Закон о долевом участии - есть какие-нибудь идеи, как это будет?

[Yerzhan]

Извините что вмешиваюсь, но меня интересует порядок приватизация придомового земельного участка (или з\у, на котором стоит дом). т.к. в ближайшее время полагаю дом всё равно уйдет под снос хотелось бы приватизировать придомовой з\у. как осуществляется эта процедура???

поясните кто-нибудь...

[Crick]

Извините что вмешиваюсь, но меня интересует порядок приватизация придомового земельного участка (или з\у, на котором стоит дом). т.к. в ближайшее время полагаю дом всё равно уйдет под снос хотелось бы приватизировать придомовой з\у. как осуществляется эта процедура???

поясните кто-нибудь...

Снова не понял юмора, что вы понимаете под приватизацией????? Этот участок про который вы говорите уже находится в частной собственности жильцов этого дома. Приватизировать можно как я знаю только имущество принадлежащее государству.

[Crick]

а вот еще один вопрос, ув. коллеги,

согласно п. 3 ст.2 закона "Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством".

строительные компании придумывают такую схему - как выкуп всех квартир оптом на компанию инвестора, фактически посредника/перекупщика, на которую не будут распространяться нормы закона, то есть и компании застройщику нет необходимости соблюдать ограничения, установл.законом. Через какое-то время эта компания -инвестор будет переуступать права в пользу физиков.

однако при этом,когда комания-инвестор будет переуступать свои права по договорам, закл. с компанией застройщиком, произойдет замена стороны в договоре, и как только этот будущий физик займет место инвестиционной компании в договоре в отношении какой-то конкретной квартиры, то такой договор ввиду изменения его субъектного состава автоматически станет договором дол.участия со всеми вытекающими из этого последствиями. А стало быть застройщику в таком случае надо будет иметь лицензию.

что думаете на этот счет?

Мне очень интересно, а на основании чего вы решили, что при перемене лица в обязательстве предыдущий договор обязательно подпадет под договор долевого участия????

[Adonia]

Извините что вмешиваюсь, но у меня тоже вопрос по долевому, может кто-нибудь поможет с ответом. Наша компания строит микрорайон. Есть разрешение на нулевой цикл на несколько домов. Реклама наша захватывает весь микрорайон 30-40 домов. Согласно п.1 статьи 15 Закона "О долевом участии в жилищном строительстве" Особенности рекламы, связанной с организацией строительства зданий на началах долевого участия в жилищном строительстве

1. Реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается.

Значит имея разрешение на нулевой цикл строительства трех домов мы не можем рекламировать весь микрорайон? Подскажите если кто-нибудь думает по другому.

[Гость Sabka]

Мне очень интересно, а на основании чего вы решили, что при перемене лица в обязательстве предыдущий договор обязательно подпадет под договор долевого участия????

мои доводы основаны на следующем:

так, по Закону договором о долевом участии в жилищном строительстве признается договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком и регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков;

при этом под дольщиком понимается физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое деньгами участвует в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье.

то есть одним из основных признаков Дог-ра о ДУ являются его специфический субъектный состав. Я была на семинаре в Москве на эту тему, там Сарбаш и Витрянский полагают, что если стороной в договоре являестя физик и речь идет о долевом участии в строительстве, то как бы не назвали это договор, что бы там не прописали или иным образом пытались прикрыть сделку, суды признают что это ДДУ, и что на него будут распространяться нормы з-на о ДДУ со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот - если стороной ДДУ является юр.лицо - то речь идет уже о совсем других правотношнениях. Поэтому там для обхода их закона (кот.более жесткий чем наш) прибегают к более замудренным схемам.

представим наш инвестиционный дог-р, по которому юр.лицо инвестор вкладывает деньги в строительтсво и по окочанию (на выходе) получает свою долю ввиде какого-то объекта недвижимости.

далее происходит цессия, инвест компания уступает свои права физику - осуществляестя замена стороны в действующем обязательстве - то есть теперь в изменнном виде, физик. участвует деньгами в строительтсве, а застройщик должен будет передать квартиру дольщику - физ.лицу. Налицо ДДУ в понимании закона, и необходимость соблюдения норм закона.

Аналогичные вопросы о допустимости заключения соотв. сделки, к примеру, при замене стороны (до послед.изменений в ГК и з-н об банках) в действующем догвооре банковского займа, когда на место банка в дейтсвующем кредитном договоре (в правом начисления процентов за пользование кредитом, на условиях срочности и возвратности) вступало другое лицо, не имеющее лицензии.

Ну или такой пример: может ли строительная компания, осущ-щая лицензир. деятность, уступить права и обязанности по дог-ру на выполнение строит. работ компнаии, не имеющей лицензии на осуществление такой деятельности? и т.д.т.п.

Это все вопросы из одного поля, о специфичном субъектном составе.

Буду признательна за контр-аргументы.

[Crick]

Уважаемая Sabka, прошу Вас уточнить кое-какие моменты, например, что вы понимаете под фразой "строительные компании придумывают такую схему - как выкуп всех квартир оптом на компанию инвестора". Что в Вашем понимании означает выкуп квартир на компанию-инвестора???

И второй момент каким договорм будет происходить выкуп квартир, т.е. по какой форме договора, купля-продажа, долевка, возврат инвестиций??? Как вы это видите???? дело в том, что это действительно очень важно если вы хотите, чтобы вам составили конкуренцию.....

С уважением,

Crick

[Гость Sabka]

Уважаемый, Crick,

спасибо за готовность подискутировать.

выкуп оптом может быть оформлен ДДУ по которому инвест. комппния приобретает скажем от 30% всего объема квартир (жилого дома) и больше.

насчет оформления - понимаю, к чему Вы спрашиваете.

вариантов договоров может быть много, но суть их будет одна - инвест.компания вкладывает деньги (финансирует) строит-во и на выходе получает опеределенную долю ввиде квартир (парковок) от участия в строит-ве.

давайте рассмотрим вами же озвученные варианты взаимотношений инвестора и застройщика: ДДУ, дог-р к/п квартир в будущем, возврат инвестиций (не совсем поняла что это)..

далее по такому договору пойдет дробление права и уступка в части (по каждой квартире).

[Crick]

Уважаемый, Crick,

спасибо за готовность подискутировать.

выкуп оптом может быть оформлен ДДУ по которому инвест. комппния приобретает скажем от 30% всего объема квартир (жилого дома) и больше.

насчет оформления - понимаю, к чему Вы спрашиваете.

вариантов договоров может быть много, но суть их будет одна - инвест.компания вкладывает деньги (финансирует) строит-во и на выходе получает опеределенную долю ввиде квартир (парковок) от участия в строит-ве.

давайте рассмотрим вами же озвученные варианты взаимотношений инвестора и застройщика: ДДУ, дог-р к/п квартир в будущем, возврат инвестиций (не совсем поняла что это)..

далее по такому договору пойдет дробление права и уступка в части (по каждой квартире).

Думаю ситуация обстоит следующим образом:

1)Если вы утверждаете что, выкуп квартир оптом (30%) может быть оформлен ДДУ, то ответ очевиден и спорить здесь не имеет смысла, так как изначально между Застройщиком и Инвестором был заключен Договор Долевого участия и в случае перемены лица в обязательстве (цессия) естественно обязательство и в дальнейшем будет ДДУ. Т.е. если по цесси права Инвестора по ДДУ перейдут к физику, то ничего не меняется ДДУ как был ДДУ так и остался ДДУ. Поэтому я вас и спрашиваю по какому виду договорных обязательств передут квартиры от застройщика к Инвестору????

