Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

Поручение проведения процедур внесудебной реализации и...


Рекомендуемые сообщения

День добрый.

Акционерным обществом были выданы кредиты в том числе и ипотечные. Имеется около сотни неплатёжеспособных и недобросовестных заемщиков получивших кредиты как обычно, в период роста цен. Многие не могут платить, стоимость упала настолько, что отказываются от ипотеки. АО провела уже работы по классификации займов и первые торги, в том числе и по голландскому методу - итог, залоги до сих пор висят.

Так как у АО недостаточно сотрудников, для проведения процедур связанных с внесудебной реализацией, она готова уполномочить на это ТОО.

Кроме того, ТОО в свою очередь предлагает, пока объекты находятся на торгах сдавать их в аренду с целью возмещения Акционерному обществу части невозвращённых сумм основного долга и неуплаченного вознаграждения.

Естественно, что при реализации задуманных грандиозных планов можно забыть о юридической стороне дела, но не стоит. В связи с этим имеются вопросы.

Каким именно договором можно поручить Товариществу проведение процедур внесудебки (например договором поручения и предоставлением доверенности от АО)?

Можно ли сдавать в аренду подлежащее внесудебной реализации имущество, которое возможно вот-вот будет продано?

Если можно, то по какой схеме?

Какие при реализации проекта нужно учесть моменты?

Заранее благодарен Вам за квалифицированную консультацию.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Для внесудебной реализации заложенного имущества используем договор коммерческого представительства и, разумеется, доверенность.

По поводу аренды. Где-то слышал про атинский банк, который передает имущество, к. не м/реализовать в аренду самим залогодателям. Каким образом идет оформление, м/уточнить.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Каким образом можно сдавать в аренду имущество собственником которого не являешься? Может заключить договор аренды с Залогодателем с правом субаренды? (кстати не забудьте перед торгами провести оценку залогового имущ-ва, у нас одни торги признали не состоявшимися по причине заниженной стоимости, решение конечно слабенькое но факт признания торгов недействительными есть.)

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

По поводу аренды. Где-то слышал про атинский банк, который передает имущество, к. не м/реализовать в аренду самим залогодателям. Каким образом идет оформление, м/уточнить.

Был бы признателен :biggrin:

но вопрос состоит о передаче этого права самому ТОО

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Каким образом можно сдавать в аренду имущество собственником которого не являешься? Может заключить договор аренды с Залогодателем с правом субаренды? (кстати не забудьте перед торгами провести оценку залогового имущ-ва,

На сколько юридически грамотно и правильно будет "заставить" залогодателей подписать договор или разрешение на аренду???

С оценкой проблем нету, конечно все это будет оцениваться перед торгами, а на счет заниженной, см. выше-Залогодержатель уже готов нести убытки, а Залогодатель все равно рискует только суммой выплаченных процентов, его ПВ (перв взнос) остается у него. :biggrin:

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Каким именно договором можно поручить Товариществу проведение процедур внесудебки (например договором поручения и предоставлением доверенности от АО)?

Действительно, это может быть договор поручения, договор оказания услуг и т.д. Можно называть его как угодно, хоть договор о проведении торгов, главное оговорить в нем условия проведения торгов, чтобы со стороны доверенного лица не было злоупотреблений и были защищены интересы АО - залогодержателя.

Можно ли сдавать в аренду подлежащее внесудебной реализации имущество, которое возможно вот-вот будет продано?

Правовых оснований для сдачи залогового имущества в аренду договор залога или факты неисполнения основного обязательства не дают. Другими словами, залогодержатель не имеет права распоряжаться залоговым имуществом, за исключением его внесудебной реализации при дефолте. Конечно, иное могло бы быть предусмотрено договором залога, однако, сомневаюсь, что это Ваш случай.

Если можно, то по какой схеме?

Это возможно, в случае согласия залогодателя, при условии должного юридического оформления. Возможно, это мог бы быть какой-то смешанный договор, который бы давал право залогодержателю сдавать имущество в аренду и суммы арендных платежей принимать в счет погашения основного обязательства. "Принудить" залогодателя к заключению такой сделки можно только добровольно. :biggrin: Можно немножко ввести в заблуждение залогодателя, обосновав ему выгодность такой схемы, поскольку реализация имущества с торгов, при незначительности вырученной суммы, не спасает положения залогодателя и дает право обращать взыскание в общеустановленном порядке на иное его имущество. Однако следует помнить основания прекращения основного обязательства при внесудебной реализации недвижимого имущества (Закон об ипотеке).

Какие при реализации проекта нужно учесть моменты?

Повторюсь, следует детально оговаривать порядок торгов в договоре с доверенным лицом (условие о вознаграждении доверенного лица, порядок определения стартовой стоимости, минимальная сумма отчуждения, сроки оплаты победителем торгов и т.д.). Доверенность на конкретное физическое лицо, сотрудника ТОО, можно оформлять как в порядке передоверия от ТОО, так и непосредственно от залогодержателя.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

День добрый.

Акционерным обществом были выданы кредиты в том числе и ипотечные. Имеется около сотни неплатёжеспособных и недобросовестных заемщиков получивших кредиты как обычно, в период роста цен. Многие не могут платить, стоимость упала настолько, что отказываются от ипотеки. АО провела уже работы по классификации займов и первые торги, в том числе и по голландскому методу - итог, залоги до сих пор висят.

Так как у АО недостаточно сотрудников, для проведения процедур связанных с внесудебной реализацией, она готова уполномочить на это ТОО.

Кроме того, ТОО в свою очередь предлагает, пока объекты находятся на торгах сдавать их в аренду с целью возмещения Акционерному обществу части невозвращённых сумм основного долга и неуплаченного вознаграждения.

Естественно, что при реализации задуманных грандиозных планов можно забыть о юридической стороне дела, но не стоит. В связи с этим имеются вопросы.

Каким именно договором можно поручить Товариществу проведение процедур внесудебки (например договором поручения и предоставлением доверенности от АО)?

Можно ли сдавать в аренду подлежащее внесудебной реализации имущество, которое возможно вот-вот будет продано?

Если можно, то по какой схеме?

Какие при реализации проекта нужно учесть моменты?

Заранее благодарен Вам за квалифицированную консультацию.

Напишите мне ЛС, координаты, наша консалтинговая компания готова взяться за Ваше дело. Мы подготовим документы проведем работу с Залодателями. В общем надо встретися и переговорить.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Напишите мне ЛС, координаты, наша консалтинговая компания готова взяться за Ваше дело. Мы подготовим документы проведем работу с Залодателями. В общем надо встретися и переговорить.

Нет спассибо, эту работу мы и сами сможем провести, интересует только схема взаимодействия

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

На сколько юридически грамотно и правильно будет "заставить" залогодателей подписать договор или разрешение на аренду???

Так о том и речь, каким образом у вас возникает право сдавать им-во Залогодателя в аренду?

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

кристи, вместо того чтоб получать ответы на свои вопросы мне самому приходится на них отвечать)) например, это право возникнет у нас как субаренда (должник в аренду нам с правом субаренды). возможно же такое? или нет?

в какой именно момент, в случае начала проведения внесудебной реализации, должник-залогодатель должен "оставить" помещение, то есть освободить его (и ключи от квартитры отдать)?

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

кристи, вместо того чтоб получать ответы на свои вопросы мне самому приходится на них отвечать)) например, это право возникнет у нас как субаренда (должник в аренду нам с правом субаренды). возможно же такое? или нет?

если уговорите залогодателя сдать Вам помещение в аренду с правом передачи в субаренду - без проблем

в какой именно момент, в случае начала проведения внесудебной реализации, должник-залогодатель должен "оставить" помещение, то есть освободить его (и ключи от квартитры отдать)?

с момента, когда помещение будет реализовано с торгов и залогодатель утратит право собстенности

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

всем спасибо.

могу я оговорить в договоре залога или путём заключения дополнительного соглашения обязательство залогодателя освободить, к примеру, квартиру с момента вручения уведомления о проведении торгов, не нарушив при этом законом установленных прав собственника (не проти)?

это для того, чтоб сдавать в аренду квартиру, покрывая хоть как-то его долг по займу.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

могу я оговорить в договоре залога или путём заключения дополнительного соглашения обязательство залогодателя освободить, к примеру, квартиру с момента вручения уведомления о проведении торгов, не нарушив при этом законом установленных прав собственника (не проти)?

Нет, не можете. Только путем заключения соответствующего договора о передачи Вам квартиры во временное владение и пользование.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

вот из контекста комментариев PETRa мне понимается, что квартиры сдавались в аренду их же собственникам. разве такое возможно?

либо я просто сам себя ввёл в заблуждение неверно истолковав его слова?

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

кристи, вместо того чтоб получать ответы на свои вопросы мне самому приходится на них отвечать)) например, это право возникнет у нас как субаренда (должник в аренду нам с правом субаренды). возможно же такое? или нет?

Извините конечно за доставленное вам неудобство и за то, что вообще задавала вопросы меня интересующие, просто я полагаю что в ходе обсуждения можно узнать много полезного :biggrin:

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

2 Кристи.

нервы у меня, не сдержан, но обидеть не хотел. честное самурайское! Кристи вам спасибо за активное участие, надеюсь вы не пожалели потратив своё время на эту тему и хоть каплю нового, но таки узнали.

спасибо форуму, ситуация прояснилась, видна схема. остальное - дело техники.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Приветствую всех!!!

Ребят, вот новое к размышлению

При обращении Залогодержателем взыскания на недвижимость в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления о назначении торгов передать Залогодержателю недвижимость и не препятствовать проведению всех процедур по обращению взыскания на него;

Это вырезка из ДЗ. Хотел задать вопрос.

Как быть, если недвиж будет продаваться с торгов "не быстро"))))

т.е. 6 мес например. Получается, что горе-заемщик освобождает жилье в рамках подписанного ДЗ до проведения торгов и ждет на улице пока она не уйдет.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Приветствую всех!!!

Ребят, вот новое к размышлению

При обращении Залогодержателем взыскания на недвижимость в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления о назначении торгов передать Залогодержателю недвижимость и не препятствовать проведению всех процедур по обращению взыскания на него;

Это вырезка из ДЗ. Хотел задать вопрос.

Как быть, если недвиж будет продаваться с торгов "не быстро"))))

т.е. 6 мес например. Получается, что горе-заемщик освобождает жилье в рамках подписанного ДЗ до проведения торгов и ждет на улице пока она не уйдет.

По существу, вроде, так и получается. Злоупотреблений со стороны залогодержателя нет, завершение торгов вне сферы его влияния, если, ну, не уходит залоговое имущество с молотка.

Хотя, честно говоря, по факту залогодатели никогда такие пункты договора не исполняют. Не выселяются и всё тут. Хоть в суд подавай о принудительном исполнении условий договора.

А зачастую формулировки таких положений более щадящие: "не препятствовать проведению торгов (предоставлять доступ потенциальным покупателям и т.д.), освободить имущество после признания торгов состоявшимися" и т.д. Вместе с тем такое "препятствование" доказать сложно.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Приветствую всех!!!

Ребят, вот новое к размышлению

При обращении Залогодержателем взыскания на недвижимость в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона), в течение 10 рабочих дней с даты получения уведомления о назначении торгов передать Залогодержателю недвижимость и не препятствовать проведению всех процедур по обращению взыскания на него;

ИМХО, данное положение договора незаконно и противоречит самому понятию ипотеки

Статья 303. Виды залога

1. Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

к тому же процедура торгов достаточно подробно регламентирована Законом "Об ипотеки недвижимого имущества", нет там ничего про возможность прекращения права пользования Залогодателем помещением по требованию Залогодержателя в случае начала реализации ипотеки

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

ИМХО, данное положение договора незаконно и противоречит самому понятию ипотеки

к тому же процедура торгов достаточно подробно регламентирована Законом "Об ипотеки недвижимого имущества", нет там ничего про возможность прекращения права пользования Залогодателем помещением по требованию Залогодержателя в случае начала реализации ипотеки

ИМХО, не считаю соответствующее условие договора незаконным.

Закон РК "Об ипотеке недвижимого имущества"

Статья 7. Содержание ипотечного договора

1. В ипотечном договоре должны быть указаны:

1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель (вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;

2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;

3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;

4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного ведения и другие);

5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.

Полагаю, что подобные запреты в законодательстве отсутствуют. Стороны, руководствуясь принципом свободы договора, заключили смешанный договор залога, согласно которому ипотека превращается, превращается ипотека... в заклад. :biggrin:

Ну, словом, стороны определили режим пользования залоговым имуществом или то, у кого должно находится залоговое имущество в тот или иной период действия договора:

ГК РК

Статья 307. Содержание и форма договора о залоге

1. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, и допустимость его использования.

В частности, стороны договорились, что с оговоренного момента, имуществом начинает пользоваться залогодержатель и исключительно на цели демонстрации недвижимости потенциальным покупателям, для чего залогодатель добровольно обязался имущество "освободить".

Будем говорить, что, возможно, наш залогодержатель, если Фемида будет к нему благосклонна, защитит свои соответствующие права в суде.

Статья 316. Защита залогодержателем своих прав на предмет залога

1. Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе и у самого залогодателя.

2. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

Не знаю, как на практике этот пунктик работал. Можно поинтересоваться у банкиров. :druzja: Вопрос только в том, что нет резона параллельно с торгами судиться с залогодателем и истребовать имущество из чужого незаконного владения.

ИМХО, подход законодателя таков, что даже при закладе допускается некая смешанность видов залога, в частности, имущество передается во владение залогодателя под замком и печатью залогодержателя.

2. Заклад - вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.

С согласия залогодержателя предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).

Более того, ГК прямо предусматривает, что

Статья 315. Пользование и распоряжение предметом залога

1. Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.
Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Арай, Ваша точка зрения понятна :biggrin:

Согласен, что при данном условии будет присутствовать некоторая смешанность ипотеки и заклада.

Вопрос в том, можно ли при данной смешанности отнести данный договор к Ипотечному договору, на который распространяются нормы Закона "Об ипотеки недвижимого имущества".

Ибо вот в этих нормах

Статья 303. Виды залога

1. Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

Статья 1. Основные термины и определения

Термины и определения, применяемые в настоящем Законе, означают:

4) ипотека недвижимого имущества (ипотека) - вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица;

никакого диспозитива не усматривается.

Не знаю банковскую специфику, насколько для них принципиально, чтобы была именно ипотека. Полагаю, что при другом варианте будут проблемы с реализацией заложенного имущества, ибо механизм внесудебной реализации регламентирован в законодательстве только для ипотеки.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

:biggrin:

Арай, Ваша точка зрения понятна :druzja:

Согласен, что при данном условии будет присутствовать некоторая смешанность ипотеки и заклада.

Вопрос в том, можно ли при данной смешанности отнести данный договор к Ипотечному договору, на который распространяются нормы Закона "Об ипотеки недвижимого имущества".

Ибо вот в этих нормах

никакого диспозитива не усматривается.

Не знаю банковскую специфику, насколько для них принципиально, чтобы была именно ипотека. Полагаю, что при другом варианте будут проблемы с реализацией заложенного имущества, ибо механизм внесудебной реализации регламентирован в законодательстве только для ипотеки.

:bow: какой интересный ракурс вопроса. :shuffle::krutoy:

Полагаю, что поскольку законодатель прямо определяет, что в договоре залога могут указываться "иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством", в нашем случае, надо определить не противоречит ли законодательству условие о передаче залогового имущества во владение залогодержателя. Заключаю, что не противоречит. Хотя, как Вы справедливо отметили, соответствующие нормы законодательства не являются диспозитивными.

Если исходить из того, что такой договор будет смешанным, то

ГК РК

Статья 381. Смешанный договор

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяется в соответствующих частях законодательство о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Продолжая извращаться :crazy: , прихожу к выводу, что рассматриваемый договор будет являться договором ипотеки недвижимого имущества, который (по Вашей логике :lol: ), вдруг, становится закладом. Исходя из вышеизложенной нормы ГК РК, в части, к договору будут применяться нормы и по ипотеке, и по закладу, в том числе, с учетом соглашения сторон.

Получается, проблемы с применением норм о порядке внесудебной реализации не возникнет. Будет применяться либо порядок внесудебки по ГК РК (для ипотеки и заклада движимого имущества и заклада недвижимого) и по Закону "Об ипотеке..." (для ипотеки недвижимого имущества). Еще можно будет применять аналогию закона к такому гибриду и мы вернемся к тому, с чего начали.

Хотя, по-моему мнению, изначально противоречий в условиях договора, которые мы обсуждаем, нет.

К слову, логично, что, например, при ипотеке транспортного средства, залогодатель потребует в договоре закрепить условие о передаче его в заклад в случае дефолта и инициирования процедуры торгов. Чрезвычайно сложно будет продать железного коня, на котором залогодатель бороздит города и страны, потенциальным покупателям, пока последние его не увидят. Аналогично с недвижимостью. Думаю, это справедливо.

Ссылка на сообщение
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

Зарузка...
  • Недавно просматривали   0 пользователей

    Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.

  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования