Купля-продажа незавершенного строительства

[Julija]

Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить продажу незавершенного строительством объекта?

1. Соглашение о приостановлении подрядных работ с подрядчиком.

2. Акты сверки, справки об остутсвии задолженности по СМР.

3. Справка о % готовности незвершенки и пр. ?

Как правильно определить совокупность материалов, из которых состоит объект? Нужен ли оценщик ?

Попадает ли данная сделка под Закон о гос.регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним ?

[Гость Антикиллер]

п.4 ст.236 ГК РК До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Полагаю, что участие оценщика не помешает, также необходимо выяснить нет ли каких-либо других обременений связанных с этим объектом, наличие субподрядных организаций, законность предоставления земучастка и т.п.

[Julija]

п.4 ст.236 ГК РК До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается.

Полагаю, что участие оценщика не помешает, также необходимо выяснить нет ли каких-либо других обременений связанных с этим объектом, наличие субподрядных организаций, законность предоставления земучастка и т.п.

Головная боль - зем.участок.

Дело в том, что строительство объекта ведется совместно с ФЛ, которому выделена земля на цели стр-ва (совместная деятельность гл.12 ГК РК) ТО есть есть два участника: один - вносит разрешительную документацию, в том числе отвод земли (земля в аренде у государства), второй - финансирует, действует от лица простого товарищества, заключает договор подряда. Как мне кажеться, сделана ошибка: в качестве застройщика по договору должен был выступить физик, так как по определению наше ТОО не м ожет им быть (земля выделена не нам), а ТОО - инвестор. ТО есть логичнее было бы заключить трехсторонний договор подряда.

Но сложилось так, что незавершенное строительство (его стоимость) сформировалась на балансе ТОО. Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта выдается в адрес физика. Никак не могу добиться ответа на свой вопрос: совместная деятельность предусмотрена ГК РК, результатом совместной деятельности является долевая собственность. почему это не учитывается при вводе в эксплуатацию объекта и регистрации права собственности на него? Или меня ввели в заблуждение..?

То есть на баласнве сформирована стоимость незавершенки, но на основании акта ввода в эксплуатацию ТОО не может признать объект недвижимости, так как упоминания о ТОО в нем нет!

Требуется время для того, чобы физик оформил право собственности на себя (в том числе на землю), а потом передал (договор передачи) недвижимость нам....(долю, причитающуюся нам).

Как мне учитывать незавершенку в этот отрезок времени, если фактически ее уже нет ?

У физика тоже поблема: оформив сделку фактически купли-продажи доли в построенном объекте он не имеет документов, подтверждающих понесенные затраты при возведении, тем самым получает имущественный доход по ст.166 НК РК

Вот и вертиться в голове мысль - "продать" незавершенку физику до подписания акта ввода в эксплуатацию построенного объекта ... Но что то ту не то...

Надеюсь на комментарии юристов .

Понимаю, что изложить всю проблему на форуме нереально, но теплиться мечта, что кого-нибудь заинтересует эта тема :bow:

[Гость Антикиллер]

Не зная досконально вашей ситуации, могу посоветовать:

1. Заключить договор с каждым по отдельности, с одним на приобретение земучастка (предварительный договор), а со вторым на приобретение имущества т.е. объекта

2. Заключение трехстороннего договора, с условием того что вы оплатите только лишь после регистрации прав на земучасток.

а то что на балансе находится пусть подтвердят аудиторской оценкой (ваших аудиторов)

Если что пишите в личку, опишите детали и я постараюсь помочь

[Алма Сулейменова]

У физика тоже поблема: оформив сделку фактически купли-продажи доли в построенном объекте он не имеет документов, подтверждающих понесенные затраты при возведении, тем самым получает имущественный доход по ст.166 НК РК

Доход от перепродажи незавершенки , на мой взгляд, не подпадает под определение имущественного дохода ст 166 НК

Скорее это доход (если он не ИП) будет трактоваться как доход от разовых операций с обложением у источника выплаты. Тем более он сам не строит , а лишь имеет права на долю в том активе, который числится в ТОО на балансе. По правилам , он (физик) д.б ИП , так как деятельность в товариществе - это предпринимательская деятельность (если только он не является заказчиком дома для себя , как для проживания..)