Как расторгнуть договор аренды?

[Элина]

Не убедили, останусь при своем мнении.

[aslanKUATBEKOV]

4 часа назад, Элина сказал(а):

Не убедили, останусь при своем мнении.

Тогда какова Ваша полная позиция?) Давайте представим, что мы все-таки в суде. Вы защищаете интересы автора (нанимателя) и остальные дискутирующие на позиции наймодателя. Убеждаем судью в своих доводах.

[Элина]

19 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Тогда какова Ваша полная позиция?) Давайте представим, что мы все-таки в суде. Вы защищаете интересы автора (нанимателя) и остальные дискутирующие на позиции наймодателя. Убеждаем судью в своих доводах.

Да я в принципе уже изложила свою позицию в предыдущих статьях. Конкретно про штраф в гражданском законодательстве ничего нет, есть понятие неустойка, видом котрой и является штраф, в связи с чем должны применяться общие положения о неустойке:

1) выражение в письменной форме (это соблюдено);

2) выражение в твердой сумме или процентом соотношении (чего я не вижу);

3) основанием для взыскания неустойки должно быть неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств не наблюдается, есть желание расторгнуть договор. Допустим Арендатор уже подал иск о расторжении, договор расторгнут. Все обязательства по договору прекращены. Арендодатель имеет право взыскать убытки, причиненные расторжением договора, например арендную плату за 1-2 месяца, пока будет искать нового Арендатора. Оснований для взыскания всех арендных платежей за весь срок договора в виде штрафа я не вижу. Арендодатель получает назад свое имущество и сумму арендных платежей и сможет снова сдавать имущество, что я бы даже сказала имеет место неосновательное обогащение.

Решение является законным тогда, когда оно вынесено с соблюдением норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости (статья 5 Гражданского кодекса Республики Казахстан и статья 6 ГПК).

С учетом требований добросовестности, разумности и справедливости, максимум, что суд должен удовлетворить, так это убытки в размере 1-2 арендных платежей, пока найдется новый Арендатор. Я так считаю. Если как Ва говорите, то это, извините, беспредел.

Даже если рассматривать как штраф, а не как убытки, то ст. 297 ГК РК: Если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку (штраф, пеню), учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора. 

Изменено 15 Июня 2016 пользователем Элина

[aslanKUATBEKOV]

2 минуты назад, Элина сказал(а):

Да я в принципе уже изложила свою позицию в предыдущих статьях. Конкретно про штраф в гражданском законодательстве ничего нет, есть понятие неустойка, видом котрой и является штраф, в связи с чем должны применяться общие положения о неустойке:

1) выражение в письменной форме (это соблюдено);

2) выражение в твердой сумме или процентом соотношении (чего я не вижу);

3) основанием для взыскания неустойки должно быть неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств не наблюдается, есть желание расторгнуть договор. Допустим Арендатор уже подал иск о расторжении, договор расторгнут. Все обязательства по договору прекращены. Арендодатель имеет право взыскать убытки, причиненные расторжением договора, например арендную плату за 1-2 месяца, пока будет искать нового Арендатора. Оснований для взыскания всех арендных платежей за весь срок договора в виде штрафа я не вижу. Арендодатель получает назад свое имущество и сумму арендных платежей и сможет снова сдавать имущество, что я бы даже сказала имеет место неосновательное обогащение.

Решение является законным тогда, когда оно вынесено с соблюдением норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла гражданского законодательства и требований добросовестности, разумности и справедливости (статья 5 Гражданского кодекса Республики Казахстан и статья 6 ГПК).

С учетом требований добросовестности, разумности и справедливости, максимум, что суд должен удовлетворить, так это убытки в размере 1-2 арендных платежей, пока найдется новый Арендатор. Я так считаю. Если как Ва говорите, то это, извините, беспредел.

Хорошо. Я Вашу позицию понял.

Теперь мое видение.

Я предприниматель. Рассчитываю план действий на годы, ибо так поступают более или менее грамотные руководители. Веду переговоры с потенциальными лицами о сдаче в аренду имущества. Нашел. Договорились на таких условиях. Все согласны, все счастливы, все довольны, по рукам, подпись, печать. Так как договор уже подписан в данной редакции и изменения могут только в письменной форме, закладываю в бюджет сумму платежей как было изначально в договоре. Планирую дальнейшие обороты и более или менее уверен, что в течение 12 месяцев должен получить определенную сумму от этой сделки. Есть уже обязательство! Как говорил еще Ульпиан:" это цепи, связывающие стороны..." И тут ко мне обращаются с письмом, мол извините, уже нет надобности в данной аренде имущества, так как у нас не срослось и мы просим расторгнуть договор по нашей инициативе. Я: ок. читаем наш договор. А что там? В случае расторжения договора по инициативе арендатора, он обязуется произвести арендные платежи в течение всего договора. ( 1 год). Сумма аренды в месяц, например: 5000 тг в месяц. Следовательно, если хотите расторгнуть договор, то будьте добры 60 000 тг. за год пожалуйста. Вы же согласились, мы Вас не принуждали, не угрожали, не обманывали, Вы понимали все риски и должны были рассчитать.

[Элина]

15 часов назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

А что там? В случае расторжения договора по инициативе арендатора, он обязуется произвести арендные платежи в течение всего договора. ( 1 год). Сумма аренды в месяц, например: 5000 тг в месяц. Следовательно, если хотите расторгнуть договор, то будьте добры 60 000 тг. за год пожалуйста. Вы же согласились, мы Вас не принуждали, не угрожали, не обманывали, Вы понимали все риски и должны были рассчитать.

Я тоже поняла Вашу позицию. Допустим Вы заложили в бюджет получение 60 000 тенге, два месяца Арендатор платил, всего 10 000 тенге, при расторжении получили 60 000 тенге в качестве штрафа и свое помещение обратно. Через месяц сдали по 5000 тенге в месяц, получили еще 45 000 тенге, 10 000+60 000+45 000=115 000 тенге. Не жирно будет предпринимателю?

[TOO_Ramhat]

12 минуты назад, Элина сказал(а):

Не жирно будет предпринимателю?

Полностью согласен, ч. 4, ст. 8 ГК РК, с хорошо аргументированными доводами срабатывает в Суде. К тому же, с такими аргументами, тут можно поговорить и о неосновательном обогащении. Молодец, от защиты к нападению.

[Элина]

3 минуты назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Полностью согласен, ч. 4, ст. 8 ГК РК, с хорошо аргументированными доводами срабатывает в Суде. К тому же, с такими аргументами, тут можно поговорить и о неосновательном обогащении. Молодец, от защиты к нападению.

И еще:

Статья 296. Размеры неустойки

Размеры неустойки определяются в твердой денежной сумме или в процентах к сумме неисполненного либо ненадлежаще исполненного обязательства.

Штраф это вид неустойки, все согласны? Арендатор заключил договор аренды, сколько-то месяцев платил, не на следующий же день побежал его расторгать. Допустим срок аренды 12 месяцев по 5 000 тенге, Арендатор платил 2 месяца=10 000 тенге. Сумма не исполненного обязательства=50 000 тенге. Договором предусмотрен штраф в размере арендной платы за 12 месяцев, то есть 60 000 тенге. Теперь объясните мне, как сумма неустойки может быть больше суммы не исполненного обязательства? Допустим пункт договора предусматривает штраф в виде всех оставшихся арендных платежей, это 50 000 тенге. НО, размер неустойки не может быть равен сумме не исполненного обязательства. если бы в договоре было прописано, что размер штрафа равняется например 20 000 тенге или например 30% от суммы оставшихся арендных платежей, то тогда да, а в таком виде-нет.

Я думаю, что суд применит ст. 297 ГК РК- если подлежащая уплате неустойка (штраф, пеня) чрезмерно велика по сравнению с убытками кредитора, суд вправе уменьшить неустойку (штраф, пеню), учитывая степень выполнения обязательства должником и заслуживающие внимания интересы должника и кредитора. Например взыщет в качестве неустойки арендную плату за 2 месяца, то есть разумный срок, чтобы найти нового арендатора. 

Или еще одна мысль пришла-признать данный пункт недействительным, как несоответствующий законодательству (определение размера неустойки не соответствует требования ГК РК). Но это вряд ли.

[TOO_Ramhat]

4 минуты назад, Элина сказал(а):

Например взыщет в качестве неустойки арендную плату за 2 месяца, то есть разумный срок, чтобы найти нового арендатора. 

Скорее всего так и будет. Точнее можно сказать только после ознакомления с договором. А в остальном Вы правы на 200 %. Если Вы будете представлять Арендатора, то исход дела будет в его пользу, если кто-то другой, то это еще "вилами по воде писано". Многое зависит от представителя.

[aslanKUATBEKOV]

2 часа назад, Элина сказал(а):

Не жирно будет предпринимателю?

Хорошо. Я понял.

А если вот так?

Это договор. В силу договора возникают обязательственные правоотношения между кредитором и должником. Причем стороны по договору являются взаимно друг другу кредитором и должником. Я, как кредитор, имею права требовать исполнения обязательства со стороны должника в виде получения денежных средств за предоставление своего имущества во временное владение и пользование. Есть срок обязательства: 12 месяцев. Это мои законные права и интересы в отношении арендатора. Мы не видим текст самого договора и не может достоверно предположить, что конкретно там указано. Лишь то, что в случае ДОСРОЧНОГО расторжения договора по инициативе арендатора, то  последний обязуется выплатить сумму платежей за 12 месяцев. Здесь можно трактовать по-разному. Это может быть неустойка(штраф, пеня), которая может быть равна сумме за 12 месяцев. Здесь Вы правы, никакой суд не присудит неустойку равной, а то и выше самого обязательства. Хотят тут спорно. Всем известны случаи со знаменитым Кас.Банком, когда неустойка была в 2-3 раза выше основного долга и суды присуждали взыскание. Тут от ситуации зависит.

Далее, это из Договора может следовать, что сумма за 12 месяцев может служить как отступное.

Статья 369. Отступное

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. В законодательстве я нигде не увидел ограничения по размеру отступных, сколько можно, а сколько нельзя. Только лишь то, что размер устанавливается сторонами. В договоре вроде указано и можно установить и квалифицировать уплату за 12 месяцев как отступное. Здесь тоже на усмотрение судьи: может и присудить за весь срок, а может и за 2 месяца, а может(чтоб ни вашим, ни нашим) 6 месяцев.

Следующий момент. Не забывайте про самое банальное и очевидное - УБЫТКИ! реальный ущерб и упущенная выгода.

[Элина]

1 час назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Лишь то, что в случае ДОСРОЧНОГО расторжения договора по инициативе арендатора, то  последний обязуется выплатить сумму платежей за 12 месяцев. Здесь можно трактовать по-разному. Это может быть неустойка(штраф, пеня), которая может быть равна сумме за 12 месяцев. Здесь Вы правы, никакой суд не присудит неустойку равной, а то и выше самого обязательства. Хотят тут спорно. Всем известны случаи со знаменитым Кас.Банком, когда неустойка была в 2-3 раза выше основного долга и суды присуждали взыскание. Тут от ситуации зависит.

Как мы выяснили штраф и пеня относятся к неустойке. ГК РК конкретно не раскрывает понятий "штраф" и "пеня". ГК РК гласит, что неустойка может выражаться в твердой денежной форме либо в процентном соотношении к сумме не исполненного обязательства.Мое личное мнение, что штраф-это вид неустойки, выраженный в твердой денежной сумме, а пеня-процентное соотношение к сумме неиспользованного обязательства. Штраф выражается в твердой денежной форме за какое-то разовое действие должника, например за расторжение договора по инициативе должника. А пеня-за длящееся неисполнение обязательств, например неуплата очередного платежа, чем дольше срок неуплаты, тем выше сумма пени. Но это мое личное мнение.

 

1 час назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Далее, это из Договора может следовать, что сумма за 12 месяцев может служить как отступное.

 

1 час назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

В договоре вроде указано и можно установить и квалифицировать уплату за 12 месяцев как отступное.

Если в договоре эта сумма указана как отступное, то соглашусь с Вами, в ГК РК сумма отступного не ограничена. Но если эта сумма указана как штраф, то никак нельзя ее квалифицировать как отступное.

Статья 392. Толкование договора

1.При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

1 час назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Следующий момент. Не забывайте про самое банальное и очевидное - УБЫТКИ! реальный ущерб и упущенная выгода.

А где Вы видите убытки?

Статья 350. Возмещение убытков, вызванных нарушением обязательства

1. Должник, нарушивший обязательство, обязан возместить кредитору вызванные нарушением убытки (пункт 4 статьи 9 настоящего Кодекса). Возмещение убытков в обязательствах, обеспеченных неустойкой, определяется правилами, предусмотренными статьей 351 настоящего Кодекса.

Статья 349. Понятие нарушения обязательства

1. Под нарушением обязательства понимается его неисполнение либо исполнение ненадлежащим образом (несвоевременное, с недостатками товаров и работ, с нарушением других условий, определенных содержанием обязательства) - ненадлежащее исполнение. При возникшей невозможности надлежащего исполнения должник обязан незамедлительно известить об этом кредитора.

Арендатор обязательств не нарушал, поэтому обязанность по возмещению убытков, вызванных нарушением, у него не возникает.

Есть еще убытки, причиненные расторжением договора:

ст. 403 ГК РК:

5. Если основанием для расторжения или изменения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением или изменением договора.

Опять же Арендатор существенно условия договора не нарушал.

 

Изменено 16 Июня 2016 пользователем Элина

[TOO_Ramhat]

1 час назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Не забывайте про самое банальное и очевидное - УБЫТКИ! реальный ущерб и упущенная выгода.

Арендные платежи - это периодические платежи. Поэтому убытки будут только по истечении каждого конкретного периода.

[Элина]

5 минут назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Арендные платежи - это периодические платежи. Поэтому убытки будут только по истечении каждого конкретного периода.

Ах Ramhat, только Вы меня понимаете.

[TOO_Ramhat]

1 минуту назад, Элина сказал(а):

Ах Ramhat, только Вы меня понимаете.

Рыбак рыбака, как говорится ...но к сожалению нас разделяют тысячи километров.

У меня появляются смутные сомнения что опять появился Асеке-Басеке.

[Элина]

1 минуту назад, TOO_Ramhat сказал(а):

У меня появляются смутные сомнения что опять появился Асеке-Басеке.

Он же Конус? Вроде стиль написания другой

[TOO_Ramhat]

Только что, Элина сказал(а):

Он же Конус? Вроде стиль написания другой

Стиль незначительно изменен, а экспрессия та-же.

Хотя, кто не без греха, там видно будет.

[aslanKUATBEKOV]

46 минут назад, Элина сказал(а):

У меня появляются смутные сомнения что опять появился Асеке-Басеке.

Какой еще Асеке-Басеке, уважаемый? Вы меня с кем-то путаете? У Вас какие-то личные проблемы с кем-то?

48 минут назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Рыбак рыбака, как говорится ...но к сожалению нас разделяют тысячи километров.

Вы хотите сказать, что только вы тут юристы, а остальные - это купленные дипломники или дилетанты самозванцы что ли? Очень некрасиво с Вашей стороны, если так.

 

С убытками, может быть, я погорячился, ладно, хотя тут можно поспорить в принципе. Просто как один из аргументов я привел.

Все эти Ваши доводы, что нарушаются принципы справедливости, гласности, соразмерности и прочие общие и размытые понятия - это всего лишь этикетка на фасаде. Как и принцип Верховенства права, равенство всех перед законом в Конституции. В основном, это все слова и только.На деле же все намного иначе. Я сам лично на своей шкуре много раз сталкивался с ситуациями, когда суды принимают решения, отталкиваясь от буквы договора, хоть и были противоречия с законом.

Я суть Вашу понял. Вы апеллируете на том, чтоб признать положения договора ничтожным в связи с противоречием с законом.

Нужно думать и рассуждать шире. Иногда в юриспруденции случается так, что вроде и написано на заборе слово на букву "х", но он им и не является. и наоборот. Раз было упомянуто, что арендатор прекращает обязательство в одностороннем порядке, то это прекращение обязательства. А какими способами оно может прекращаться? Видим в ГК. Данные положения как никак лучше подходят под понятие "отступное". Хоть ни не написано в договоре подчеркнутыми жирными буквами капс локом с 48 шрифтом, что это "ОТСТУПНОЕ"

Судьи - это такие же люди и "рыбаки", как и все. Это же не компьютеры, которые запрограммированы до запятой на том, чтоб прямо написано правовых актах. Они часто руководствуются принципом "раз сам подписал - исполняй".

Изменено 16 Июня 2016 пользователем aslanKUATBEKOV

[Элина]

50 минут назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Рыбак рыбака, как говорится ...но к сожалению нас разделяют тысячи километров

 

3 минуты назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Вы хотите сказать, что только вы тут юристы, а остальные - это купленные дипломники или дилетанты самозванцы что ли? Очень некрасиво с Вашей стороны, если так.

Не нужно передергивать, ничего такого Ramhat не говорил. Он имел в виду, себя и меня, то, что мы думаем с ним в одном направлении, на одной волне так сказать. А про тысячи километров-это то, что он в Павлодаре, а я в Алматы. О том, что Вы или кто-то другой из форумчан купленный дипломник, дилетант и самозванец и речи не было. Это, заметьте, Вы сами сказали. Не нужно приписывать людям слова, которых они не произносили. Очень некрасиво с Вашей стороны.

 

7 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Раз было упомянуто, что арендатор прекращает обязательство в одностороннем порядке, то это прекращение обязательства. А какими способами оно может прекращаться? Видим в ГК. Данные положения как никак лучше подходят под понятие "отступное". Хоть ни не написано в договоре подчеркнутыми жирными буквами капс локом с 48 шрифтом,

А теперь еще раз про отступное:

Статья 369. Отступное

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

Статья 392. Толкование договора

1. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Если в договоре написано слово "ШТРАФ" (не важно каким шрифтом) оно никак не трансформируется в слово "отступное". 

[TOO_Ramhat]

5 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Я суть Вашу понял.

Уважаемый, это не моя суть, как человека, а основы и принципы Гражданского законодательства Республики Казахстан. Общий, теоретический, подход недопустим при рассмотрении конкретного спора, имеющего конкретные обстоятельства. Толкование норм права применительно только к обстоятельствам конкретного дела. А для теоретических рассуждений имеются академические издания. И чтобы было понятней, поясните интересы кого Вы представляете Арендатора или Арендодателя?

[TOO_Ramhat]

31 минуту назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Вы хотите сказать, что только вы тут юристы, а остальные - это купленные дипломники или дилетанты самозванцы что ли?

Не надо говорить за всех, и самому отвечать на свой вопрос.

[aslanKUATBEKOV]

17 минут назад, Элина сказал(а):

Если в договоре написано слово "ШТРАФ" (не важно каким шрифтом) оно никак не трансформируется в слово "отступное"

Да Боже мой, если нет ни слова "ШТРАФ", "НЕУСТОЙКА", "ПЕНЯ", "НАКАЗАНИЕ", "САНКЦИЯ", "ПЕНАЛЬТИ", а просто, что есть обязанность арендатора выплатить "компенсацию", то это может подпадать под понятие "отступное". Что Вы с этим штрафом-то?

32 минуты назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

У меня появляются смутные сомнения что опять появился Асеке-Басеке

Вы допустили, что я могу быть неким "Асеке-Басеке", с кем у Вас неприязненные или иные отношения. Я не знаю никакого "Асеке Басеке", так что не надо на меня ничего "вешать".

Я не защищаю ничьи интересы. Я пытаюсь сделать критический правовой анализ дела (ситуации) с точки зрения закона.

 

25 минут назад, Элина сказал(а):

Это, заметьте, Вы сами сказали. Не нужно приписывать людям слова, которых они не произносили. Очень некрасиво с Вашей стороны.

 

4 минуты назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Не надо говорить за всех, и самому отвечать на свой вопрос.

Я ничего не говорили за всех и ничего не приписывал. У меня появились недопонимания и сомнения, и я решил разобраться. Сомнения развеяны, недопонимания устранены. Если я кого-то обидел, то прошу прощения.Все оказалось нормально и у меня ничего нет против вас лично.

[Элина]

5 минут назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Да Боже мой

Не упоминайте господа всуе, я думаю, что спор себя исчерпал.

[TOO_Ramhat]

3 минуты назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Я пытаюсь сделать критический правовой анализ дела (ситуации) с точки зрения закона.

Что-то не похоже, лексика не соответствует. Больше похоже на скандал. Если Вы себя и в Суде так некорректно ведете, то я ничему не удивляюсь.

[aslanKUATBEKOV]

1 минуту назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Что-то не похоже, лексика не соответствует. Больше похоже на скандал. Если Вы себя и в Суде так некорректно ведете, то я ничему не удивляюсь.

Ну все, началось. Теперь Вы мне приписываете того, чего нет.  Корректно/некорректно, соответствует/не соответствует - это  же не Ваша прерогатива решать и/или судить мое поведение. Я извинился за то, что у меня возникли недопонимания и сомнения и на этом закончили. Теперь это исходит с Вашей стороны.

[TOO_Ramhat]

1 минуту назад, aslanKUATBEKOV сказал(а):

Теперь это исходит с Вашей стороны.

Извинения приняты.

[aslanKUATBEKOV]

5 минут назад, Элина сказал(а):

Не упоминайте господа всуе, я думаю, что спор себя исчерпал.

Ну это же междометийное выражение, способ выражения эмоций и нет никакого "богохульства".

Женское "ой, все!" - великая вещь! :)