Подоходный налог при продаже наследственной квартиры

[Борисович]

Уважаемые коллеги. Перечитал все схожие темы. Многие из них закрыты. А вот нужного ответа так и не нашел.

Ситуация:

Свидетельство о праве на наследство по закону выдано 3-м наследникам 14 февраля 2008г.

В настоящее время наследники продают квартиру.

Существо вопроса:

НК РК ст. 166

1. К имущественному доходу налогоплательщиков относится:

1) прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, за исключением имущества, выкупленного для государственных надобностей в соответствии с законодательством Республики Казахстан:

а) недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года;

из ситуации видно, что имущество находится в собственности наследников менее года. также видно что стоимость приобретения = 0

стоимость продажи = твердая сумма в условных енотах.

следовательно возникает обязательство по уплате ИПН.

Далее.

НК РК

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью.

Так вот.

ОСНОВНОЙ ВОПРОС:

Как определяется ента самая оценочная стоимость? Кем она определяется? На какую дату (дату приобретения или дату продажи)?

Чего хочу:

сделать независимую оценку рыночной стоимости квартиры (поскольку цена приобретения нулевая) и указать ее в договоре купли-продажи. ПРОКАТИТ иль НЕТ ?

Наследники дети - сироты 20-24 лет. продают квартиру чтобы разъехаться в пару других. Оч. хотся помочь.

тема, как говорится, "горящая" прошу знатоков и знаточек откликнуться.

[Александр Чашкин]

Ничего оценивать не нужно и ИПН платить наследникам тоже не нужно.

В силу пп.30) ст.144 Налогового кодекса РК стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде наследования от другого физического лица не подлежит налогообложению.

[Борисович]

Ничего оценивать не нужно и ИПН платить наследникам тоже не нужно.

В силу пп.30) ст.144 Налогового кодекса РК стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде наследования от другого физического лица не подлежит налогообложению.

Александр, либо Вы не совсем поняли вопрос, либо Вы в корне не правы.

В силу п.п. 30) ст. 144 НК РК, Не подлежат налогообложению следующие виды доходов физических лиц:

30) стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде дарения или наследования от другого физического лица,

Так вот, в силу этой статьи получение квартиры в наследство все таки является доходом, но этот доход не облагается налогом.

На основании изложенного, у наследников не возникло обязательство по уплате ИПН в феврале 2008г., когда они ее получили

Обязательство по уплате ИПН у них возникнет сейчас, в октябре 2008, когда они ее продают уже в силу ст. 166 НК РК.

Кроме того, я указал сразу, что перечитал кучу тем, схожих с моей. Вопрос конкретно этой темы в том, кто, как и на основании чего делает оценку, обозначенную в п. 2 ст. 166

В любом случае Александра благодарю за участие. :smile:

[Гость Симонова]

Оценка может быть произведена как частными оценщиками так и Центром недвижимости,но лучше не рисковать и оценить последними.

[Гость Molot]

Насчет независимой оценки вроде как не прокатит, есть "Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2002 года № 447 Об утверждении Правил определения стоимости объектов налогообложения физических лиц", там оценка производится по остаточному принципу на основе имеющихся архивных материалах. Соответственно и дата проведения в таком случае не имеет существенного значения (на мой взгляд).

[Лел]

Так как в ст. 166 не предусмотрено каким образом, кем и когда определяется оценочная стоимость, то эти вопросы Вы решаете сами.

[Борисович]

Позиция Молота мне пока больше близка...

Спасибо.

Сейчас поищу постановление

Вот только остаточная стоимость квартиры порой мизерная.

Например недавно 1 комнатную в айнабулаке для целей налогообложения оценили в 670 000 тенге, при этом рыночная оценка той же квартиры составила 7 255 000.

Изменено 23 Октября 2008 пользователем Борисович

[Лел]

Насчет независимой оценки вроде как не прокатит, есть "Постановление Правительства Республики Казахстан от 17 апреля 2002 года № 447 Об утверждении Правил определения стоимости объектов налогообложения физических лиц", там оценка производится по остаточному принципу на основе имеющихся архивных материалах. Соответственно и дата проведения в таком случае не имеет существенного значения (на мой взгляд).

По этим правилам определяется стоимость недвижимости для налога на имущество, причем уполномоченным государственным органом. Вы не сможете воспользоваться этими Правилами, тем более по смыслу ст. 166, Вам что нужно определить - доход от продажи квартиры, то есть прирост рыночной стоимости за какой-то период времени - экономический то смысл этот. Поэтому и определяйте рыночную стоимость квартиры на момент начала владения.

[Борисович]

По этим правилам определяется стоимость недвижимости для налога на имущество, причем уполномоченным государственным органом. Вы не сможете воспользоваться этими Правилами, тем более по смыслу ст. 166, Вам что нужно определить - доход от продажи квартиры, то есть прирост рыночной стоимости за какой-то период времени - экономический то смысл этот. Поэтому и определяйте рыночную стоимость квартиры на момент начала владения.

И в Ваших словах есть логика. Но все же сначала почитаю Постановление

Ведь собственно для расчета налога то и надо определить стоимость

Кроме того, я как то в практике сталкивался с тем, что оценщики (независимые) не делают оценку на прошедшую дату. Отчет об оценке они выдают лишь на дату проведения самой оценки.

При этом непосредственно в п. 2 ст. 166 не указано, что оценка д.б. на дату приобретения (начала владения).

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью. (мне думается что логичным выглядит продолжение нормы вот так:) .... и оценочной стоимостью в момент реализации.

Думаю так, поскольку момент приобретения уже оговорен: в этот момент стоимость отсутствовала

[Борисович]

Нашел постановление:

Настоящие Правила разработаны с целью определения порядка единообразного расчета и установления стоимости объектов налогообложения физических лиц для исчисления налога на имущество на территории Республики Казахстан.

В моем случае треба исчислить индивидуальный подоходный налог. Значит данное постановление действительно не совсем применимо... а может и вовсе не применимо ....

есть еще мнения ???

[Лел]

Кроме того, я как то в практике сталкивался с тем, что оценщики (независимые) не делают оценку на прошедшую дату. Отчет об оценке они выдают лишь на дату проведения самой оценки.

При этом непосредственно в п. 2 ст. 166 не указано, что оценка д.б. на дату приобретения (начала владения).

Очень хорошо делают они оценку задним числом, сами несколько раз получали такую услугу

Но если Вы не хотите задним числом, Ваше право определить порядок оценки по Вашему мнению. Главное что бы это было доказуемо, что таким образом Вы определяете именно доход, полученный физлицом.

[Борисович]

Очень хорошо делают они оценку задним числом, сами несколько раз получали такую услугу

Если можно, координаты оценщиков в личку.

Порой необходимы такие услуги.

[Александр Чашкин]

Александр, либо Вы не совсем поняли вопрос, либо Вы в корне не правы.

Всё возможно!

Вероятно, я был не прав, написав так кратко. А исходил при ответе из опыта реальной аналогичной ситуации: клиент получил в прошлом году наследство в виде квартиры, зарегистрировал свои права на квртиру и, практически, сразу после этого продал квартиру. Претензии органа налоговой службы по поводу непредставления декларации в связи с получением имущественного дохода были полностью удовлетворены/сняты указанием на основание приобретения квартиры - наследство.

При этом существует видимая мне логика в части соотношения норм ст.ст.144, 166 НК РК в рассматриваемой ситуации:

Из смысла ст.ст.13, 257 ГК РК следует, что стоимость приобретенного в порядке наследования имущества равна его рыночной стоимости. Таким образом, наследник приобретает в качестве дохода имущество (квартиру) с вполне определяемой стоимостью. Даннный доход не подлежит налогообложению в силу ст.144 НК.

И дальнейшая свободная реализация должна в соответствии со ст.257 ГК РК происходить по рыночной стоимости на момент реализации. Основания говорить об имущественном доходе по ст.166 НК есть только в том случае, если стоимость реализации квартиры (предположительно - ее рыночная стоимость на момент реализации) превышает рыночную стоимость на момент приобретения наследства.

Поскольку рыночная стоимость на недвижимое имущество последние пару лет у нас не растет, а уменьшается - практически нет оснований утверждать о превышении стоимости реализации квартиры над ее рыночной стоимостью при приобретении. Кроме того, налоговое законодательство не вменяет в обязанности продавца осуществлять оценку квартиры...

Согласен, наличие акта оценки сильно упрощает ситуацию для налогоплательщика.

Вопрос конкретно этой темы в том, кто, как и на основании чего делает оценку, обозначенную в п. 2 ст. 166

Конкретный ответ:

Поскольку иное не установлено налоговым законодательством, данная оценка должна осуществляться в соответствии с с Законом Республики Казахстан от 30.11.2000 N 109-2 "Об оценочной деятельности в Республике Казахстан", который регулирует отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности с целью установления рыночной или иной стоимости объектов оценки, определяет права и обязанности субъектов оценочной деятельности.

В силу норм указанного Закона оценка (определение возможной рыночной или иной стоимости объекта оценки) – подлежит осуществлению оценщиком (физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности) в порядке, установленном нормативными правовыми актами в области оценочной деятельности и стандартами оценки.

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный между оценщиком и заказчиком в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

[Борисович]

Всё возможно!

Вероятно, я был не прав, написав так кратко.

Не всегда краткость - сестра таланта ))))))

Спасибо за развернутый ответ.

Позиция интересная. Я даже с ней готов согласиться. Вот только налоговикам объяснить что-либо в принципе тяжко, а если оно написано в другом, кроме Налогового кодекса, так вообще на грани нереального ))))

А за практический опыт двойной респект.