Перейти к контенту
КАЗАХСТАНСКИЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ФОРУМ

дог-р аренды между физ.лицами


Гость Lancome

Рекомендуемые сообщения

Уважаемые консультанты, подскажите: предстоит заключить договор между двумя физ.лицами на аренду квартиры. Риэлтер говорит, что договор будет действителен и без заверения нотариуса, достаточно лишь подписи третьего лица.

Я же опасаюсь ситуации, когда оплачу, например, за квартал вперед, а через некоторое время меня попросят освободить помещение, а оставшиеся деньги не вернут. Сможет ли мне в подобной ситуации помочь суд (или кто-что еще?), если договор скреплен только подписями арендодателя, арендатора и некоего третьего лица?

Заранее спасибо

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Заверять у нотариуса не обязательно, хотя так надежнее. Подпись третьего лица, если он не является стороной договора, вообще не нужна. Дотсаточно подписей сторон, можно проставить их на каждой странице.

Если будете оплачивать стоимость аренды обязательно возьмите письменную расписку в которой укажите сумму и за какой период оплачивается.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Угу распиську надо..

хотя чтобы крепче спалось можно и заверить у нотариуса, дабы исключить удивленные возгласы арендодателя : "Ой бай, ето не моя подпись!!! Ууу шайтан!!"

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

По мне, так лучше заверять у нотариуса, чтоб ограничить себя от последующих непредсказуемых ситуаций!

И еще, тут образец типовой для заверения нотариусом имеется:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Баядинова

Уважаемый форумчанин Lancom,

хотелось бы  добавить ко всему вышесказанному следующие обязательные условия, без соблюдения которых Ваш договор может быть также признан недействительным:

ГК РК Ст.542. В договоре имущественного найма должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче нанимателю в качестве объекта имущественного найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в имущественный наем, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

ГК РК Ст.544. Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Согласно Ст.2 Указа Президента РК, имеющий силу закона, от 25 декабря 1995 г. N 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» объектами государственной регистрации права на недвижимое имущество, регистрации подлежит право пользования на срок свыше года.

Удачи!!!

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гражданским кодексом РК не установлено требование о нотариальном удостоверении договора аренды между физ. лицами. Стороны могут это сделать по обоюдному соглашению. Риелтер не прав, третее лицо подписать договор аренды не может, если не является стороной. Для подтверждения получения арендной платы Арендодателем достататочно расписки, которую он должен написать от руки, подписаться и обязательно указать в ней дату составления.

Но я бы хотела отметить. Если сделка оформляется договором, то Арендодатель обязан будет произвести уплату подоходного налога в бюджет в соответствии с Налоговым кодексом РК. В противном случае, если  между сторонами возникнет спор, этот вопрос может всплыть... И тогда Арендодатель понесет ответственность за сокрытие дохода и неуплату налога. Вот так.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Хотелось бы добавить, что Арендатору прежде чем подписать договор, лучше подстраховаться и проверить у Арендодателя правоустанавливающие документы на квартиру. Во избежание выселения собственниками кваритры после подписания договора.
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Большое спасибо всем, кто принял участие в обсуждении.

Конечно, я планирую затребовать документы, подтверждающие право арендодателя на данную квартиру.

Конечно, я знаю, что арендодатель специально не регистрирует договор в гос.органах, чтобы не платить подоходный (и возможно еще какие-либо) налоги. И я не против, т.к. понимаю, что если захочу регистрации (оплаты налогов), то мне просто повысят арендную плату. А оно мне надо?

Конечно, я понимаю, что в случае какой-либо тяжбы всплывет, что арендодатель утаивает налоги от государства. Но ведь это его, арендодателя, проблемы (думаю, что он о них знает), мне-то в этом случае ничего не будет?

Так вот, возвращаюсь к своему вопросу: если все-таки случится какая-либо тяжба, будет ли действителен догвор между двумя физ.лицами на аренду квартиры БЕЗ ЗАВЕРЕНИЯ В ГОС.ОРГАНАХ? Другими словами: если я подам в суд, не скажут ли мне, что договор не действителен и суд ничего по возврату моих денег сделать не может?

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Просто заключите договор сроком до 1 года и все. А вот если на срок свыше года - то регистрация обязательна и вопрос о действительности договора встанет.

С уважением :writer:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Не знаю у кого какой вопрос встанет :D  , но сказанное ШАМАНом, при разрешении поставленного  Lancom вопроса не будет иметь значения!

Просто необходимо обезопасить себя, получением расписки о принятии суммы аренды аредодателем, при каждой передаче денег, Тогда:  - хоть есть договор, хоть его нет, суд будет на Вашей стороне!

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Баядинова

Шаман в данном случае прав, если заключить договор свыше года, и он не будет зарегистрирован, в таком случае

согласно Ст.3 Указа Президента РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»Ваше право пользования арендуемого помещения просто не возникнет!!!

Ст.3. "Права на недвижимое имущество, перечисленные в подпунктах 1-8 пункта 1 статьи 2 настоящего Указа, возникают с момента их регистрации.

Статья 2. Объекты государственной регистрации

1. Объектами государственной регистрации в порядке, установленном настоящим Указом, являются права на недвижимое имущество. Регистрации подлежат:

1) право собственности;

2) право хозяйственного ведения;

3) право оперативного управления;

4) право землепользования на срок свыше года;

5) право пользования на срок свыше года;

6) право доверительного управления на срок свыше года;

7) залог;

8) рента;

9) иные права на недвижимое имущество, а также обременение прав на недвижимое имущество.

2. Регистрации подлежат также изменение и прекращение прав (обременений) на недвижимое имущество в результате сделок и иных юридических фактов.

Ирина...

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Государственная регистрация договора аренды требуется как уже было сказано, в случае его заключения на срок от одного года. Вам необходимо заключить договор на 11 месяцев, чтобы избежать его регистрации в Центре по недвижимости по г. Алматы и всех, связанных с этим расходов. В дальнейшем можете пролонгировать заключенный договор на тот же срок.

Таким образом, оснований для призания сделки недействительной, в этом плане, не будет.

Необходимо помнить, что Арендодатель вряд ли бедут оспоривать действительность вашей сделки. Так как в этом случае судом будет применена двойная реституция, то есть возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке. А доказательством получения денежных средств Арендодателем от Вас будет являться расписка. Как видно смысла нет обращаться в суд с иском о признании сделки недействительной. Кроме того, как правило Арендодатели не уплачивают подоходный налог с полученного дохода от сдачи имущества в аренду. Поэтому я и упомянула об этом ранее. Это уже вторая причина, по которой Арендодатель не будет оспаривать заключенную между Вами сделку.

Поэтому проблем не должно быть.

Что касается взаимотношений сторон по договору аренды квартиры, то по моему опыту и опыту моих знакомых, проблемя возникают только по вопросу пользования помещением Арендатором и своевременным внесением им оплаты за аренду. Надеюсь Вам это не грозит.Если Вы добросовестный Арендатор, то Арендодателю выгодно иметь с Вами дело на долгосрочной основе. И опять же ему не нужно признавать сделку недействительной и заниматься поиском новых Арендаторов.

Но, если у Вас все-таки остались какие-либо сомнения, и как я поняла, Вы переживаете по поводу возврата Ваших  денег, то имейте ввиду. Вы всегда можете в суде в обеспечение Ваших требований о возврате денежных средств  Арендодателем, обратиться с просьбой наложенить арест на квартиру.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Вам ответили правильно Lancome.

Однако я хочу немного поправить Айсулу в вопросе пролонгации Договора аренды на новый срок, после окончания срока по договору. На мой взгляд - этого не стоит делать, а лучше заключить новый договор. У меня в практике есть пример, когда Договор аренды, заключенный сроком на 8 месяцев, а затем пролонгированный на такой же срок был признал судом недействительным, примерно со следующей формулировкой - "При заключении Договора аренды, Стороны допускали, что реальный срок действия договора будет превышать срок 1 года, при превышении которого необходима регистрация Договора в уполномоченном органе".

Так же хочу обратить внимание, что Арендодатель, согласно законодательства РК, обязательно должен быть индивидуальным или частным предпринимателем. В противном случае, могут Вам потрепать нервы. Да и потом, статью о потворстве незаконному предпринимательству (получение, сокрытие доходов, осуществление деятельности без разрешительных документов, без патента/свидетельства) еще никто не отменял. Хотя по последнему высказыванию, данная статья в основном применяется только при больших, серьезных делах.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Lancome, по Вашему вопросу придерживаюсь вышеизложенного мнения коллег и в дополнение могу только порекомендовать, чтобы при подписании договора имущественного найма каждая сторона собственноручно и полностью прописала свои Ф.И.О. и затем скрепила договор подписью (так как это требуют нотариусы).
Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Баядинова

Позволю себе согласиться с Inko и не согласиться с Айсулу, потому как о пролонгации не может быть и речи. Потому как пролонгация предполагает продление первичного договора, а не заключение нового. Поэтому в случае избежания регистрации договора аренды Вам следует каждый раз заключать новые договора сроком до одного года.

Ирина...

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Гость Александр Ягодкин

А вот вам вопрос в тему:

Необходимо ли регистрировать договор аренды недвижимости, заключенный без указания срока?

При этом, стороны при заключении договора не знают какое именно время будет осуществляться аренда. Может пару месяцев, а может и пару лет.

:writer:

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

А вот вам вопрос в тему:

Необходимо ли регистрировать договор аренды недвижимости, заключенный без указания срока?

При этом, стороны при заключении договора не знают какое именно время будет осуществляться аренда. Может пару месяцев, а может и пару лет.

:writer:

Полагаю, что в случае, если стороны будут продолжать исполнение данного договора аренды до момента возникновения основания его государственной регистрации, то он подлежит регистрации именно с этого момента. То есть отношения сторон по данному договору до одного года будут действительными без регистрации, а по истечении одного года - только после государственной регистрации.

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Полагаю, что в случае, если стороны будут продолжать исполнение данного договора аренды до момента возникновения основания его государственной регистрации, то он подлежит регистрации именно с этого момента. То есть отношения сторон по данному договору до одного года будут действительными без регистрации, а по истечении одного года - только после государственной регистрации.

поддерживаю,

см. нпаример, Закон Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 94-I "О жилищных отношениях"

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Уважаемые господа,

всем большое спасибо за дельные советы и рекомендации. Договор заключили, надеюсь правильно, на основании предложенного знакомым нотариусом образца. Расписку получила, написанную согласно вашим рекомендациям.

Вроде бы пока нет оснований не доверять арендодателю, надеюсь, что эти основания и не появятся.

Всем спасибо еще раз!

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Уважаемый Александр Ягодкин,

в официальном порядке задавал Ваш вопрос в отношении необходимости государственной регистрации договора имущественного найма, заключенного на неопределенный срок, получил более чем «уклончивый» ответ, регистрируйте мол все, что указанно в п. 2 ст. 118 ГК РК «Право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право землепользования на срок свыше года, право пользования на срок свыше года, залог недвижимости, рента на недвижимое имущество, право доверительного управления возникают с момента государственной регистрации».

Более специалисты Центра по недвижимости разъяснить ничего не смогли или просто не захотели.

С уважением,

Иван

Ссылка на комментарий
Поделиться на других сайтах

Join the conversation

You can post now and register later. If you have an account, sign in now to post with your account.
Note: Your post will require moderator approval before it will be visible.

Гость
Ответить в этой теме...

×   Вы вставили отформатированный текст.   Удалить форматирование

  Допустимо не более 75 смайлов.

×   Ваша ссылка была автоматически заменена на медиа-контент.   Отображать как ссылку

×   Ваши публикации восстановлены.   Очистить редактор

×   Вы не можете вставить изображения напрямую. Загрузите или вставьте изображения по ссылке.

  • Недавно просматривали   0 пользователей

    • Ни один зарегистрированный пользователь не просматривает эту страницу.
  • Upcoming Events

    No upcoming events found
  • Recent Event Reviews

×

Важная информация

Правила форума Условия использования