Покупка здания с з/у с НДС на ИП или ФЛ? Каким образом не потерять НДС?

[STA]

Сразу оговорюсь, что поиском пользовался...

Ситуация:

Есть ТОО, которое продает помещение с участком для его обслуживания (нежилое, магазин бывший), Есть физическое лицо А которое хочет купить это помещение и в будущем планирует использовать его в предпринимательской деятельности. В силу определенных причин зарегистрироваться как ИП А и стать плательщиком НДС сейчас не может. А НДС терять очень не хочется.....

Вариант имеется следующий:

ТОО продает сегодня помещение ИП Б, который через 2-3 месяца продает по той же цене ИП А (к тому времени зарегистрировавшемуся).

Сделка 1 между ТОО и ИП Б (собственником становится ФЛ Б), сделка между ИП Б и ИП А (собственник ФЛ А, НДС в зачет берет ИП А).

Вопрос собственно в следующем: сократить схему как-то можно? Какие еще варианты не потерять НДС возможны?

Изменено 24 Июля 2012 пользователем STA

[STA]

Вопрос собственно в следующем: сократить схему как-то можно? Какие еще варианты не потерять НДС возможны?

вопрос оченама срочный, завтра приезжает продавец.

посетила идея:

а если в договоре прописать что недвижимость будет передаваться через 2-3 месяца? Сейчас ее купит ФЛ А? потом ндс в зачет взять ИП А сможет?

[Лел]

1. ИП может взять в зачет НДС при постановке его на учет согласно пп 5 п. 1 ст. 256 НК:

5) при постановке лиц, указанных в подпункте 1) пункта 1 статьи 228 настоящего Кодекса, на регистрационный учет по налогу на добавленную стоимость данные лица имеют право на зачет сумм налога на добавленную стоимость по остаткам товаров (включая основные средства, нематериальные и биологические активы, инвестиции в недвижимость) на дату постановки на учет по налогу на добавленную стоимость.

При этом, согласно п. 2 этой же статьи:

2. Суммой налога на добавленную стоимость, относимого в зачет в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, является сумма налога, которая:

10) в случаях, предусмотренных подпунктом 5) пункта 1 настоящей статьи, указана в инвентаризационной описи остатков товаров, составленной на дату постановки на регистрационный учет по налогу на добавленную стоимость, при условии ее подтверждения согласно соответствующим подпунктам настоящего пункта;

2.

посетила идея:

а если в договоре прописать что недвижимость будет передаваться через 2-3 месяца? Сейчас ее купит ФЛ А? потом ндс в зачет взять ИП А сможет?

Так тоже можно.

счет-фактура выписывается не ранее даты совершения оборота и не позднее пяти дней после даты совершения оборота по реализации (п. 7 ст. 263). Датой реализации в вашем случае (при реализации недвимости) будет являться дата определенная в п. 2 ст. 237:

2. В случае, если отгрузка товара не осуществляется, датой совершения оборота по реализации является день передачи права собственности на товар получателю.

[М.Ю.]

Датой реализации в вашем случае (при реализации недвимости) будет являться дата определенная в п. 2 ст. 237:

2. В случае, если отгрузка товара не осуществляется, датой совершения оборота по реализации является день передачи права собственности на товар получателю.

В п.1 ст.237 НК сказано про "отгрузку (передачу)". В случае недвижимого имущества передачи нет что ли?

[STA]

В п.1 ст.237 НК сказано про "отгрузку (передачу)". В случае недвижимого имущества передачи нет что ли?

Лел, большое спасибо за внимание к теме.

по первому варианту понятно, там ИП Б купит недвижимость, поставит его как ТМЗ, в октябре продаст его ИП А, ИП А возьмет в зачет НДС. Просто сейчас ИП А еще нет, появится в сентябре-октябре.

а вот по второму меня терзают сомнения относительно продажи между ФЛ А и ТОО

фактически договор будет заключаться между физ. лицом и ТОО. есть необходимость зарегистрировать право собственности в юстиции в течение 1 месяца. не будет ли факт регистрации -датой реализации????

[Лел]

Лел, большое спасибо за внимание к теме. по первому варианту понятно, там ИП Б купит недвижимость, поставит его как ТМЗ, в октябре продаст его ИП А, ИП А возьмет в зачет НДС.

Мой первый вариант - это не комментарий к Вашему первому варианту , а самостоятельный способ. На момент постановки на учет по НДС ИП составит инвентаризационную опись, где укажет здание в качестве ОС, и примет в зачет НДС с которым он купил это здание ранее, когда не был еще плательщиком. Разумеется, при наличии правильно выписанной счет-фактуры от продавца.

а вот по второму меня терзают сомнения относительно продажи между ФЛ А и ТОО фактически договор будет заключаться между физ. лицом и ТОО. есть необходимость зарегистрировать право собственности в юстиции в течение 1 месяца. не будет ли факт регистрации -датой реализации????

В НК (п. 2 ст. 237) написано, что датой реализации в целях НДС является день передачи права собственности на товар получателю. Если подоходить формально к этому определению, то можно доказывать, что право собственности на здание переходит в момент госрегистрации прав согласно ст. 238 п. 1-1 ГК:

1-1. Если право собственности у приобретателя по договору подлежит государственной регистрации, то право собственности приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами.

Но здесь, на мой взгляд есть противоречия, несущие в себе потенциальный риск, которые могут возникнуть в случае, если передача по договору произошла, а право собственности не регистрируется год, например. При этом 100%-но возникнет вопрос, почему целый год не выписывается счет-фактура и не признается оборот. При фактической передаче здания нельзя считать, что это здание не поступило в собственность покупателя, независимо от факта регистрации. Тем более, в БУ (а значит и в налоговом учете) события признаются исходя из их экономической сути, а не из юридической.

Мне лично было бы проще доказать, что собственником покупатель становится когда он фактически получает в свое распоряжение здание, а не когда он зарегестрировал свои права на него.

Поэтому лучше в договоре предусмотреть условия передачи здания (то есть момент, когда покупатель становится фактическим владельцем) - например через месяц после оплаты и т.д. Это, думаю, не составит проблем, так как уверена, что ИП и ТОО аффилированы.