О реализации недвижимости "более года"

[Гость Mustafa78]

Уважаемые коллеги (особенно, Игорь Юрьевич и POLIN) !

Не нашел тему, где мы дискутировали по поводу обложения подоходным налогом реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности и находившегося в собственности более года. Поэтому, если это мое сообщение будет перемещено в другой раздел, заведомо не возражаю.

Как и обещал, при удобном случае я наводил справки по поводу спора.

К своему удовлетворению, обнаружил, что правы оказались обе стороны, если считать достаточным авторитетом главу Правительства.

Недавно видел за его (нового) подписью письмо, в котором говорится, что реализация недвижимости , находившейся в собственности более года и не используемой в предпринимательской деятельности, на самом деле налогообложению не подлежит (эту позицию защищали Игорь Юрьевич и я, осознавая буквальное значение существующих норм, но сомневаясь в их соответствии действительной воле законодателя). Но далее сообщается, что по этому поводу в Налоговом кодексе есть пробел (что мы собственно и утверждали), то есть подразумевается, что формально такая реализация облагается через статью 170 (на чем настаивала POLIN).

Резюме письма - в законодательство будут внесены изменения. Поживем, увидим какие такие изменения, но звучит обнадеживающе.

[Schekspir]

А ссылку можно на то, где это обсуждалось с участием вышеуказанных лиц.

[Гость Mustafa78]

Уважаемый Schekspir !

Тему эту я не нашел, к сожалению.

Но могу точно сказать, что участвовал в ней во втором полугодии 2006 года.

Кто-то спрашивал насчет имущественного дохода при реализации земельного участка.

POLIN привела несколько вариантов:

1) юридическое лицо (налоговый агент) покупает у физического не используемое в предпринимательстве имущество;

2) то же самое только покупатель - физическое лицо;

и еще ряд вариантов.

После этого началась оживленная дискуссия.

[Гость Future]

Не эта тема ?

[Гость Future]

Недавно обратила внимание на следующее письмо НК:

Письмо Налогового комитета по г. Алматы

от 1 марта 2004 года N 4.3-16/3005

Согласно пункту 1 ст.80 Кодекса "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый кодекс) совокупный годовой доход юридического лица-резидента состоит из доходов, подлежащих получению (полученных) им в Республике Казахстан и за ее пределами в течение налогового периода.

На основании пункта 1 ст.92 Налогового кодекса расходы налогоплательщика, связанные с получением совокупного годового дохода, подлежат вычету при определении налогооблагаемого дохода, за исключением расходов, не подлежащих вычету в соответствии с настоящим Кодексом.

Таким образом, в соответствии со спецификой вашей деятельности, заключенным договором, доходы, полученные от ПС КНБ РК, куда входит комиссионное вознаграждение, будут являться доходом вашего ТОО.

Расходами, относимыми на вычеты при определении налогооблагаемого дохода, будут являться стоимость, приобретенных квартир, услуги, оплаченные нотариусу, комиссионное вознаграждение банков и т.п., т.е. расходы, связанные с получением совокупного годового дохода.

На основании пункта 1 ст.226 Налогового кодекса реализация здания (части здания) жилищного фонда и (или) аренда такого здания (части здания), в том числе субаренда, освобождаются от налога на добавленную стоимость (НДС), за исключением:

1) первой реализации построенного здания (части здания) жилищного фонда;

2) реализации или аренды здания (части здания), используемого в целях предоставления гостиничных услуг;

3) предоставления услуг по проживанию в гостинице.

Таким образом, обороты, связанные с реализацией здания (части здания) жилищного фонда (в данном случае, квартир) освобождаются от НДС.

При этом на основании пункта 2 ст.211 Налогового кодекса оборот по реализации работ, услуг означает любое выполнение работ или оказание услуг, в том числе безвозмездное, а также любую деятельность за вознаграждение, отличную от реализации товара.

Таким образом, облагаемым оборотом по НДС будет являться комиссионное вознаграждение, полученное за оказанные посреднические услуги, связанные с деятельностью БТИ.

При этом в договоре-поручении, в обязательном порядке должны быть оговорены все условия взаимодействия и оплата услуг сторонами по изысканию и регистрации квартир, нотариальные расходы на переоформление недвижимости, услуги банка и т.д.

Что касается обложения физических лиц (реализующих квартиры) индивидуальным подоходным налогом у источника выплаты (ИПН), то согласно ст.143 Налогового кодекса объектом обложения индивидуальным подоходным налогом, за исключением доходов, указанных в статье 144 Налогового кодекса, являются:

1) доходы, облагаемые у источника выплаты;

2) доходы, не облагаемые у источника выплаты.

Виды доходов, облагаемых и не облагаемых у источника выплаты, приведены в статьях 146 и 163 Налогового кодекса.

Согласно положениям статьи 116 Гражданского кодекса Республики Казахстан имущество (в том числе вещи) может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.

Статья 166 Налогового кодекса предусматривает, что к имущественному доходу (доходу, не облагаемому у источника выплаты) относится прирост стоимости при реализации недвижимого имущества, не используемого в предпринимательской деятельности, находящегося на праве собственности менее одного года.

Вследствие чего, если недвижимое имущество, не используемое в предпринимательской деятельности, находилось на праве собственности на момент реализации менее одного года, то доход, полученный от реализации такого имущества, подпадает под имущественный доход, являющийся доходом, не облагаемым у источника выплаты.

В связи с чем, в соответствии со ст.171, 172 Налогового кодекса налогоплательщики, имеющие доходы, не облагаемые у источника выплаты, самостоятельно представляют в налоговые органы по месту регистрации Декларацию по ИПН (Форма 200.00) не позднее 31 марта года, следующего за налоговым годом (когда произошла реализация имущества).

В случае если доход получен физическим лицом от продажи имущества, приобретенного для личного пользования, которое находится на праве собственности более одного года и не используется (не использовалось) в предпринимательской деятельности - то он не является объектом обложения индивидуальным подоходным налогом, в том числе у источника выплаты.

Заместитель Председателя

[Эвитта]

Сейчас НК РК урегулировал данный вопрос более чётко. Если раньше возникал вопрос - а не будет ли реализация недвижимости, не используемой в предпринимательской деятельности и находящейся на праве сосбвенности более года, рассматриваться как доход от разовых выплат, т.к. сделка оформляется гражданско-правовым договором купли-продажи, то сейчас этот момент прописан в ст. 154 НК чётко:

Статья 154. Доход от разовых выплат

К доходу от разовых выплат относятся доход налогоплательщиков по заключенным налоговыми агентами в соответствии с законодательством Республики Казахстан договорам гражданско-правового характера, а также другие разовые выплаты физическим лицам, за исключением:

1) выплат индивидуальным предпринимателям, частным нотариусам и адвокатам по доходам, связанным с их деятельностью, а также выплат физическим лицам по доходам, связанным с осуществлением деятельности с применением специального налогового режима на основе разового талона;

2) выплат физическим лицам за приобретенные у них недвижимое имущество, механические транспортные средства и прицепы, подлежащие государственной регистрации.

Насчёт позиции о применении ст. 170 НК РК (прочие доходы, облагаемые у источника выплаты), то никогда не разделяла данную точку зрения.

[Гость Mustafa78]

Уважаемая Эвитта !

Внесенные в статью 154 изменения лишь исключают рассматриваемые доходы из разряда доходов от разовых выплат гражданско-правового характера, но не говорят о том, что они доходами вовсе не являются и не подлежат обложению налогом.

[Эвитта]

Уважаемая Эвитта !

Внесенные в статью 154 изменения лишь исключают рассматриваемые доходы из разряда доходов от разовых выплат гражданско-правового характера, но не говорят о том, что они доходами вовсе не являются и не подлежат обложению налогом.

ИМХО говорят. Договор купли-продажи недвижимости является гражданско-правовым договором. Статья 154 НК РК как раз говорит о том, что к доходу от разовых выплат относится доход налогоплательщиков по заключенным налоговыми агентами в соответствии с законодательством Республики Казахстан договорам гражданско-правового характера. Из этого перечня доходов исключаются выплаты физическим лицам за приобретенные у них недвижимое имущество, т.е. по договорам купли-продажи. Т.е законодатель специально оговорил, что доход от продажи недвижимости не будет являться доходом физического лица, облагаемым у источника выплаты. Зато ст. 166 НК, наборот, указывает на то, что если продаётся недвижимость, находящаяся на праве собственности менее 1 года, то в этом случае возникает имущественный доход, налог с которого уплачивается физлицом самостоятельно.

[Гость Mustafa78]

Уважаемая Эвитта ! С наступающим Вас праздником искренне поздравляю.

Позволю себе с Вами не согласиться. Согласно Вашим доводам:

1) доход от реализации квартиры - это по существу разовая выплата гражданско-правового характера;

2) налоговый кодекс исключает доход от реализации квартиры из категории доходов разовых выплат гражданско-правого характера;

3) соответственно, он исключает его из категории налогооблагаемых доходов вообще, потому что где им еще находиться как не в категории разовых выплат.

Но тут же Вы ссылаетесь на статью 166 НК РК. А если применить ту же логику к этой статье, то:

1) доход от реализации квартиры - это по существу имущественный доход;

2) налоговый кодекс исключает доход от реализации квартиры, находившейся в собственности более года, из категории имущественных доходов;

3) соответственно, он исключает его из категории налогооблагаемых доходов вообще, потому что где им еще находиться как не в категории имущественных доходов.

Допуская де-факто, что доходы от продажи квартиры в целях налогообложения могут в зависимости от воли законодателя находиться (но в настоящее время не находятся) в двух различных категориях, каждая из которых посмыслу к ним подходит, Вы почему-то отрицаете, что они с таким же успехом могут находиться и втретьей, тоже по определению к ним подходящей (статья 170 - прочие доходы, в настоящее время не находящиеся в какой-либо из других категорий доходов, упомянутых в статьях НК).

Собственно говоря, именно с этого только относительно статьи 166 НК РК начинлся приквел к этой теме.

Изменено 7 Марта 2007 пользователем Mustafa78

[POLIN]

Недавно видел за его (нового) подписью письмо, в котором говорится, что реализация недвижимости , находившейся в собственности более года и не используемой в предпринимательской деятельности, на самом деле налогообложению не подлежит (эту позицию защищали Игорь Юрьевич и я, осознавая буквальное значение существующих норм, но сомневаясь в их соответствии действительной воле законодателя). Но далее сообщается, что по этому поводу в Налоговом кодексе есть пробел (что мы собственно и утверждали), то есть подразумевается, что формально такая реализация облагается через статью 170 (на чем настаивала POLIN).

Резюме письма - в законодательство будут внесены изменения. Поживем, увидим какие такие изменения, но звучит обнадеживающе.

Тема потеряет актуальность только тогда, когда такого рода реализация будет в перечне статьи 144 НК РК - доходы, не подлежащие налогообложению у источника выплаты.

До тех пор, пока этого не произойдет - вопросов будет больше, чем ответов, следовательно и вариантов применения налогового администрирования по отношению к гражданину - не предпринимателю.

Размытое понятие дохода как такового, по ст.170 дает обширное поле деятельности для толкования, которое и порождает необходимость в дополнительных письмах министерства.

Хотя, лично я - письма не люблю. Закон нужно писать нормально, а не письма...

С другой стороны, изменения в ст.154- уже что-то.

Ведь не освобожден в соответствии с ней весь перечень имущества, которое может принадлежать гражданину от налогообложения у источника выплаты, а только подлежащее так сказать идентификации, посредством регистрации (чего нельзя применить например к комплекту мебели или набору посуды). И это дает нЕкую возможность трактовать такого рода имущество как не подлежащее налогообложению по всей главе 6 "Индивидуальный подоходный налог" НК РК.

Аргумент юридически корявый (против положений Налогового Кодекса) ... , но имеющий место....

Изменено 8 Марта 2007 пользователем POLIN