Незавершенное строительство

[Гость gvs]

Уважаемые коллеги ситуация следующая.

Существуют два ТОО, ТОО "А" принадлежит 100 % доли участия в ТОО "Б"

У ТОО "Б" имеется земельный участок под строительство производственного объекта, все согласования, разрешения, тех условия и проектная документация, но нет денег на строительство этого объекта .

В 2005 году две ТООшки заключили договор финансирования строительства объекта. По Договору ТОО "А" привлекает финансирование в том числе через банковский кредит .

В настоящее время строительство завершается, и недавно я выяснил что бухгалтер ТОО "А" формирует у себя балансе "незавершенное строительство", так как все договора с подрядчиками, поставщиками, авторский надзор и иные расходы связанные со строительством несет ТОО "А" напрямую, не привлекая никак ТОО "Б". Насколько правомерно фомирование "незавершенного строительства" на балансе без земельного участка и всех согласований и разрешений, возможна ли продажа незавершенного строительства без земли, и как выйти из данной ситуации.

Заранее всем благодарен кто откликнется ! :ahez:

Изменено 2 Июля 2007 пользователем gvs

[Еркин]

У ТОО "Б" имеется земельный участок под строительство производственного объекта, все согласования, разрешения, тех условия и проектная документация, но нет денег на строительство этого объекта .

В настоящее время строительство завершается, и недавно я выяснил что бухгалтер ТОО "Б" формирует у себя балансе "незавершенное строительство", так как все договора с подрядчиками, поставщиками, авторский надзор и иные расходы связанные со строительством несет ТОО "Б" напрямую, не привлекая никак ТОО "А". Насколько правомерно фомирование "незавершенного строительства" на балансе без земельного участка и всех согласований и разрешений, возможна ли продажа незавершенного строительства без земли, и как выйти из данной ситуации.

Так земельный участок у ТОО "Б" или у ТОО "А"???

[Артур]

У ТОО "Б" имеется земельный участок под строительство производственного объекта, все согласования , разрешения, тех условия и проектная документация,

бухгалтер ТОО "Б" формирует у себя балансе "незавершенное строительство",

Насколько правомерно фомирование "незавершенного строительства" на балансе без земельного участка и всех согласований и разрешений, возможна ли продажа незавершенного строительства без земли, и как выйти из данной ситуации.

Заранее всем благодарен кто откликнется !

помоему Вы штот напутали... противоречия! :ahez:

Изменено 2 Июля 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость gvs]

я отредактировал, приношу извинения

[Артур]

я отредактировал, приношу извинения

а ТОО "А" у Вас как Генподрядчик выступает?

[Гость gvs]

ТОО "А" финансирует данное строительство, не является генеральным подрядчиком, лицензии на строительство не имеет, заключило напрямую договор подряда с генподрядчиком и оплачивает выполненные работы напрямую

[Артур]

Насколько правомерно фомирование "незавершенного строительства" на балансе без земельного участка и всех согласований и разрешений, возможна ли продажа незавершенного строительства без земли, и как выйти из данной ситуации.

Заранее всем благодарен кто откликнется !

Как я понял Заказчиком строительства выступает ТОО "Б" поскольку на нем вся документация, соответственно только ТОО "Б" может продать «незавершенку».

Если ТОО «А» вело финансирование, то оно является кредитором ТОО «Б» и вправе требовать от ТОО «Б» возврата денег или доли в строящемся объекте…

А Договором финасирования строительства что у Вас предусмотренно? может по нему вся незавершенка является собственностью ТОО "А", кроме того может и участок передан ТОО "А" во временное землепользование?

Изменено 2 Июля 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость gvs]

Вся загвоздка как раз таки в том, что ТОО "А" формирует у себя на балансе незавершенку, а ТОО "Б" остается в стороне, что теперь делать незнаю.

[Артур]

Вся загвоздка как раз таки в том, что ТОО "А" формирует у себя на балансе незавершенку, а ТОО "Б" остается в стороне, что теперь делать незнаю.