2)Если квартиры от Застройщика к Инвестору перейдут по договору финансирования, по которму собственно и передусматривается инвестирование застройщика, то при перемене лица (на физика) такой договор НЕ будет рассматриваться как ДДУ, так как в соответствии с Законом РК от 8 января 2003 года № 373-II «Об инвестициях», инвесторами могут быть как юр. так и физические лица, и более того п.3 ст. 2 Закона РК "О Долевом участии в жилищном строительстве" прямо указывает:

"3. Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством."

3) Под понятием "не основанные" из вышеуказанной статьи я понимаюследующее:

Договор финансирования не будет основан на ДДУ если не будет зарегестрирован в соответствии с п.1 ст.9 Закона РК о Долевом участии в жилищном строительстве, так как ДДУ считается заключенным только с момента учета. Помимо этого существует утвержденная Правительством форма договора ДДУ, которая и подлежит учету. ИМХО если нет учета (регистрации) ДДУ как бы он на самом деле не назывался, то этот договор не будет подпадать под действие закона даже если произойдет цессия.....

[Гость Гость]

Crick кросавчег.

Апаненты четайте зокон и принетые во исполнение зокона НПА внемательнее.

[Crick]

Извините что вмешиваюсь, но у меня тоже вопрос по долевому, может кто-нибудь поможет с ответом. Наша компания строит микрорайон. Есть разрешение на нулевой цикл на несколько домов. Реклама наша захватывает весь микрорайон 30-40 домов. Согласно п.1 статьи 15 Закона "О долевом участии в жилищном строительстве" Особенности рекламы, связанной с организацией строительства зданий на началах долевого участия в жилищном строительстве

1. Реклама жилых зданий в целях привлечения денег дольщиков для возведения жилого здания до выдачи разрешения на строительство нулевого цикла не допускается.

Значит имея разрешение на нулевой цикл строительства трех домов мы не можем рекламировать весь микрорайон? Подскажите если кто-нибудь думает по другому.

Думаю дргих, кто думает по другому нет, мало того

в соответствии со ст. 6 Закона Республики Казахстан от 19 декабря 2003 года № 508-II «О рекламе»

Статья 6. Общие требования к рекламе

1. Реклама независимо от формы или используемого средства распространения, размещения должна быть достоверной, распознаваемой без специальных знаний или применения специальных средств непосредственно в момент ее представления.

[Adonia]

Кстати, хочу всем сказать, что в настоящее время ГАСК проводит консультацию по всем вопросам возникающим по Закону о долевом участии в жил.строительстве, каждый день, с 16 по 18 часов, кроме пятницы. Скоро обещают пресс-конференцию для разъяснения по Закону. Регистрация Договоров долевого участия будет проводиться в ГАСК. Но, как нам сказали, все определиться ближе к марту, раньше марта определенно ничего не будет.

[Julija]

Ст.19 Закона о ДУ говорит, что если "разрешение на очередной этап строительства жилого здания путем долевого участия было выдано застройщику до введения в действие настоящего Закона (01.01.07г), то положения, предусмотернные настоящим Законом, на застройщика не распространаяются".

В статью 9 Закона РК от 17.01.1995 г "О лицензировании" внесено изменение, обязывающее лицензировать деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег ФЛ и ЮЛ на условиях ДУ в ЖС.

И нет никаких сключений и переходных положений.

Означает ли это, что если объект жилого фонда не попадает под Закон о ДУ , если его продажа на условиях долевого стр-ва происходит после 01.01.07г, лицензия все равно нужна ?

[Гость Арамис]

Думаю дргих, кто думает по другому нет, мало того

в соответствии со ст. 6 Закона Республики Казахстан от 19 декабря 2003 года № 508-II «О рекламе»

Статья 6. Общие требования к рекламе

1. Реклама независимо от формы или используемого средства распространения, размещения должна быть достоверной, распознаваемой без специальных знаний или применения специальных средств непосредственно в момент ее представления.

'Crick' респект !

[Гость бедуин]

2 Julija

Я думаю, что если в законе о ДУ четко прописан тот момент, что если разрешения по этапам были получены до 01.01.2007, то положения закона не распространяются на застройщка,следовательно, это касается и получения лицензии и 12% резерва.

