Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Исковая давность по сделкам с недвижимостью


Рекомендуемые сообщения

Доброго дня!

Вопрос на повестке дня следующий:

Каковы перспективы судебного иска по признанию незаконным сделок с недвижимостью, если:

1) Застройщик сдал объект в 2013-ом году и тут же продал частному лицу часть помещений (застройщик продал чердак многоквартирного жилого дома)

2) По состоянию на текущий момент за это время сменилось несколько собственников и нынешний владелец (выкупил помещение в 2018-ом году) и затеял строительство мансардного этажа.

3) Согласно имеющимся документам вроде все в порядке - тех.паспорт на объект есть, везде указано, что собственник помещения - частное лицо.

4) Жильцы дома ни сном ни духом все эти года чердаком не интересовались, т.к. собственники ничего там не делали, разве что КСК проводило свои работы по эксплуатации коммуникаций

5) Узнав о строительстве вдруг опомнились и подали иск на признание всех сделок с чердаком недействительными. Просят суд вернуть чердак в общее имущество собственников кондоминиума. 

6) Собственник разумеется не заинтересован в отмене его прав на собственность и хочет закрыть дело по сроку исковой давности (3 года согласно ГК)

Каковы перспективы закрыть дело по сроку исковой давности? Как будет правильно его посчитать? В ГК сказано, что срок исчисляется с момента когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. С учетом, что дом многоквартирный - там собственники квартир могут меняться раз в месяц (и каждый из них - потенциально заинтересованное лицо) - будет ли считаться дата вступления нового собственника в свои права точкой отсчета срока исковой давности или все же считать с 2013-ого года, когда была совершена первая сделка?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

50 минут назад, Адал сказал:

Доброго дня!

Вопрос на повестке дня следующий:

Каковы перспективы судебного иска по признанию незаконным сделок с недвижимостью, если:

1) Застройщик сдал объект в 2013-ом году и тут же продал частному лицу часть помещений (застройщик продал чердак многоквартирного жилого дома)

2) По состоянию на текущий момент за это время сменилось несколько собственников и нынешний владелец (выкупил помещение в 2018-ом году) и затеял строительство мансардного этажа.

3) Согласно имеющимся документам вроде все в порядке - тех.паспорт на объект есть, везде указано, что собственник помещения - частное лицо.

4) Жильцы дома ни сном ни духом все эти года чердаком не интересовались, т.к. собственники ничего там не делали, разве что КСК проводило свои работы по эксплуатации коммуникаций

5) Узнав о строительстве вдруг опомнились и подали иск на признание всех сделок с чердаком недействительными. Просят суд вернуть чердак в общее имущество собственников кондоминиума. 

6) Собственник разумеется не заинтересован в отмене его прав на собственность и хочет закрыть дело по сроку исковой давности (3 года согласно ГК)

Каковы перспективы закрыть дело по сроку исковой давности? Как будет правильно его посчитать? В ГК сказано, что срок исчисляется с момента когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. С учетом, что дом многоквартирный - там собственники квартир могут меняться раз в месяц (и каждый из них - потенциально заинтересованное лицо) - будет ли считаться дата вступления нового собственника в свои права точкой отсчета срока исковой давности или все же считать с 2013-ого года, когда была совершена первая сделка?

Перспектива маловероятно поскольку имеет право заявить о восстановления пропущенного срока если кроме только заблаговременно вы уведомили об этой ситуации.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

19 минут назад, темір сказал:

Перспектива маловероятно поскольку имеет право заявить о восстановления пропущенного срока если кроме только заблаговременно вы уведомили об этой ситуации.

Нынешний владелец чердака и все предыдущие собственники были уверены в своем праве на частную собственность, да и по документам вроде все чисто. 

Исковые требования жильцов основаны на Законе о жилищных отношениях, где сказано, что чердаки, подвалы и прочие помещения должны находиться в общем совместном имуществе жильцов кондоминиума.

Как мы знаем сейчас по большому счету и в старых домах уже каким-то образом проданы чердаки и подвалы, про новостройки вообще молчу - там продают даже коридоры и лестничные площадки. Если сейчас каждый новый жилец (покупатель) начнет подавать иски о возвращении этого имущества в общую собственность - вот будет потеха...

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 08.10.2021 в 17:24, Адал сказал:

Нынешний владелец чердака и все предыдущие собственники были уверены в своем праве на частную собственность, да и по документам вроде все чисто. 

Исковые требования жильцов основаны на Законе о жилищных отношениях, где сказано, что чердаки, подвалы и прочие помещения должны находиться в общем совместном имуществе жильцов кондоминиума.

Как мы знаем сейчас по большому счету и в старых домах уже каким-то образом проданы чердаки и подвалы, про новостройки вообще молчу - там продают даже коридоры и лестничные площадки. Если сейчас каждый новый жилец (покупатель) начнет подавать иски о возвращении этого имущества в общую собственность - вот будет потеха...

То что проданы не значит что продажа и последующая оформления является законным, в таких случаях при смене хоть 100 владельца , 101 может подать иск и выиграть суд.

 

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Дополню что есть на текущий момент:

Жильцы вытащили все документы по принятию ЖК в эксплуатацию, планы, схемы и т.п. Судя по ним изначальная экспликация здания содержит в себе указания, что чердак подразумевается как помещение общего пользования, как лестницы и коридоры, однако еще до окончания реализации всех жилых квартир застройщик передает чердак по акту-приема передачи частному лицу, который на основании этого акта получает в НАО тех.паспорт , в который внесли данные владельца - частного лица. 

Потом, как вы знаете, эту практику из тех. паспортов убрали и сейчас паспорт безликий. В паспорте указано, что это помещение - нежилое, чердак жилого здания и по сути все. Его квадратура, материал стен и т.п. разумеется есть. У нынешнего владельца на руках ДКП с предыдущим собственником и во всех справках с ЕГОВа по кадастру значится, что он - владелец помещения. 

Далее жильцы пишут запросы в органы принятия жилого дома и ГАСК (архитектуру), с требованием  объяснить как территория общего пользования попала в частные руки. НАО отписывается, что регистрация прошла на основании акта приема-передачи первоначально, а затем по ДКП от первого владельца регистрировались новые собственники.

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 11.10.2021 в 12:18, Адал сказал:

Дополню что есть на текущий момент:

Жильцы вытащили все документы по принятию ЖК в эксплуатацию, планы, схемы и т.п. Судя по ним изначальная экспликация здания содержит в себе указания, что чердак подразумевается как помещение общего пользования, как лестницы и коридоры, однако еще до окончания реализации всех жилых квартир застройщик передает чердак по акту-приема передачи частному лицу, который на основании этого акта получает в НАО тех.паспорт , в который внесли данные владельца - частного лица. 

Потом, как вы знаете, эту практику из тех. паспортов убрали и сейчас паспорт безликий. В паспорте указано, что это помещение - нежилое, чердак жилого здания и по сути все. Его квадратура, материал стен и т.п. разумеется есть. У нынешнего владельца на руках ДКП с предыдущим собственником и во всех справках с ЕГОВа по кадастру значится, что он - владелец помещения. 

Далее жильцы пишут запросы в органы принятия жилого дома и ГАСК (архитектуру), с требованием  объяснить как территория общего пользования попала в частные руки. НАО отписывается, что регистрация прошла на основании акта приема-передачи первоначально, а затем по ДКП от первого владельца регистрировались новые собственники.

 

как правило данный спор подлежит разрешению в судебном порядке, получается НАО производила незаконную регистрацию, так как акт приема-передачи не является правоустанавливающим документом, таки доукменты идет наряду с договором купли продажи либо иным договором как приложение. Само по себе  акт приема-передачи не порождает каких либо прав на недвижимое имущество.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Согласно закону о жилищных отношениях, запрещена продажа нежилых помещений из состава кондоминиума.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 08.10.2021 в 17:07, Адал сказал:

будет ли считаться дата вступления нового собственника в свои права точкой отсчета срока исковой давности или все же считать с 2013-ого года, когда была совершена первая сделка?

Первое. Чтобы считать с 2013 года надо быть собственником с 2013 года. (Чтобы изменить либретто Умберто Пьяве, надо быть Пьяве!)

Срок исчисляется момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Соответственно права собственников кондоминиума нарушались разными лицами, в разное время, но последний собственник оказался той самой последней каплей в чаше терпения.. :-)

1 час назад, Burubek сказал:

Согласно закону о жилищных отношениях, запрещена продажа нежилых помещений из состава кондоминиума.

Это вы проверили по состоянию на 2013 год?

 Статья 37. Особенности прав и обязанностей собственников
                  нежилых помещений

      1. Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями.
      2. Расходы, относящиеся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием нежилыми помещениями, несут собственники таких помещений.
      3. Собственник нежилого помещения не может участвовать в решении вопросов кондоминиума, не затрагивающих его интересов.
      В решении вопросов, затрагивающих исключительно интересы собственников нежилых помещений, не могут участвовать другие собственники. Исключением являются вопросы, касающиеся использования общего имущества.

Тогда это было возможно.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

3 часа назад, Burubek сказал:

Согласно закону о жилищных отношениях, запрещена продажа нежилых помещений из состава кондоминиума.

Сейчас нормально оформленных кондоминиумов раз-два и обчелся. Закон применяется как кому удобно, в том числе в судах. Когда управляющая компания выбивает долги по коммуналке с жильцов - всегда ссылается на положения из этого Закона о кондоминиумах, что жильцы обязаны участвовать в расходах на содержание общедомового имущества и суды требования удовлетворяют, хотя жильцы указывают на то, что кондоминиума НЕТ, договор с управляющей компанией не подписывали, платить ей не обязаны. Т.е. оформили кондоминиум или нет - это какая-то условность.

Между тем если копать в сути того же Закона - подвалы, чердаки, технические помещения, лестничные площадки и т.п. тоже являются общедомовым имуществом кондоминиума, но ведь кондоминиума НЕТ, значит их можно вполне легально продать?! Получается, что теперь уже отсутствие кондоминиума играет на руку другой стороне?

Где же правда?

2 часа назад, Сов сказал:

Первое. Чтобы считать с 2013 года надо быть собственником с 2013 года.

Нынешний собственник является владельцем чердака уже более трех лет, т.е. в отношении него сроки вроде вышли. Но остальные жильцы приходят и уходят. Собственник жилого помещения, который возмущается фактом наличия у чердака единоличного владельца, тоже живет уже более 3-х лет и тем не менее подает в суд. Разумеется жильцы постарались и сделали иск коллективным. А там есть и такие, кто купил квартиру недавно.

Что же получается? Жилец, зная, что против его иска может быть применена исковая давность, может просто переоформить квартиру на другое лицо и действовать уже от имени "нового" собственника? 

2 часа назад, Сов сказал:

Срок исчисляется момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Теоретически жильцы, которые в этом доме квартиры покупали - могли знать, что чердак давно продан, но их это не заботило, пока не затеяли стройку. Каждый новый собственник теоретически должен был знать, что и где он покупает. Вот здесь я и запутался. Неужели положения Закона и Кодекса настолько непродуманы, что позволяют легко обойти их путем простого переоформления собственности?

 

12 часов назад, темір сказал:

получается НАО производила незаконную регистрацию

Это и пытаются доказать жильцы. Цель то одна - вернуть чердак в общедомовую собственность. Между тем по мере владения чердаком разными лицами - выходит, что некоторые из них по закону добросовестные покупатели. А как гласит постановление ВС изъять имущество у добросовестного покупателя представляется возможным, только если соблюдены два условия:

1)истец докажет, что собственник чердака получил имущество безвозмездно (а это уже не так)

2)истец докажет, что имущество выбыло из его собственности против его воли

Вот касательно второго пункта разберемся:

Новые владельцы квартир в таком случае не могут заявлять исковые требования, т.к. их права не были нарушены (вернее были нарушены еще до образования этих прав). Старые владельцы квартир, которые, например, купили квартиры еще в 2013-ом году - должны были знать, что чердак продан, хотя фактически может и не знали, т.к. никто не интересовался. Но в таком случае к "старым" владельцам, думаю, уже можно применять срок исковой давности, как-никак прошло более 3-х лет. Разумеется они в суде будут твердить, что ни сном ни духом не знали, застройщик обманул и т.п. Но ведь обязанность создавать кондоминиум и оформлять общедомовое имущество лежит на собственниках кондоминиума - т.е. на самих жильцах. Если они этого не сделали - сами же и виноваты?

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

25 минут назад, Адал сказал:

Сейчас нормально оформленных кондоминиумов раз-два и обчелся. Закон применяется как кому удобно, в том числе в судах. Когда управляющая компания выбивает долги по коммуналке с жильцов - всегда ссылается на положения из этого Закона о кондоминиумах, что жильцы обязаны участвовать в расходах на содержание общедомового имущества и суды требования удовлетворяют, хотя жильцы указывают на то, что кондоминиума НЕТ, договор с управляющей компанией не подписывали, платить ей не обязаны. Т.е. оформили кондоминиум или нет - это какая-то условность.

Между тем если копать в сути того же Закона - подвалы, чердаки, технические помещения, лестничные площадки и т.п. тоже являются общедомовым имуществом кондоминиума, но ведь кондоминиума НЕТ, значит их можно вполне легально продать?! Получается, что теперь уже отсутствие кондоминиума играет на руку другой стороне?

Где же правда?

Нынешний собственник является владельцем чердака уже более трех лет, т.е. в отношении него сроки вроде вышли. Но остальные жильцы приходят и уходят. Собственник жилого помещения, который возмущается фактом наличия у чердака единоличного владельца, тоже живет уже более 3-х лет и тем не менее подает в суд. Разумеется жильцы постарались и сделали иск коллективным. А там есть и такие, кто купил квартиру недавно.

Что же получается? Жилец, зная, что против его иска может быть применена исковая давность, может просто переоформить квартиру на другое лицо и действовать уже от имени "нового" собственника? 

Теоретически жильцы, которые в этом доме квартиры покупали - могли знать, что чердак давно продан, но их это не заботило, пока не затеяли стройку. Каждый новый собственник теоретически должен был знать, что и где он покупает. Вот здесь я и запутался. Неужели положения Закона и Кодекса настолько непродуманы, что позволяют легко обойти их путем простого переоформления собственности?

 

Это и пытаются доказать жильцы. Цель то одна - вернуть чердак в общедомовую собственность. Между тем по мере владения чердаком разными лицами - выходит, что некоторые из них по закону добросовестные покупатели. А как гласит постановление ВС изъять имущество у добросовестного покупателя представляется возможным, только если соблюдены два условия:

1)истец докажет, что собственник чердака получил имущество безвозмездно (а это уже не так)

2)истец докажет, что имущество выбыло из его собственности против его воли

Вот касательно второго пункта разберемся:

Новые владельцы квартир в таком случае не могут заявлять исковые требования, т.к. их права не были нарушены (вернее были нарушены еще до образования этих прав). Старые владельцы квартир, которые, например, купили квартиры еще в 2013-ом году - должны были знать, что чердак продан, хотя фактически может и не знали, т.к. никто не интересовался. Но в таком случае к "старым" владельцам, думаю, уже можно применять срок исковой давности, как-никак прошло более 3-х лет. Разумеется они в суде будут твердить, что ни сном ни духом не знали, застройщик обманул и т.п. Но ведь обязанность создавать кондоминиум и оформлять общедомовое имущество лежит на собственниках кондоминиума - т.е. на самих жильцах. Если они этого не сделали - сами же и виноваты?

 

Вашим случае, изначально не было согласии жильцов, ввиде составления протокола, во вторых акт прием передачи ничего не означает, только кроме если застройщик передал только одному жильцу  после которого он должен был вынести этот вопрос на общие обсуждение чтобы решить вопрос о судьбе чердака и подвала.

Застройщик передал только одному жильцу ввиду того что застройщик закончил работу и не отвечает если кто упадет с крыши или кто то задохнется в подвале, так как это не входит его обязанности и второе основание: не все квартиры было проданы или реализованы, соответственно было передано по акту приема передачи одному заселившемуся жильцу как сохранность имущества и в целях безопасности жильцов а не для продажи и отчуждению.

33 минуты назад, Адал сказал:

Сейчас нормально оформленных кондоминиумов раз-два и обчелся. Закон применяется как кому удобно, в том числе в судах. Когда управляющая компания выбивает долги по коммуналке с жильцов - всегда ссылается на положения из этого Закона о кондоминиумах, что жильцы обязаны участвовать в расходах на содержание общедомового имущества и суды требования удовлетворяют, хотя жильцы указывают на то, что кондоминиума НЕТ, договор с управляющей компанией не подписывали, платить ей не обязаны. Т.е. оформили кондоминиум или нет - это какая-то условность.

Между тем если копать в сути того же Закона - подвалы, чердаки, технические помещения, лестничные площадки и т.п. тоже являются общедомовым имуществом кондоминиума, но ведь кондоминиума НЕТ, значит их можно вполне легально продать?! Получается, что теперь уже отсутствие кондоминиума играет на руку другой стороне?

Где же правда?

Нынешний собственник является владельцем чердака уже более трех лет, т.е. в отношении него сроки вроде вышли. Но остальные жильцы приходят и уходят. Собственник жилого помещения, который возмущается фактом наличия у чердака единоличного владельца, тоже живет уже более 3-х лет и тем не менее подает в суд. Разумеется жильцы постарались и сделали иск коллективным. А там есть и такие, кто купил квартиру недавно.

Что же получается? Жилец, зная, что против его иска может быть применена исковая давность, может просто переоформить квартиру на другое лицо и действовать уже от имени "нового" собственника? 

Теоретически жильцы, которые в этом доме квартиры покупали - могли знать, что чердак давно продан, но их это не заботило, пока не затеяли стройку. Каждый новый собственник теоретически должен был знать, что и где он покупает. Вот здесь я и запутался. Неужели положения Закона и Кодекса настолько непродуманы, что позволяют легко обойти их путем простого переоформления собственности?

 

Это и пытаются доказать жильцы. Цель то одна - вернуть чердак в общедомовую собственность. Между тем по мере владения чердаком разными лицами - выходит, что некоторые из них по закону добросовестные покупатели. А как гласит постановление ВС изъять имущество у добросовестного покупателя представляется возможным, только если соблюдены два условия:

1)истец докажет, что собственник чердака получил имущество безвозмездно (а это уже не так)

2)истец докажет, что имущество выбыло из его собственности против его воли

Вот касательно второго пункта разберемся:

Новые владельцы квартир в таком случае не могут заявлять исковые требования, т.к. их права не были нарушены (вернее были нарушены еще до образования этих прав). Старые владельцы квартир, которые, например, купили квартиры еще в 2013-ом году - должны были знать, что чердак продан, хотя фактически может и не знали, т.к. никто не интересовался. Но в таком случае к "старым" владельцам, думаю, уже можно применять срок исковой давности, как-никак прошло более 3-х лет. Разумеется они в суде будут твердить, что ни сном ни духом не знали, застройщик обманул и т.п. Но ведь обязанность создавать кондоминиум и оформлять общедомовое имущество лежит на собственниках кондоминиума - т.е. на самих жильцах. Если они этого не сделали - сами же и виноваты?

 

новые владельцы могут если ранее не было общего согласия жильцов.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

3 минуты назад, темір сказал:

Вашим случае, изначально не было согласии жильцов, ввиде составления протокола

О каком протоколе идет речь? Разве у застройщика есть такая обязанность?

4 минуты назад, темір сказал:

Застройщик передал только одному жильцу ввиду того что застройщик закончил работу и не отвечает если кто упадет с крыши или кто то задохнется в подвале, так как это не входит его обязанности и второе основание: не все квартиры было проданы или реализованы, соответственно было передано по акту приема передачи одному заселившемуся жильцу как сохранность имущества и в целях безопасности жильцов а не для продажи и отчуждению.

Возможно я неверно выразился и это ввело вас в заблуждение:

image.png.a27c33670dd60be7188ad1616e96aaaa.png

Имеется ввиду акт передачи в собственность, который оспаривают и считают незаконным. Напомню - на тот момент кондоминиум оформлен НЕ БЫЛ (не оформлен он и сейчас правда, но кого это волнует?)

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

10 часов назад, Адал сказал:

Напомню - на тот момент кондоминиум оформлен НЕ БЫЛ (не оформлен он и сейчас правда, но кого это волнует

Я считаю, что кондоминиум - это не объект недвижимости, а форма собственности. И эта форма собственности образуется автоматически когда образуются признаки кондоминиума. Поэтому ссылаться на отсутствие регистрации кондоминиума нельзя, поскольку эта форма собственности существует без регистрации. Если застройщик изначально в проекте указал чердак нежилым помещением, то после ввода в эксплуатацию дома и продажи квартир более двум лицам автоматически образуется кондоминиум и требуется собрание собственников для решения вопросов касаемых общей собственности.

Я так думаю. Возможно, что ошибаюсь.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

2 часа назад, Burubek сказал:

Я так думаю. Возможно, что ошибаюсь.

То то и оно! Законы не должны трактоваться на любой лад, а должны четко изъяснять суть. Сейчас по всему Казахстану продано чердаков и подвалов такое кол-во, что на мой взгляд уже поздно оспаривать и регулировать уже возникшие права собственности. Но на будущее, конечно, можно и запретить продажу такой недвижимости.

К примеру что делать с бывшими 5-ти этажными домами в Астане, которые уже стали 7-этажками (достроили мансарду и обжили подвалы)? Сказать что "это незаконно"? Увы...

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

16 часов назад, Адал сказал:

О каком протоколе идет речь? Разве у застройщика есть такая обязанность?

Возможно я неверно выразился и это ввело вас в заблуждение:

image.png.a27c33670dd60be7188ad1616e96aaaa.png

Имеется ввиду акт передачи в собственность, который оспаривают и считают незаконным. Напомню - на тот момент кондоминиум оформлен НЕ БЫЛ (не оформлен он и сейчас правда, но кого это волнует?)

 

У застройщика не будет такое право как право жильцов о дачи согласии на отчуждении чердака и подвала, в связи с этим застройщик передал только одному жильцу не ждав времени когда все квартиры будет заселены.

Между передачи чердака одному жильцу и до заселения всех жильцов и дачи их согласии, вот эти моменты должно выясняться по существу судом.

16 часов назад, Адал сказал:

О каком протоколе идет речь? Разве у застройщика есть такая обязанность?

Возможно я неверно выразился и это ввело вас в заблуждение:

image.png.a27c33670dd60be7188ad1616e96aaaa.png

Имеется ввиду акт передачи в собственность, который оспаривают и считают незаконным. Напомню - на тот момент кондоминиум оформлен НЕ БЫЛ (не оформлен он и сейчас правда, но кого это волнует?)

 

не акту приема передачи было передано а по договору о передачи . Значит жильцы должны предъявить иск о признании недействительным этого договора. 

"У застройщика не будет такое право как право жильцов о дачи согласии на отчуждении чердака и подвала"  вот этот момент также должен выяснить суд по существу.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

5 часов назад, темір сказал:

не акту приема передачи было передано а по договору о передачи .

Акт приема-передачи помещения тоже я так понимаю был. Его делают на первичную недвижимость в момент передачи будущему собственнику. Но основанием для возникновения права собственности и выдачу тех.паспорта в НАО послужил именно Договор о передаче в собственность от застройщика физ. лицу. Ни тот, ни другой документ мы в глаза не видели. Сейчас, согласно иску, жильцы затребовали отмену всех регистраций с привлечением всех участвующих нотариусов, а там и вылезут все копии документов.

В этом споре я на стороне собственника чердака, т.к. лично знаком с ним. Но и сторону жильцов прекрасно понимаю. Застройщики совсем совесть потеряли в погоне за прибылью. Приходишь покупать квартиру в строящимся ЖК, тебе показывают презентацию "как все будет" - красивые аллеи, озеленение, охрана, дорогая отделка подъездов, большая бесплатная парковка... Ну просто сказка, а не ЖК. Покупаешь там жилье, ждешь окончание строительства и... Ничего из презентации уже нет! Землю под парковку перепродали под строительство коммерческих помещений, отделка из дешевых стройматериалов, лифты вместо итальянских стоят белорусские...

Начинаешь предъявлять претензии - тебе говорят, что дом еще не сдан в эксплуатацию, но если хочешь заехать и начать ремонт, то на вот, подпиши акт-приема передачи, что всем доволен... Или жди еще пол года-год, пока объект не сдадут в эксплуатацию... Начинаешь считать в уме - пол года аренды жилья, сейчас это минимум 500-600 тысяч тенге. А там и стройматериалы опять подорожают... Фиг с ним, с парковкой, фиг с ним, с озеленением, дайте ключи сейчас, все подпишу!

Этим и пользуются застройщики... А более-менее приличные, типа БИ групп и Базис А, ломят за недвижимость столько, что это уже другая история.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

2 часа назад, Адал сказал:

Акт приема-передачи помещения тоже я так понимаю был. Его делают на первичную недвижимость в момент передачи будущему собственнику. Но основанием для возникновения права собственности и выдачу тех.паспорта в НАО послужил именно Договор о передаче в собственность от застройщика физ. лицу. Ни тот, ни другой документ мы в глаза не видели. Сейчас, согласно иску, жильцы затребовали отмену всех регистраций с привлечением всех участвующих нотариусов, а там и вылезут все копии документов.

В этом споре я на стороне собственника чердака, т.к. лично знаком с ним. Но и сторону жильцов прекрасно понимаю. Застройщики совсем совесть потеряли в погоне за прибылью. Приходишь покупать квартиру в строящимся ЖК, тебе показывают презентацию "как все будет" - красивые аллеи, озеленение, охрана, дорогая отделка подъездов, большая бесплатная парковка... Ну просто сказка, а не ЖК. Покупаешь там жилье, ждешь окончание строительства и... Ничего из презентации уже нет! Землю под парковку перепродали под строительство коммерческих помещений, отделка из дешевых стройматериалов, лифты вместо итальянских стоят белорусские...

Начинаешь предъявлять претензии - тебе говорят, что дом еще не сдан в эксплуатацию, но если хочешь заехать и начать ремонт, то на вот, подпиши акт-приема передачи, что всем доволен... Или жди еще пол года-год, пока объект не сдадут в эксплуатацию... Начинаешь считать в уме - пол года аренды жилья, сейчас это минимум 500-600 тысяч тенге. А там и стройматериалы опять подорожают... Фиг с ним, с парковкой, фиг с ним, с озеленением, дайте ключи сейчас, все подпишу!

Этим и пользуются застройщики... А более-менее приличные, типа БИ групп и Базис А, ломят за недвижимость столько, что это уже другая история.

Исходя из данного текста, всё-таки был договор с застройщиком ? Или нет 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

7 минут назад, темір сказал:

Исходя из данного текста, всё-таки был договор с застройщиком ? Или нет 

Исходя из текста искового жильцов, которые запрашивали всю историю по помещению - был Акт приема-передачи в собственность нежилого помещения от застройщика физ.лицу и Договор передачи в собственность того же имущества. Далее физ.лицо получает тех паспорт на помещение и продает по Договору передачи в собственность другому физ.лицу. Второе физ.лицо продает помещение дальше, но уже по Договору купли-продажи, оформленного у нотариуса и пошло поехало по цепочке купли-продажи вплоть до нынешнего собственника, у которого на руках ДКП с предыдущим собственником, тех.паспорт безликий (без указания собственника) и уведомлении о гос.регистрации в НАО, по справкам с ЕГОВа данный объект по кадастровому номеру числится за ним.

Жильцы договора ни с кем не заключали, согласия их не спрашивали и даже не уведомляли. Разумеется застройщик осуществил продажу тихо мирно, без лишних ушей и глаз. Видимо пользуясь тем фактом, что раз не был оформлен кондоминиум надлежащим способом - предполагавшееся общее имущество собственников кондоминиума де-юре принадлежало еще застройщику.

Как и писал выше - у судей, НАО, ГАСКа и других инстанций двоякое представление понятия "кондоминиум". Для одних отсутствие полноценной регистрации дает повод регистрировать не предназначавшееся для продажи имущество на конкретные физ. или юр.лица, т.е. фактически продавать общее имущество будущих собственников кондоминиума. Для других же это обстоятельство не мешает применять нормы, относящиеся к кондоминиуму там, где его нет.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 16.10.2021 в 12:58, Адал сказал:

Исходя из текста искового жильцов, которые запрашивали всю историю по помещению - был Акт приема-передачи в собственность нежилого помещения от застройщика физ.лицу и Договор передачи в собственность того же имущества. Далее физ.лицо получает тех паспорт на помещение и продает по Договору передачи в собственность другому физ.лицу. Второе физ.лицо продает помещение дальше, но уже по Договору купли-продажи, оформленного у нотариуса и пошло поехало по цепочке купли-продажи вплоть до нынешнего собственника, у которого на руках ДКП с предыдущим собственником, тех.паспорт безликий (без указания собственника) и уведомлении о гос.регистрации в НАО, по справкам с ЕГОВа данный объект по кадастровому номеру числится за ним.

Жильцы договора ни с кем не заключали, согласия их не спрашивали и даже не уведомляли. Разумеется застройщик осуществил продажу тихо мирно, без лишних ушей и глаз. Видимо пользуясь тем фактом, что раз не был оформлен кондоминиум надлежащим способом - предполагавшееся общее имущество собственников кондоминиума де-юре принадлежало еще застройщику.

Как и писал выше - у судей, НАО, ГАСКа и других инстанций двоякое представление понятия "кондоминиум". Для одних отсутствие полноценной регистрации дает повод регистрировать не предназначавшееся для продажи имущество на конкретные физ. или юр.лица, т.е. фактически продавать общее имущество будущих собственников кондоминиума. Для других же это обстоятельство не мешает применять нормы, относящиеся к кондоминиуму там, где его нет.

Застройщик как я полагаю не продал, так как догвор о передачи не значит продажу имущества другому лицу. 

Вам надо изучить этот договор, что там действительно написано.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

3 часа назад, темір сказал:

Застройщик как я полагаю не продал, так как догвор о передачи не значит продажу имущества другому лицу. 

Вам надо изучить этот договор, что там действительно написано.

Увы его пока нет. Его запросили истцы у первого нотариуса и у НАО.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 08.10.2021 в 17:07, Адал сказал:

Доброго дня!

Вопрос на повестке дня следующий:

Каковы перспективы судебного иска по признанию незаконным сделок с недвижимостью, если:

1) Застройщик сдал объект в 2013-ом году и тут же продал частному лицу часть помещений (застройщик продал чердак многоквартирного жилого дома)

2) По состоянию на текущий момент за это время сменилось несколько собственников и нынешний владелец (выкупил помещение в 2018-ом году) и затеял строительство мансардного этажа.

3) Согласно имеющимся документам вроде все в порядке - тех.паспорт на объект есть, везде указано, что собственник помещения - частное лицо.

4) Жильцы дома ни сном ни духом все эти года чердаком не интересовались, т.к. собственники ничего там не делали, разве что КСК проводило свои работы по эксплуатации коммуникаций

5) Узнав о строительстве вдруг опомнились и подали иск на признание всех сделок с чердаком недействительными. Просят суд вернуть чердак в общее имущество собственников кондоминиума. 

6) Собственник разумеется не заинтересован в отмене его прав на собственность и хочет закрыть дело по сроку исковой давности (3 года согласно ГК)

Каковы перспективы закрыть дело по сроку исковой давности? Как будет правильно его посчитать? В ГК сказано, что срок исчисляется с момента когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. С учетом, что дом многоквартирный - там собственники квартир могут меняться раз в месяц (и каждый из них - потенциально заинтересованное лицо) - будет ли считаться дата вступления нового собственника в свои права точкой отсчета срока исковой давности или все же считать с 2013-ого года, когда была совершена первая сделка?

Если учесть, что в тот период действовала эта норма: 

Цитата

Статья 32. Регистрация объекта кондоминиума

2. Регистрация объекта кондоминиума осуществляется по заявлению участника кондоминиума либо уполномоченным представителем собственников. При регистрации объекта кондоминиума определяется состав общего имущества и размер доли правообладателей каждого помещения в общей собственности. До такой регистрации сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).

То есть все основания полагать, что первый владелец чердака получил его на законных основаниях. Как вариант можно предположить, что кондоминиум все-таки был создан на тот момент. Надо изучить первичную документацию по первому владельцу чердака, в ней кроется истина ))) 

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 17.10.2021 в 23:44, Адал сказал:

Увы его пока нет. Его запросили истцы у первого нотариуса и у НАО.

Здравствуйте. Довольна интересна эта тема. Есть ли какие-то продвижения по делу? 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

31 минуту назад, ЖадЭ сказал:

Здравствуйте. Довольна интересна эта тема. Есть ли какие-то продвижения по делу? 

Беседа назначена на ноябрь. А там видно будет. Мы пока надеемся либо закрыть дело по сроку давности, либо признать Владельца чердака добросовестным покупателем и плясать от этого. Пока ничего конкретного.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Требования какие-то расплывчатые. Прям дословно сформулировано о "признании всех сделок с недвижимым имуществом недействительным"? 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

2 часа назад, Kosolapyi сказал:

Требования какие-то расплывчатые. Прям дословно сформулировано о "признании всех сделок с недвижимым имуществом недействительным"? 

"Признать незаконными акт №...... передачи  помещений ,предназначенных для общего пользования согласно экспликации - чердачное помещение кад. номер ......."

"Признать незаконными действия филиала Государственная корпорация Правительство для граждан по выдаче тех. паспорта на нежилой объект такой-то"

"Признать недействительным договор передачи в собственность между ....... и ......" (застройщик и первый собственник)

"Признать недействительным заключенный договор купли-продажи между ...... и ........" (второй собственник и третий собственник)

"Признать недействительным заключенный договор купли-продажи между ....... и ......." (третий собственник и четвертый собственник)

"Признать недействительным заключенный договор купли-продажи между ....... и ......" (четвертый собственник и нынешний собственник)

"Обязать в полном объеме устранить нарушение прав ........." (жильцов, подавших иск)

Требования исковые такие.

 

 

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

В 08.10.2021 в 16:07, Адал сказал:

Доброго дня!

Вопрос на повестке дня следующий:

Каковы перспективы судебного иска по признанию незаконным сделок с недвижимостью, если:

1) Застройщик сдал объект в 2013-ом году и тут же продал частному лицу часть помещений (застройщик продал чердак многоквартирного жилого дома)

2) По состоянию на текущий момент за это время сменилось несколько собственников и нынешний владелец (выкупил помещение в 2018-ом году) и затеял строительство мансардного этажа.

3) Согласно имеющимся документам вроде все в порядке - тех.паспорт на объект есть, везде указано, что собственник помещения - частное лицо.

4) Жильцы дома ни сном ни духом все эти года чердаком не интересовались, т.к. собственники ничего там не делали, разве что КСК проводило свои работы по эксплуатации коммуникаций

5) Узнав о строительстве вдруг опомнились и подали иск на признание всех сделок с чердаком недействительными. Просят суд вернуть чердак в общее имущество собственников кондоминиума. 

6) Собственник разумеется не заинтересован в отмене его прав на собственность и хочет закрыть дело по сроку исковой давности (3 года согласно ГК)

Каковы перспективы закрыть дело по сроку исковой давности? Как будет правильно его посчитать? В ГК сказано, что срок исчисляется с момента когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. С учетом, что дом многоквартирный - там собственники квартир могут меняться раз в месяц (и каждый из них - потенциально заинтересованное лицо) - будет ли считаться дата вступления нового собственника в свои права точкой отсчета срока исковой давности или все же считать с 2013-ого года, когда была совершена первая сделка?

как указано в договоре чердак или нежилое помещение ?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You are posting as a guest. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.

  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования