Долевое строительство: форс-мажор или коммерческий риск?

[Eurasian man]

Уважаемые форумчане, добрый вечер!

Прошу откликнуться и высказать свое мнение относительно нарушения застройщиком срока ввода в эксплуатацию ЖК.

В последнее время многие строительные компании стали ссылаться на обстоятельства форс-мажора при просрочке сдачи объекта в эксплуатацию. Рассмотрим один из таких случаев:

Строительная компания должна была возвести объект во 2-м квартале 2006 г. Сроки затягиваются. Причина указываемая застройщиком форс-мажор: "контролирующая организация в лице Департамена энергетики и комунального хозяйства решила запроектировать новую теплотрассу, вследствии чего застройщик был вынужден заново выполнить необходимую процедуру по получению технического заключения и разрешительных документов. Наступление зименего периода не позволяет СК закончить благоустройство территории " (дословно из письма СК).

На мой взгляд это не форс-мажор, а риски застройщика!

Ваши мнения?

[Bagira]

А в договоре форс-мажор прописан? Как?

[Гость Гость]

Уважаемые форумчане, добрый вечер!

Прошу откликнуться и высказать свое мнение относительно нарушения застройщиком срока ввода в эксплуатацию ЖК.

В последнее время многие строительные компании стали ссылаться на обстоятельства форс-мажора при просрочке сдачи объекта в эксплуатацию. Рассмотрим один из таких случаев:

Строительная компания должна была возвести объект во 2-м квартале 2006 г. Сроки затягиваются. Причина указываемая застройщиком форс-мажор: "контролирующая организация в лице Департамена энергетики и комунального хозяйства решила запроектировать новую теплотрассу, вследствии чего застройщик был вынужден заново выполнить необходимую процедуру по получению технического заключения и разрешительных документов. Наступление зименего периода не позволяет СК закончить благоустройство территории " (дословно из письма СК).

На мой взгляд это не форс-мажор, а риски застройщика!

Ваши мнения?

Думается, что если это на самом деле так и на то есть подтверждающие и достаточные документы, то это форс-мажор. Поскольку компания реально не могла предвидеть и предотвратить такую ситуацию, это к сожалению часто бывает с нашими гос.органами. Хочу сказать, что сталкивался с таким процессом (на стороне застройщика) и решение суда было в пользу застройщика. И могу добавить, что в таком процессе застройщик выложиться на все 100% чтобы отстоять свои интересы, ведь один прецедент даст основание потребовать неустойки остальным долевикам, а это чревато….

Проверьте все документы на которые основывается застройщик и получите подтверждение в том самом Департаменте энергетики и коммунального хозяйства по данному факту.

Удачи!

[Neron]

Считаю, что здесь больше оснований полагать, что это форс-мажорные обстоятельства, ибо действия государственного органа в данном случае никак не могли находиться под контролем СК. Ну, а если говорить о предпринимательском риске, то тут вероятно трудно будет что-либо доказать, так как предвидеть нечто подобное при начале строительства просто не реально. Впрочем, чтобы быть более уверенным, надо смотреть документы.

[Eurasian man]

Спасибо всем кто откликнулся!

Bagira, в договоре указано, что что застройщик не несет оветственности за задержку сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию по вине уполномоченных госорганов и организаций.

Получается теперь надо запросить документы подтверждающие вину госоргана. Еще маленький момент. Договор предусматривает, что в случае форс-мажора сторона должна незамедлительно информировать о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Застройщик сделал данное уведомление с опозданием в шесть месяцев. Как Вы считаете есть основание рассматривает несвоевременное уведомление об обстоятельствах форс-мажора, как нарушение договорных обязательств и лишение соответствующей стороны договора ссылаться на форс-мажор? Данная норма не содержится в договоре.

[Гость Гость]

Спасибо всем кто откликнулся!

Bagira, в договоре указано, что что застройщик не несет оветственности за задержку сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию по вине уполномоченных госорганов и организаций.

Получается теперь надо запросить документы подтверждающие вину госоргана. Еще маленький момент. Договор предусматривает, что в случае форс-мажора сторона должна незамедлительно информировать о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Застройщик сделал данное уведомление с опозданием в шесть месяцев. Как Вы считаете есть основание рассматривает несвоевременное уведомление об обстоятельствах форс-мажора, как нарушение договорных обязательств и лишение соответствующей стороны договора ссылаться на форс-мажор? Данная норма не содержится в договоре.

В нашем договоре был тоже срок на уведомление о форс-мажоре, но особой роли в процессе он не сыграл... уведомление мы направили через 2 мес.. уведомляй или не уведомляй форс-мажор есть и все тут! …. но попробовать конечно можно ... чем черт не шутит... :-)))))))) должны же юристы деньги отрабатывать! :-)))))))

С уважением,

...все тот же гость

[Эдуард]

Еще маленький момент. Договор предусматривает, что в случае форс-мажора сторона должна незамедлительно информировать о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Застройщик сделал данное уведомление с опозданием в шесть месяцев. Как Вы считаете есть основание рассматривает несвоевременное уведомление об обстоятельствах форс-мажора, как нарушение договорных обязательств и лишение соответствующей стороны договора ссылаться на форс-мажор?

Разбирался такой вопрос вот в этой теме.

[Bagira]

Спасибо всем кто откликнулся!

Bagira, в договоре указано, что что застройщик не несет оветственности за задержку сроков окончания строительства и ввода в эксплуатацию по вине уполномоченных госорганов и организаций.

Получается теперь надо запросить документы подтверждающие вину госоргана. Еще маленький момент. Договор предусматривает, что в случае форс-мажора сторона должна незамедлительно информировать о наступлении подобных обстоятельств в письменной форме. Застройщик сделал данное уведомление с опозданием в шесть месяцев. Как Вы считаете есть основание рассматривает несвоевременное уведомление об обстоятельствах форс-мажора, как нарушение договорных обязательств и лишение соответствующей стороны договора ссылаться на форс-мажор? Данная норма не содержится в договоре.

Дословно - так и написано "незамедлительно"? И никакой ответственности при нарушении сроков? Ну тогда можно поспорить. Мол, уведомили, как только появилась возможность. Если это можно доказать.

Так что все же склоняюсь к тому, что это форс-мажор.

[Eurasian man]

Эдуарду, спасибо за ссылку на обсуждавшуюся и очень актуальную тему. Исходя из смысла "Рекомендации Международной Торговой Палаты "Форс-мажорные обстоятельства" (Публикация N 421 (Е)" , а именно ст.3. "для целей применения положений, указанных в параграфе 1, и поскольку иное не предусмотрено в контракте, препятствие не включает отсутствие разрешения, лицензии или въездной визы, или разрешения на пребывание, или необходимых для выполнения контракта одобрений, которые должны быть выданы государственными органами в государстве стороны, претендующей на освобождение от ответственности" можно считать действия застройщика не подподающими под форс-мажор, т.к. у застройщика отсутствовало разрешение на присоединение к теплотрассе.

[Eurasian man]

Вот аналогичный с моим пример. Тоже касается теплотрассы.

Перенос сроков сдачи ЖК "Грация"

Уважаемые Дольщики ЖК "Грация",

С целью своевременного уведомления и поддержания делового взаимовыгодного сотрудничества, в соответствии с пунктами 6.1 и 6.2. Договора извещаем Вас о наступлении форс-мажорных обстоятельств при строительстве жилого дома, возникших в связи с отсутствием постоянных инженерных сетей и невозможностью своевременного подключения к центральному водо- и теплоснабжению, следствием чего является невозможность проведения чистовой отделки, а также сообщаем об изменении срока окончания строительства дома, перенесенного на июнь 2007 года.

Надеемся на Ваше понимание сложившейся ситуации, независящей от Компании. Предлагаем Вам обратиться в отдел продаж ТОО «Альянсстройинвест», расположенный по адресу: г. Астана, ул. Жирентаева, 5 (тел. 400200), для заключения дополнительного соглашения к договору о долевом участии в части изменения сроков окончания строительства.

Наша Компания приносит извинения за несвоевременное исполнение обязательства по завершению строительства и предлагает урегулировать сложившуюся ситуацию путем своевременной передачи квартиры, но в черновом варианте с возвратом 6 300 (шесть тысяч триста) тенге с каждого квадратного метра либо путем расторжения договора с полным возвратом денежных средств, уплаченных по договору о долевом участии, с начислением неустойки, размер которой исчисляется исходя из установленной Национальным банком Республики Казахстана официальной ставки рефинансирования за пользование чужими денежными средствами.

Приложение: Копия письма ГУ «Департамента строительства города Астаны» от 01.02.2007 года. http://www.asi.kz/files/pismo.jpg

На мой взгляд это тоже коммерческий риск, а не форс-мажор! Прежде чем приступить к строительству объекта надо изучать всю специфику в том числе и коммунального хозяйства (газо-водоснабжение и др.), а не ссылаться потом на госорганы! Если нет в районе соответствующей инфраструктуры и ее надо создавать указывайте корректные сроки в договоре!

Ваши мнения?

[Эдуард]

извещаем Вас о наступлении форс-мажорных обстоятельств при строительстве жилого дома, возникших в связи с отсутствием постоянных инженерных сетей и невозможностью своевременного подключения к центральному водо- и теплоснабжению,

Это ИМХО в анекдоты можно.

А когда строительство затевалось, ПСД готовилась и т.д., застройщик что, не знал об отсутствии инженерных сетей? Они что, дом строили, строили не поднимая головы, не разгибая спины. А как построили, осмотрелись - Ба! А сетей то и нет.

Тут ни форс-мажора, ни коммерческого риска - сплошное [цензура]....[/цензура].

[Eurasian man]

Вот-вот, Эдуард, сплошной "лохотрон", который пытаются завуалировать под форс-мажор!

Считаю, что в моем случае такая же ситуация. Застройщик не проявив должного внимания и не оценив риски принял на себя обязательство к N-му сроку построить ЖК. Ему проволокитили согласование на подключение к теплосети, но это его проблемы. Будем "ломать" их!