Оплата налога при реализации квартиры

[Жан 64]

У меня такой вопрос. В 2005 году я приобрел квартиру (договор о долевом участии) заехали, сделали ремонт, документы выдали только в 2007 году в августе (была проблема с актом ввода в эксплуатацию) получив документы, в октябре я продал квартиру. Несколько дней назад(спустя почти 5 лет) пришли налоговики и сказали, что так как квартира была продана менее чем год с момента покупки я должен оплатить налог 10% , какой выход??? Что делать??? Фактически я ее приобрел более 2 лет, но нет же моей вины , что документы долго делали.

[Гость 1]

У меня такой вопрос. В 2005 году я приобрел квартиру (договор о долевом участии) заехали, сделали ремонт, документы выдали только в 2007 году в августе (была проблема с актом ввода в эксплуатацию) получив документы, в октябре я продал квартиру. Несколько дней назад(спустя почти 5 лет) пришли налоговики и сказали, что так как квартира была продана менее чем год с момента покупки я должен оплатить налог 10% , какой выход??? Что делать??? Фактически я ее приобрел более 2 лет, но нет же моей вины , что документы долго делали.

нужно оспаривать свою позицию в суде, т.к. право собственности начинается с момента приобретения, а не с оформления документов. у вас подтверждающие документы?

[Жан 64]

нужно оспаривать свою позицию в суде, т.к. право собственности начинается с момента приобретения, а не с оформления документов. у вас подтверждающие документы?

Договор о долевом участии, акт передачи недвижимости только копии

[Жан 64]

Вы считаете есть шанс, налоговики говорят права собственности наступает с момента государственной регистрации, а срока исковой давности там нет??? Спасибо за ответ

[Лел]

нужно оспаривать свою позицию в суде, т.к. право собственности начинается с момента приобретения, а не с оформления документов. у вас подтверждающие документы?

Право собственности на недвижимость, а долевое участие в строительстве недвижимостью не является. ГК:

Статья 117. Недвижимое и движимое имущество

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Статья 236. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество

1. Право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества.

2. Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

3. В случаях, когда недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации.

В НК периода 2007 года говорилось о недвижимости, находящейся на праве собственности (которое возникает с момента регистрации):

Статья 166. Имущественный доход

1. К имущественному доходу налогоплательщиков относится:

1) прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, за исключением имущества, выкупленного для государственных надобностей в соответствии с законодательством Республики Казахстан:

а) недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года;

Требования НУ правомерны, срок исковой давности по периоду 2007 года заканчивается 31.12.2012 - если до этого срока требование НУ не будет облечено в форме официального уведомления, то налог платить не нужно. Но это вряд ли, у налоговиков есть целых 8 месяцев для этого. Так что делайте оценку квартиры на момент регистрации права собственности и на разницу м/у этой стоимостью и стоимостью реализации нужно уплатить налог 10%.

[Burubek]

Вы считаете есть шанс, налоговики говорят права собственности наступает с момента государственной регистрации, а срока исковой давности там нет??? Спасибо за ответ

Найдите газеты (посетите читальные залы) с объявлениями о продажах аналогичной недвижимости на момент регистрации права собственности.

С копиями этих объявлений (много не понадобится, скопируйте столько, сколько потребуется для объективного изучения рынка, достаточно, я считаю, провести мониторинг рынка за месяц до регистрации и месяц после регистрации права собственности) обратитесь к оценщику и попросите провести оценку. В ваших интересах, чтобы оценочная стоимость была выше или равна стоимости реализации, но вам запрещено вмешиваться в деятельность оценщика, кроме как в рамках закона об оценочной деятельности, чтобы не нарушить принцип объективности и достоверности.

Хотя газеты предоставлять оценщику не нужно - это его обязанность их искать, но при первоначальных переговорах вы уже сможете владеть информацией о приблизительной оценочной стоимости, так как объективно подготовите оценщика к установлению той стоимости, которая необходима вам.

После того, как найдете нужного оценщика, выразившего готовность провести оценку, закажите договор оценки на проведение ретроспективной оценки объекта недвижимости, в котором укажите цель проведения оценки: для целей ст. 166 Налогового Кодекса № 209 от 12.06.2001 г.

Хотя конкретно такая цель не прописана в законе, но желательно уточнить это обстоятельство в договоре и отчете об оценке, чтобы развеять все сомнения налогового органа.

Отчет должен соответствовать требованиям закона об оценочной деятельности, в противном случае налоговый орган может его отклонить или оспорить в суде.

После получения отчета об оценке, рассчитайте имущественный доход в соответствии со ст. 166 НК от 2001 года по состоянию на 2007 г., с учетом требований ст. 163, 164, и подайте декларацию в соответствии со ст. 170, 171 НК.

Если оценочная стоимость и стоимость реализации будут отличаться не намного, то сумма налога будет незначительной. Также следует уплатить пеню. Ее сумму исчислит налоговый орган.

Изменено 18 Апреля 2012 пользователем D@N

[Гость Дана Токмурзина]

Вы считаете есть шанс, налоговики говорят права собственности наступает с момента государственной регистрации, а срока исковой давности там нет??? Спасибо за ответ

Гражданский кодекс

Статья 194.

Право собственности и иные вещные права на жилище

Особенности осуществления права собственности и иных вещных прав на жилище регулируются жилищным законодательством.акон о жилищных отношениях

Закон о жилищных отношениях

Статья 12. Основания возникновения права собственности на жилище

Право собственности на жилище или его часть возникает по следующим основаниям:

1) строительство дома (части дома);

6) предоставление жилого помещения в собственность в силу договорного обязательства, в том числе договора об участии гражданина своими средствами или трудом в строительстве дома;

Я думаю нужно судиться.

В случае, если у Вас возникнет обязательство по уплате налога, то у Вас еще пеня набежит за 5 лет, что может вылиться в очень большую сумму.

/реклама и личная переписка удалена модератором/

[Burubek]

Я думаю нужно судиться.

Согласен. Суд, ИМХО, неизбежен.

Следует знать, что в законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество" есть такая норма:

Статья 7. Правовое значение государственной регистрации

Если в регистрации не будет отказано, моментом государственной регистрации признается момент подачи заявления.

Таким образом, датой (моментом) государственной регистрации права является дата подачи заявления.

Обратитесь с соответствующим заявлением в ЦОН и истребуйте справку о дате подачи вами заявления и потребуйте предоставить копию указанного заявления.

[Zhalair Мухали]

ИМХО надо заплатить налоги, шансы выиграть суд ничтожно малы. ГК здесь императивен. ПС на недвижимое имущество возникает с момента госрегистрации.

[Burubek]

ИМХО надо заплатить налоги

Согласен.

Платить придется. Но для этого надо установить оценочную стоимость.

[Жан 64]

Большое всем спасибо, все понятно. Еще раз большое спасибо.

[Гость Жан]

Добрый день, что делать? Довел Ваши доводы, сделал оценку. Однако налоговый инспектор говорит, что все ерунда. Говорит есть фиксированная сумма по которой была приобретена квартира в долевое участие и цена продажи, на разницу мы должны оплатить налог, а там хорошая сумма +пеня которую посчитает компьютер за 5 лет, что делать????

[Avenger]

Добрый день, что делать? Довел Ваши доводы, сделал оценку. Однако налоговый инспектор говорит, что все ерунда. Говорит есть фиксированная сумма по которой была приобретена квартира в долевое участие и цена продажи, на разницу мы должны оплатить налог, а там хорошая сумма +пеня которую посчитает компьютер за 5 лет, что делать????

В принципе считаю что НИ тут прав.

[Жан 64]

Добрый день, что делать? Довел Ваши доводы, сделал оценку. Однако налоговый инспектор говорит, что все ерунда. Говорит есть фиксированная сумма по которой была приобретена квартира в долевое участие и цена продажи, на разницу мы должны оплатить налог, а там хорошая сумма +пеня которую посчитает компьютер за 5 лет, что делать????

[Лел]

Налоговик основывывает свои слова на НК в текущей редакции, в которой на самом деле, прирост стоимости от реализации имущества приобретенного путем долевого участия определяется как разница м/у стоимостью реализации и стоимостью договора ДУ (ст. 180 НК). Но у вас налоговые обязательства возникли в 2007 году, поэтому в отношении них нужно применять положения НК того периода, а именно ст. 166, которая формулировалсь так:

1. К имущественному доходу налогоплательщиков относится:

1) прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, за исключением имущества, выкупленного для государственных надобностей в соответствии с законодательством Республики Казахстан:

а) недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года;

....

2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между стоимостью реализации имущества и стоимостью его приобретения.

При отсутствии стоимости приобретения приростом стоимости является положительная разница между стоимостью реализации имущества и оценочной стоимостью.

Как видите, эта статья не содержала определений прироста стоимости в случае приобретения недвижимости по ДДУ, речь идет о приросте стоимости при реализации недвижимости, а недвижимостью квартира ваша стала в 2007 году (при регистрации права собственности на нее). При заключении ДДУ вы не приобретали недвижимость, а вступили в отношения по участию в ее строительстве. Поэтому стоимостью приобретения недвижимости не может выступать стоимость ДДУ, эта стоимость отсутствует, поэтому она подлежит определению способом оценки - согласно редакции НК в 2007 году. Вам нужно настаивать на этом.

В любом случае - свои налоговые обязательства налогоплательщик выполняет самостоятельно, ваша обязанность - сдать сейчас налоговую декларацию и уплатить налог, определив налоговую базу без участия налоговиков, препятствовать к сдаче вами декларации и уплаты налога они не имеют права. В дальнейшем, если налоговый орган считает неправильным ваши налоговые расчеты, он может назначить налоговую проверку, и только на основании ее результатов может выражаться несогласие и начисление налога. То уведомление, выставляемое налоговым органом после проверки и будет являться предметом спора, а сейчас слова налогового инспектора не имеют никакой законной силы.

[М.Ю.]

При заключении ДДУ вы не приобретали недвижимость, а вступили в отношения по участию в ее строительстве. Поэтому стоимостью приобретения недвижимости не может выступать стоимость ДДУ, эта стоимость отсутствует, поэтому она подлежит определению способом оценки - согласно редакции НК в 2007 году. Вам нужно настаивать на этом.

Данный вывод представляется сомнительным.

[Лел]

Данный вывод представляется сомнительным.

И? Я тоже в любую тему могу зайти и просто написать, что вывод сомнительный. Но без аргументов что стоят эти слова?

[Гость Жан 64]

Все понял, спасибо! Касательно проверки, так она началась, при закрытии ИП, это вылезло, пол года не хватило до истечения 5 летнего срока. Касательно пени, если все же признают, что я должен был платить налог будет начислена на все 5 лет?? Спасибо