в фактическое владение квартирой, я предложил бы подать судье Ходатайство о проведении почерковедческой на первом же судебном заседании; естественно, за ваш счёт.

Либо можно попробовать предложить судье рассмотреть нотариальное заявление в качестве доп.доказательства - в целях подтверждения подлинности подписи. Вдруг это его устроит? А не устроит - назначит почерковед.экспертизу за ваш счёт.

Вот есть еще Норм. Пост. ВС № 5 от 16.07.2007

В случае несоблюдения формы сделки, когда фактически совершенная сделка подтверждается иными, кроме свидетельских показаний, доказательствами (например, распиской о продаже жилища и получении денег, либо выдачей доверенности на право отчуждения), при неизвестности местонахождения продавца, заинтересованная сторона вправе обратиться в суд с иском о признании сделки действительной, с указанием в качестве ответчика продавца, извещаемого судом по последнему известному месту его жительства.

Может так попробовать. Я думаю, что по приобретательной давности подавать иск, что по признанию сделки действительной, встанет вопрос: имел ли право наследник, не вступив в наследство продавать квартиру. Если исходить из ст. 240 ГК вроде подавать можно, ведь она, мне кажется для таких случаев, и предусмотрена, но терзает ряд сомнений.

Думаю, исключено признание сделки действительной. Ибо право собственности Наследника на недвиж. имущество так и не наступило... А значит, он не мог выступать в качестве продавца в сделке купли-продажи квартиры.

В сценарии "статья 240" этот момент тоже может всплыть.. но будет единственным признаком недобросовестности вашего вступления во владение квартирой в противовес расписке, факту передачи вам оригиналов документов на квартиру и по наследству.. Если вы добавите, что Наследник передал вам квартиру и указанные документы в обмен на деньги, при этом пообещал приехать, оформить наследство на квартиру и оформить куплю-продажу квартиры надлежащим образом.. и пропал, то пазлы сложатся - появится логика и завершённость. Это должно бы понравиться судье.

Изменено 13 Февраля 2014 пользователем DiS

[Natali Z]

Спасибо, убедили!

[Гость про]

Скажите пож-ста как можно оформить право собственности на квартиру (купил по ДДУ). Акт гос.комисии есть. На доме куча арестов. В цоне по адресу не выходит моя квартира (но выходят другие, кто успел оформить право собственности). Как быть?

[Гость Марлен]

Скажите пож-ста как можно оформить право собственности на квартиру (купил по ДДУ). Акт гос.комисии есть. На доме куча арестов. В цоне по адресу не выходит моя квартира (но выходят другие, кто успел оформить право собственности). Как быть?

Обратиться к хорошему юристу, слишком много нюансов, чтобы помочь на форуме.

Очень рискуете остаться вообще без ничего