Налог на имущество при продаже недвижимости юридического лица

[Алия_UB]

Добрый день, уважаемые форумчане!

Подскажите пож  следующее:

недвижимость оформлена на ТОО, последнюю оценку делали в июне 2015года, оценка составила 109млн. С учетом амортизации на 2016год стоимость составила 100млн. На сегодняшний день хотим продать 2/3часть объекта, на данный момент получаем новых 2 техпаспорта по отдельности, таким образом 1объект оставляем себе а второй продаем. После получения техпаспорта как я понимаю я должна заново по отдельности провести оценку на каждый объект. Допустим оценка выйдет примерно за 1объект (тот который хотим продать он побольше) выйдет 60млн а второй на 30млн. То что если сумма продажи превысит от оценки на разницу 20%КПН оплачиваем, это поняла. А если продадим за ту же сумму по оценочной стоимости, оплачиваем ли мы какие нибудь налоги? Мы не НДСники. В налоговой объяснили что если сумма превысит 63млн, то после продажи в течении 7дней встаем на НДС,и оплачиваем 12%, это верно? Сумму продажи пока точно  незнаю, так как обе стороны никак не могут прийти к соглашению)))

[Ирина Локтионова]

ТОО на каком режиме налогообложения?

По какому стандарту ведете бухучет (НСФО, МСФО для СМП и ССП, МСФО)?

 

Изменено 16 Марта 2016 пользователем Kenga

[Алия_UB]

фф 200,700,701 отправляем. Кпн оплачиваем.

[Ирина Локтионова]

Вы не ответили ни на один мой вопрос.

Исходя из того, что вы сдаете ф.200 и 701.01, делаю вывод, что ваше ТОО работает на общеустановленном режиме налогообложения.

Теперь ответьте на второй вопрос по поводу стандарта. Я это спрашиваю, чтобы понять, почему вы делали переоценку.

[Алия_UB]

 незнаю))) у ТОО 1 объект, который он и сдает в аренду и который хочет разделить и продать. В прошлом году директор мне сказал якобы что каждые три года он должен делать оценку недвижимости для налоговой. я и сделала его и по новой оценке плачу имущественный налог. ежемесячный часть ту которую он продает 900000сдает, а ту часть которую оставляет за 300000тг сдает в аренду.сотрудников мало, всего 2человека. Бухгалтерию веду в 1ске.

Незнаю по теме ответила на Ваш вопрос или нет)))

[Ирина Локтионова]

33 минуты назад, Алия_UB сказал(а):

В прошлом году директор мне сказал якобы что каждые три года он должен делать оценку недвижимости для налоговой. я и сделала его

А вы разве не бухгалтер?

Ну да ладно, будем считать вопрос риторическим.

Тогда так. Если вы субъект малого или среднего предпринимательства, то имеете право вести бухучет по одному из двух стандартов:

1. МСФО НК для субъектов малого и среднего предпринимательства.

По этому стандарту балансовая стоимость  ОС = стоимость приобретения - амортизация. И с этой балансовой стоимости платится налог на имущество. Никакую переоценку вы не то что не обязаны, вы не имеете права делать. А налоговики незаконно заставляют всех подряд (даже ИП на СНР) делать переоценку, чтобы побольше платили налог на имущество.

2. МСФО.

По этому стандарту вы имеете право выбрать один из двух методов учета ОС (IAS 16):

1) Модель учета по фактическим затратам, т.е. точно так же, как по МСФО для малого и среднего предпрнимательства

2) Модель учета по переоцененной стоимости. И только если вы в своей учетной политике написали, что ведете учет ОС по этому методу, только тогда должны делать переоценку.

В любом случае переоценка влияет только на сумму налога на имущество. При реализации она никак не учитывается, т.к. при реализации недвижимости или ее части у ТОО возникает доход от выбытия фиксированных активов:

Статья 92 НК:

Цитата

Если стоимость выбывших фиксированных активов подгруппы (по I группе) ..., определенная в соответствии со статьей 119 настоящего Кодекса, превышает стоимостный баланс подгруппы (по I группе) ...на начало налогового периода с учетом стоимости поступивших фиксированных активов в налоговом периоде, а также последующих расходов, произведенных в налоговом периоде и учитываемых в соответствии с пунктом 3 статьи 122 настоящего Кодекса, величина превышения подлежит включению в совокупный годовой доход.

Стоимостной баланс группы ФА в налоговом учете определяется на основании ст.117 НК. В его определении участвуют:
- первоначальная стоимость поступивших активов,
- амортизация по налоговому учету,
- последующие расходы.
Никакая переоценка здесь не упоминается и в определении стоимостного баланса не участвует. Соответственно при определении дохода от выбытия ФА при реализации переоценка тоже никаким боком не учитывается.

Таким образом, ваш доход от выбытия ФА = Стоимость реализации минус балансовая стоимость, которая равна стоимости приобретения минус накопленная амортизация.

Вопрос для вас заключается в том, как определить стоимость приобретения продаваемой части. В налоговом кодексе на этот счет нет рекомендаций.

Предлагаю варианты:

1) Пропорционально площади продаваемой части. Например, все здание площадью Х кв.м купили за сумму P. Продаете Y кв.м, следовательно стоимость приобретения продаваемой части P1 = P / X * Y.

2) Сделать оценку рыночной стоимости отдельно продаваемой части и всего здания. Например, рыночная стоимость всего здания S, продаваемой части - S1. Тогда стоимость приобретения продаваемой части P1 = P / S * S1.

 

 

 

 

 

[Александр Чашкин]

2 часа назад, Kenga сказал(а):

А вы разве не бухгалтер?

Ну да ладно, будем считать вопрос риторическим.

Тогда так. ...

 

А можно еще покороче, чтобы и нам, бухгалтерам, можно было понять!  

[Ирина Локтионова]

3 часа назад, Александр Чашкин сказал(а):

А можно еще покороче

Попробую.

1) Если есть стоимость приобретения, никто не обязан делать переоценку недвижимости в целях исчисления налога на имущество.

Это могут делать только ТОО, ведущие бухучет по МСФО и выбравшие по собственному желанию метод учета ОС по переоцененной стоимости. В этом случае налог на имущество исчисляется от суммы оценки с учетом амортизации.

2) При реализации недвижимости возникает доход от выбытия фиксированных активов, который определяется так:

Доход от выбытия ФА = стоимость реализации - (стоимость приобретения - амортизация)

Переоценка при этом не учитывается.

 

[Ирина Локтионова]

Хочу добавить в последнему посту, что все это очень упрощенный вариант. Нужно помнить следущее:

1. При определении балансовой стоимости для исчисления налога на имущество берется амортизация по бухгалтерскому учету, а для определения дохода от выбытия ФА - амортизация по налоговому учету. Часто бухгалтеры в бухучете применяют ту же норму амортизации, что и в налоговом учете, но это не всегда может быть так.

Например:

1) Если ТОО на упрощенке, то оно амортизацию в бухучете исчисляет, а в налоговом учете не исчисляет совсем, т.к. у него нет вычетов.

2) В налоговом учете предельная норма амортизации по зданиям 10%, и если каждый год применять эту предельную норму, то  через 10 лет стоимостный баланс подгруппы по этому зданию станет равным нулю, соответственно доход от выбытия ФА будет равен просто стоимости реализации.   В бухгалтерском учете не может быть ситуации, чтобы балансовая стоимость актива (если он продолжает использоваться) стала равной нулю, т.к. согласно МСФО IAS 16 необходимо ежегодно пересматривать срок службы ОС и при необходимости увеличивать его, а следовательно, уменьшать норму амортизации.

2. При определении дохода от выбытия ФА согласно ст.118 Налогового кодекса кроме затрат на приобретение актива надо еще учитывать затраты его производство, строительство, монтаж и установку, а также другие затраты, увеличивающие его стоимость.

[Наталья Островерхова]

Здравствуйте! Помогите разобраться пожалуйста! Недавно продали свое кафе , небольшое , придорожное,мы его строили сами , с нуля.... Продали за 2700000.  А налоги за него я платила за 2 миллиона , не оценивали , просто от фонаря !теперь мне нужно оплатить НДС 270 тысяч, так сказали в налоговой! это правильно? 

[Ирина Локтионова]

Ответьте, пожалуйста на все следующие вопросы:

1) Вы ИП или ТОО?

2) На каком режиме налогообложения?

3) Плательщики НДС? 

[Наталья Островерхова]

Кафе было оформлено на моего мужа, он был ИП, но давно закрылся уже! Работали по упрощенке, НДС не платили.

[Ирина Локтионова]

Ну так если продавец физическое лицо, какой может быть НДС?! Разводят вас господа налоговики по крупному. НДС платят только плательщики НДС, которые стоят на регистрационном учете по НДС, а  плательщиком НДС может быть только ИП или юридическое лицо.

Что касается ИПН - вы еще и недоплатили. Согласно п.6, 7 ст.180-1 Налогового кодекса, вы должны заплатить ИПН 10% со всей стоимости реализации.

 

[Александр Чашкин]

В 25.03.2016 at 23:30, Kenga сказал(а):

 

Что касается ИПН - вы еще и недоплатили.

Предполагаю, что речь и идет об уплате ИПН в размере 10% цены реализации. 

[Ирина Локтионова]

Ну да, они заплатили ИПН с 2 млн, а продали за 2,7 млн., т..е. недоплатили ИПН = 700 000 *10% = 70 000.

[Александр Чашкин]

1 час назад, Kenga сказал(а):

Ну да, они заплатили ИПН с 2 млн

Они платили налог на имущество с 2 млн, как я понял. 

[Ирина Локтионова]

Упс... Видимо я действительно не поняла.

Наталья Островерхова, уточните, пожалуйста, вы платили налог на имущество с 2 000 000?

А ИПН с имущественного дохода после продажи вообще не платили?