Например, если стройка поделена на 2 этапа, и на все 2 этапа разрешения получены.

Хотя, может, кто-нибудь придерживается иного мнения?

[Гость Lum]

Я полагаю, что договоры которые сейчас заключены между застройщиком и дольщиком не подпадают по действие нового закона, но договоры которые будут заключены после 01.01.07г. будут подподать. при условии, что застройщик не получит разрешение на строительство до 01.01.07г.

Коллега считаю, что Вы не правы, не забывайте, что новый закон запрещает продажу строящихся квартир на нулевом цикле. Так что если у застройщика ведуться работы по освоению земельного участка, следующим этапом будет получение разрешения на нулевой цикл, где продажа запрещена. Не хочется Вас расстраивать, но если Вы ведете снос а разрешение до 01.01.07 г. не получили Ваша деятельность подпадает под новый закон и договора ДУ заключенные на стадии сноса можно будет опротестовать.

[Гость Гость_Ардак_*]

Не могу найти Типовой договор о долевом участии в строительстве. Подскажите пожалуйста принят ли данный Договор?

Заранее спасибо

[Гость Гость_Жанар_*]

Не могу найти Типовой договор о долевом участии в строительстве. Подскажите пожалуйста принят ли данный Договор?

Заранее спасибо

Типовой ДДУ утвержен постановлением правительства РК 23.12.2006 г. № 1275

[Crick]

Коллега считаю, что Вы не правы, не забывайте, что новый закон запрещает продажу строящихся квартир на нулевом цикле. Так что если у застройщика ведуться работы по освоению земельного участка, следующим этапом будет получение разрешения на нулевой цикл, где продажа запрещена. Не хочется Вас расстраивать, но если Вы ведете снос а разрешение до 01.01.07 г. не получили Ваша деятельность подпадает под новый закон и договора ДУ заключенные на стадии сноса можно будет опротестовать.

Попробую проапеллировать.

В соответствии с п.1, ст. 19 Закона РК "О долевом участии в жилищном строительстве" от 7 июля 2006 года

за № 180-III ЗРК (Далее по тексту Закон о долевке), четко сказано и определено, что:

"Статья 19. Переходные положения

1. Действие настоящего Закона не распространяется на отношения долевого участия в жилищном строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона.

Наверняка, также следует отметить и Закон РК от 24 марта 1998 года № 213-1 «О нормативных правовых актах», в частности п.1, ст. 37гласит:

Статья 37. Обратная сила нормативного правового акта

1. Действие нормативного правового акта не распространяется на отношения, возникшие до его введения в действие.

В ст. 20 Закона о долевке определено, что:

Статья 20. Введение в действие настоящего Закона

Настоящий Закон вводится в действие с 1 января 2007 года.

Теперь думаю необходимо разобраться с формулировкой: "Действие настоящего Закона не распростняется на отношения долевого участия в строительстве, которые возникли до введения в действие настоящего Закона", в частности хочу акцентировать Ваше внимание на понятие "отношения (правотношения), которые возникли до введения в действие Закона (НПА)".

С этого момента буду расписывать по подробнее, так необходимо точно знать определения, которыми мы будем апеллировать:

Правотношения по теории права-это фактически существующие индивидуально-определенные связи социального порядка между управомоченными и обязан-ными субъектами, урегулированные нормами права.

Современная наука признает, что правовые отношения являются одним из видов общественных (социальных) отношений. Это лишь одна из сторон общественной жизни, то есть отношений, возникающих между людьми в про-цессе общения.

Теперь думаю необходимо определить фразу "возникли". Как мы знаеи из теории права возникновение правоотношений связывают с понятием "Юридические факты". Юридические факты - это те жизненные обстоятельства, с которыми закон связывает возникновение, изменение и прекращение правоотношений. Одним из видов таких юридических фактов является ДОГОВОР, в нашем случае это договор долевого участия, который был заключен до введения в действие Закона о долевке.

Исходя из этого, если читать трактовку буквально, то получается что Закон о долевке не распространяется на отношения-т.е. Договора долевого участия, которые возникли-т.е. были заключены, до введения в действие Закона о долевке-т.е. до 01.01.07г. Соглашусь с вами в одном, если договора долевого тучастия были заключены после 01.01.07г, и застройщик не получил до 01.01.07г. разрешение на СМР, то конечно прямое нарушение. А если ДДУ были заключены ранее, так это не проблема.....

[Гость Гость_Ардак_*]

Типовой ДДУ утвержен постановлением правительства РК 23.12.2006 г. № 1275

Я извиняюсь, но не могу найти типовой договор ДДУ в СПС "Юрист", пожалуйста вывесьте его в этой теме если это конечно разрешено или по если можно сбросьте по адресу ardak@ck.kz. Буду очень благодарна.

[Гость Гость_Ардак_*]

Я извиняюсь, но не могу найти типовой договор ДДУ в СПС "Юрист", пожалуйста вывесьте его в этой теме если это конечно разрешено или по если можно сбросьте по адресу ardak@ck.kz. Буду очень благодарна.

Please!

[Julija]

Здравствуйте.

У кого -нибудь есть предположения, почему окончательная версия Закона о ДС (статья 8) не обязывает субъектов проводить обязательный аудит? Проект закона это предусматривал.

При принятии нового Закона "Об аудиторской деятельности" № 139-III от 05.05.2006г как таковой перечень субъектов, попадающий под обязательный аудит пропал (ранее статья 4 Закона "Об аудиторской деятельности" № 304-1 от 20.11.1998г) То есть, чтобы понять "попадаешь" ты или "не попадаешь" нужно "копаться" в отраслевых законах или отдельных нормах гражданского законодательсва при совершении конкретных сделок.

Поэтому, думается, Закон о долевом участии впроле спокойно мог ОБЯЗАТЬ аудитороваться субъъектам, выступающим Застройщиками в договора ДУ, и не проводящий обязательный аудит по иным законам РК (ведь застройщики - это фирмы различных организационно - правовых форм)

Хочеться попробовать предугадать планы наших законодателей.

Что могло остановить их от требования в законе обязательного аудита?

Я не юрист, тонкостей не знаю, поэтому надеюь на ваше профессиональное мнение.

Законодатели сжалились или нужно соблюсьти какие то процедуры и внести изменения в какие-нить законы, прежде чем требовать от застройщиков аудиторский отчет и ставить их в ранг организаций публичных.

Есть мнения?

[Yerzhan]

Снова не понял юмора, что вы понимаете под приватизацией????? Этот участок про который вы говорите уже находится в частной собственности жильцов этого дома. Приватизировать можно как я знаю только имущество принадлежащее государству.

земля под домом и придомовой земельный участок не являются нашей собственностью, т.к. наш дом не зарегистрирован как объект кондоминиума, и соответственна мы пока не обладаем правами кондоминиума (согласно закону необходимо пройти процедуру регистрации)

меня интересует вот это процедура....

подскажите?

[Гость Legato]

Попадает ли Мы под действие закона ДУ организуя строительство котеджного поселка ?

ФЛ нашли землю , решили сбросится на строительство и нанять застройщика Мы имеем право это сделать, какая связь с нулевым циклом? Где можно найти нормы строительства под ИЖС , если мы к ним относимся? Или типовой договор по ФЛ

Изменено 2 Февраля 2007 пользователем Legato

[Эвитта]

мои доводы основаны на следующем:

так, по Закону договором о долевом участии в жилищном строительстве признается договор, заключаемый между застройщиком и дольщиком и регулирующий правоотношения, связанные со строительством жилых зданий путем привлечения денег дольщиков;

при этом под дольщиком понимается физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое деньгами участвует в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье.

то есть одним из основных признаков Дог-ра о ДУ являются его специфический субъектный состав. Я была на семинаре в Москве на эту тему, там Сарбаш и Витрянский полагают, что если стороной в договоре являестя физик и речь идет о долевом участии в строительстве, то как бы не назвали это договор, что бы там не прописали или иным образом пытались прикрыть сделку, суды признают что это ДДУ, и что на него будут распространяться нормы з-на о ДДУ со всеми вытекающими отсюда последствиями. И наоборот - если стороной ДДУ является юр.лицо - то речь идет уже о совсем других правотношнениях. Поэтому там для обхода их закона (кот.более жесткий чем наш) прибегают к более замудренным схемам.

представим наш инвестиционный дог-р, по которому юр.лицо инвестор вкладывает деньги в строительтсво и по окочанию (на выходе) получает свою долю ввиде какого-то объекта недвижимости.

далее происходит цессия, инвест компания уступает свои права физику - осуществляестя замена стороны в действующем обязательстве - то есть теперь в изменнном виде, физик. участвует деньгами в строительтсве, а застройщик должен будет передать квартиру дольщику - физ.лицу. Налицо ДДУ в понимании закона, и необходимость соблюдения норм закона.

Думаю ситуация обстоит следующим образом:

2)Если квартиры от Застройщика к Инвестору перейдут по договору финансирования, по которму собственно и передусматривается инвестирование застройщика, то при перемене лица (на физика) такой договор НЕ будет рассматриваться как ДДУ, так как в соответствии с Законом РК от 8 января 2003 года № 373-II «Об инвестициях», инвесторами могут быть как юр. так и физические лица, и более того п.3 ст. 2 Закона РК "О Долевом участии в жилищном строительстве" прямо указывает:

"3. Настоящий Закон не распространяется на отношения, не основанные на договоре о долевом участии в жилищном строительстве, связанные с инвестированием в строительство объектов недвижимости, а также с индивидуальным жилищным строительством."

Позволю вмешаться в интересную дисскусию, т.к. пришлось и мне сейчас заняться вопросами долевого строительства. Сдаётся мне, что в словах Sabka есть большая доля истины.

В рассматриваемом нами случае речь первоначально идёт об инвестировании денег в строительство жилого дома со стороны инвесторов (физ. или юрид.лиц). Ключевым моментов в отделении понятий, что следует понимать под обычным инвестированием и что следует понимать под вложением денег в долевое строительство является цель, которую преследуют инвестор и дольщик соответственно. Согласно пп. 11) ст. 1 Закона "О ДУ в ЖС" под дольщиком понимается:

дольщик — физическое (за исключением временно пребывающих иностранных граждан) или юридическое лицо, которое деньгами участвует в строительстве жилых зданий для удовлетворения потребностей в жилье

У обычного инвестора нет никакой потребности в жилье, соответственно он не рассматривается как долщик. Цель, которую преследует инвестор, - это получение дохода от инвестирования своих денег. Но, как только инвестор продаёт свою долю в строительстве жилых домов обычным физ.лицам, которые нуждаются именно в жилье, то на мой взгляд договор инвестирования трансформируется в договору ДУ (о чём и говорила уважаемая Sabka), т.к. будет обладать всеми его существенными признаками. Если я договор по своей сути являющийся договором аренды назову договором купли-продажи, от этого же он не будет рассматриваться как договор к-п, не так ли? Изменено 5 Марта 2007 пользователем Эвитта

[Гость vansav]

Попадает ли Мы под действие закона ДУ организуя строительство котеджного поселка ?

ФЛ нашли землю , решили сбросится на строительство и нанять застройщика Мы имеем право это сделать, какая связь с нулевым циклом? Где можно найти нормы строительства под ИЖС , если мы к ним относимся? Или типовой договор по ФЛ

Почему не попробовать через создание жилищно-строительного кооператива. Создать его не трудно правда ликвидация займет время. Расходы будут связаны с регистрацией кооператива в органах юстициии наймом бухгалтера.