Неосновательное обогащение или задолженность

[Kosolapyi]

Всем добрый день! 

Было рассмотрено одно дело судом, имеется окончательное решение, вступившее в законную силу. Но я с ним не могу согласиться, возможно форумчане меня переубедят.

Вопрос касается того являлось ли требование неосновательным обогащением или стандартным взысканием задолженности.

1. Есть бизнес-центр. В нем много собственников: у одного 90% доля, а у остальных по мелочи.

2. Кондоминиума нет. Несмотря на это, места общего пользования, инженерные сети общие и в силу ГК являются общим имуществом. 

3. Все мелкие собственники заключили в индивидуальном порядке договор на содержание Бизнес-центра с крупнейшим собственником, поскольку собственник имущества обязан нести бремя содержания общего имущества.

4. Появляется новый собственник и необоснованно отказывается участвовать в расходах на содержание Бизнес-центра и не заключает договор.

Крупнейший собственник подает на нового собственника иск в суд с требованием взыскать неосновательно сбереженное имущество (деньги), образованное за счет первого. Суд отказывает в иске, рекомендовав изменить требование на взыскание задолженности за оказание эксплуатационных услуг. Апелляция это поддержала.

Как думаете, прав ли суд? Договора нет, на основании чего нужно было требовать взыскание задолженности?

[Burubek]

А новый собственник приобрел имущество у старого собственника, имевшего заключённый договор с арендаторами?

Или у продавца имущества (старого собственника) не было заключённого договора на обслуживание здания?

Если новый собственник приобрел недвижимое имущество и у старого собственника был заключён договор, то новый собственник приобретает право собственности с обременениями.

[Юрэк]

13 минут назад, Kosolapyi сказал:

Вопрос касается того являлось ли требование неосновательным обогащением или стандартным взысканием задолженности.

 

Полагаю, задолженность. Так как пользование отдельным помещением в бизнес-центре невозможно без пользования общими частями здания - лестницы, коридоры, лифты, др. коммуникации, соответственно все собственники помещений несут бремя содержания общего имущества. Кто не платит - тот имеет долг по расходам на содержание общего имущества. А договор только конкретизирует эти обязанности.  

[Мерилин]

только для подтверждения задолженности, старый собственник должен подтвердить свои расходы на содержание общего имущества. И еще момент, старый собственник прежде чем нести расходы на содержание общего имущества, должен согласовать с новым собственником все расходы (смету, договора с подрядчиками и т.д.). 

[Kosolapyi]

4 часа назад, Burubek сказал:

А новый собственник приобрел имущество у старого собственника, имевшего заключённый договор с арендаторами?

Или у продавца имущества (старого собственника) не было заключённого договора на обслуживание здания?

Если новый собственник приобрел недвижимое имущество и у старого собственника был заключён договор, то новый собственник приобретает право собственности с обременениями.

Договор со старым собственником был и прекратил свое действие после продажи помещения.

Это не обременение. Обременение - это наличие залога, арендатора, доверительного управляющего, сервитута и т.д., т.е. то, что мешает ему пользоваться правом собственности.

3 часа назад, Юрэк сказал:

Полагаю, задолженность. Так как пользование отдельным помещением в бизнес-центре невозможно без пользования общими частями здания - лестницы, коридоры, лифты, др. коммуникации, соответственно все собственники помещений несут бремя содержания общего имущества. Кто не платит - тот имеет долг по расходам на содержание общего имущества. А договор только конкретизирует эти обязанности.  

У нового собственника есть обязанность нести бремя содержания, но перед кем и на основании чего? 

С другой стороны, он без установленных договором или законом оснований сберегает денежные средства за счет крупного собственника, у которого договоры с коммунальщиками, охраной и т.д. 

Таким образом у нового собственника нет обязательств платить именно крупному собственнику, но и нет права не содержать общее имущество. Я тут вижу чистейшее неосновательное обогащение.

[Юрэк]

11 часов назад, Kosolapyi сказал:

У нового собственника есть обязанность нести бремя содержания, но перед кем и на основании чего? 

 

Теоретически это долго обосновывать. Практически, я бы поступил так - направил претензию с требованием заключить договор на возмещение затрат, связанных с эксплуатацией здания. При этом предупредив, что в случае отказа от заключения договора наступят негативные последствия - отключение электроэнергии и т.п. Пусть идет в суд и требует подключить электричество. А основной собственник скажет - а на каком основании я обязан обеспечивать его электроэнергией, договора то нет...

[Kosolapyi]

31 минуту назад, Юрэк сказал:

Теоретически это долго обосновывать. Практически, я бы поступил так - направил претензию с требованием заключить договор на возмещение затрат, связанных с эксплуатацией здания. При этом предупредив, что в случае отказа от заключения договора наступят негативные последствия - отключение электроэнергии и т.п. Пусть идет в суд и требует подключить электричество. А основной собственник скажет - а на каком основании я обязан обеспечивать его электроэнергией, договора то нет...

С практической точки зрения вопрос в итоге решился в течение года, договор заключен. Здесь меня как раз интересует юридическая точка зрения.

Есть письмо от коммунальных органов, где они пригрозили, что отключение электроэнергии является незаконным, поскольку новый собственник платит по счетчику. 

Вопрос чисто по местам общего пользования, оборудованиям и т.д. Неразумно было из-за одного собственника закрывать лифты, туалеты, свет во всем здании и т.д. Тогда другие добросовестные собственники уже ущемлены.

Но при этом никто не спорит, что он обязан участвовать в расходах на их содержание. Вопрос только кому и на основании чего он должен платить, так называемую "задолженность".

 

[Юрэк]

1 час назад, Kosolapyi сказал:

Но при этом никто не спорит, что он обязан участвовать в расходах на их содержание. Вопрос только кому и на основании чего он должен платить, так называемую "задолженность".

Полагаю, что собственники всех помещений данного здания на общем собрании должны принять решение о размерах расходов на содержание здания и на кого из собственников возложить аккумулирование взносов собственников и их расходование. При необходимости оформить договоры с этим собственником.

[Kosolapyi]

2 минуты назад, Юрэк сказал:

Полагаю, что собственники всех помещений данного здания на общем собрании должны принять решение о размерах расходов на содержание здания и на кого из собственников возложить аккумулирование взносов собственников и их расходование. При необходимости оформить договоры с этим собственником.

Вы безусловно правы. Так и было.

Но проблема в том, что по ГК общее имущество управляется по единогласному решению собственников либо по решению суда. Раньше было единогласно принято решение о наделении крупного собственника обязанностями управления общим имуществом, что выразилось в наличии договоров. Как поменялся собственник единогласие утрачено. 

Теоретически можно было в суде определить порядок управления общим имуществом, но это темный и непрогнозируемый лес. Мы попробовали через неосновательное обогащение, но суд посчитал, что здесь по сути бесспорное требование, но должно быть о взыскании задолженности.

[Юрэк]

14 минут назад, Kosolapyi сказал:

Вы безусловно правы. Так и было.

Но проблема в том, что по ГК общее имущество управляется по единогласному решению собственников либо по решению суда. Раньше было единогласно принято решение о наделении крупного собственника обязанностями управления общим имуществом, что выразилось в наличии договоров. Как поменялся собственник единогласие утрачено. 

Теоретически можно было в суде определить порядок управления общим имуществом, но это темный и непрогнозируемый лес. Мы попробовали через неосновательное обогащение, но суд посчитал, что здесь по сути бесспорное требование, но должно быть о взыскании задолженности.

Но ранее принятое решение ни кто не отменял, в суде не оспорил. Значит оно имеет юридическую силу. Во исполнение этого решения и взыскивайте задолженность.