Налоги при продаже недвижимости юр. лицом

[Адал]

Добрый день. Помогите, пожалуйста, посчитать рентабельность приобретения недвижимости на юр. лицо!

Вводные данные: Покупатель ТОО на упрощенке с НДС (СМП). Продавец недвижимости НДС-ник, в связи с чем возник вопрос. Изначально планировалось просто купить недвижимость на физ. лицо и не мучиться, но вот выяснилось, что продавец НДС-ник и глаза загорелись. В случае приобретения недвижимости на юр. лицо мы отбиваем НДС я так понимаю. Через какое-то время недвижимость планируется с ТОО переписать на изначальное физ. лицо. Но как это правильно сделать, получив выгоду с взятия в зачет НДС и максимально уменьшив налоги с продажи недвижимости потом? Мой приходящий бухгалтер советует не заморачиваться, но я так понимаю просто не хочет возиться с бумажками потом. Экономическая выгода с взятия в зачет НДС существенная, иначе бы вопрос не поднимал.

[Ирина Локтионова]

Бухгалтер вам правильно говорит, государство не обманешь. Просто так вы с ТОО на учредителя недвижимость не переоформите, только через реализацию. Даже если ТОО просто подарит эту недвижимость физическому лицу, то все равно надо платить НДС с балансовой стоимости. 
Причем, если  ТОО продаст учредителю по цене ниже среднерыночной, то у учредителя  разница между суммой продажи и среднерыночной ценой будет считаться дивидендами.

Кстати, недвижимость нежилая?

Изменено 7 Февраля 2019 пользователем Ирина Локтионова

[Эдуард]

6 часов назад, Ирина Локтионова сказал:

Причем, если  ТОО продаст учредителю по цене ниже среднерыночной, то у учредителя  разница между суммой продажи и среднерыночной ценой будет считаться дивидендами.

А если между ТОО и учредителем "воткнуть" третье лицо? 

[Адал]

9 часов назад, Ирина Локтионова сказал:

 

Кстати, недвижимость нежилая?

Да, нежилое помещение.

9 часов назад, Ирина Локтионова сказал:

 то у учредителя  разница между суммой продажи и среднерыночной ценой будет считаться дивидендами.

 

ТОО более трех лет, дивиденды же вроде уже можно налогами не облагать?

2 часа назад, Эдуард сказал:

А если между ТОО и учредителем "воткнуть" третье лицо? 

Когда я рассказал своему буху о возможных вариантах, третье лицо тоже там упоминалось - она сделала такое кислое лицо, как будто смешали лимон, хурму, жаренных червей и подали все это на тарелочке в пасти у маринованной змеи.

[Эдуард]

1 час назад, Адал сказал:

Когда я рассказал своему буху о возможных вариантах, третье лицо тоже там упоминалось - она сделала такое кислое лицо, как будто смешали лимон, хурму, жаренных червей и подали все это на тарелочке в пасти у маринованной змеи.

Хотелось бы понять нормативное обоснование мимики.

[Адал]

5 часов назад, Эдуард сказал:

Хотелось бы понять нормативное обоснование мимики.

Бух приходящий. Считает нам налоги и с этого года занимается ЭСФ, есть договоренность, что будет помогать решать вопросы, связанные с бухгалтерией, не связанных с обычными функциями бухгалтера. Грубо говоря сделку по части бухгалтерии будет проводить бух. Т.е. провести приобретение актива, взять в зачет НДС и др. операции, полный перечень которых не знаю. Видимо мимика выдавала нежелание возиться со всем этим.

[Ирина Локтионова]

В 08.02.2019 в 11:29, Адал сказал:

ТОО более трех лет, дивиденды же вроде уже можно налогами не облагать?

Не облагаются после трех лет дивиденды, полученные в виде "чистого дохода или его части, распределяемых юридическим лицом-резидентом между его учредителями, участниками", а другие виды дивидендов не освобождаются от налогообложения.

Давайте на примерах.

1) Пусть ТОО А купило у ТОО Б здание по рыночной цене за 1 120 000, в том числе НДС 120 000, который может взять в зачет по НДС.
ТОО А продает это здание своему учредителю за ту же самую цену, чтобы не возникло дохода и дивидендов , т.е. за 1 120  000, в том числе НДС 120 000, который надо заплатить в бюджет. 
В итоге НДС к уплате 120 000 - 120 000 = 0. 
Если бы учредитель ТОО А сразу купил бы это здание у ТОО Б за те же 1 120 000, то результат тот же самый, только нет всяких заморочек по промежуточной сделке.
Видим, что покупать и продавать по той же самой цене нет никакого смысла

 

2) 1) Пусть ТОО А купило у ТОО Б здание по рыночной цене за  1 120 000, в том числе НДС 120 000, который может взять в зачет по НДС.
ТОО А продает это здание своему учредителю за символическую цену, например, за 11 200, в том числе НДС 1 200, который надо заплатить в бюджет. 
В итоге НДС к уплате 1 200 - 120 000 = -118 800, т.е. 118 800 пошло в зачет по НДС.

По КПН получили убыток 990 000. Если с учетом этого убытка вы в целом по ТОО выйдете в прибыль, то все тип-топ. Если же в целом получится убыток, то ТОО начисляются дополнительные баллы по системе управления рисками, что увеличивает риск налоговой проверки.

Кроме того, как я уже писала, с разницы начисляем дивиденды 1 000 000 – 10 000 = 990 000, ИПН 5% = 49 500.

Если физическое лицо в дальнейшем захочет продать это здание, то ему придется платить ИПН 10% с прироста стоимости = стоимость реализации – стоимость приобретения. А поскольку стоимость приобретения была символической, то платить ИПН придется практически со всей стоимости реализации.

Вот и считайте, что вам выгоднее.

В 08.02.2019 в 08:45, Эдуард сказал:

А если между ТОО и учредителем "воткнуть" третье лицо? 

Втыкать третье лицо нет абсолютно никакого резона, можете сами посчитать на примере. Кроме того, возникают дополнительные риски, связанные с тем, что это третье лицо не может быть взаимосвязанной стороной (из-за возникновения тех же дивидендов у учредителя) и в то же время должно быть абсолютно надежным, чтобы не кинул.

[Адал]

22 часа назад, Ирина Локтионова сказал:

ИПН 5% = 49 500.

 

Мы упрощенники. Заплатим 3% от оборота и дело в шляпе. Тогда получается 12% ндс минус 3% налог на СНР (грубо) = имеем прибыль в размере отбитого НДС на 9%? По поводу баллов по СУР это конечно печаль. Как-то перечитывал за что они начисляют баллы, там и про сделки с аффилированными лицами есть... Третье лицо бы помогло выйти из ситуации.

22 часа назад, Ирина Локтионова сказал:

 

Если физическое лицо в дальнейшем захочет продать это здание, то ему придется платить ИПН 10% с прироста стоимости = стоимость реализации – стоимость приобретения.

В течение года продавать не собираемся, а по истечение года физ. лицо налоги не платит. Да и в случае чего изменим цену в договоре на равную приобретению, чтобы дохода не получилось. 

Но а в целом, спасибо за ответ. Если бы мой бух так сразу бы дала расклад, может этого вопроса и не было.

[Ирина Локтионова]

3 часа назад, Адал сказал:

Мы упрощенники. Заплатим 3% от оборота и дело в шляпе.

А вот не тут-то было. Специальные налоговые режимы распространяются только на уплату КПН и СН. 
ИПН с дивидендов исчисляется и уплачивается в общеустановленном порядке.

Кроме того, если приобретенная недвижимость будет оприходована в бухучете как основные средства, то при реализации возникает доход от выбытия фиксированных активов, который должен отражаться в общеустановленном порядке в форме 100. При продаже по цене меньше приобретения дохода не будет, но форму 100 сдавать все равно надо, а там убытки и соответствующие последствия.

Если в предпринимательской деятельности ТОО это здание участвовать не будет, то вы можете оприходовать его как активы, предназначенные для дальнейшей реализации. Тогда продаете как обычные товары и платите 3% со стоимости реализации. Ну и убытки ваши при этом нигде не засветятся, разве что в финансовой отчетности (которая по бухучету), а налоговикам она не доступна. Разве что по данным статистических отчетов промониторят.

3 часа назад, Адал сказал:

В течение года продавать не собираемся, а по истечение года физ. лицо налоги не платит.

Насчет "по истечении года" - это касается только жилой недвижимости. По нежилой ИПН с прироста стоимости надо платить, независимо от срока в собственности.

В случае налоговой проверки любые сделки без экономической выгоды всегда вызывают подозрение у проверяющих. Они ведь тоже не дураки и все понимают, когда люди хотят уйти от налогов. Так что, поверьте, всегда найдут, к чему прицепиться. Если будете продавать намного ниже цены приобретения, у вас должно быть железное обоснование, почему вы продали в убыток себе.

[Адал]

2 часа назад, Ирина Локтионова сказал:

 

Если в предпринимательской деятельности ТОО это здание участвовать не будет, то вы можете оприходовать его как активы, предназначенные для дальнейшей реализации. Тогда продаете как обычные товары и платите 3% со стоимости реализации.

Вот такой способ реализации и имелся ввиду. Нигде по сути заниженная стоимость не светится, кроме внутренних документов (бух балансы-шмалансы)

2 часа назад, Ирина Локтионова сказал:

 

Насчет "по истечении года" - это касается только жилой недвижимости. По нежилой ИПН с прироста стоимости надо платить, независимо от срока в собственности.

 

 

Но ведь хоть какие-то сроки освобождения от уплаты ИПН существуют? К примеру купил я офис в 2005-ом году за 100 тыс тенге, а сейчас продаю за 15 миллионов, что я теперь от всей разницы должен платить???

 

[Ирина Локтионова]

Да, именно так. И ни инфляция, ни девальвация, ни переоценка, ни капитальный ремонт, ни реконструкция при продаже у физического лица не учитываются. Только чистый прирост стоимости.

[Адал]

9 минут назад, Ирина Локтионова сказал:

Да, именно так. И ни инфляция, ни девальвация, ни переоценка, ни капитальный ремонт, ни реконструкция при продаже у физического лица не учитываются. Только чистый прирост стоимости.

Благодарю. Теперь я понимаю почему у моего буха было такое кислое лицо. 

[Ирина Локтионова]

Угу   Как говорит мой муж, государство нас 10 раз поимеет, а мы его ни разу. Извините за оффтоп. 

[Адал]

17 часов назад, Ирина Локтионова сказал:

Угу   Как говорит мой муж, государство нас 10 раз поимеет, а мы его ни разу. Извините за оффтоп. 

Почему же? Это на бумажке написано, что мы должны делать. А бумага не краснеет. Параллельно по тому же объекту задавал вопрос в юр.отдел форума, но что-то знающих видимо нет. 

Своими мозгами пока только допёр, что пока нет кондоминиума - у покупателей нет и прав. Соответственно застройщик творит что вздумается. Вы случайно в ЗОЖО не разбираетесь? Было бы шикарно разобраться.

P.S. в личку можете сбросить адресок, с меня бутылка нормального красного.

[Ирина Локтионова]

По-моему, кондоминиум можно зарегистрировать только для жилого дома и регулируется это Законом о жилищных отношениях. Кстати, в него сейчас ожидаются какие-то существенные изменения именно по поводу кондоминиумов.
Ваш вопрос действительно юридический, а не бухгалтерский, так что, к сожалению, ничем помочь не могу.

1 час назад, Адал сказал:

знающих видимо нет. 

Знающие всегда есть, просто возможно в силу занятости или других причин не заглядывают на форум. Вы можете кому-нибудь написать в личку с просьбой ответить в теме, они получат письмо и возможно помогут.