Незавершенное строительство, кредиты, полученные на покупку земли.

[Лел]

Добрый день!

Ранее я открывала тему Кредиты на строительство, но ее перенесли в Архив, а мне хотелось бы еще кое-что уточнить и уяснить, надеюсь на ваше внимание!

Итак, речь идет о 2004 годе, когда МСБУ предприятием не применялось. Предприятие является застройщиком здания (строительство вел подрядчик), которое предназначено для последующей продажи, был взят кредит – цель финансирование покупки земли. В МСБУ стандартом 23 «Затраты по займом» предусмотрено включение в себестоимость земли процентов по кредиту. А есть ли (и где) аналогичное положение в КСБУ? Что-то я не могу разобраться, даже вдумчиво читая их . Хотя согласно КСБУ №6: Основные средства отражаются в бухгалтерском учете в момент оприходования по первоначальной стоимости, включающей все фактически произведенные необходимые затраты… проценты за кредит, предоставленный на период строительства (такие затраты капитализируются в связи с длительностью использования кредита)… Но является ли земля в этом случае основным средством? И на каком счете она должна учитываться – на 121 или 126? И все же, проценты за кредит, использованный на покупку земли как товара должны ли включаться в себестоимость земли? И что с этими процентами происходит, если земля продается, но кредит еще не погашен? Далее, про налоговый учет. В налоговом кодексе статья 105 п. 3 указывает на: Вознаграждение за кредиты (займы), полученные на строительство, выплачиваемое (подлежащее уплате) в период строительства, включается в стоимость объекта строительства. И опять же можно понять, речь идет об основных средствах. Относится ли формулировка: кредиты (займы), полученные на строительство, выплачиваемое (подлежащее уплате) в период строительства к кредитам, полученным на покупку земли (на которой будет построено здание, которое не является основным средством)?

Помогите разобраться. Спасибо.

[POLIN]

Итак, речь идет о 2004 годе, когда МСБУ предприятием не применялось. Предприятие является застройщиком здания (строительство вел подрядчик), которое предназначено для последующей продажи, был взят кредит – цель финансирование покупки земли. В МСБУ стандартом 23 «Затраты по займом» предусмотрено включение в себестоимость земли процентов по кредиту. А есть ли (и где) аналогичное положение в КСБУ? Что-то я не могу разобраться, даже вдумчиво читая их .

проценты за кредит, использованный на покупку земли как товара должны ли включаться в себестоимость земли?

Есть.

Методические рекомендации к стандарту бухгалтерского учета 6 "Учет основных средств" (утверждены приказом Департамента методологии бухгалтерского учета и аудита МФ РК от 21 мая 1997 г. N 7)

5. Основные средства отражаются в бухгалтерском учете в момент оприходования по первоначальной стоимости, включающей все фактически произведенные необходимые затраты по возведению или приобретению основных средств, в том числе уплаченные при покупке невозмещаемые налоги и сборы (например, НДС, уплаченный при приобретении зданий и легковых автомобилей, госпошлина, уплачиваемая при составлении договора на куплю, и т. д.), затраты по доставке, монтажу, установке, пуску в эксплуатацию, проценты за кредит, предоставленный на период строительства (такие затраты капитализируются в связи с длительностью использования кредита), и любые другие расходы, непосредственно связанные с приведением актива в рабочее состояние для его использования по назначению.

Но является ли земля в этом случае основным средством?

Вы хотите объединить землю и ведущееся строительство на ней в понятие "незавершенное строительство"?

Или что-то еще?

Дайте ссылку на Вашу прошлую тему... видимо я с ней не знакома.

[Алма Сулейменова]

[Вы хотите объединить землю и ведущееся строительство на ней в понятие "незавершенное строительство"?

Или что-то еще?

Дайте ссылку на Вашу прошлую тему... видимо я с ней не знакома.

Скорее всего вопрос в том, что земля в данном случае не является основным средством , а относится к ТМЗ

Если это так ( т.е. строится не для себя , а земельный участок после завершения строительства будет продан вместе с объектом) , то надо к земле подходить, как ТМЗ.

Еще один вопрос в тему:

По окончании строительства часть оборудования и земли должна передаваться на баланс КСК безвозмездно. При передаче передается по акту со стоимостью? Если это так, эта стоимость д.б. определена. С этой точки зрения , часть земли и оборудования (например, лифты и т.п.) являются для застройщика с одной стороны ТМЗ , а с другой стороны имуществом , которое д.б. передано и будут являться основным средсвом для получаещей стороны.

Получается , для застройщика не все расходы будут отнесены на с\с ? Что посоветуте?

Есть мысли, но хочется сравнить свои подходы с другими.

[Лел]

Спасибо за внимание к теме!

POLIN, с выздоровлением Вас!

Дайте ссылку на Вашу прошлую тему... видимо я с ней не знакома.

Вот здесь тема открытая раннее, она немножко про другое, но вопрос у меня в одном: я хочу понять что входит в себестоимость незавершенного строительства, которое впоследствии станет товаром. Вот и разбираюсь в разных нюансах.

Вы хотите объединить землю и ведущееся строительство на ней в понятие "незавершенное строительство"?

Совершенно верно, как написала Alma

Скорее всего вопрос в том, что земля в данном случае не является основным средством , а относится к ТМЗ

. То есть меня волнует следующее: если земля в данном случае является ТМЗ, то можно относить на себестоимость ее проценты по кредиту? В КСБУ "Запасы" я этого не нашла. И в налоговом учете ст. 105 относится к основным средствам.

Спасибо.

[Алма Сулейменова]

. И в налоговом учете ст. 105 относится к основным средствам.

А зачем вы землю отнесли к основным средствам в налоговом учете? Для вашего случая, земля в составе ТМЗ и в б\у и в н\у

[POLIN]

То есть меня волнует следующее: если земля в данном случае является ТМЗ, то можно относить на себестоимость ее проценты по кредиту?

МСФО разрешает нам учет земли в зависимости от назначения использования.

МCФОпредполагает учитывать землю как товар.

IAS 2 «Запасы» параграф 8:

Запасы включают товары, закупленные и хранящиеся для перепродажи. К ним относятся, например, товары, купленные розничными продавцами, или земля и другое имущество, предназначенное для перепродажи.

Приняв положение МСФО о том, что земля может быть запасом, обращаемся к IAS 23 «Затраты по займам».

Параграф 4:

Затраты по займам – процентные и другие расходы, понесенные компанией в связи с получением заемных средств.

Параграф 7:

Затраты по займам должны признаваться в качестве расходов того периода, в котором они произведены.

Следовательно, МСФО дает нам право формировать затратную сторону деятельности посредством стоимости ссудного процента.

Однако в нем есть и оговорка по так называемым квалифицируемым активам.

IAS 23 параграф 4:

Квалифицируемый актив – актив, подготовка которого к предполагаемому использованию или для продажи обязательно требует значительного времени.

IAS 23 параграф 6:

Примерами квалифицируемых активов являются запасы, которые требуют значительного времени на доведение их до товарного состояния, производственные компании, электростанции и инвестиционная собственность. Прочие инвестиции и те запасы, которые повседневно производятся в больших количествах, на повторяющейся основе и на протяжении короткого периода времени, не являются квалифицированными активами. Активы, при их приобретении готовые к использованию по назначению или продаже, так же не относятся к квалифицируемым активам.

Следовательно, первый вопрос, который встает перед бухгалтером в РК связан с возможностью квалификации актива как запаса.

В Вашей ситуации это не представляется возможным, так как:

1. Нет в РК такой юридической возможности, чтобы купить землю и не оформить ее актом землевладения, даже при скорой последующей продаже.

2. С учетом Вашей ситуации, это даже не быстрая перепродажа, которая так же не будет характеризовать землю как квалифицируемый актив, так как она в принципе – всегда пригодна для перепродажи и без дополнительный манипуляций , не меняя при этом своих неизменных при любой ситуации признаков – Земля она и в Африке земля…. Почва под солнцем.. . или под строением.

Если просто остановиться на этих двух условиях – то проценты по ссуде будут отнесены на затраты. И Вы не станете учитывать землю как запасы, ввиду отсутствия в НПА РК таких реально осуществимых предпосылок.

Просто оформите акт землепользования, будете учитывать землю как основное средство и платить на нее налог.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда Вы ведете на данном земельном участке строительство.

Вы покупаете землю, оформляете ее и учитываете ее как ОС в любом случае. Но на условиях того, что Ваше строительство предполагает взаимосвязанный с землей комплекс мероприятий, и доведения его до товарного состояния – данный актив должен рассматриваться Вами как квалифицируемый, в рамках МСФО. А это уже означает тот факт, что мы будем учитывать затраты по займам на условиях IAS 23 параграф 11:

Затраты по займам, непосредственно относящиеся к приобретению, строительству или производству квалифицируемого актива, должны капитализироваться путем включения в стоимость этого актива.

Параграф 12:

В соответствии с допустимым альтернативным методом, затраты по займам, непосредственно связанные с приобретением, строительством или производством квалифицируемого актива, включаются в первоначальную стоимость этого актива.

Такие затраты по займам капитализируются путем включения в стоимость актива при условии возможного получения компанией в будущем экономических выгод и если при этом затраты могут быть надежно измерены. Прочие затраты по займам признаются в качестве расходов в период их возникновения.

И далее, будете учитывать и распределять затраты по займам на капитализацию согласно параграфов 13-18 IAS 23.

Изменено 3 Февраля 2007 пользователем POLIN

[Алма Сулейменова]

В Вашей ситуации это не представляется возможным, так как:

1. Нет в РК такой юридической возможности, чтобы купить землю и не оформить ее актом землевладения, даже при скорой последующей продаже.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда Вы ведете на данном земельном участке строительство.

Вы покупаете землю, оформляете ее и учитываете ее как ОС в любом случае.

Спорная позиция, Полин

Давайте пригласим юристов и подумаем сами о следующем:

Разве оформление актом и есть основное условие для признания земли как ОС. Я не согласна с тем, что нужно оформлять землю и учитывать как ОС в любом случае. Просто нет материалов под рукой , но кажется, что я где то в авторитетных источниках читала о том, что земля учитывется в случае строительства с последующей продажей именно как запас. И именно так мы и делаем. Поэтому, расходы по займам, мы не относим на стоимость земли, хотя если и отнести , то все равно в целом они будут на себестоимости строительства. Поэтому нет принципиальной разницы, я думаю, если учесть, что в процессе строительства не предполагается продажа или уступка части земли.. Хотя и в последнем случае, можно договорной ценой урегулировать стоимость возмещения всех расходов.

[Гость Гость]

POLIN,

Я тоже что-то не совсем поняла следующего: после этого утверждения

МCФОпредполагает учитывать землю как товар.

следует

Вы не станете учитывать землю как запасы, ввиду отсутствия в НПА РК таких реально осуществимых предпосылок.

, но вместе с этим, все же Вы замечаете, что

то проценты по ссуде будут отнесены на затраты.

, имеется в виду на расходы периода? Поясните, пожалуйста!

И вслед за Almой, также непонятна связь оформления земли и признания ее ОС.

что я где то в авторитетных источниках читала о том, что земля учитывется в случае строительства с последующей продажей именно как запас. И именно так мы и делаем. Поэтому, расходы по займам, мы не относим на стоимость земли, хотя если и отнести , то все равно в целом они будут на себестоимости строительства

Алма, можно спросить, Вы землю вместе с незавершенным строительством учитываете? На 126 счете?

[Лел]

Предыдущее сообщение было мое, почему то я периодически становлюсь гостем.

[POLIN]

Разве оформление актом и есть основное условие для признания земли как ОС. Я не согласна с тем, что нужно оформлять землю и учитывать как ОС в любом случае.

Я считаю что да. Это как оформленное здание после строительства, которое перестает быть незавершенкой в составе запасов.

И не только это имеет значение в данном случае.

Такова ситуация: организация учитывает ТМЗ методом ФИФО, или средневзвешенной стоимости, о чем она должна информировать в каждом СГД.

А начав учитывать землю как ТМЗ обязана (в соответствии с параграфом 23 IAS 2 ) учитывать расчет себестоимости запасов не являющихся взаимозаменяемыми или предназначенных для специальные проектов- определять путем специфической идентификации индивидуальных затрат. Методы не объединены в учете. Выбираете идентифицируемый, так как для такого актива как земля иного не предусмотрено. И этот метод начинает работать на все ТМЗ компании.

Представляете такой учет при строительстве, если мы при наличии земли начинаем менять метод расчета себестоимости однозначно на идентифицируемый, при наличии массы строительных материалов.... которые таким методом учитывать противоестественно, невыгодно, трудоемко и так далее...

Лел:

Я говорила о том, что МСФО дает нам основание для учета земли как товара. Но в нашей действительности это не однозначное действие.

Но в любом случае: земля -товар или земля- актив в составе ОС - будут основанием для отнесения расходов по процентам на расходы периода.

При привязке земельного участка к строительству и определении этого объединенного по принципу учета актива как квалифицируемого актива- будете капитализировать проценты на условиях IAS 23.

Изменено 6 Февраля 2007 пользователем POLIN

[Лел]

Большое Вам спасибо за внимание и помощь!

Это как оформленное здание после строительства, которое перестает быть незавершенкой в составе запасов

.

А здание приходуется как товар (на 221 счет), а не на 122 счет?

Выбираете идентифицируемый, так как для такого актива как земля иного не предусмотрено. И этот метод начинает работать на все ТМЗ компании.

А если земля и незавершенное строительство - единственные активы компании, если она является застройщиком и сама не строит? Тогда проблем в учете нет

Мои размышления по этому поводу идут следующим образом: от признания земли как ОС или как ТМЗ зависит отнесение процентов по кредиту на себестоимость или на расходы периода. ОК, землю купили в 2004 году, признали ОС, проценты по кредиту относят на стоимость земли.. Конечно, в конечном итоге, эти проценты все равно пойдут на вычеты: или как расходы периода (ст. 94) или в составе себестоимости при продаже построенного здания. Но я волнуюсь из-за возможности исключения в будущем налоговой из себестоимости затрат по процентам. Ведь доказать, что земля вместе с незавершенным строительством не является ОС, а товаром, на мой взгляд, проще. Вот как это могут сделать: согласно методическим рекомендациям к СБУ №6 (опираюсь на КСБУ, т.к. дело происходило в 2004 году) о земле в части незавершенного строительства нельзя сказать, что: Основные средства представляют собой материальные активы, действующие в течение длительного периода времени (более одного года) в качестве средств труда как в сфере материального производства, так и непроизводственной сфере. И еще: В зависимости от цели приобретения материальные активы отражаются в учете в составе основных средств, товарно-материальных запасов либо финансовых инвестиций. Т.о. здание и земля не будет ОС. А если это не ОС, а товар, то согласно СБУ №7 проценты не включаются в себестоимость, а относятся на расходы периода. И тут вывод, возможно сделанный налоговой: а почему вы не включили их в вычеты в 2004 году? и сейчас мы выкинем из себестоимости эти расходы, а в вычеты 2004 года ничего вам не включим. Вот такие дела…..И ведь нельзя будет сослаться на МСБУ…..Ведь может быть так, как думаете?

[POLIN]

И тут вывод, возможно сделанный налоговой: а почему вы не включили их в вычеты в 2004 году? и сейчас мы выкинем из себестоимости эти расходы, а в вычеты 2004 года ничего вам не включим. Вот такие дела…..И ведь нельзя будет сослаться на МСБУ…..Ведь может быть так, как думаете?

Если Вы будете опираться на Ваше видение ситуации, то нет ничего проще, как подать дополнительную декларацию и включить все эти проценты в вычеты 2004 года.

Ваша проблема снимается. И никак иначе (если принимаем Ваши рассуждения) проценты в вычеты текущего налогового периода не включите.

НК оговорок по смешению периодов (кроме как по расходам будующих периодов)в части признания по вычетам не дает

НК РК ст.92 п.2:

Вычеты производятся налогоплательщиком при наличии документов, подтверждающих расходы, связанные с получением совокупного годового дохода. Данные расходы подлежат вычету в том налоговом периоде, в котором они фактически произведены, за исключением расходов будущих периодов. Расходы будущих периодов подлежат вычету в том налоговом периоде, к которому они относятся.

[Лел]

Полин, спасибо Вам за терпение! Можно еще спросить, извиняюсь за занудность, но проблема то как раз у меня в том, что капитализация процентов по незавершенному строительству (и земли в ее числе) выгоднее для предприятия, но по существовавшим КСБУ, как я уже писала выше, меня волнует возможность непризнания налоговыми органами возможности отнесения процентов на себестоимость незавершенного строительства (и земли).... И в каком стандарте рассматривается незавершенное строительство в КСБУ? МСБУ в этом плане четко расписывет в этом случае признание квалифицированного актива, а в КСБУ по аналогии каким образом можно это сделать?

Еще раз спасибо! :ahez:

[Алма Сулейменова]

Алма, можно спросить, Вы землю вместе с незавершенным строительством учитываете? На 126 счете?

Да. (Если говорить о старом плане счетов) и для удобства на отдельном субсчете. Рекомендую почитать книгу "Основы учета в строительстве РК" , издана под редакцией В.И. Скала .. в ней сказано

в разделе " Порядок учета затрат у закахчика (застройщика) "

"...- 126.1. - приобретение земельных участков под застройку

На этом счете аккумулируются затраты по приобретению , оформлению участка, а также дальнейшие расходы по подготовке земли к целевому использованию (снос..и др.) ..."

[Лел]

Alma, спасибо Вам за совет! Обязательно разыщу эту книгу!