Налоги при продаже недвижимости

[Zarin-A]

Коллеги!

Просмотрела форум, на эту тему все как-то уже устарело или закрыто, поэтому открываю новую тему.

Читаю Новый НК и действующие пока статьи старого и не могу состыковать по вопросу налогообложения при реализации недвижимости что изменилось, как теперь быть?Физик физику продает НЕЖИЛОЕ помещение с земельным участком, которые находились в собственности более 12 месяцев и ранее использовались для предпринимательской деятельности (доверительным управляющим - ИП), но продает собственник - физик.

Возникают вопросы:

1. Надо ли проводить оценку на определение рыночной стоимости? Сколько стоит такая услуга?

2. Возникает ли подоходный налог от имущественного дохода или нет?

3. Надо ли сдавать декларацию о доходе?

[Гость БЕСПОДОБНЫЙ]

Вроде как не должно быть никаких обязательств по уплате налога, так как в вашем случае владение недвижимостью свыше одного года. Посмотрите ст. 155 и 166 НК, там это прописано. Тем более что в статье привязка идет только к сроку владения и никаких дополнительных условий вроде нет.

Соответственно, не нужно проводить оценку и сдавать декларацию.

[таксист]

Коллеги!

Просмотрела форум, на эту тему все как-то уже устарело или закрыто, поэтому открываю новую тему.

Читаю Новый НК и действующие пока статьи старого и не могу состыковать по вопросу налогообложения при реализации недвижимости что изменилось, как теперь быть?Физик физику продает НЕЖИЛОЕ помещение с земельным участком, которые находились в собственности более 12 месяцев и ранее использовались для предпринимательской деятельности (доверительным управляющим - ИП), но продает собственник - физик.

Возникают вопросы:

1. Надо ли проводить оценку на определение рыночной стоимости? Сколько стоит такая услуга?

2. Возникает ли подоходный налог от имущественного дохода или нет?

3. Надо ли сдавать декларацию о доходе?

Zarin-A,

на беглый взгляд:

1. оценку стоимости на момент реализации проводить не надо. но если сделка подпадет под закон о трансфертном ценообразовании, то цена может быть оспорена. если нет возможности определить стоимость первичного приобретения (для определения прироста стоимости), то надо провести оценку стоимости на момент приобретения (180.3 НК)

2. подоходный налог возникает по статье 180.2, подпункт 4 и подпункт 6. (если конечно земля и недвижимость не были предоставлены для целей указанных в подпунктах 1-4)

Статья 180. Имущественный доход

....

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества является прирост стоимости при реализации следующего имущества:

1) жилых помещений, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее двенадцати месяцев;

2) земельных участков и (или) земельных долей, находящихся на праве собственности менее двенадцати месяцев, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, дачного строительства, под гараж, на которых расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта;

3) земельных участков и (или) земельных долей, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, дачного строительства, под гараж, на которых не расположены объекты, указанные в подпункте 1) настоящего пункта, в случае, если период между датами составления правоустанавливающих документов на приобретение и на отчуждение земельного участка и (или) земельной доли составляет менее двенадцати месяцев;

4) земельных участков и (или) земельных долей, предоставленных для целей, не указанных в подпунктах 2) и 3) настоящего пункта;

5) ценных бумаг, а также доли участия в юридическом лице;

6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) - 4) настоящего пункта;

...

3. Декларацию сдавать надо (ст. 185.1 3)) не позднее 31 марта года, следующего за отчетным налоговым периодом (ст. 186)

Изменено 27 Марта 2009 пользователем таксист

[Лел]

1. оценку стоимости на момент реализации проводить не надо. но если сделка подпадет под закон о трансфертном ценообразовании, то цена может быть оспорена. если нет возможности определить стоимость первичного приобретения (для определения прироста стоимости), то надо провести оценку стоимости на момент приобретения (180.3 НК)

Оценку стоимости проводить не надо, если известна стоимость приобретения. Ст.180 п 3:

3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

В остальном согласна с вами.

[таксист]

Оценку стоимости проводить не надо, если известна стоимость приобретения. Ст.180 п 3:

3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

В остальном согласна с вами.

а в чем не согласны, я не совсем понял из Вашего сообщения..

я написал:

1. оценку стоимости на момент реализации проводить не надо

(иными словами, не зависимо от того известна стоимость приобретения или нет, стоимость актива на момент реализации не имеет значения и эту оценку проводить не надо в любом случае).

далее я отметил:

если нет возможности определить стоимость первичного приобретения (для определения прироста стоимости), то надо провести оценку стоимости на момент приобретения (180.3 НК)

вы сослались на ту же статью и отметили то же самое другими словами (вроде)

[Zarin-A]

так. Я сделала следующие выводы:

1. Налог возникает по 180 статье пп.6) п.2.

2. Трансферного ценообразования не возникает (физик физику продает).

3. Декларацию подать надо.

В ходе проверки документов возник такой вопрос:

Цена приобретения известна, но она, сами понимаете, очень маленькая (было это когда за 1000 долларов можно было купить 50 квадратов). Но через 4 года после продажи была проведена оценка БТИ стоимости для целей налогообложения. Данная стоимость зафиксирована в базе НК, с нее платятся налог на имущество и т.д. Несмотря на то, что эта оценка проведена не по состоянию на 1 января года приобретения (как указано в п.5 ст.180), тем не менее это рыночная оценочная стоимость. Для уменьшения подоходного налога, при сдаче декларации можно ли указать эту оценочную стоимость как цену приобретения (она больше цены приобретения на порядок (раз в 50)?Я понимаю, знаю, чтО написано в НК, но налоговая же не знает цену приобретения, у них по базе стоит оценочная. Каким образом они проверяют все эти декларации?

[Лел]

В ходе проверки документов возник такой вопрос:

Цена приобретения известна, но она, сами понимаете, очень маленькая (было это когда за 1000 долларов можно было купить 50 квадратов). Но через 4 года после продажи была проведена оценка БТИ стоимости для целей налогообложения. Данная стоимость зафиксирована в базе НК, с нее платятся налог на имущество и т.д. Несмотря на то, что эта оценка проведена не по состоянию на 1 января года приобретения (как указано в п.5 ст.180), тем не менее это рыночная оценочная стоимость. Для уменьшения подоходного налога, при сдаче декларации можно ли указать эту оценочную стоимость как цену приобретения (она больше цены приобретения на порядок (раз в 50)?Я понимаю, знаю, чтО написано в НК, но налоговая же не знает цену приобретения, у них по базе стоит оценочная. Каким образом они проверяют все эти декларации?

Zarin-A, как Вы уже прочитали, в статье 180 доход от продажи недвижимости определяется на основе стоимости на момент возникновения права собственности реализуемого имущества: будь то стоимость на момент приобретения, рыночная стоимость на момент возникновения права собственности, определяемая самим налогоплательщиком (ст. 180 п. 3) или оценочная стоимость на 01 января года, в котором возникло право собственности, определяемая уполномоченным органом (ст. 180 п.6).

Так что использовать оценочную стоимость на 01 января четвертого года после приобретения недвижимости нельзя. Если вы в декларации решили указать именно оценочную стоимость, то налоговики будут смотреть именно оценочную стоимость на год приобретения, а она 100%-но ниже чем стоимость приобретения по договору купли-продажи. В вашем варианте, наверное, самым оптимальным будет определить рыночную стоимость на момент приобретения с помощью оценщика, согласно ст. 180 п. 5:

5. Рыночная стоимость реализованного имущества, указанного в подпунктах 1) и 6) пункта 2 настоящей статьи, на момент возникновения права собственности должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу.

В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности. ,

НК дает такое право. И поговорить с оценщиком.

А недвижимость продается именно физлицом, или в процессе деятельности ИП?

[Zarin-A]

собственник - физик, не ИП.