Выбор формы управления объектом кондоминиума

[roksi]

Вопрос заключается в следующем.

Новый многоквартирный жилой дом сдан в эксплуатацию в 2013г.. Последняя квартира продана в этом году. Функции управляющей компании временно выполняет застройщик. В настоящее время встал вопрос о выборе формы управления объектом кондоминиума (ОК). Собственники квартир озадачены тем, что лучше зарегистрировать, с точки зрения надлежащего правового регулирования, наиболее демократичной формы управления, с возможностью осуществлять контроль целевого расходования денежных средств. Какая форма управления ОК наиболее приемлема для таких целей - КСК, ПК, ИП, ТОО?

Есть мнение, что наиболее подходящей формой управления ОК, является КСК. Но, есть одно препятствие.

Прежде чем зарегистрировать КСК, необходимо сначала зарегистрировать ОК, потому что при регистрации КСК, в соответствии с п.п. 4) п. 2 ст. 44 ЗРК "О жилищных отношениях", в регистрирующий орган требуется предоставить государственный акт о регистрации объекта кондоминиума.  Отсюда следует, прежде чем регистрировать КСК, сначала надо зарегистрировать ОК.

Смотрим дальше. В соответствии с п.п.3) п.1 ст. 39 ЗРК "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", в регистрирующий орган предоставляется  правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации ОК право на земельный участок не было зарегистрировано.

  И вот здесь возможно кроется основная проблема. Дело в том, что земельный участок был предоставлен застройщику на праве краткосрочного возмездного землепользования (аренда). Срок аренды закончился буквально четыре месяца назад. В настоящее время государство, в лице уполномоченного органа, предлагает застройщику приобрести землю в собственность, но застройщика во-первых не устраивает цена, во-вторых, застройщик утверждает, что уже рассчитался за землю, выполнив свои обязательства по некоему инвестиционному договору, заключенному в свое время между застройщиком и государством, в лице соответствующего уполномоченного органа. Одним словом между застройщиком и государственным уполномоченным органом идет тяжба, посредством обмена письмами и чем все закончится и когда, неизвестно. 

На сегодняшний день, земля на которой стоит дом, а также земля прилегающая к дому (парковка, детская площадка и пр.) принадлежит государству.

При этом, застройщик требует, чтобы жильцы выбрали форму управления ОК и осуществили ее регистрацию в установленном законом порядке, с тем чтобы иметь возможность передать всю техническую документацию на дом соответствующему уполномоченному представителю.

Вопрос - как быть собственникам квартир в данной ситуации?

Уважаемые юристы, пожалуйста, помогите советом.

 

[roksi]

Призываю на помощь коллективный юридический разум 

[perecс]

надо подождать конца тяжбы и по результатам смотреть, с земли вас же не выкидывают ,а пока оформите ПКСК .

кто то же должен представлять интересы жильцов

[roksi]

 

надо подождать конца тяжбы и по результатам смотреть, с земли вас же не выкидывают ,а пока оформите ПКСК .

кто то же должен представлять интересы жильцов

Спасибо за ответ. Прочитала во эту тему http://forum.zakon.kz/topic/161357-%D0%B1%D0%B0%D0%B1-%D0%BD%D0%B0%D0%B4%D1%8F-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D1%82%D0%B8%D0%B2-%D0%BA%D0%BE%D0%BE%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B0%D1%82%D0%B8%D0%B2%D1%81%D0%BA%D0%B8%D1%85-%D0%BF%D0%BE%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%B8%D1%82%D0%B5%D0%BB%D0%B5%D0%B9/?page=1

и эту http://forum.zakon.kz/topic/174489-%D0%BF%D0%BA%D1%81%D0%BA-%D0%BE%D1%81%D0%BE%D0%B1%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B3%D0%BE-%D1%80%D0%B5%D0%B3%D1%83%D0%BB%D0%B8%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

и появились сомнения по поводу выбора именно ПКСК или ПК, в качестве формы управления ОК.

И потом, это тяжба с землей может либо затянутся на годы либо вообще никогда не закончится. 

[perecс]

тем более нужно регистрировать пкск

появились сомнения по поводу выбора именно ПКСК или ПК, в качестве формы управления ОК.

Вам надо оплачивать коммунальные и другие платежи ,заключавть договора и т.п. А без оформленного ОК работают куча пкск и ничего

[roksi]

Да, вы правы, нам нужно оплачивать коммунальные и другие платежи, заключать договоры и пр.

А что вы скажете, если для целей управления ОК будет зарегистрировано ТОО или ИП, которое решением общего собрания собственников квартир будет определено в качестве управляющей компании. Каждый собственник квартиры заключит с этим ТОО или ИП договор на обслуживание, с возможностью расторжения договора в случае ненадлежащего выполнения последним своих обязанностей. Решением общего собрания может быть создана ревизионную комиссию, которая должна будет осуществлять контроль за целевым расходованием денежных средств собственников помещений. В Договоре между собственником квартиры и ТОО, обязать ТОО, помимо прочего предоставлять отчет, допустим один раз в квартал, о расходовании денежных средств. 

[perecс]

ИП отвечает по всем действиям сво

 

Да, вы правы, нам нужно оплачивать коммунальные и другие платежи, заключать договоры и пр.

А что вы скажете, если для целей управления ОК будет зарегистрировано ТОО или ИП, которое решением общего собрания собственников квартир будет определено в качестве управляющей компании. Каждый собственник квартиры заключит с этим ТОО или ИП договор на обслуживание, с возможностью расторжения договора в случае ненадлежащего выполнения последним своих обязанностей. Решением общего собрания может быть создана ревизионную комиссию, которая должна будет осуществлять контроль за целевым расходованием денежных средств собственников помещений. В Договоре между собственником квартиры и ТОО, обязать ТОО, помимо прочего предоставлять отчет, допустим один раз в квартал, о расходовании денежных средств. 

ип по всем действиям отвечает своим имуществом м ип это физическое лицо , по моему и особенно учитывая характер проблем кск этот ип разориться или еще чего хуже.

А тоо вы можете открыть сами на себя и быть его хозяйкой ,с жильцами заключите договор и пр. но они никаких прав иметь не будут.

[TOO_Ramhat]

К сожалению до регистрации объекта кондоминиума все сделки с общей долевой собственностью, в том числе и на управление, содержание и обслуживание недействительны.

Поставьте условие Застройщику, что Вы зарегистрируете кск после того как он оформит объект кондоминиума, как доверенное лицо, от Вашего имени, как это делалось в девяностых. Собственниками общей долевой собственности, с момента регистрации все равно будут собственники квартир и помещений.

В данном случае Застройщик хочет свои проблемы перевести на Вас.

К сожалению до регистрации объекта кондоминиума все сделки с общей долевой собственностью, в том числе и на управление, содержание и обслуживание недействительны.

Поставьте условие Застройщику, что Вы зарегистрируете кск после того как он оформит объект кондоминиума, как доверенное лицо, от Вашего имени, как это делалось в девяностых. Собственниками общей долевой собственности, с момента регистрации все равно будут собственники квартир и помещений.

В данном случае Застройщик хочет свои проблемы перевести на Вас.

[roksi]

4 часа назад, TOO_Ramhat сказал(а):

 

К сожалению до регистрации объекта кондоминиума все сделки с общей долевой собственностью, в том числе и на управление, содержание и обслуживание недействительны.

Поставьте условие Застройщику, что Вы зарегистрируете кск после того как он оформит объект кондоминиума, как доверенное лицо, от Вашего имени, как это делалось в девяностых. Собственниками общей долевой собственности, с момента регистрации все равно будут собственники квартир и помещений.

В данном случае Застройщик хочет свои проблемы перевести на Вас

Спасибо за комментарии, ТОО_Ramhat. A есть ли в законе, правовое обоснование такому условию? Или, есть ли в законодательстве правовые рычаги воздействия на застройщика в данной ситуации?

[TOO_Ramhat]

Общее имущество - части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности. Доля каждого собственника помещений в общем имуществе неотделима от индивидуальной собственности на принадлежащее ему помещение.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю). Если иное не предусмотрено договором, продавец обязан одновременно с передачей товара передать покупателю его принадлежности, а также относящиеся к нему документы (документы, удостоверяющие комплектность, безопасность, качество товара, порядок эксплуатации и т.п.), предусмотренные нормативными правовыми актами или договором.
Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора и возмещения убытков, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
Вышеуказанные правила применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

[perecс]

18 час назад, TOO_Ramhat сказал(а):

К сожалению до регистрации объекта кондоминиума все сделки с общей долевой собственностью, в том числе и на управление, содержание и обслуживание недействительны

И кто эту ситуацию контролирует , расторгает договора. Полно примеров работы ТОО ,ПКСК в том числе в средствах массовой информации , которые работают по уставу и управляют общим имуществом без заключения  кондоминиума

Изменено 12 Декабря 2015 пользователем perecс

[TOO_Ramhat]

2 минуты назад, perecс сказал(а):

И кто эту ситуацию контролирует , расторгает договора. Полно примеров работы ТОО ,ПКСК в том числе в средствах массовой информации , которые работают по уставу и управляют общим имуществом без заключения  кондоминума

Уважаемый, кондоминиум не заключается, а регистрируется.

кондоминиум - форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Практически все многоквартирные дома, как объекты кондоминиума, в девяностых уже были зарегистрированы.  И по несколько раз уже могли сменить орган управления. При этом регистрация органа управления в органах регистрации прав на недвижимое имущество не предусмотрена, поскольку орган управления не является собственником недвижимого имущества.

А в данном случае многоквартирный дом - новострой, который еще не зарегистрирован как объект кондоминиума.

19 минуту назад, perecс сказал(а):

И кто эту ситуацию контролирует , расторгает договора. Полно примеров работы ТОО ,ПКСК в том числе в средствах массовой информации , которые работают по уставу и управляют общим имуществом без заключения  кондоминума

В данном случае проблема в том, что Застройщик передал Покупателю товар (квартиру) без оформленной в установленном порядке, неотделимой части общей долевой собственности (земельного участка), и хочет выкрутиться за счет Покупателей.

[TOO_Ramhat]

В данном случае собственникам квартир надо в срочном порядке обратиться в суд с требованием об исполнении обязательств Застройщиком, обязать его выкупить земельный участок. Либо с иском к Гос. органу, который заключил с Застройщиком договор аренды, обязать его предоставить собственникам квартир возможность выкупить земельный участок, с отнесением убытков за счет Застройщика. Это зависит от условий Договора аренды, с какой целью Застройщик брал в аренду земельный участок, для продажи многоквартирного дома или его использования как арендного дома, или других целей.

Если сейчас не пошевелиться, то можно дождаться иска от государства о сносе самовольной постройки, поскольку неизвестно, что еще есть в Договоре аренды земельного участка. Примеров из практики множество. Застройщик отскочит в сторону, а людям разбираться с гос. органами в судах.

И учтите с Нового года вступает в силу новый ГПК РК, и пошлину придется оплачивать с суммы оценки земельного участка, а сейчас можно попробовать подать как нематериальный иск.

 

[perecс]

6 минут назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Если сейчас не пошевелиться, то можно дождаться иска от государства о сносе самовольной постройки, поскольку неизвестно, что еще есть в Договоре аренды земельного участка. Примеров из практики множество. Застройщик отскочит в сторону, а людям разбираться с гос. органами в судах.

А есть ли договор аренды ?

PS

Мы кстати живем без кондоминиума с начала вселения и ПКСК заключило договора и управляет достаточно худо , но такие люди идут в ПКСК.

[TOO_Ramhat]

2 минуты назад, perecс сказал(а):

А есть ли договор аренды ?

PS

Мы кстати живем без кондоминиума с начала вселения и ПКСК заключило договора и управляет достаточно худо , но такие люди идут в ПКСК.

В том то и дело, Застройщик темнит и предлагает жильцам самим зарегистрировать КСК.

А ваш дом скорее всего присоединился к уже действующему ПКСК на основании решения общего собрания собственников квартир и помещений или Договора управления. Но то пока гром не грянет.

Вообще информации недостаточно, чтобы сделать однозначный вывод. Так часто бывает, приходит человек на консультацию с одним вопросом, а потом выясняется, что его за нос водят и проблема заключается совершенно в другом.

[perecс]

6 минут назад, TOO_Ramhat сказал(а):

В том то и дело, Застройщик темнит и предлагает жильцам самим зарегистрировать КСК.

А ваш дом скорее всего присоединился к уже действующему ПКСК на основании решения общего собрания собственников квартир и помещений или Договора управления. Но то пока гром не грянет.

 

Нет никто из жильцов не хочет кондоминиум так и живем , хотели перейти в действующее приличное , но согласия нет,  так и осталось болото ,но организовал один из жильцов и в последствии его скинули и выбрали другого и покатилось. Первый самый приличный был.

PS

А застройщику нужны дальнейшие проблемы?

Он свое уже взял.

Изменено 12 Декабря 2015 пользователем perecс

[TOO_Ramhat]

Да, в практике встречается множество примеров, когда субъекты действуют вне правового поля. И как правило, в конце концов, найдется кто-нибудь понаглее и посноровистей и отхватит кусок от общего пирога. А людям как обычно все безразлично, сказали надо платить вот и платят, лишь бы их не трогали.

Но в данном случае уже стоит вопрос о выкупе земельного участка и долго он в воздухе висеть не будет. В конце концов суд заставит кого-то заплатить за земельный участок и скорее всего это будут Покупатели квартир и помещений. Самое главное вовремя принять меры.

 

Изменено 12 Декабря 2015 пользователем TOO_Ramhat

[perecс]

2 минуты назад, TOO_Ramhat сказал(а):

В конце концов суд заставит кого-то заплатить за земельный участок и скорее всего это будут Покупатели квартир и помещений. Самое главное вовремя принять меры.

Выкупят ,у них другого выхода нет в их ситуации

[roksi]

13 минуты назад, perecс сказал(а):

Выкупят ,у них другого выхода нет в их ситуации

Насколько я правильно поняла из комментариев ТОО_Ramhat выход есть - предъявить иск застройщику. Нам продали квартиры в здании, которое "болтается" в воздухе и теперь нас торопят с образованием органа управления ОК, чтобы передать нам всю техническую документацию на дом без земельного участка и на этом умыть руки. Что касается аренды. У застройщика был договор краткосрочного возмездного землепользования, но срок аренды по этому договору закончился.

 

[perecс]

29 минуты назад, roksi сказал(а):

Насколько я правильно поняла из комментариев ТОО_Ramhat выход есть - предъявить иск застройщику. Нам продали квартиры в здании, которое "болтается" в воздухе и теперь нас торопят с образованием органа управления ОК, чтобы передать нам всю техническую документацию на дом без земельного участка и на этом умыть руки. Что касается аренды. У застройщика был договор краткосрочного возмездного землепользования, но срок аренды по этому договору закончился.

 

У вас проблемы , подавайте иск на застройщика ,что бы он решил вопрос с землей .

А так платите через свой ПКСК или прилепитесь к какого нибудь , что бы услуги оплачивать во время и с этой стороны проблем не было.

А кто застройщик ?

Какая у него репутация ?

[TOO_Ramhat]

Репутацию Застройщика проверить не проблема, укажите полное наименование юр. лица и его БИН, в Договорах должны быть, и через пару дней я Вам скину краткую аналитическую справку по юр. лицу, его учредителям и первому руководителю.

А по вопросу выбора формы управления объектом кондоминиума, то лучше всего КСК, у КСК есть преференции по налогам. Только не все КСК ими пользуются, не выгодно, придется обеспечить полную прозрачность финансовой деятельности КСК.

И еще уточняю, при подаче иска, в качестве обеспечения, наложить запрет на регистрационные действия в регистрирующих органах юстиции, чтобы не ликвидировались до вынесения решения. Ну и на счета и имущество тоже.

[perecс]

7 часов назад, TOO_Ramhat сказал(а):

А по вопросу выбора формы управления объектом кондоминиума, то лучше всего КСК, у КСК есть преференции по налогам. Только не все КСК ими пользуются, не выгодно, придется обеспечить полную прозрачность финансовой деятельности КСК.

Без регистрации кондоминиума им не дадут открыть КСК

7 часов назад, TOO_Ramhat сказал(а):

Репутацию Застройщика проверить не проблема, укажите полное наименование юр. лица и его БИН, в Договорах должны быть, и через пару дней я Вам скину краткую аналитическую справку по юр. лицу, его учредителям и первому руководителю.

Воспользуйтесь предложением и будите знать с кем имеете дело и как и на что рассчитывать

[roksi]

1 час назад, perecс сказал(а):

Без регистрации кондоминиума им не дадут открыть КСК

Воспользуйтесь предложением и будите знать с кем имеете дело и как и на что рассчитывать

Уже воспользовалась. Я написала ТОО_Ramhat в ЛС

Изменено 13 Декабря 2015 пользователем roksi