Де юре эт неправильно... Но возможно это предусмотренно договором финасирования!!!! проверьте договор! ... а что Вам надо сделать,какая конечная цель вообще у Вас в этой ситуации?

[Гость gvs]

Де юре эт неправильно... Но возможно это предусмотренно договором финасирования!!!! проверьте договор! ... а что Вам надо сделать,какая конечная цель вообще у Вас в этой ситуации?

Цель договора - финансирование строительства и введение в эксплуатацию объекта, в договоре предусмотрен возврат средств затраченных на строительство, в настоящее время возникли сложности с передачей данных расходов на баланс застройщика для последующего формирования основных средств, бухгалтера предлагают заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Я этому сопротивляюсь, по моему не может быть незавершенного строительства без земли.

[Артур]

Цель договора - финансирование строительства и введение в эксплуатацию объекта, в договоре предусмотрен возврат средств затраченных на строительство, в настоящее время возникли сложности с передачей данных расходов на баланс застройщика для последующего формирования основных средств, бухгалтера предлагают заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Я этому сопротивляюсь, по моему не может быть незавершенного строительства без земли.

Эт неправомерно:

Статья 651. ГК РК Договор строительного подряда

пункт 4. Собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик.

т.е. Заказчик не может продать третьему лицу незавершенку в процессе строительства.

Даже если и продать часть незавершенки принятой и оплаченной Заказчиком, как потом вводить в эксплуатацию объект с двумя собственниками?.... полнейший бред.

В Вашей ситуации необходимо ввести объект в эксплуатацию, и только после передать в собственность ТОО "А"от ТОО "Б" часть или весь объект , а до этого момента как я уже отмечал у ТОО "А" существует только право требовать возмещения понесенных расходов от ТОО "Б". А финасирование пусть и идет дальше от ТОО "А"

Изменено 2 Июля 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость Shaman]

Цель договора - финансирование строительства и введение в эксплуатацию объекта, в договоре предусмотрен возврат средств затраченных на строительство, в настоящее время возникли сложности с передачей данных расходов на баланс застройщика для последующего формирования основных средств, бухгалтера предлагают заключить договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Я этому сопротивляюсь, по моему не может быть незавершенного строительства без земли.

Незавершенка не является объектом недвижимости. Передача незавершенки формально не требует одновременной передачи прав на землю. Хотя по сути передача незавершенки без земли - маразм. Уточните кому компания А желает передать незавершенку - компании Б ?. Если да то особых проблем нет. Лучше конечно ( если возможно) сторнировать проводки и изменить договоры на строительство следующим образом:? подрядчик с одной стороны, Заказчик ( компания Б) и Инвестор ( Компания А) с другой стороны. Компания Б будет выступать в качестве заказчика, а Компания А в качестве плательщика по договору. Основанием для платежей от имени третьего лица будет договор между компаниями А и Б.

С уважением,

Шаман

[Артур]

Компания Б будет выступать в качестве заказчика, а Компания А в качестве плательщика по договору. Основанием для платежей от имени третьего лица будет договор между компаниями А и Б.

так у них все так и есть, тока почему то Инвестор себе на баланс ставит незавершенку... на каких основаниях не понятно? :ahez:

[Гость gvs]

Статья 651. ГК РК Договор строительного подряда

пункт 4. Собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик. - Подрядчик является собствеником - ДО ЕГО СДАЧИ ЗАКАЗЧИКУ. В нашему случае сдача каждого этапа работ и оплата производиться ежемесячно.

При нормальном финансировании - ТОО "Б" заключило бы договор подряда с подрядчиком, подрядчик выставлял счета на ТОО "Б", а ТОО "А" - Инвестор оплачивал бы эти счета по письмам ТОО "Б", принимал бы работы ТОО "Б".

В нашем случае, Инвестор сам заключил договор с подрядчиком, подрядчик сдает работы и выставляет счета Инвестору, он эти расходы относит к себе на незавершенное строительство. Сейчас перед госприемкой ТОО "Б" встали в тупик, надо ведь выводить стоимость объекта, а стоимость объекта равна стоимости земли, стоимость строительства и всех расходов, в том числе по кредитам, которые были взяты под строительство на балансе у Инвестора. Незавершенное строительство или все расходы на строительство ТОО "А" должно перевести на ТОО "Б"

[Артур]

Сейчас перед госприемкой ТОО "Б" встали в тупик, надо ведь выводить стоимость объекта, а стоимость объекта равна стоимости земли, стоимость строительства и всех расходов, в том числе по кредитам, которые были взяты под строительство на балансе у Инвестора. Незавершенное строительство или все расходы на строительство ТОО "А" должно перевести на ТОО "Б"

Если Объект у Вас готов то заключите договор передачи в собств. незавершенки по опред. стоимости от ТОО "А" (поскольку оно принимало результаты работ) с ТОО "Б"... с условием о возмещениии всех расходов ТОО "А" путем отчуждения части или всего Объекта ТОО "А" после ввода объекта в эксплуатацию или там с др. вариантами.

может так?

[Гость Зануда]

Предлагаю следующий вариант.

Заключить задним числом дополнительное соглашение к договору о финансировании строительства, в котором указать что ведение общих дел осуществляется ТОО А, включая ведение бухгалтерского учета.

[Гость gvs]

В том то и вопрос насколько правомерно будет заключение договора отчуждения (передачи) незавершенки, в Законе РК "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности" дается понятие "незавершенное строительство — объект строительства, не принятый в установленном порядке заказчиком для ввода в эксплуатацию и не используемый по назначению (проживание, оказание услуг, выпуск продукции, получение прибыли и другие виды эксплуатации)». Таким образом, понятие «незавершенное строительство» раскрывается через понятие «объект строительства». Согласно Правилам осуществления архитектурно-строительного контроля в Республике Казахстан, утвержденным постановлением Правительства РК от 29 июля 2002 года №840 и Правилам прохождения разрешительных процедур на строительство новых и изменение существующих объектов, утвержденным постановлением Правительства РК от 13 декабря 2002 года №1313 «объекты строительства - здания, а также объемные, плосткостные и линейные сооружения…».

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что незавершенное строительство это здания и сооружения, которые согласно п.1 ст.117 Гражданского кодекса РК отнесены к категории недвижимого имущества, то есть к имуществу, прочно связанному с землей, и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Статьей 52 Земельного кодекса Республики Казахстан указывается на неотделимость права собственности на здания, строения и сооружения от права собственности на земельный участок, который занят указанными зданиями, строениями, сооружениями.

Согласно пункту 3 этой статьи «отчуждение права собственности либо права постоянного или права временного землепользования на земельный участок, который занят зданиями (строениями, сооружениями), а также предназначен для их эксплуатации, без соответствующего отчуждения указанной недвижимости, а равно отчуждение недвижимости без соответствующего отчуждения земельного участка, который занят указанной недвижимостью, не допускаются».

Также все права на недвижимое имущество, в том числе и право собственности, возникают с момента государственной регистрации, наше право на объект незавершенного строительства не зарегистрировано. Насколько правомерно распоряжаться не зарегистрированным недвижимым имуществом, а передача - это распоряжение, не имея права собственности на это имущество.

Обращаю внимание, что если мы реализуем "незавершенное строительство" то значит мы, что то построили и это влечет ответственность по статье КоАП о незаконном строительстве, то есть строительстве без разрешения, санкция - штраф и принудительный снос.

Также передача незавершенного строительства это реализация и облагаемый оборот по налоговому законодательству, и как следствие возникновение налоговых обязательств. Кроме того, по данной схеме мы реализуем строительство, то есть осуществляем лицензируемую деятельность без лицензии что повлечет еще и изъятие дохода от данной деятельности и наложение штрафа.

Заключение дополнительного соглашения к договору финансированию или договору о совместной деятельности о том, что ТОО "А" ведет общие дела в том числе и учет, проблемы не решает. В случае если ТОО "А" ведет общий учет то необходимо принять от ТОО "Б" право временного земелепользования на земельный участок и соответственно для дальнейшего строительства - необходимо получить разрешения и согласование от компететнтных органов. Этого у нас нет, и задним числом это сделать невозможно.

Убедите меня в обратном, я буду очень признателен, если вы опровергнете вышеперечисленные доводы. Хотелось бы услышать мнение наших экспертов, особенно Polin.

Изменено 3 Июля 2007 пользователем gvs

[Артур]

1. Вы заблуждаетесь делая выводы, что незавершенка есть объект недвижимости.

Объекты незавершенного строительства расцениваются как стройматериалы, и соответственно объект незавершенного строительства относиться к движимому имуществу согласно п.4 ст. 236 ГК РК:

"До завершения создания недвижимого имущества, а в соответствующих случаях его государственной регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество , из которого недвижимое имущество создается"

Соответственно ни какой гос.регистрации прав на объект незавершенного строительства не требуется. И вы можете спокойно передавать незавершенку компании «В» от компании «А»… и в дальнейшем не будет необходимости все согласования и разрешения переоформлять на компанию «А»

2. Поскольку Ваша компания «А» не осуществляет строительство непосредственно сама (я так понял Вы под этим понимаете - реализацию строительства), то и лицензии не надо. Лицензия нужна генподрядным и подрядным организациям.

3. Поскольку у Вас есть договор о совместной деятельности то правомерно, что компания «А» несла расходы… , может к договору о совм.деят. подписать доп.соглашение, что все договора заключаются с ТОО «А», после чего объект незавершенного строительства передается ТОО "В" и все.

4.По вопросам налогообложения лучше POLIN Вам думаю ни кто не ответит.

Удачи!

Изменено 3 Июля 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость gvs]

Что значит можете спокойно передавать незавершенное строительство?

В какой правовой форме будет данная передача - какой договор - это купля-продажа, дарение, безвозмездной передачи ? Что будет предметом передачи (договора) - строительные материалы, а как мы "передадим" строительно-монтажные работы принятые по Акту Ф-2 ? Куда отнесем вознаграждение по кредиту, коммандировочные работы, инжиниринговые услуги, авторский надзор и тд. которые строительными материалами не являются ?

Если мы реализуем незавершенное строительство, мы же подпадаем под признаки генерального подрядчика ?

Если бы был договор о совместной деятельности, чтобы компания "А" была оператором строительства то есть застройщиком, компания "Б" должна была внести вклад в виде земельного участка, право временного змелепользования. После этого компания "А" получает все разрешения и согласования и осуществляет строительство, но этого сделано не было.

[Гость Shaman]

Что значит можете спокойно передавать незавершенное строительство?

В какой правовой форме будет данная передача - какой договор - это купля-продажа, дарение, безвозмездной передачи ? Что будет предметом передачи (договора) - строительные материалы, а как мы "передадим" строительно-монтажные работы принятые по Акту Ф-2 ? Куда отнесем вознаграждение по кредиту, коммандировочные работы, инжиниринговые услуги, авторский надзор и тд. которые строительными материалами не являются ?

Если мы реализуем незавершенное строительство, мы же подпадаем под признаки генерального подрядчика ?

Если бы был договор о совместной деятельности, чтобы компания "А" была оператором строительства то есть застройщиком, компания "Б" должна была внести вклад в виде земельного участка, право временного змелепользования. После этого компания "А" получает все разрешения и согласования и осуществляет строительство, но этого сделано не было.

Учитывая дурацкую (ИМХО) стстью что незавершенка до завершения принадлежит Подрядчику (без всякого диспозитива). Предлагаю заключить договор купли-продажи строй материалов.

С уважением,

Шаман

[Артур]

Что значит можете спокойно передавать незавершенное строительство?

В какой правовой форме будет данная передача - какой договор - это купля-продажа, дарение, безвозмездной передачи ? Что будет предметом передачи (договора) - строительные материалы, а как мы "передадим" строительно-монтажные работы принятые по Акту Ф-2 ?

согласен с Шаманом ... рекомендую договор к/п незавершенного строительства (сделайте приложение к договору к/п с указанием всего что входит в это незавершенное стр.... готовые блоки и конструкции - согласно актам вып. работ, и пр. материалы если они есть ит.д.)

Куда отнесем вознаграждение по кредиту, коммандировочные работы, инжиниринговые услуги, авторский надзор и тд. которые строительными материалами не являются ?

Сделайте договор на возмещение всех затрат с передачей результатов всех работ по заключенным договорам компанией "А"...

Если мы реализуем незавершенное строительство, мы же подпадаем под признаки генерального подрядчика ?

что значит реализуем? ни как Ваша компания "А" не может быть подрядчиком/генподжрядчиком, поскольку не выполняет СМР... а скорей являеться инвестором... и выполняет функции Заказчика

Статья 65. Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II

Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан

Заказчики и подрядчики

1. Основными участниками отношений, ...... являются заказчик-инвестор проекта (программы) либо его уполномоченное лицо и подрядчик (генеральный подрядчик).

3. Подрядчиками, выполняющими подрядные работы в строительстве, могут быть физические и юридические лица (включая совместные предприятия), имеющие лицензию на осуществление соответствующих видов архитектурной, градостроительной и (или) строительной деятельности на территории Республики Казахстан.

Если бы был договор о совместной деятельности, чтобы компания "А" была оператором строительства то есть застройщиком, компания "Б" должна была внести вклад в виде земельного участка, право временного змелепользования. После этого компания "А" получает все разрешения и согласования и осуществляет строительство, но этого сделано не было.

Ну так сделайте договор о совместной дятельности задним числом, согласно которому участок предоставляет подрядчикам непосредственно компания "В" и все разрешителные документы оформляет она, а заключает все договора и несет расходы компания "А"... + в таком договоре предусмотрите вариант возмещения затрат компании "А" как указал выше...

Если этого раньше не сделали... то че теперь поделать - сделайте сейчас!

Изменено 3 Июля 2007 пользователем ЙОЖИГ

[Гость gvs]

согласен с Шаманом ... рекомендую договор к/п незавершенного строительства (сделайте приложение к договору к/п с указанием всего что входит в это незавершенное стр.... готовые блоки и конструкции - согласно актам вып. работ, и пр. материалы если они есть ит.д.)

Сделайте договор на возмещение всех затрат с передачей результатов всех работ по заключенным договорам компанией "А"...

что значит реализуем? ни как Ваша компания "А" не может быть подрядчиком/генподжрядчиком, поскольку не выполняет СМР... а скорей являеться инвестором... и выполняет функции Заказчика

Статья 65. Закон Республики Казахстан от 16 июля 2001 года № 242-II

Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан

Заказчики и подрядчики

1. Основными участниками отношений, ...... являются заказчик-инвестор проекта (программы) либо его уполномоченное лицо и подрядчик (генеральный подрядчик).

3. Подрядчиками, выполняющими подрядные работы в строительстве, могут быть физические и юридические лица (включая совместные предприятия), имеющие лицензию на осуществление соответствующих видов архитектурной, градостроительной и (или) строительной деятельности на территории Республики Казахстан.

Ну так сделайте договор о совместной дятельности задним числом, согласно которому участок предоставляет подрядчикам непосредственно компания "В" и все разрешителные документы оформляет она, а заключает все договора и несет расходы компания "А"... + в таком договоре предусмотрите вариант возмещения затрат компании "А" как указал выше...

Если этого раньше не сделали... то че теперь поделать - сделайте сейчас!

Есть другие мнения и варианты

[Артур]

Есть другие мнения и варианты

эт Вы спрашиваете или утверждаете? :ahez:

[Гость gvs]

эт Вы спрашиваете или утверждаете?

спрашиваю

[Артур]

спрашиваю

как вариант могу предложить свою помощь на возмездной основе исключительно по суботам, для подготовки и оформления фсех документов... цена договорная! :biggrin: