Процедура оформления купли-продажи

[Гость oscar]

Уважаемые посетители, кто подскажет, как лучше поступить: Я продаю квартиру, а покупатель оформляет кредит на часть суммы в банке. А банку, чтоб со мной расплатиться необходимо сначала оформить квартиру на имя Покупателя и под залог. Получается, что я подписываю контракт сначала, потом жду деньги. А что может послужить гарантией получения денег?

[Гость горЕ]

А трехсторонний если договор заключить и ответственным за передачу денег вам поставить банк?

[Гость oscar]

Да, такой вариант возможен, но как понимаю этот договор отдельный от договора купли-продажи?

[Гость горЕ]

Да нет-можно все это в одном договоре совместить, ведь ГК это предусмотрено:

Статья 381. Смешанный договор

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяется в соответствующих частях законодательство о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

[Гость oscar]

Спасибо огромное :umnik:

[Вовун]

Мне кажется, Банк не согласиться на данную схему работы. Из практики знаю, что банки работают на основании типовых Договоров Залога и Кредитного договора, утвержденных Головным Банком. Менять данный порядок работы (составлять данный договор, обращаться в Головной Банк за его утверждением и т.д.) вряд ли кто захочет.

Кроме того, как я понимаю, Смешанный Договор должен содержать следующие моменты:

- регистрация права собственности Покупателя на квартиру с момента оплаты Продавцу частичной предоплаты;

- передача Покупателем квартиры в залог Банку;

- выдача Банком кредитных денежных средств Покупателю; частично – Продавцу квартиры (остаток стоимости квартиры).

У меня большие сомнения, что РГП «Центр по недвижимости» при предоставлении договора на регистрацию произведет одновременную регистрацию права собственности Покупателя на квартиру и Залог квартиры. По всей вероятности, сначала РГП произведет только регистрацию права собственности (в регистрации залога будет отказано, так как на момент подачи заявления Покупатель, он же Залогодатель, еще не является собственником квартиры). И уже только после регистрации права собственности можно будет обратиться за регистрацией залога.

Вопрос: что помешает Покупателю после регистрации на него права собственности на квартиру произвести ее отчуждение третьим лицам?

[Гость oscar]

Вот в этом я и сомневаюсь, что банк пойдет на это или РГП примет трехсторонний договор. Но некоторые банки, предоставлящие ипотечное кредитование, могут расплатиться с Продавцом сразу после подписания типового Договора купли-продажи между Продавцом и Покупателем, но с единственным условием, что сам банк (или его афилированная структура) занимается оформлением-регистрацией, что стоит на порядок дороже. Интересно, как же они это осуществляют?

[Гость горЕ]

Через своих людей, которые просто не дадут этому Покупателю, быстренько ее перепродать.

В вашей схеме, слабое звено именно покупатель, поэтому ваш интерес устранить его из расчетов.

Не захочет банк возиться над 3-сторонним договором, хорошо, оговорите, что деньги передаются нотариусу на депозит для передачи именно вам, и выдаются при наступлении оговоренного события. Как такой вариант?

[Гость oscar]

Автор - Лоскутов:

Через своих людей, которые просто не дадут этому Покупателю, быстренько ее перепродать.

В вашей схеме, слабое звено именно покупатель, поэтому ваш интерес устранить его из расчетов.

Не захочет банк возиться над 3-сторонним договором, хорошо, оговорите, что деньги передаются нотариусу на депозит для передачи именно вам, и выдаются при наступлении оговоренного события. Как такой вариант?

Но банк не может перечислить деньги на любой другой счет кроме как заемщика по договору займа. Только после этого Покупатель может перечислить на счет Продавца.

Вопрос: А если оформить расписку от Покупателя, если в такой-то срок не передасть оставшуюся сумму, обязуется вернуть квартиру, что может быть в дальнейшем основанием для судебного отчуждения. В таком случае, можете подсказать, как правильно составить текст расписки?

[Гость горЕ]

Да таких то бумаг можно много сочинить, но я их не рассматриваю исходя из того, что вдруг квартира успеет пройти через несколько рук, пока вы ее будете обратно отчуждать, и скажем, в ней очутится семья оралманов из 12 душ. Судебные споры потом ведутся годами.

Кстати, а если банк согласен взять под залог квартиру и дать необходимые деньги-почему бы вам самому ее не заложить, без этого покупателя?

[Гость горЕ]

Вряд ли эта квартира понадобится банку-вот пусть покупатель и выкупит ее как сможет, а вы получается сходу получите свои деньги.

[Гость oscar]

Тогда во-первых мне надо будет все документы собирать, зарплату и прочее, и банк будет заново все рассматривать.

Во-вторых, заплатит ли Покупатель ту часть денег который должен из своих средств, когда квартира будет моей до конца погашения долга,

и в третьих согласен ли он за меня погашать. А заранее сделку купли продажи с ним не совершишь так как квартира уже будет под залогом.

[Гость горЕ]

Ну, мое воображение исчерпано

Може кто еще выдвинет предложения.

[Гость oscar]

Сотрудники банка предлагают после положительного решения кредитной комиссии заключить сделку купли продажи и передать документы им, а они вместе с покупателем пойдут в ЦН регистрировать и могут договориться выдать документы только им. После этого они могут вбить номер нового техплана в договор ипотеки и подписать его вместе с покупателем. А потом, после заключения договора займа перечислят деньги на счет покупателя и могут наложить арест на счет пока не появится продавец чтобы снять деньги при нем. Но это все устно и не отражается не трехстороннем типовом договоре, который менЯть как вы знаете, дело не простое, тем более если этим занимается филиал банка :umnik:

[Гость easy]

И где выход? Что-то я запуталась в этих коллизиях

[Гость zlatha]

а еще законом не запрещен, а в практике существует следующий вариант: квартиру закладываете Вы сами (неважно, кто собственник закладываемого имущества) в обеспечение кредита Покупателя-Заемщика, а потом, после выдачи кредита, продаете ее Заемщику. Только она будет с обременением. Вот такая тележка. Как Вам? Пойдет?

[Гость oscar]

Автор - easy:

И где выход? Что-то я запуталась в этих коллизиях

Я так и сделал, как было предложено сотрудниками банка. (предыдущее сообщение). В качестве подстраховки взял у покупателя расписку при двух свидетелях (нейтральных) на оставшуюся сумму денег, что в противном случае обязуется вернуть квартиру. (кстати, это мне посоветовал начальник отдела в БТИ :cool .

Конечно, может чуть рисковал , это смотря какой покупатель, но все нормально, продал квартиру, остаток суммы через дня два получил, разорвал расписку, попрощался с покупателем

[Гость Askar]

Весь оффтоп удален-объснение в теме смайлы.

[ 31 Октябрь 2002: Сообщение отредактировано: Лоскутов ]

[Гость zlatha]

Автор - Askar:

я вас люблю и восторгаюсь вами

и каждый раз вы снитесь ночью мне

и я на форуме готов сидеть часами

все ради вас! Но как мне встретить вас, прошу ответтьте, где?

[ 31 Октябрь 2002: Сообщение отредактировано: Askar ]

см. эху про смайлики. там есть все ответы на Ваши вопросы

[Гость easy]

"а еще законом не запрещен, а в практике существует следующий вариант: квартиру закладываете Вы сами (неважно, кто собственник закладываемого имущества) в обеспечение кредита Покупателя-Заемщика, а потом, после выдачи кредита, продаете ее Заемщику. Только она будет с обременением. Вот такая тележка. Как Вам? Пойдет? "

Елизавета! Я прочла Ваш ивариант , нельзя ли по-подробнее? И что озанчает "с обременением"?

[Гость zlatha]

Автор - easy:

Елизавета! Я прочла Ваш ивариант , нельзя ли по-подробнее? И что озанчает "с обременением"?

Когда продается имущество, в договоре обычно стоит пункт: "Продавец гарантирует, что товар не обременен правами третьих лиц". То есть, например, квартира не получена продавцом в порядке наследования совместно с еще парочкой наследников. Иначе эта парочка может обратиться к покупателю с иском об истребовании имущества, находящегося в незаконном владении. И полкупатель будет обязан вернуть квартиру. Это так, вкратце про типичный случай обременения. В случае с залогом квартира будет обременена правом банка на ее изъятие в случае невозврата кредита. Правда, в соответствии с нормами ГК РФ залогодатель (в нашем случае - продавец квартиры) имеет право распоряжаться предметом залога (квартирой) только с согласия залогодержателя (банка), и редкий банк смогласится на это. Более того, обычно в договоре залога указывается обязанность залогодателя не отчуждать предмет залога. Так что вариант действует только в случае, если продавец с покупателем - VIP-клиенты банка или просто хорошие друзья руководителя

Вот. Если я плохо объяснила, спрашивайте еще :idea2:

[Гость Askar]

Автор - Елизавета:

Когда продается имущество, в договоре обычно стоит пункт: "Продавец гарантирует, что товар не обременен правами третьих лиц". То есть, например, квартира не получена продавцом в порядке наследования совместно с еще парочкой наследников. Иначе эта парочка может обратиться к покупателю с иском об истребовании имущества, находящегося в незаконном владении. И полкупатель будет обязан вернуть квартиру. Это так, вкратце про типичный случай обременения. В случае с залогом квартира будет обременена правом банка на ее изъятие в случае невозврата кредита. Правда, в соответствии с нормами ГК РФ залогодатель (в нашем случае - продавец квартиры) имеет право распоряжаться предметом залога (квартирой) только с согласия залогодержателя (банка), и редкий банк смогласится на это. Более того, обычно в договоре залога указывается обязанность залогодателя не отчуждать предмет залога. Так что вариант действует только в случае, если продавец с покупателем - VIP-клиенты банка или просто хорошие друзья руководителя

Вот. Если я плохо объяснила, спрашивайте еще

Осталось только стать ВИП-клиентом банка или записаться в хорошие друзья руководителя :idea2:

[Гость Askar]

Автор - Елизавета:

Когда продается имущество, в договоре обычно стоит пункт: "Продавец гарантирует, что товар не обременен правами третьих лиц". То есть, например, квартира не получена продавцом в порядке наследования совместно с еще парочкой наследников. Иначе эта парочка может обратиться к покупателю с иском об истребовании имущества, находящегося в незаконном владении. И полкупатель будет обязан вернуть квартиру. Это так, вкратце про типичный случай обременения. В случае с залогом квартира будет обременена правом банка на ее изъятие в случае невозврата кредита. Правда, в соответствии с нормами ГК РФ залогодатель (в нашем случае - продавец квартиры) имеет право распоряжаться предметом залога (квартирой) только с согласия залогодержателя (банка), и редкий банк смогласится на это. Более того, обычно в договоре залога указывается обязанность залогодателя не отчуждать предмет залога. Так что вариант действует только в случае, если продавец с покупателем - VIP-клиенты банка или просто хорошие друзья руководителя

Вот. Если я плохо объяснила, спрашивайте еще

Осталось только стать ВИП-клиентом банка или записаться в хорошие друзья руководителя :idea2:

[Гость Tony]

В стандартном договоре есть графа: передавались деньги или нет в присутствии нотариуса. В этой графе написать: "деньги не передавались". После этого покупатель пусть офрмляет её на себя, спокойно получает кредит и расчитывается с Вами.Вы в свою очередь напишете ему собственноручно расписку и делу конец.При таком раскладе Вы практически не рискуете, поскольку отсутсвие расчёта является существенным нарушением условий договора и основанием для признания сделки недействительной.