купля-продажи квартиры в рассрочку

[Вовун 614]

Продается квартира, первый взнос 30% оставшаяся сумма в рассрочку равными частями на 3 года. Полагал, что можно в договоре указать условие, что право собственности переходит к покупателю после полной оплаты. 

Созвонился с нотариусом, уверяет, что с недавнего времени в законодательство о регистрации прав на недвижимость внесены изменения и подобная схема невозможно. Право собственности должно сразу перейти к покупателю, при этом в договоре будет условие о том, что покупатель не имеет право отчуждать до полной оплаты. Что в базе данных недвижимости будет "высвечиваться" данный запрет и покупатель не сможет продать, пока не рассчитается. 

Базы под рукой нет, навскидку никак не могу определить возможность такого запрета и его правовую природу. Это действительно так?  А в случае обращения взыскания на имущество покупателя по обязательства третьим лицам этот запрет имеет какое то значение? 

[DjeSoP 490]

А как же обязанность покупателя зарегистрировать право собственности в течении 6 месяцев?

[ОТТО 1945 1911]

6 минут назад, Remad сказал(а):

А как же обязанность покупателя зарегистрировать право собственности в течении 6 месяцев?

вы указываете на обязанность регистрировать право собственности (которое уже перешло), а ТС говорит о переходе права собственности (которое еще не перешло). 

27 минут назад, Вовун сказал(а):

Это действительно так?

 

28 минут назад, Вовун сказал(а):

Это действительно так?

нотариус видимо не правильно поняла статью закона, проще обратится к другому нотариусу. 

[Вовун 614]

Как я понял, сделки с недвижимостью считаются совершенными с момента регистрации, государственной регистрации у нас подлежат переходы прав на недвижимое имущество, соответственно регистрация сделки допустима одновременно с переходом на другое лицо соответствующего права на недвижимость. В случаях с договорами купли-продажи, регистрации подлежит переход права собственности на нового собственника. 

Ладно, пусть так. Но остается непонятной действительность оговорки в договоре купли-продажи в рассрочку о том, что покупатель не имеет права отчуждать недвижимость до полной оплаты и наличие в базе юстиции соответствующего обременения на основании этого условия из договора купли-продажи. 

Залог у нас может возникнуть как в силу договора, так и в силу закона - п.1 ст.300 ГК РК.

Для примера, в гражданском законодательстве РФ есть следующая норма (п.5 ст.488 ГК РФ):  Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Кто нибудь может меня тыкнуть в соответствующую норму права РК, по которой в силу закона при продажи товара в рассрочку возникает право залога до момента полной оплаты? Если нет такой нормы, какова правовая природа данного обременения в договоре? насколько оно законно? 

[ОТТО 1945 1911]

24 минуты назад, Вовун сказал(а):

Но остается непонятной действительность оговорки в договоре купли-продажи в рассрочку о том, что покупатель не имеет права отчуждать недвижимость до полной оплаты и наличие в базе юстиции соответствующего обременения на основании этого условия из договора купли-продажи.

Как покупатель может отчуждать,  то чего у него нет? если оплата в рассрочку, а право собчтвенности переходить только после оплаты, то и смысла в такой оговорки нет, продавать покупателю нечего, если вы только не оговорились и не имеете ввиду продавца недвижимости. 

[Вовун 614]

6 минут назад, ОТТО 1945 сказал(а):

Как покупатель может отчуждать,  то чего у него нет? если оплата в рассрочку, а право собчтвенности переходить только после оплаты, то и смысла в такой оговорки нет, продавать покупателю нечего, если вы только не оговорились и не имеете ввиду продавца недвижимости. 

Право собственности перейдет на покупателя с момента гос. регистрации сделки. В договоре будет условие о запрете отчуждения покупателем до полного расчета с продавцом. В базе данных по данном объекту появится соответствующий запрет. После полного расчета продавец пишет соответствующее заявление в юстицию и обременения снимаются. 

Так на практике работает схема сейчас. По мне так схема вполне логичная, но вот с правовой природой этого запрета не могу разобраться. Была бы норма, аналогичная п.5 ст.488 ГК РФ, вопросов бы не было, но не нахожу у нас аналогичной нормы....

[ОТТО 1945 1911]

20 минут назад, Вовун сказал(а):

но не нахожу у нас аналогичной нормы....

тут видимо речь идет не о залоге, а об обременении имущества, согласно п.п. 9 статьи 1 закона о регистрации прав на недвижимое имущество 

9) обременение права на недвижимое имущество - любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом;

а основанием для наложения обременения служит договор купли-продажи, в котором есть условие касаемо реализации недвижимости.