Продажа офиса ИП

[Гость Гага]

Прошу мнения специалистов

В 2005 году в период работы ИП приобрел офис (нежилое и административное) помещение.

Нужда заставила продать этот офис другому ИП. Стал вопрос как првильно оформить сделку и оплатить налоги.

ИП продавец на общеустановленном. Офис ФА.

Юрист дал вот такой совет и никаких проводок не требуется Вот только на балансе в ФА офис числится и амортизация начисляется.

Могу ли я им воспользоваться и продать как физическое лицо владеющее имуществом более года.

Офис является частной собственностью ФЛ и согласно ст. 180 НК РК облагаемого имущественного дохода не образовалось, т.к. этот объект находился в собственности более 1 года.

То, что данное имущество использовалось в коммерческой деятельности ИП, поэтому ИП и платил налог на имущество как ИП.

Никаких бухгалтерских проводок не требуется, офис не является реализованным ИП товаром, проще говоря - доход от продажи офиса не является доходом ИП, а его продажа не относится к деятельности ИП

[Iris]

Прошу мнения специалистов

В 2005 году в период работы ИП приобрел офис (нежилое и административное) помещение.

Нужда заставила продать этот офис другому ИП. Стал вопрос как првильно оформить сделку и оплатить налоги.

ИП продавец на общеустановленном. Офис ФА.

Юрист дал вот такой совет и никаких проводок не требуется Вот только на балансе в ФА офис числится и амортизация начисляется.

Могу ли я им воспользоваться и продать как физическое лицо владеющее имуществом более года.

Не согласна с юристом. На семинаре в городском НК я задавала этот вопрос: реализация нежилого помещения ИПшником - является объектом налогообложения. Налоговики исходят из целевого назначения имущества, ИП выступает как ФЛ только при реализации жилых помещений. Для ИП, применяющего общеуст.порядок, доход определяется в соотв. со ст.85 НК РК. Пункт 10 - доход от выбытия ФА.

[Гость Васятко]

Кодекс Республики Казахстан от 30.01.2001 N 155-2

"Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях"

Цитировать

Статья 207. Сокрытие объектов налогообложения

1. Сокрытие налогоплательщиком объектов налогообложения, -

влечет штраф на должностных лиц в размере двадцати месячных расчетных показателей, на физических лиц, на индивидуальных предпринимателей и на юридических лиц - в размере ста пятидесяти процентов от суммы налогов и других обязательных платежей, подлежащих уплате по сокрытому объекту налогообложения.

[Гость Гость]

Не согласна с юристом. На семинаре в городском НК я задавала этот вопрос: реализация нежилого помещения ИПшником - является объектом налогообложения. Налоговики исходят из целевого назначения имущества, ИП выступает как ФЛ только при реализации жилых помещений. Для ИП, применяющего общеуст.порядок, доход определяется в соотв. со ст.85 НК РК. Пункт 10 - доход от выбытия ФА.

Учитывая , что с 2005 по 2009 год в учете отражался "офис" как поступивший актив и используемый актив в предпринимательской деятельности и на него считали амортизацию ,которую использовали в вычетах, использовали при расчете налога на имущество , то и выводить его из учета надо через выбытие актива и отчитаться по нему в 220 форме налоговой отчетности за 2009 год в марте 2010 года.

Чтобы воспользоваться продажей от физического лица надо сначала вывести обьект из учета ИП на ОУР и оплатить ИПН по нему 10%.

Все операции должны быть отражены в регистрах бухгалтерского учета.

[Гость Гага]

Офис был приобретен с НДС. При выбытии ФА НДС надо восстановить?

[Гость Гага]

Сейчас еще получила совет юриста про перевод офиса в ТМЗ.

А если идти другим путем: допустим, фиксированный актив будет переведен в состав активов, предназначенных для продажи, а потом реализован как товарно-материальный запас, может и не быть переведен в ТМЗ, а продан так, со всеми вытекающими, как-то: исключение выбывшего актива, уплата налогов с дохода от реализации. В любом случае ФЛ уже не сможет его второй раз продать и получить облагаемый доход. (Считаю, такой вариант не приемлем, т.к. фактически имущество ФЛ находится в доверительном управлении ИП, т.к. является собственностью ФЛ)

[Гость Гага]

Офис был приобретен с НДС. При выбытии ФА НДС надо восстановить?

КАк быть с НДС помогите с проводками Мне его восстанавливать в полном обьеме ?

[Гость Гость]

Прочитала ответ на форуме. Но он не согласуется с ответом юриста. Как бы определиться.

http://forum.zakon.kz/lofiversion/index.php/t21857.html

[НовоКаин]

Тема рискует отправиться по назначению.

[Гость Гость]

Можно прокоментировать ?

Не надо огромные цитаты выкладывать

Изменено 30 Мая 2009 пользователем Лел

[Лел]

Гость Гага, дисскусию с вашим юристом ведите в другом месте, здесь цирк не нужно устраивать - здесь общаются умные и интеллигентные люди.

Ответ на ваш вопрос дала Iris во втором посте этой темы. ИП на общеустановленном режиме исчисляет свои налоги в общеустановленном порядке (масло масляное получилось ):

Статья 183. Доход индивидуального предпринимателя

1. Доход индивидуального предпринимателя определяется в порядке, установленном для определения объекта обложения корпоративным подоходным налогом в соответствии со статьями 83 - 133, 136, 137, 224 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящей статьей.

Если ИП - плательщик НДС, то при реализации недвижимости начисляется НДС.

[Гость Гага]

Гость Гага, дисскусию с вашим юристом ведите в другом месте, здесь цирк не нужно устраивать - здесь общаются умные и интеллигентные люди.

Ответ на ваш вопрос дала Iris во втором посте этой темы. ИП на общеустановленном режиме исчисляет свои налоги в общеустановленном порядке (масло масляное получилось ):

Статья 183. Доход индивидуального предпринимателя

1. Доход индивидуального предпринимателя определяется в порядке, установленном для определения объекта обложения корпоративным подоходным налогом в соответствии со статьями 83 - 133, 136, 137, 224 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящей статьей.

Если ИП - плательщик НДС, то при реализации недвижимости начисляется НДС.

во 1-х юрист местный и дискуссий я не веду.

во 2-х про НДС при выводе актива нужно восстанавливать ? В ситуации если ИП решил не использовать недвижимость в предпринимательских целях ,составил акт и поставил на доход выбытие офиса ?

[Гость Гость]

в 3-х насколько это реально ?

Про перевод недвижимости - офиса в ТМЗ и реализация ?

Такой путь в голову не приходил. Может сталкивались ?

А если идти другим путем: допустим, фиксированный актив будет переведен в состав активов, предназначенных для продажи, а потом реализован как товарно-материальный запас, может и не быть переведен в ТМЗ, а продан так, со всеми вытекающими, как-то: исключение выбывшего актива, уплата налогов с дохода от реализации. В любом случае ФЛ уже не сможет его второй раз продать и получить облагаемый доход. (Считаю, такой вариант не приемлем, т.к. фактически имущество ФЛ находится в доверительном управлении ИП, т.к. является собственностью ФЛ)

[Лел]

Весь флуд удалила. Ответы на поставленные вопросы нужны, али эту тему ты, баб Надь, завела чисто сам со собою поговорить?

Все же отвечу:

во 2-х про НДС при выводе актива нужно восстанавливать ? В ситуации если ИП решил не использовать недвижимость в предпринимательских целях ,составил акт и поставил на доход выбытие офиса ?

Я уже ответила:

name='Лел' date='30.5.2009, 22:38' post='477453']

Если ИП - плательщик НДС, то при реализации недвижимости начисляется НДС.

в 3-х насколько это реально ?

Про перевод недвижимости - офиса в ТМЗ и реализация ?

Такой путь в голову не приходил. Может сталкивались ?

Можете переводить, если вы уже на 100% уверены в продаже имущества - это вообще-то предусмотрено IFRS 5, при выполнении некотрых условий, ОС переводятся в раздел Запасов (долгосрочные активы, предназначенные для продажи), амортизация не начисляется, актив должен учитываться по min из балансовой стоимости и цене реализации.

Для целей налогообложения разницы нет - все равно будет возникать доход от реализации.

[Гость Гость]

Про БабНалю это уже хроника.

Наверно Ваш юрист и есть она Уморилка развлекала тут в течение 3-х часов. Мжно и с 7 поста поудалять всю эту болтовню.

По НДС.

Я уже ответила:

Нет Ответ касался реализации ,что естествнно предполагало начисление НДС.

Я спрашивала про выво офиса из предпринимательской деятельности и что делать в этом вопросе по НДС т к он приобретен с НДС. При выводе из ФА офиса надо НДС восстанавливать ?

Можете переводить, если вы уже на 100% уверены в продаже имущества - это вообще-то предусмотрено IFRS 5, при выполнении некотрых условий, ОС переводятся в раздел Запасов (долгосрочные активы, предназначенные для продажи), амортизация не начисляется, актив должен учитываться по min из балансовой стоимости и цене реализации.

Для целей налогообложения разницы нет - все равно будет возникать доход от реализации.

Сейчас вертимся по вариантам на 100 процентов никто ни в чем не уверен.

Некоторые условия это сама процедура и что надо документально оформить?

Разница существенная

Полин рекомендует просто падарить офис типа скрытая продажа и тогда вообще налогов не возникает.

Только остается тогда доход от вывода актива ст 80 п)10 по минимуму от остаточной ?

А далее распоряжается ФЛ как ему нравится.???

[Гость Гость]

Специалисты международной аудиторской компании “Deloitte” выложили в открытый доступ свое новое руководство. Этот документ касается стандарта МСФО (IFRS) 5 “Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность”, поскольку выяснилось, что содержащиеся в самом стандарте указания не дают четкого ответа на целый ряд вопросов касательно учета определенных транзакций и применения МСФО 5 совместно с другими международными стандартами финансовой отчетности.

Руководство от Deloitte в деталях разъясняет все требования IFRS 5, а также содержит в себе конкретные примеры использования стандарта из реальной практики аудиторской компании. В приложениях приводится сравнительный анализ с требованиями американской системы учета US GAAP.

http://www.ippnou.ru/lenta.php?idarticle=004087

На английском Разбираю нюансы

[Гость Гость]

Внеоборотные активы, удерживаемые для продажи

IFRS 5 вводит новую классификацию в баланс - "активы, удерживаемые для продажи". Понятие может быть применено к одиночному активу, такому как здание, или группе активов и связанных с ними обязательств - "группа на продажу", которые также включает дочерние структуры, отождествляемые с продаваемым активом. 



Критерии, по которым активы могут быть классифицированы как "удерживаемые для продажи", очень четкие и требуют, чтобы активы были доступны для продажи в любой момент, так же вероятность продажи должна быть высокая. Критерии оценки высокой степени продажи:



в планирование продажи активов должны быть вовлечены менеджеры достаточно высокого уровня, 



активная программа по поиску покупателя и реализации плана продажи должна уже быть в действии. 



Кроме того:



активы на продажу должны активно рекламироваться, с назначением разумной цены, сопоставимой с текущей справедливой стоимостью, 



дополнительно к этому, сделка по продаже должна быть полностью завершена в течение 12 месяцев от даты, когда активы были классифицированы как "удерживаемые на продажу". 



Когда внеоборотные активы впервые определяются как "удерживаемые для продажи", их стоимость должна быть установлена на основе существующих стандартов ведения бухгалтерского учета, которые включают учет любого обесценивания. Затем активы должны быть переоценены по стоимости более низкой из двух: его переходящей стоимости и справедливой стоимости за вычетом расходов на продажу. Амортизация на такие активы не начисляется. Стоимость внеоборотных активов и активов в виде группы на продажу необходимо отражать в балансе отдельными строками. Обязательства, которые относятся к активам группы на продажу, также необходимо раскрывать раздельно в пассиве баланса, не допускается их взаимной компенсации с соответствующими активами.

Боюсь условия к нашей ситуации абсолютно не подходят.

[Лел]

Нет Ответ касался реализации ,что естествнно предполагало начисление НДС.

Я спрашивала про выво офиса из предпринимательской деятельности и что делать в этом вопросе по НДС т к он приобретен с НДС. При выводе из ФА офиса надо НДС восстанавливать ?

Понятие "вывод офиса из предпринимательской деятельности" - невнятное. Перевод офиса из состава ОС в состав ТМЗ - это не значит "вывести из предпринимательской деятельности", а значит то, что вы теперь этот актив будете использовать по-другому в вашей предпринимательской деятельности, и доход получите посредством продажи. НДС не нужно корректировать, так как у вас возникнут облагаемые обороты при реализации.

Полин рекомендует просто падарить офис типа скрытая продажа и тогда вообще налогов не возникает.

Можете подарить, но ФЛ будет платить налог с доходов у источника выплаты, вы выступите налоговым агентом, а если покупатель будет ИП или ЮЛ - то у него также будет налогооблагаемый доход от безвозмездно полученного имущества. В этой сделке продавец обязан будет начислить НДС. Поэтому, ИМХО, данный вид сделки непредпочтителен по налогообложению.

Некоторые условия это сама процедура и что надо документально оформить?

Ну вы же сами прочитали IFRS 5 - там перечисляются условия, когда ОС могут квалифицироваться как "предназначенные для продажи" - основное - это готовность актива к немедленной продаже и начало поисков покупателей. Документально оформляете Актом приемки-передачи ОС в момент перевода в Запасы.

[Гость Гость]

Это понятно Просто надо выбоать с минимальным налогообложением.

Вот от ИРИС по ст 80 п10) доход от выбытия актива. ИП принимает решение не использовать в предпринимательской деятельности составляет акт на тему и выводит из ФА.

Здесь он как бы передает офис уже себе как физику ,начисляет доход по быбытию ФА ,отчитывается в 220 за год и в балансе уже показано выбытие. Реализации здесь нет никакой. Вернул сам себе.

Поэтому на остаточную тоже прийдется начислить НДС т к он брал зачет

Расход по НДС и ИПН но вместе с оборотами за год. Как получится.

А далее дарит (скрыто продает) А покупатель пусть постарается получить минимальную оценку по безвозмездному доходу.

[Лел]

ИП принимает решение не использовать в предпринимательской деятельности составляет акт на тему и выводит из ФА.

Куда он, простите, выводит? По БУ это и будет или реализация, или безвозмездная передача, каждая из них влекущая за собой определенные налоговые последствия. просто так ОС в балансе не может исчезнуть, подумайте сами хотя бы с точки зрения БУ: проводку по дебету вам по-любому нужно будет делать. Принцип двойной записи, слыхали ?

[Гость Гагуля]

Лел

Вы хотите сказать что здесь не играет роли сам себе передает . Я вот про процедуру опять. У ИП какаято двойственность в деятельности получается.

Если он не хочет продавать а просто не использует в предпринимательской деятельности то должен безвозмездно обложиться ?

И если вводит сам от себя то тоже должен обложиться ?

УК нет

Как тогда ввести и вывести свое собственное имущество из и в предпринимательмскую деятельность ?

[POLIN]

Здравствуйте господа!

Я предлагаю не ходить по старым ссылкам форума, в качестве ответов на деяния 2009 года.

Много изменений, много дополнений. Давайте новый кодекс изучать. А все старые темы я вообще соберу в отдельную папку "Любимое прошлое"

Оно уже прошло... как с белых яблонь дым.....

Новый налоговый кодекс устранил разночтения в части имущественного дохода по отношению к физическим лицам, занимающихся частным предпринимательством.

С 1 января 2009 года недвижимость, которая не обладает признаками жилого помещения будет облагаться по всем возможным областям реализации. По своей сути их всего три.

Рассматривая эти варианты следует учесть, что как написала инициатор вопроса «леди Гага» (хорошая, между прочим певица) - здание нежилое и административное.

1 вариант:

Здание не используется в предпринимательской деятельности (не сдается в аренду, не служит офисом предпринимателя).

Такой вариант рассмотрения основного средства предполагает тот факт, что это не фиксированный актив, а имущество не используемое в предпринимательской деятельности, и не подлежащее амортизации.

НК РК ст.87 п.1 пп.4:

1. Доход от прироста стоимости образуется при реализации активов, не подлежащих амортизации, за исключением активов, выкупленных для государственных нужд в соответствии с законодательными актами Республики Казахстан.

В целях настоящей статьи к активам, не подлежащим амортизации, относятся:

4) активы со сроком службы более одного года, не используемые в деятельности, направленной на получение дохода;

Данный доход включается в совокупный годовой, согласно НК РК ст.85 п.1 пп.2:

1. В совокупный годовой доход включаются все виды доходов налогоплательщика:

2) доход от прироста стоимости;

Объектом налогообложения при реализации выше указанного имущества будет являться прирост стоимости, определяемый как разница между стоимостью реализации актива, не подлежащего амортизации и его первоначальной стоимости, согласно НК РК ст.87 п.2.

2 вариант:

Здание используется в предпринимательской деятельности (сдается в аренду, служит офисом для предпринимателя, либо производственным участком для целей производства в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности).

В рассматриваемом варианте недвижимость для целей налогообложения будет квалифицироваться фиксированным активом.

НК РК ст.116 п.1 пп.1:

1. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, к фиксированным активам относятся:

1) основные средства, инвестиции в недвижимость, нематериальные и биологические активы, учтенные при поступлении в бухгалтерском учете налогоплательщика в соответствии с международными стандартами финансовой отчетности и требованиями законодательства Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности и предназначенные для использования в деятельности, направленной на получение дохода;

Предприниматель учитывает его в составе стоимостного баланса I группы, с осуществлением исчисления амортизации и отнесению ее на вычет, по итогам налогового периода.

При продаже недвижимости финансовый результат от сделки (если получен доход) квалифицируется как доход от выбытия фиксированных активов,

согласно НК РК ст.85 п.1 пп.10:

1. В совокупный годовой доход включаются все виды доходов налогоплательщика:

10) доход от выбытия фиксированных активов;

Величина дохода при таком варианте реализации, определяется в соответствии с НК РК ст.92:

Если стоимость выбывших фиксированных активов подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам), определенная в соответствии со статьей 119 настоящего Кодекса, превышает стоимостный баланс подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам) на начало налогового периода с учетом стоимости поступивших фиксированных активов в налоговом периоде, а также последующих расходов, произведенных в налоговом периоде и учитываемых в соответствии с пунктом 3 статьи 122 настоящего Кодекса, величина превышения подлежит включению в совокупный годовой доход. Стоимостный баланс данной подгруппы (по I группе) или группы (по II, III и IV группам) на конец налогового периода становится равным нулю.

3 вариант

Просто физическое лицо продает нежилое административное помещение.

С 1 января не прокатит никакой 12-месячный период владения.

Под освобождение подпадают только:

- жилые помещения;

- дачные строения;

- гаражи;

- объекты личного подсобного хозяйства

Вся та недвижимость, которая собрана в статье 180 п.2 пп.1:

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества является прирост стоимости при реализации следующего имущества:

1) жилых помещений, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее двенадцати месяцев;

В отношении недвижимости не обладающей выше перечисленными признаками, НК рассматривает пп.4 п.2 ст.180:

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества является прирост стоимости при реализации следующего имущества:

6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) - 4) настоящего пункта;

Положения 12-месячного владения по всякой остальной недвижимости упразднены.

И доход от реализации рассматривается как прирост стоимости, аналогично 1 варианту, когда здание не используется в предпринимательской деятельности.

НК РК ст.180 п.3:

3. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в пункте 2 настоящей статьи, за исключением ценных бумаг и доли участия, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения, если иное не установлено настоящей статьей.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и рыночной стоимостью на момент возникновения права собственности на реализуемое имущество.

Перевод недвижимости в ТМЗ будет сопряжен с такими же налогами, как описано выше, просто их Вы уплатите (в зависимости от формы учета недвижимости) на разных стадиях осуществления данной операции.

Если учитываете как ФА- то с выбытием из группы и определением дохода как по варианту № 2.

Если учитываете как ОС не используемое в предпринимательской деятельности – то как разницу от прироста стоимости при реализации, по варианту № 1.

В части НДС - стандартная процедура по начислению в процессе реализации, если Вы являетесь плательщиком данного налога.

Кстати, на счет дарения: до сих пор вариант, если здание не учитывалось на балансе ИП, и Вы всегда позиционировали его (как в учете так и в отношениях с государством) как личное имущество, не участвующее в предпринимательской деятельности и не полученное в процессе предпринимательской деятельности.

Новый налоговый кодекс в части дарения физическими лицами не изменился.

НК РК ст.156:

1. Из доходов физического лица, подлежащих налогообложению, исключаются следующие виды доходов:

28) стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде дарения или наследования от другого физического лица.

Положения настоящего подпункта не распространяются на имущество, полученное индивидуальным предпринимателем в целях осуществления им деятельности, а также пенсионные накопления, унаследованные в установленном законодательством Республики Казахстан порядке, выплачиваемые накопительными пенсионными фондами;

[Лел]

Вот! Вам, Гага (или б. Надя) очень повезло!

[Гость Гагуля]

Вот! Вам, Гага (или б. Надя) очень повезло!

Информация и оссмысленная - это сила ! Полин спасибо большое.

ЗЫ

Изменено 31 Мая 2009 пользователем Лел

[Гость Гага]

Могу сказать что сегодня рассмотрели серьезный вопрос связанный с реализацией имущества ИП в свете НК РК 2009. Еще раз спасибо Полин за подробный анализ ситуации и пути их решения. :sarcasm: