Жилые /нежилые здания и НДС

[Julija]

Уважаемые, форумчане! Хотелось бы узнать мнения по следующей теме .

Статья 249 НК . Обороты, связанные с землей и жилыми зданиями

1. Реализация жилого здания (части жилого здания) и (или) аренда такого здания (части здания), в том числе субаренда, освобождаются от налога на добавленную стоимость, за исключением:

1) реализации или аренды жилого здания (части жилого здания), используемого для предоставления гостиничных услуг;

2) предоставления услуг по проживанию в гостинице.

Статья 256 НК РК . Налог на добавленную стоимость, относимый в зачет

1. Если иное не предусмотрено настоящей главой, при определении суммы налога, подлежащей взносу в бюджет, получатель товаров, работ, услуг имеет право на зачет сумм налога на добавленную стоимость, подлежащих уплате за полученные товары, включая основные средства, нематериальные и биологические активы, инвестиции в недвижимость, работы и услуги, если они используются или будут использоваться в целях облагаемого оборота, а также если выполняются следующие условия: ......

Статья 257. Налог на добавленную стоимость, не подлежащий отнесению в зачет

1. Налог на добавленную стоимость не зачитывается и учитывается в порядке, установленном пунктом 12 статьи 100 (12. Если иное не установлено настоящей статьей, налог на добавленную стоимость, не подлежащий отнесению в зачет по данным декларации по налогу на добавленную стоимость, учитывается в стоимости приобретенных товаров, работ, услуг.) настоящего Кодекса, если подлежит уплате в связи с получением:

1) товаров, работ, услуг, используемых не в целях облагаемого оборота, если иное не предусмотрено настоящим пунктом;

.......

Закон о жилищных отношениях: 39) жилой дом (жилое здание) - строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом;

41) общая площадь жилого дома (жилого здания) - сумма полезных площадей всех жилых помещений и площадей всех нежилых помещений, а также площадей частей жилого дома, являющихся общим имуществом;

Фигурирует общая площадь объекта по документам 16 000 кв м , в то числе 7000 кв м - квартиры и 4000- офисы , 1000 паркинг .

Первоначально был сделан расчет бухгалтером 7000/(7000+4000+1000) = 58% , а не 7000/16000 = 44% , объект классифицирован как ЖИЛОЕ ЗДАНИЕ и НДС в зачет не относился.

НА сегодняшний день строительство приостановлено на отметке 25% готовности, есть решение собственника о не продолжении строительства и поиске покупателя на недостроенный объект.

1. Я думаю, что бухгалтер допустила ошибку, классифицировав объект как жилое здание, снизив налоговые риски. Все таки , какой знаменатель должен быть при расчете процента жилой площади в объекте ?

2. Если все-таки НДС в зачет брать было нельзя, можно ли с учетом изменившихся условий строительства и продажи объекта пересмотреть прошлые периоды и поставить НДС в зачет из себестоимости объекта , так как намерения компании изменились и оборота, связанного с реализацией именно ЖИЛОГО ЗДАНИЯ (части ЖЗ, квартир) не предвидится?

Вариант без налоговых рисков понятен: Ст 238 НК РК 8. При реализации товаров, по которым не предусмотрен зачет по налогу на добавленную стоимость в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан, действовавшим на дату их приобретения, размер облагаемого оборота определяется как положительная разница между стоимостью реализации и балансовой стоимостью товара, определяемой в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.

Но ситуация такова, что компания заинтересована не ждать наступления сделки.

[Лел]

Есть еще статья 156 п. 3-1 и 3-2:

3-1. По товарам, работам, услугам, приобретенным в целях освобожденного оборота, но использованным в целях облагаемого оборота, сумма налога на добавленную стоимость по выписанным поставщиками счетам-фактурам относится в зачет в том налоговом периоде, в котором они использованы в целях облагаемого оборота, по ставке, действующей на дату приобретения данных товаров, работ, услуг.

3-2. В случае реализации объекта незавершенного строительства налог на добавленную стоимость по товарам, работам, услугам, использованным в процессе строительства данного объекта, ранее предназначенного для реализации в виде оборота, освобождаемого от налога на добавленную стоимость в соответствии со статьей 249 настоящего Кодекса, относится в зачет по ставке, действующей на дату приобретения указанных товаров, работ, услуг, в том налоговом периоде, в котором осуществляется реализация объекта незавершенного строительства.

Эти пункты, по-моему, прямо решают вашу проблему, давая возможность произвести корректировку зачета НДС.

[Julija]

Спасибо, Лел.

Как думаете, первоначально объект был верно классифицирован как "жилое здание" , исходя из площадей ? Вообще по проекту строительство называется : Административно - жилой дом. Если искать определение в строительных стандартах , что такое жилой и нежилой дом - нет его. ТАм иная классификация. Получается, что только по Закону о жилищных отношениях нужно делать расчеты и выводы.

[Алма Сулейменова]

. Получается, что только по Закону о жилищных отношениях нужно делать расчеты и выводы.

Внесите в НУП своей организации нужные определения. Думаю расчет у вас сделан неверно, так как не один году налоговики трактуют, что жилое здание - это когда пропорция Площадь Жилых помещений/Общая площадь больше 50%.

жилой дом (жилое здание) — строение, состоящее в основном из жилых помещений, а также нежилых помещений и иных частей, являющихся общим имуществом;

жилое помещение (квартира) — отдельное помещение, предназначенное и используемое для постоянного проживания, включающее как жилую площадь, так и нежилую площадь жилища;

т.о. нужно найти отношение суммарная площадь всех квартир\общая площадь всех строящихся площадей в этом ОДНОМ здании) - и после этого классифицировать

Мы также внесли еще и все случаи изменения назначения ( т.е. предполагаемого оборота для НДС) , - изменение проекта в результате которого меняются пропоции .. в том числе и случай когда , строили жилое , а потом решено продать как незавершенку .. - для последнего случая , расчет как пишет Лел.. с обязательным документальным обоснованием изменения таких условий (к примеру, приложить решение Правления о реализации незаконченного строительства..)

[Алма Сулейменова]

Комплекс по одному проекту, который включает

Квартиры (жилые помешения)

Офисы (нежилые помещения)

ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО в этом комплексе – лестницы, подъезды, переходы, тоннели, лифты, крыши, чердаки, подвалы, инженерные системы и оборудование (внеквартирые и общедомовые или общекомплексные), земельный участок, элементы благоустройства (насаждения, детские площадки, бассейны и т.п.) и ДРУГОЕ ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ( ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО – это то, что не находится в раздельной собственности).

Паркинги не относятся к ОБЩЕМУ ИМУЩЕСТВУ – так как находятся в раздельной собственности. (

С учетом вышеизложенного , паркинги, относятся к нежилым помещениям.

Если паркинг внутри здания (находится на одной и той же площади застройки) – его площади можно считать идентично площадям офисов и т.п. нежилых помещений. Т.е. здание с паркингом – единое здание.

Если паркинг находится изолированно , и у этого паркинга имеется ОТДЕЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ ЗАСТРОЙКИ , то рассуждаем следующим образом”

Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II

Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан

Глава 11. Приемка объектов строительства в эксплуатацию

Статья 73. Общий порядок приемки объектов в эксплуатацию

2. Приемка в эксплуатацию построенного объекта государственной приемочной комиссией или приемочной комиссией производится при его полной готовности в соответствии с утвержденным проектом и наличии положительного заключения рабочей комиссии.

Т.е. если разрешение на строительство объекта давалось как на единый объект, то можно учитывать как единый объект (????- это спорно пока, но склоняюсь к такому подходу).

Для такого подхода важно что целевое назначение в акте на ЗУ должно быть как на единый комплекс Думаю это будет важным доп аргументов в споре с НК , если таковой спор будет.