Существенные условия договора купли-продажи недвиж

[Александр Чашкин]

3. Принимая решение об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное по ипотечному договору, суд должен определить и указать в решении:

...

3) начальную продажную ЦЕНУ заложенного недвижимого имущества при его реализации;

...

Думаю, что установить ЦЕНУ реализованного имущества гораздо проще, когда она где-то зафиксирована, в данном случае в договоре.

"низачот"

не нужна для ипотеки "кадастровая" цена.

в случае ипотечного кредитования, законодательством прямо и немногозначно установлен единственный способ установления цены залогового имущества:

пожалуйста, пп.3 п.2 ст.6 Закона РК от 30.11.2000 N 109-2 "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН":

Обязательная оценка в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан проводится:

3) для ипотечного кредитования;

[Гость Юлия М.]

Более того, ст.  438 ГК  заведомо  позволяет не указывать цену: "Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором, либо, ЕСЛИ ОНА ДОГОВОРОМ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНА......."

Делайте выводы!!!

[Don Vito]

Александр! Чего-то не понял.

Но ведь речь идет о продажной цене имущества при ЕЕ РЕАЛИЗАЦИИ, а не о кадастровой? Ведь имущество может быть реализовано и соответственно прокредитовано по цене отличной от оценочной?

Или не прав?

С уважением, В.К.

[Александр Чашкин]

В связи с тем, что залоговое имущество при ипотеке подлежит обязательной оценке лицензированным оценщиком, только стоимость определенная оценщиком, а не любая иная стоимость (в т.ч. цена договора купли-продажи этого имущества Пупкиным Попкину сто лет назад), может быть для суда основанием для установления "начальной продажной цены заложенного имущества".

Вообще, по законам рыночной стоимости, любая конкретная "цена продажи" -  это показатель, имеющий смысл только лишь для строго определенной сделки, совершенной между определенными лицами в определенных месте, день и час.

Поэтому я не вижу абсолютно никакого смысла в фиксировании цены сделки с недвижимостью в правовом кадастре - едином государственном реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество.

[Гость Гафуров Ернар]

Приветствую всех!

В-принципе,  ЦПН наверное может сделать по-другому  :

Статья 385 ГК РК. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Они могут затребовать такое соглашение, либо все-таки продолжать настаивать на указании цены в договоре.

[Гость Нурик]

Статья 393. Существенные условия договора

1. Договор считается заключенным, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным его условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными 20 законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Проголосовал за третий вариант, не является существенным условием договора ни цена ни порядок оплаты.

Понятно, подвести цену и порядок оплаты под существенные условия договора можно, показав, что эти условия "необходимы для договоров данного вида". А необходимыми на мой взгляд, являются не те условия, которые работники ЦПН требуют, и даже не те, которые обязательны из требований законодательства, а только те условия, без которых сделка ничтожна, без соглашения о которых договор считается незаключенным    

[Гость Александр Ягодкин]

В-принципе,  ЦПН наверное может сделать по-другому  :

Статья 385 ГК РК. Цена

1. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Они могут затребовать такое соглашение, либо все-таки продолжать настаивать на указании цены в договоре.

Предлагаю все-таки читать статьи до конца, а не ограничиваться пунктом 1.

Пунктом 3 названной статьи допускается отсутствие цены в договоре. И это никаким образом не влияет на его действительность.

2Don Vito: Речь в топике идет о договоре купли-продажи, а не о залоге. Если же Вы считаете что возможность реализации залогового имущества относится к топику, тогда позвольте заметить, что заключение договора купли-продажи и продажа имущества с торгов абсолютно разные вещи. В Законе РК "Об ипотеке недвижимого имущества" договор вообще не упоминается, когда имущество реализуется с торгов. Речь идет только о документе о приобретении недвижимости на торгах, каковым обычно является акт продажи с торгов.

[Гость Гафуров Ернар]

Предлагаю все-таки читать статьи до конца, а не ограничиваться пунктом 1.

Пунктом 3 названной статьи допускается отсутствие цены в договоре. И это никаким образом не влияет на его действительность.

2Don Vito: Речь в топике идет о договоре купли-продажи, а не о залоге. Если же Вы считаете что возможность реализации залогового имущества относится к топику, тогда позвольте заметить, что заключение договора купли-продажи и продажа имущества с торгов абсолютно разные вещи. В Законе РК "Об ипотеке недвижимого имущества" договор вообще не упоминается, когда имущество реализуется с торгов. Речь идет только о документе о приобретении недвижимости на торгах, каковым обычно является акт продажи с торгов.

я-то согласен, что в договоре указывать цену не обязательно и проголосовал за третий вариант.

Просто ЦПН не долго размышляет, когда что-либо  делает : если договор купли-продажи, то должна быть цена.

[Александр Чашкин]

ЦПН не долго размышляет, когда что-либо  делает : если договор купли-продажи, то должна быть цена.

Вы будете смеяться, коллега, но это обстоятельсто и было причиной возникновения данного опроса.  :)

[Don Vito]

Александру Чашкину и Александру Ягодкину: Респект и благодарность коллеги за поправки   (кто-то же должен быть против, чтобы родилась истина    :)  (где-то кто-то уже так говорил, не помню). Вопрос очень актуальный (не только для меня, как вижу) поэтому рассмотреть все аспекты этой проблемы думаю необходимо. А как лучше рассмотреть, если не ввязаться в спор?

Но ведь не все упирается в ЦПН. Есть другие моменты.

Касательно ипотеки -каюсь, да, не то привел, но ведь название статьи - СУДЕБНАЯ реализация ипотеки.

Исходя из этого и возник вопрос коллеги - даже в случае 100% уверенности в продавце и в покупателе, где гарантия того, что в последующем не возникнут судебные тяжбы? Каким образом определится  и докажется сумма иска (оговорюсь, в некоторых случаях) и соответсвенно (а разве государство пройдет мимо этого) гос.пошлина  - опять таки оговорюсь - в некоторых случаях?

Коллега SERGIO уже говорил о мнимой сделке - да, в таком случае действительно требования ЦПН не лишние (в последующем они могут сыграть очень важную роль).   Но по порядку оплаты - сомневаюсь.

Жду мнения колллег по вышесказанному.

С уважением, В.К.

ЗЫ: А.Чашкину отдельный поклон за открытие темы.

[Александр Чашкин]

Исходя из этого и возник вопрос коллеги - даже в случае 100% уверенности в продавце и в покупателе, где гарантия того, что в последующем не возникнут судебные тяжбы? Каким образом определится  и докажется сумма иска (оговорюсь, в некоторых случаях) и соответсвенно (а разве государство пройдет мимо этого) гос.пошлина  - опять таки оговорюсь - в некоторых случаях?

imho Вы, коллега, слишком неопределенно ставите вопрос. при этом, полагаю, желаете решать гипотетические проблемы, не касающиеся непосредственно сделки.

задача минимизации рисков сделки должна решаться от конкретики: чьи интересы Вы защищаете? чью предполагаемую госпошлину и за решение какого спора Вы хотите определелить?  

[Don Vito]

Вы правы как всегда коллега! Хочется охватить все, а в итоге ничего.

Рассмотрим ситуацию:

Покупатель приобретает у Продавца недвижимость по определенной цене, "не указанной" в договоре.  Оплата (устная договоренность) происходит сперва - 80%, после подписания 20%. После подписания договора 20% "естественно" не платиться.

(По аналогии - года четыре-пять назад в договорах купли-продажи недвижимости указывалась одна цена, а платилась совсем другая - доплата так сказать, "сверъх"). Возникают у Покупателя естественные претензии по договору. Продавец настаивает что все заплатил, Покупатель доказывает обратное.

Вопрос - как быть тогда? (нотариальную передачу денег (при условии оплаты наличными) пока не трогаем)

Александр, Sergio поднимал вопрос о мнимых сделках. Что-то в этом вопросе заставило меня подумать уже даже о первом варианте.

С уважением, В.К.

[Don Vito]

Александр, кроме того, аналогичный вопрос насчет "наезда" Продавца на Покупателя - типа недоплатил? (да я тебя на счетчик поставлю, друзьям позвоню и т.д. :D )

С уважением, В.К.

[Гость Королев]

Больше склонен поддержать 3 вариант, но .....   все таки однозначно при действующем законодательстве определится сложновастенько.

Навскидку несколько доводов в пользу первого варианта:

Закон РК о Гос.закупках, в частности ст.23, определяет указание цены непосредственно в договоре.

Ст. 387 ГК - Публичный договор:

П.2 «Цена товара….  иные условия публичного договора, устанавливаются одинаковыми для всех».

П.4. «Условия публичного договора, не соответствующие …… п.2…… недействительны»

Кроме того: договор купли-продажи является двухсторонним (либо многосторонним) и подразумевает возникновение у сторон договора прав и обязанностей. Основные обязанности сторон – одна сторона обязана передать товар, вторая оплатить товар. Если в договоре не предусмотреть обязанность оплатить товар, то не будет возможности определить природу сделки. Если в договоре указать, что вторая сторона обязуется оплатить товар, но в тексте договора не указывать сумму, а, скажем, сослаться на отдельное соглашение сторон по оплате, то опять же без приобщения (в качестве неотъемлемой части) соглашения об оплате к договору купли-продажи достоверно идентифицировать вид договора не возможно, так как стороны могут определить стоимость товара в 00 тенге или предусмотреть в оплату иной товар, и в итоге окажется, что это фактически договор дарения либо, соответственно, договор мены. Произвести государственную регистрацию сделки без определения её вида невозможно.

[Александр Чашкин]

Уважаемый Don Vito!

Очень прошу Вас еще раз внимательно перечитать тему: я вовсе не подымал вопроса о какой-либо "нецелесообразности" письменного оформления тех или иных этапов сделки.  

Я говорил только о том, что в тексте договора купли-продажи недвижимости, как таковом, может быть не указана цена и условия расчетов - данное обстоятельство не делает договор незаключеным.

То есть: если стороны договора по каким-либо причсинам желают оставить вопрос согласования цены за пределами документа, предоставляемого регистратору - они имеют право и возможность это сделать.

При таких условиях, вопросы цены и (или) порядка расчетов, при необходимости, вполне могут быть согласованы в отдельном письменном  соглашении.

К слову должен заметить, что за все время своей консультационной деятельности мне еще ни разу не приходилось рекомендовать своим клиентам не указывать цену в договорах купли-продажи и, как правило, всегда рекомендую согласовать в тексте договора все вопросы порядка расчетов за товар самым тщательным и подробным образом.  :biggrin2:

[Don Vito]

Я говорил только о том, что в тексте договора купли-продажи недвижимости, как таковом, может быть не указана цена и условия расчетов - данное обстоятельство не делает договор незаключеным.

Александр! Каюсь, действительно далеко зашел. А ведь речь шла всего-лишь о регистрации в ЦПН.

А так хотелось пойти дальше (Ну должны же быть у них в ЦПН не только мотивы но и нормативно подтвержденные требования к указанию цены и условий).

Может быть потому что кто-то боится в дальнейшем таких судебных тяжб оно(они, он и т.д.) отдали ЦПН право "прикрыть" себя с этой стороны? Но тогда должны быть документы.

"Методы сравнительного подхода - методы, основанные на анализе сделок продаж объектов - аналогов и сопоставления с  объектом оценки для проведения соответствующих корректировок:

1) метод сравнительного анализа продаж - определение стоимости объекта недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым, после выполнения соответствующих  корректировок, учитывающих различие между ними;

2) метод рыночной информации - определение стоимости объекта недвижимости путем анализа информации о предложениях и спросе на сложившемся рынке недвижимости с учетом месторасположения оцениваемого  объекта;

3) иные методы, предусмотренные действующим  законодательством."

Пришла интересная мысль - а каким образом будет определяться государством Рыночная стоимость недвижимости, если все в договорах не будут указывать цену? По объявлениям -  так пишут одно, а продают совсем за другую цену.

Так никто и не узнает, почем квартирки то сейчас в регионе.

С уважением, В.К.

[Александр Чашкин]

Пришла интересная мысль - а каким образом будет определяться государством Рыночная стоимость недвижимости, если все в договорах не будут указывать цену?

а зачем (для какой цели) государство должно определять рыночную стоимость недвижимости?  

[Don Vito]

Наверное для оценки недвижимости субъектами оценки.

С уважением, В.К.

[Гость Юляша]

а зачем (для какой цели) государство должно определять рыночную стоимость недвижимости?  

я так полагаю, что для целей уплаты налогов с принадлежащей недвижимости, а иначе как бы они определяли размер налога на недвижимость?

[Don Vito]

Однозначно не для уплаты. Там налогооблагаемая база определяется другим путем с использованием твердых ставок - базовой стоимости недвижимости, утвержденных ПП РК (хотя может быть для определения этой самой базовой стоимости? а иначе каким образом и где они ее нашли и утвердили?)

С уважением, В.К.

[Александр Чашкин]

Совершенно согласен с коллегой Don Vito - для исчисления налога на имущество как таковая оценка не производится:

В силу ст.364 НК РК порядок определения стоимости объектов налогообложения физических лиц устанавливается Правительством Республики Казахстан.

Стоимость объектов налогообложения физических лиц определяется на основе базовой стоимости одного квадратного метра жилого помещения, а последняя установлена пунктом 11 Правил, утвержденных ПП РК от 17 апреля 2002 года N 447.

И я очень сильно сомневаюсь, что эта базовая стоимость определяется правительством на основании данных реестра. :biggrin2:

Далее: у государства нет обязанности за свой счет осуществлять информационное обеспечение деятельности оценщиков, поскольку в силу пп.4 ст.2 ЗРК Об оценочной деятельности в РК:

оценочная деятельность - предпринимательская деятельность, осуществляемая оценщиками, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости на определенную дату, если иное не предусмотрено законами;

и насколько мне известно из практики ЦПНы не очень-то торопятся поделится своей информацией с другими оценщиками :)

а у самих предпринимателей-оценщиков есть масса способов организации и получения необходимой информации о рынке - самостоятельно и (или) посредством деятельности палаты оценщиков или ассоциаций оценщиков: и посредством маркетинговых действий, и посредством создания объединенных бfз данных оценщиков и риэлторов, etc.

[Don Vito]

Стоимость объектов налогообложения физических лиц определяется на основе базовой стоимости одного квадратного метра жилого помещения, а последняя установлена пунктом 11 Правил, утвержденных ПП РК от 17 апреля 2002 года N 447.

И я очень сильно сомневаюсь, что эта базовая стоимость определяется правительством на основании данных реестра. :biggrin2:

Совершенно справедливо, коллега!

Вместе с тем, возникает вопрос - а откуда взялись вообще эти "фиксированные" базисные стоимости для регионов? (30000 +/- 10000 тенге за квадратный метр - так по подсчетам выходит - в Алматы? Это где же такие дома и квартиры? Скажите, приобрести хочу!)

Делиться информацией ЦПН действительно не хочет. Однако банк данных цен на недвижимость у них сформирован (на основе цен указанных в договорах) и будет или не будет пополнятся - зависит от того, найдется или не найдется тот документ или официальное толкование НПА, где указано на право ЦПН требовать включения в договор цены недвижимости.

С уважением, В.К.

[Гость Tibur]

Уважаемые юристы!

Считаю, что условия о цене в Договоре купли-продажи является существенным условием договора по следующим причинам:

Смысл Договора купли-продажи  заключается в возмездном переходе права собственности на определенное имущество.

Значит сутью (существенными условиями) договора должно быть, во-первых, определение имущества (условия о товаре), а во-вторых, сумма, подлежащая уплате за переход права собственности. Ведь если цена не является существенным условием, и его можно не включать в Договор, то тогда стираются различия между договором купли-продажи и прочими сделками по передаче имущества, к примеру, договором дарения, мены и пр.

Подтверждение тому закреплено в ст.406 ГК РК:  

"1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать  имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное  управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это  имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)."

Таким образом, из указанной нормы следует, что обязанности продавца передать определенное имущество (условие о котором в свою очередь является существенным условием) корреспондирует обязанность покупателя оплатить определенную денежную сумму. Заметьте в законе сказано определенную, значит, она должна быть согласована и определена. А где как не в договоре определять ее?

Если к примеру, в договор купли-продажи не включить условие о цене, то  как покупатель докажет что продавец согласился продать товар именно по этой цене и наоборот?

Хотя цену как одно из существенных условий договора купли-продажи умоляет формулировка п.1 ст.438 ГК:  "

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором, либо,  если она договором не предусмотрена и не может быть определена,...".

Здесь видно, что закон допускает не включение в договор купли-продажи условий о цене и при этом ссылается на ст.385 ГК, хотя п.1 последней гласит, что "Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон...".

В целом, думается, что между приведенными мной выше нормами имеется небольшое противоречие....

судить Вам.  

[Гость Александр Ягодкин]

В целом, думается, что между приведенными мной выше нормами имеется небольшое противоречие....

Все-таки (повторно) предлагаю высказывать мнение, основанное на изучении цитируемых статей в полном объеме (и, желательно, теории права).

Почему Вы берете п.1 ст.385 ГК и совершенно упускаете п.3 данной статьи?

Никаких противоречий в цитируемых Вами статьях нет и не нужно расширительно толковать понятие "существенные условия договора" и говорить, что существенные условия договора - есть суть договора.

Ст.393 ГК четко устанавливает, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые признаны существенными законодательством или необходимы для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как мы видим, гражданское законодательство допускает возможность не указывать ни цену, ни порядок ее определения (п.3 ст.385 ГК). Следовательно цена не является существенным условием договора купли-продажи.

И совсем не надо думать, что если в договоре купли-продажи не указана цена, следовательно это дарение и ничего платить не надо. Порядок определения цены в таком случае установлен Гражданским кодексом.

[Александр Чашкин]

[...]

Подтверждение тому закреплено в ст.406 ГК РК:  

[...]

[...] корреспондирует обязанность покупателя оплатить определенную денежную сумму. Заметьте в законе сказано определенную, значит, она должна быть согласована и определена. А где как не в договоре определять ее?

этот нюанс формулировки ст. 406 ГК РК, уважаемый коллега Tibur, уже обсуждался в этой теме 23 мая 2005.

было подчернуто, что ст.409 не говорит об "определенной договором цене". При этом ст.438 ГК установлено, что цена товара может быть определена как условиями договора, так и в соответствии со ст.385 ГК.

дополнительно: Вы совершенно верно заметили о том, что цена "определенная", но Ваше утверждение "она должна быть согласована" - не имеет обоснований в нормах гражданского законодательства.