Отказ в одностороннем порядке от исполения нотариально удостоверенного договора

[Гость Мура]

Здравствуйте уважаемые коллеги!

 

Нужна ваша помощь, так как меня одолели сомнения. Между продавцом и покупателем был заключен договор купли-продажи, нотариально удостоверенный. Сам договор называется просто "договор купли-продажи", но в тексте указано, что покупатель оплачивает за квартиру частями, то есть- сумма такая-то до такого-то числа, сумма такая-то до такого-то числа, сумма такая-то- до такого-то числа. Покупатель ни одного взноса не внес, сроки оплаты прошли, договор не зарегистрирован, оригинал находится у продавца. Нотариус может расторгнуть такой договор путем совершения надписи на всех экземплярах договора только на основании совместного письменного заявления сторон. Покупатель расторгаться не согласен. Может ли продавец отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке?

 

Я думаю так:

Согласно п. 1 ст. 441 ГК РК, в случаях, когда договором предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Пункт 4 данной статьи гласит, что договором может быть предусмотрена обязанность покупателя уплачивать неустойку на сумму, соответствующую цене товара, начиная со дня передачи товара продавцом.

При этом, п 1 ст. 442 ГК РК предусматривает, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку товар, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из п. 1 ст. 404 ГК РК, односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

 

Хотелось бы услышать ваше мнение.

[Гость Мура]

Может кто-нибудь сталкивался?

[Александр Чашкин]

Вы же сами указали на установленное ГК основание, дающее продавцу право отказаться от исполнения договора:

При этом, п 1 ст. 442 ГК РК предусматривает, что договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена рассрочка платежа. Пункт 2 данной статьи предусматривает, что, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку товар, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как следует из п. 1 ст. 404 ГК РК, односторонний отказ от исполнения договора (отказ от договора) допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, иными законодательными актами или соглашением сторон.

 

При этом, следует помнить, что "расторжение договора" и "отказ от договора" - это различные юридические события.

В силу п.3 ст.401 ГК для расторжения договора путем отказа от договора достаточно исполнить установленный п.4 ст.404 ГК порядок совершения отказа от договора. В случае нотариально удостоверенного договора, полагаю, уведомление/заявление об отказе от сделки следует удостоверить у того же нотариуса, который удостоверял сделку.

[Гость Мура]

Спасибо Александр за проявленное внимание. Нотариус утверждает, что мы не можем в одностороннем порядке отказаться от договора, а должны подписать и заверить нотариально соглашение о расторжении договора. Если одна сторона не согласна, то расторжение договора только в судебном порядке. Так утверждает нотариус. Опять же, "расторжение договора" и "отказ от договора" разные вещи. А если уведомление не нотариально удостоверено, какие последствия?

Согласно п. 1 ст. 402 ГК РК, соглашение об изменении и расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из законодательства, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Но у меня не соглашение, а односторонний отказ.

[Александр Чашкин]

Нотариус утверждает, что мы не можем в одностороннем порядке отказаться от договора, а должны подписать и заверить нотариально соглашение о расторжении договора. Если одна сторона не согласна, то расторжение договора только в судебном порядке. Так утверждает нотариус. 

Если ваш "грамотный" нотариус откажется удостоверить заявление об отказе от сделки, право на которое вы имеете на основании прямого указания ГК, - направьте жалобу на нотариуса в нотариальную палату, в орган юстиции, оспорьте отказ нотариуса в судебном порядке, одновременно  пытаясь получить необходимое удостоверение у другого нотариуса.

Конечно, вы можете направить отказ контрагенту и без его нотариального удостоверения. Но я нотариальное удостоверение отказа склоняюсь считать необходимым, применяя п.1 ст.402 ГК по аналогии.

[Электрон]

а квартиру передали уже?

[Гость Мура]

Спасибо Александр за ответ, уведомление мы уже направили за 30 календарных дней до предполагаемой даты отказа, как того требует ГК, оно не было нотариально удостоверено, это будет основанием для признания в судебном порядке одностороннего отказа недействительным?

[Гость Мура]

Электрон, нет, квартиру не передавали.

[Александр Чашкин]

это будет основанием для признания в судебном порядке одностороннего отказа недействительным?

 

Не знаю, я ж не гадалка, чтобы на такой вопрос ответить. 

Применение по аналогии нормы п.1 ст.402 ГК о форме - как уже указывал выше, я полагаю возможным.

[Электрон]

как тут говорится ИМХО, но я склоняюсь, что все-таки нотариус то прав, так как квартиру покупателю не передали

[Nikich]

мне видится логичным, как раз таки отказаться от исполнения договора на этапе передачи предмета. 

[Александр Чашкин]

так как квартиру покупателю не передали

Согласен, это может быть существенный момент, поскольку "продажа в кредит" предполагает рассрочку платежа после передачи товара. 

Но передача объекта недвижимости - понятие не вполне однозначное.

Если права покупателя на квартиру были зарегистрированы в государственном кадастре, то IMHO имеет место продажа в кредит вне зависимости от наличия акта приема-передачи.

 

Если права не были зарегистрированы, то, наверное, можно договор и не расторгать, а ограничиться уведомлением об отказе от принятия исполнения обязательств по оплате со стороны покупателя на основании п.2 ст.365 ГК РК, если таковое исполнение и будет осуществляться покупателем когда-либо. 

[Электрон]

в том то и дело, что покупатель против расторжения договора

[Александр Чашкин]

в том то и дело, что покупатель против расторжения договора

И что? 

[Гость Гость]

Договор, не прошедший регистрацию в соответствующем органе расторгается путем совершения надписи на всех экземплярах договора и в реестре, на основании совместного письменного заявления сторон. При этом правоустанавливающие документы подлежат возврату собственнику имущества.

Независимо от порядка расторжения договора нотариус обязан истребовать согласие супругов сторон. Совместного!! Нет одностороннего расторжения.

[Электрон]

Согласен, это может быть существенный момент, поскольку "продажа в кредит" предполагает рассрочку платежа после передачи товара. 

Но передача объекта недвижимости - понятие не вполне однозначное.

Если права покупателя на квартиру были зарегистрированы в государственном кадастре, то IMHO имеет место продажа в кредит вне зависимости от наличия акта приема-передачи.

 

Если права не были зарегистрированы, то, наверное, можно договор и не расторгать, а ограничиться уведомлением об отказе от принятия исполнения обязательств по оплате со стороны покупателя на основании п.2 ст.365 ГК РК, если таковое исполнение и будет осуществляться покупателем когда-либо. 

пардон, согласен

[Гость Гость]

Нотариус, при заключении договора купли-продажи квартиры, руководствуется ст 406 гк рк, ни как не 402,404... Именно в ст406 регулируются имущественные права.. Это не розничная торговля..

[Александр Чашкин]

Это не розничная торговля..

Мы здесь говорим не о заключении договора, а о возможном его прекращении, Анонимус.

Поэтому, нотариус обязан признавать нормы и 402-й, и 404-й, и 442-й статей ГК. А если он этого не делает, то грош цена такому нотариусу, как юристу.

 

И нормы, регулирующие продажу товаров в кредит, являясь общими нормами о договоре КП, применяются не только к договорам розничной торговли.

[Гость Гость]

У нотариуса есть правила совершения нотариальных действий. Там всё расписано, в том числе и порядок заключения и расторжения договоров.. Возьмите в руки любой договор к/п недвижимости, удостоверенный нотариально. Там также расписаны статьи, которыми руководствуется нотариус.

[Гость Мура]

В один и тот же день были заключены два договора: один договор купли-продажи квартиры, где отражена общая цена квартиры, второй договор- о порядке оплаты по договору купли-продажи, где расписано какую сумму и в какой срок покупатель должен внести. Про передачу квартиры и переход права собственности в обоих договорах нет ни слова. Так как договор о порядке оплаты по договору купли-продажи акцессорный, я одним уведомлением отказалась от исполнения обоих договоров.

[Гость Мура]

Нотариус руководствовался ст.ст. 380, 386, 388 ГК РК, но мне это ничего не дает. 

[Гость Мура]

Согласен, это может быть существенный момент, поскольку "продажа в кредит" предполагает рассрочку платежа после передачи товара. 

Но передача объекта недвижимости - понятие не вполне однозначное.

Если права покупателя на квартиру были зарегистрированы в государственном кадастре, то IMHO имеет место продажа в кредит вне зависимости от наличия акта приема-передачи.

 

Если права не были зарегистрированы, то, наверное, можно договор и не расторгать, а ограничиться уведомлением об отказе от принятия исполнения обязательств по оплате со стороны покупателя на основании п.2 ст.365 ГК РК, если таковое исполнение и будет осуществляться покупателем когда-либо. 

 

Ну хорошо, откажемся от исполнения обязательств, а договор так и будет висеть? Мы хотим эту квартиру другому покупателю продать.

[Гость Мура]

У нотариуса есть правила совершения нотариальных действий. Там всё расписано, в том числе и порядок заключения и расторжения договоров.. Возьмите в руки любой договор к/п недвижимости, удостоверенный нотариально. Там также расписаны статьи, которыми руководствуется нотариус.

 

Так в этих правилах предусмотрено расторжение только по соглашению сторон, про односторонний отказ там ничего не сказано

[Гость Гость]

В один и тот же день были заключены два договора: один договор купли-продажи квартиры, где отражена общая цена квартиры, второй договор- о порядке оплаты по договору купли-продажи, где расписано какую сумму и в какой срок покупатель должен внести. Про передачу квартиры и переход права собственности в обоих договорах нет ни слова. Так как договор о порядке оплаты по договору купли-продажи акцессорный, я одним уведомлением отказалась от исполнения обоих договоров.

если это договор купли продажи, так основным там и будет передача права собственности на квартиру, условия, оплата.. Зачем делать два договора, если можно сделать один? Понятно, что заплатили дважды.. Вот если бы вы заключили предварительный договор, то там да, нет перехода квартиры. А договор купли-продажи-он правоустанавливающий документ, предметом является сама квартира и переход ее от продавца к покупателю за определенную сумму.

[Гость Гость]

Так в этих правилах предусмотрено расторжение только по соглашению сторон, про односторонний отказ там ничего не сказано

вот поэтому нотариус ничего не расторгает в одностороннем порядке.