Продажа-покупка зданий и КПН, НДС

[Гость Михаил Игнатьевич]

Некоммерческая организация имеет здание с землёй, построенное в 1986 г, приобретено в 1995 г. Мы хотим продать его и на эти деньги купить одно здание для основной деятельности и два здания (или квартиры) для сдачи в аренду, чтобы содержать организацию. Рыночная стоимость нашего здания намного превышает его стоимость при покупке.

1. Как пересчитать остаточную стоимость здания с учётом инфляции? Есть ли "Положение о переоценке основных средств" и где его найти?

2. Подлежит ли вычету стоимость вновь приобретённых зданий, которые будут использоваться для получения совокупного годового дохода?

3. В настоящее время организация не является плательщиком НДС.

Какие обязательства появляются в связи с намеченными операциями?

Подлежат ли зачёту НДС при покупке зданий?

Должны ли мы встать на учёт по НДС, если разница между стоимостью проданного здания и стоимостью вновь приобретённых не превысит 15 000 МРП?

С уважением.

[POLIN]

Я правильно поняла, что Ваша некоммерческая организация занимается и предпринимательской деятельностью, ведя учет по пропорциональному методу распределения доходов?

[Гость Михаил]

Я правильно поняла, что Ваша некоммерческая организация занимается и предпринимательской деятельностью, ведя учет по пропорциональному методу распределения доходов?

До сих пор не занималась. Намеченная продажа здания будет первым шагом на пути к самофинансированию.

Недавно мы перешли на упрощёнку. Но интересны оба варианта налоговых обязательств: при упрощёнке и в общеустановленном режиме.

[POLIN]

Недавно мы перешли на упрощёнку.

Подлежит ли вычету стоимость вновь приобретённых зданий, которые будут использоваться для получения совокупного годового дохода?

В рамках упрощенного режима организация не пользуется понятием "вычеты".

Согласно НК РК ст.370 п.4, доход в свете данного режима состоит из всех видом дохода полученных (подлежащих получению) на территории РК.

Согласно пункту 2, этой же статьи на субъектов, работающих в данном налоговом режиме не распространяются действия статьей 77-140. Это статьи, которые определяют вычеты и доходы в части фиксированных активов (амортизация, прирост и прочее).

Подлежат ли зачёту НДС при покупке зданий?

Да, если оно используется в предпринимательской деятельности, и покупатель является плательщиком НДС.

Должны ли мы встать на учёт по НДС, если разница между стоимостью проданного здания и стоимостью вновь приобретённых не превысит 15 000 МРП?

Будете ориентироваться на сумму оборота по реализации (НК РК ст.208 п.3), но не отдельно взятого финансового результата по какой либо сделке.

Изменено 28 Июня 2006 пользователем POLIN

[Гость Михаил]

Уважаемая POLIN,

С Вашего позволения приведу конкретный пример налогообложения намеченных сделок.

(Правильно это или нет?)

Мы – неплательщики НДС, на упрощённом режиме.

Мы продаём здание за 100 млн тенге. (Здесь смущает ограничение ст. 376 п.2. 2).

В течение квартала покупаем дом для основной деятельности за 50 млн и 2 дома (квартиры)

по 20 млн для сдачи в аренду.

Всего покупаем на 90 млн.

Оплачиваем налог в соответствии со ст. 377 п. 3. в сумме 6,51 млн.

Оплачиваем НДС в сумме 13,043 млн. (Или не надо? Должны ли мы вставать на учёт по НДС?)

По ст. 376 п. 3 я обязан подать заявление о переходе на общеустановленный порядок с начала

следующего квартала. (Надо ли, ведь в дальнейшем мы не планируем подобных сделок?)

Имеются ли ещё какие-нибудь налоговые обязательства в будущем, связанные с этими сделками?

[POLIN]

Оплачиваем налог в соответствии со ст. 377 п. 3. в сумме 6,51 млн.

Да, правильно.

Оплачиваем НДС в сумме 13,043 млн.

Если Вы не стоите на учете по НДС - то платить его не нужно.

Если встанете на учет - то суммой, принимаемой к исчислению налога по упрощенной декларации будет являться сумма без НДС.

НК РК ст.370 п.7:

Для субъектов малого бизнеса, применяющих специальный налоговый режим и являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость, в доход за налоговый период сумма налога на добавленную стоимость не включается.

Должны ли мы вставать на учёт по НДС?

Должны, после того как превысите обороты (15.000 кратный МРП) по окончании любого 12-ти месячного периода. Это будет уже после Вапшей сделки по продаже здания.

По ст. 376 п. 3 я обязан подать заявление о переходе на общеустановленный порядок с начала следующего квартала. Надо ли, ведь в дальнейшем мы не планируем подобных сделок?

Никто не планирует.... Но Налоговый Кодекс не предусматривает уважение к дальнейшим бизнес планам налогоплательщика ...

Имеются ли ещё какие-нибудь налоговые обязательства в будущем, связанные с этими сделками?

Только в части уплаты налога на имущество.

[Гость Михаил]

Да, правильно.

Если Вы не стоите на учете по НДС - то платить его не нужно.

Если встанете на учет - то суммой, принимаемой к исчислению налога по упрощенной декларации будет являться сумма без НДС.

НК РК ст.370 п.7:

Для субъектов малого бизнеса, применяющих специальный налоговый режим и являющихся плательщиками налога на добавленную стоимость, в доход за налоговый период сумма налога на добавленную стоимость не включается.

Должны, после того как превысите обороты (15.000 кратный МРП) по окончании любого 12-ти месячного периода. Это будет уже после Вапшей сделки по продаже здания.

Никто не планирует.... Но Налоговый Кодекс не предусматривает уважение к дальнейшим бизнес планам налогоплательщика ...

Только в части уплаты налога на имущество.

Спасибо, Polin,

Ваша компетенция достойна большого уважения.

[Гость Mikhails]

Спасибо, Polin,

Ваша компетенция достойна большого уважения.

Уважаемая Polin,

В связи с постановкой на учёт по НДС.

Что такое оборот по реализации?

Это разность между доходом при продаже и расходом при покупке в течение месяца, квартала, года?

Должен ли я встать на учёт по НДС, если в течение месяца продажа составила 100 млн, а покупка – 90 млн?

[POLIN]

Что такое оборот по реализации?

Это разность между доходом при продаже и расходом при покупке в течение месяца, квартала, года?

Нет, оборот по реализации означает всю стоимость реализованных товаров (работ, услуг).

НК РК ст.217 п.1:

Размер облагаемого оборота определяется на основе стоимости реализуемых товаров (работ, услуг), исходя из применяемых сторонами сделки цен и тарифов, без включения в них налога на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено настоящей статьей и законодательством Республики Казахстан по вопросам государственного контроля при применении трансфертных цен.

Должен ли я встать на учёт по НДС, если в течение месяца продажа составила 100 млн, а покупка – 90 млн?

Да. Оборот по реализации и доход от сделки разные понятия.

Обороты по сделке рассматриваются в части определения НДС. Доход по сделки - в части определения налогооблагаемого дохода и уплаты КПН.

НК так же дает определение понятию реализация в ст.10 п.1 пп.26:

реализация - отгрузка товаров, выполнение работ и предоставление услуг с целью продажи, обмена, безвозмездной передачи, а также передача заложенных товаров залогодержателю;

[Гость Mikhails]

Нет, оборот по реализации означает всю стоимость реализованных товаров (работ, услуг).

НК РК ст.217 п.1:

Размер облагаемого оборота определяется на основе стоимости реализуемых товаров (работ, услуг), исходя из применяемых сторонами сделки цен и тарифов, без включения в них налога на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено настоящей статьей и законодательством Республики Казахстан по вопросам государственного контроля при применении трансфертных цен.

Да. Оборот по реализации и доход от сделки разные понятия.

Обороты по сделке рассматриваются в части определения НДС. Доход по сделки - в части определения налогооблагаемого дохода и уплаты КПН.

НК так же дает определение понятию реализация в ст.10 п.1 пп.26:

реализация - отгрузка товаров, выполнение работ и предоставление услуг с целью продажи, обмена, безвозмездной передачи, а также передача заложенных товаров залогодержателю;

Уважаемая Polin,

Наша некоммерческая организация не является плательщиком налогов на землю и имущество, поэтому здание с землёй не отражались в отчётах НК и в бух. учёте никак не фигурирует. В связи с планируемой продажей есть ли необходимость оформить какой-то учёт (поставить на баланс и т.п.)? Какими нормативными документами руководствоваться?

[POLIN]

Наша некоммерческая организация не является плательщиком налогов на землю и имущество.....

Почему? Вы религиозное объединение? Это единственная некоммерческая структура в списке освобожденных от уплаты от налога на имущество и землю организаций.

В части налога на имущество:

НК РК ст.351 п.4 пп.6:

4. Плательщиками налога на имущество не являются:

1) плательщики единого земельного налога по объектам налогообложения в пределах нормативов потребности, устанавливаемых Правительством Республики Казахстан.

Плательщики единого земельного налога по объектам налогообложения сверх установленных нормативов потребности уплачивают налог на имущество в порядке, установленном настоящим разделом;

2) недропользователи, налогообложение которых осуществляется по второй модели налогового режима, определенного в статье 283 настоящего Кодекса;

3) государственные учреждения;

5) государственные предприятия исправительных учреждений уполномоченного органа в сфере исполнения уголовных наказаний;

6) религиозные объединения.

В части земельного налога:

НК РК ст.324 п.3:

3. Не являются плательщиками земельного налога:

1) плательщики единого земельного налога по земельным участкам, используемым в деятельности, на которую распространяется специальный налоговый режим для крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) государственные учреждения;

3) недропользователи, налогообложение которых осуществляется по второй модели налогового режима, определенного в статье 283 настоящего Кодекса;

4) государственные предприятия исправительных учреждений уполномоченного органа в сфере исполнения уголовных наказаний;

5) участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды, а также один из родителей инвалида с детства по:

земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем;

придомовым земельным участкам;

земельным участкам, предоставленным для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки;

земельным участкам, занятым под гаражи;

6) многодетные матери, удостоенные звания «Мать-героиня», награжденные подвеской «Алтын алка», - по земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем, и придомовым земельным участкам;

7) религиозные объединения.

В связи с планируемой продажей есть ли необходимость оформить какой-то учёт (поставить на баланс и т.п.)?

Оно в любом (вне зависимости от наличия или отсутствия налогового обязательства) должно быть на балансе организации после перехода права собственности на здание и землю.

[Гость Mikhails]

Почему? Вы религиозное объединение? Это единственная некоммерческая структура в списке освобожденных от уплаты от налога на имущество и землю организаций.

В части налога на имущество:

НК РК ст.351 п.4 пп.6:

4. Плательщиками налога на имущество не являются:

1) плательщики единого земельного налога по объектам налогообложения в пределах нормативов потребности, устанавливаемых Правительством Республики Казахстан.

Плательщики единого земельного налога по объектам налогообложения сверх установленных нормативов потребности уплачивают налог на имущество в порядке, установленном настоящим разделом;

2) недропользователи, налогообложение которых осуществляется по второй модели налогового режима, определенного в статье 283 настоящего Кодекса;

3) государственные учреждения;

5) государственные предприятия исправительных учреждений уполномоченного органа в сфере исполнения уголовных наказаний;

6) религиозные объединения.

В части земельного налога:

НК РК ст.324 п.3:

3. Не являются плательщиками земельного налога:

1) плательщики единого земельного налога по земельным участкам, используемым в деятельности, на которую распространяется специальный налоговый режим для крестьянских (фермерских) хозяйств;

2) государственные учреждения;

3) недропользователи, налогообложение которых осуществляется по второй модели налогового режима, определенного в статье 283 настоящего Кодекса;

4) государственные предприятия исправительных учреждений уполномоченного органа в сфере исполнения уголовных наказаний;

5) участники Великой Отечественной войны и приравненные к ним лица, инвалиды, а также один из родителей инвалида с детства по:

земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем;

придомовым земельным участкам;

земельным участкам, предоставленным для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки;

земельным участкам, занятым под гаражи;

6) многодетные матери, удостоенные звания «Мать-героиня», награжденные подвеской «Алтын алка», - по земельным участкам, занятым жилищным фондом, в том числе строениями и сооружениями при нем, и придомовым земельным участкам;

7) религиозные объединения.

Оно в любом (вне зависимости от наличия или отсутствия налогового обязательства) должно быть на балансе организации после перехода права собственности на здание и землю.

Да.

Какими нормативными документами руководствоваться при постановке здания и земли, на которой оно стоит, на баланс?

[Гость Mikhails]

Уважаемая Polin,

Оказывается, Вы не только талантливый бухгалтер, но и хороший аналитик.

Попробую себя в этом качестве.

Хорошее место, где Вы живёте - Бейкер стрит. Is it right?

К тому же имеете много терпения отвечать на вопросы бухгалтеров-недоучек.

[POLIN]

Какими нормативными документами руководствоваться при постановке здания и земли, на которой оно стоит, на баланс?

Договор купли пролажи, акт регистрации прав на имущество, в том учетном периоде, котором произошла покупка.

Хорошее место, где Вы живёте - Бейкер стрит. Is it right?

Ну эт Вы загнули..... Все гораздо.. гораздо проще. :laugh:

[Гость Mikhails]

Моя неграмотность как бухгалтера не позволила правильно сформулировать вопрос.

Проблема в том, что юридические документы на здание в полном порядке, а вот бухгалтерских – никаких, и я не знаю, с чего начать. Наверно, нужен какой-то акт постановки на баланс, ежегодный учёт, амортизация и т. п.

Чтобы это сделать, нужна какая-то инструкция, СБУ или …

Подскажите, пожалуйста, с чего начать.

Какие бумаги я должен составить?

[POLIN]

Согласно Приказа Министра финансов Республики Казахстан от 19 марта 2004 года N 128 Об утверждении типовых форм первичных документов Вам нужно поставить объекты приобретенной недвижимости на учет.

1. Отразить объект в акте приемки-передачи основных средств (форма № ОС-1);

2. Завести инвентарную карточку учета ОС (форма № ОС-5);

3. Завести опись инвентарных карточек по учету основных средств (форма № ОС-6);

4. Завести инвентарный список основных средств (форма № ОС-9);

5. Сделать соответствующих бухгалтерские проводки в учете;

6. Распределить объекты по группам и подгруппам налогового учета (при условии использования их в предпринимательской деятельности);

7. Подать расчет по налогу на имущество

Изменено 6 Июля 2006 пользователем POLIN

[Гость Mikhails]

Уважаемая Polin,

Приступаю к реализации Ваших рекомендаций.

Большое спасибо за помощь.

Общение с Вами было очень полезно и очень приятно.

Надеюсь, Вы не будете возражать, когда я снова обращусь к Вам.

[POLIN]

Надеюсь, Вы не будете возражать, когда я снова обращусь к Вам.

Любой каприз.... :confused:

[Гость Mikhails]

Любой каприз....

Разрешите воспользоваться Вашей любезностью.

Планируется, что часть имущества некоммерческой организации будет использоваться для получения дохода и самофинансирования.

Хотелось бы изобрести такую схему:

Разделить имущество на 2 части:

1. Для основной (некоммерческой) деятельности со своим отдельным бух. учётом и налоговыми обязательствами.

2. Имущество, приносящее доход (аренда или что-то другое), с отдельным бух. учётом. После уплаты налогов прибыль в виде пожертвования передаётся некоммерческой организации. Предположим, это будет ИП.

Какие возможны варианты и как их реализовать?

[POLIN]

Разделить имущество на 2 части:

1. Для основной (некоммерческой) деятельности со своим отдельным бух. учётом и налоговыми обязательствами.

2. Имущество, приносящее доход (аренда или что-то другое), с отдельным бух. учётом. После уплаты налогов прибыль в виде пожертвования передаётся некоммерческой организации. Предположим, это будет ИП.

Какие возможны варианты и как их реализовать?

Вы можете применить такую схему. Но первоначально лучше просчитать, не будет ли Ваш ИП платить налогов больше, чем НО, использующее здание в некоммерческих целях, и платящее налоги по пропорциональному признаку:

НК РК ст.120 п.5:

5. При получении доходов, подлежащих налогообложению в общеустановленном порядке, сумма расходов некоммерческой организации, подлежащая отнесению на вычеты, в общей сумме расходов определяется по пропорциональному методу, исходя из удельного веса доходов, не указанных в пункте 2 настоящей статьи, в общей сумме доходов некоммерческой организации.

Просто на условных цифрах, в динамике роста доходов и на условиях как упрощенного режима налогообложения ИП, так и общепринятого.

Может так статься. что не много выиграете, более потратившись на открытие ИП и уплату его налогов.

Считать нужно.

[Гость Mikhails]

Вы можете применить такую схему. Но первоначально лучше просчитать, не будет ли Ваш ИП платить налогов больше, чем НО, использующее здание в некоммерческих целях, и платящее налоги по пропорциональному признаку:

НК РК ст.120 п.5:

5. При получении доходов, подлежащих налогообложению в общеустановленном порядке, сумма расходов некоммерческой организации, подлежащая отнесению на вычеты, в общей сумме расходов определяется по пропорциональному методу, исходя из удельного веса доходов, не указанных в пункте 2 настоящей статьи, в общей сумме доходов некоммерческой организации.

Просто на условных цифрах, в динамике роста доходов и на условиях как упрощенного режима налогообложения ИП, так и общепринятого.

Может так статься. что не много выиграете, более потратившись на открытие ИП и уплату его налогов.

Считать нужно.

После продажи здания НО должна перейти на общеустановленный режим и платить НДС, в то время как вновь созданный ИП будет на упрощёнке и без НДС. Учитывая, что расходы при сдаче в аренду небольшие, НО будет платить КПН=30% + НДС=13% от дохода, а ИП будет платить 3%. Разница весомая.

[Гость Гость]

Учитывая, что расходы при сдаче в аренду небольшие, НО будет платить КПН=30% + НДС=13% от дохода, а ИП будет платить 3%.

Что это за ставка НДС, такая подозрительная?

Вроде как у нас в РК 15%.

[Гость Mikhails]

Пример. Вы получили за товар 100 тенге, включая НДС.

Это стоимость товара плюс НДС, то есть 115% от стоимости.

Стоимость товара – 86,96 тенге, 15% от неё - 13,04 тенге.

Возможно, я применяю некорректные термины.

[POLIN]

После продажи здания НО должна перейти на общеустановленный режим и платить НДС, в то время как вновь созданный ИП будет на упрощёнке и без НДС. Учитывая, что расходы при сдаче в аренду небольшие, НО будет платить КПН=30% + НДС=13% от дохода, а ИП будет платить 3%. Разница весомая.

Ну как сказать..... Налог в виде 3% с оборота против разрешенных в НК вычетов, ведущих к уменьшению налогооблагаемого дохода у некоммерческой организации.

В данном случае цена вопроса упирается в налоговое планирование, в чистом виде. Все зависит от того, какие цели в конечном итоге преследует организация. Достаточно распространенная практика начисления доходов в виде оплаты труда, которая (не смотря на возникновение социального налога и отчисления) - ведет к увеличению конечного дохода конкретного лица, и появлению вычетов у конкретного предприятия (зарплата и налоги на нее).

То же и в части НДС, все зависит от употребляемых стоимостных величин, которые могут так же равнозначно быстро привести ИП к необходимости регистрации в качестве плательщика НДС.

Повторюсь.... СЧИТАТЬ НУЖНО.

[Гость Mikhails]

Авраам Линкольн как-то сказал: «Если бы мне дали восемь часов, чтобы срубить дерево, семь из них я бы точил топор». А русские говорят: «Не зная броду, не суйся в воду».

Вы правы, нужно считать.