Покупка земли у ф.о.

[Гость oksana isaeva]

  Доброго времени суток , уважаемые форумчане.

Ситуация вкраце такая:

ТОО "Х"  принимает решение приобрести с/х земли у  разных физ.лиц. и объединить их.

Правоустанавливающими документами будут договоры купли-продажи.  Будет ли в данном случае применяться ст.154 НК РК , относится ли такая выплата к разовым выплатам физ. лицам. Либо это сделка относится к имущественному доходу и не облагается у источника выплаты ст.163, 166 НК РК.

Заранее спасибо.

Оксана.

[POLIN]

Пусть ответят юристы- подтвердят или опровергнут мою фразу:

Покупка земли предприятием у физического лица является договором гражданско-правового характера.

Когда юристы ответят - разберем налоговую сторону вопроса.

[Гость oksana isaeva]

п.п.2 п.3 Ст.22 Земельного кодекса Право собственности на земельный участок возникает на основе гражданско-правовых сделок. То есть, договор-купли продажи земли - это гражданско-правовая сделка (у сторон возникают права и обязанности).

[Гость oksana isaeva]

Коли договор купли-продажи земли гражданско-правовой, тогда доход от реализации относится к разовым выплатам и относится к облагаемым налогам. Но этот же доход можно отнести и к имущественному доходу.

То есть у гражданина "А" была земля стоимостью допустим 1000 тенге, продал он ее за 1500 тенге, имущественный доход 500 тенге. Согласно определению в ст.166 п.1 , а) к имущественному доходу налогоплательщиков относитсяприрост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности. В данном случае  недвижимого имущества (земли), находящегося на праве собственности менее одного года.

Так как быть???

Уважаемая Полин, очень жду Вашего резюме.

[POLIN]

Налоговый Кодекс регулирует властные отношения по установлению, введению, порядку исчисления и уплаты налогов и других обязательных платежей в бюджет (НК РК ст.1)

Если руководствоваться понятием властности, то употребление терминов и понятий, используемых в Налоговом Кодексе, будем принимать буквально(согласно норм ГК).

Статьей 10 не определено понятие дохода, как такового, но пунктом 2 данной статьи отмечено, что другие специальные понятия и термины налогового законодательства используются в значениях, определяемых в соответствующих статьях настоящего Кодекса. Пункт 3 статьи 10  дает право воспользоваться  понятиями гражданского и других отраслей законодательства в том значении, в каком они используются в этих отраслях Законодательства, если иное не предусмотрено Налоговым Кодексом.

Учтем статью 2 пункт 2 НК: ни на кого не может быть возложена обязанность по уплате налогов и других обязательных платежей в бюджет, не предусмотренных настоящим Кодексом.

Доход от разовых выплат подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом, в соответствии с главой 23 Кодекса. Объектом налогообложения являются доходы, определенные в соответствии со статьей 143 (НК РК ст.141). Такими доходами являются: доходы, облагаемые, у источника выплаты и доходы, не облагаемые у источника выплаты (НК РК ст.143).

Согласно статье 154, мы рассматриваем такие основные положения и характеристики статьи как:

1, Налоговый агент - заключивший договор гражданско-правового характера

Понятие налогового агента дается Кодексом:

НК РК ст.10. п.1 пп.20:

налоговый агент - индивидуальный предприниматель, частный нотариус, адвокат, юридическое лицо, в том числе нерезидент, осуществляющий деятельность в Республике Казахстан через постоянное учреждение, филиал, представительство, на которых в соответствии с настоящим Кодексом возложена обязанность по исчислению, удержанию и перечислению налогов, удерживаемых у источника выплаты;

Фактически, государство выбрало себе посредника, осуществляющего контроль и несущего ответственность за полнотой, своевременностью и обязательностью удержания налога и перечисления его в бюджет.

2. Физическое лицо- вторая сторона, вступившая во взаимоотношения с налоговым агентом.

Понятие физического лица, согласно Налогового Кодекса:

НК РК ст.10 п.1 пп.15:

физическое лицо - гражданин Республики Казахстан, гражданин иностранного государства, лицо без гражданства;

3. Доход от разовых выплат. Данного понятия не существует в Налоговом и любом другом Законодательстве. Мы можем только предположить, что разовые (в понятии Законодателя) это выплаты совершенные один раз за налоговый период.

Принимая во внимание все виды доходов, которые рассмотрены Налоговым Кодексом, можно уверенно сказать, что нет в НК такого объекта налогообложения недвижимого имущества, которое предусматривало бы всю сумму дохода от его продажи как налогооблагаемую базу. Это всегда прирост стоимости:

Статья 82:

Доход от прироста стоимости - рассматривает недвижимое имущество и  активы, не подлежащие амортизации:

1).В части имущества, не используемого в предпринимательской деятельности – как разница между балансовой стоимостью и стоимостью реализации (ст.82 п.2)

2). В части имущества используемого в предпринимательской деятельности – как разница между стоимостью реализации и остаточной стоимостью, определяемой в налоговом учете.

Доходы нерезидентов, рассматриваемые статьей 178, так же определяют доход от реализации имущества, находящегося на территории РК, как доходы от прироста стоимости (ст.178 п.3).

В ином контексте доход от реализации недвижимого имущества не рассматривается иначе как ДОХОД ОТ ПРИРОСТА.

Вы покупаете землю у физических лиц, которые не осуществляют предпринимательскую деятельность, имея объекты недвижимости на правах частной собственности как личное имущество. Он не хочет заниматься предпринимательской деятельностью и не ставит целью зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Специально для него Налоговый Кодекс не предусматривает иного налогообложения  дохода, полученного от  реализации недвижимого имущества, а даже определяет статьей 166 понятие имущественного дохода, как прирост стоимости при реализации имущества. Имущественный доход относится к доходу, не облагаемому у источника выплаты (НК РК ст.163 п.1), исчисление ИПН по которым осуществляется налогоплательщиком самостоятельно, без посредничества налогового агента (НК РК ст.164). Физическое лицо в данном случае, несет самостоятельную ответственность по определению и уплате имущественного налога в бюджет.

Налогооблагать же всю сумму разовой выплаты по такого рода сделке – значит возлагать налоговое бремя на физическое лицо по оплате налога, налоговая база по которому не определена Кодексом, в противоречие со статье 2 пункта 2.

Если грубо предположить, что физическое лицо получает доход от реализации (не конкретизируя объект продажи), то Налоговым Кодексом дано понятие реализации, как отгрузка ТОВАРОВ, ВЫПОЛНЕНИЕ РАБОТ И ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ УСЛУГ с целью продажи, обмена, безвозмездной передачи, а так же передача заложенного товара залогодержателю (НК РК ст.10  п.1 пп.26)

В данном определении не предусмотрено понятие – РЕАЛИЗАЦИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.

Следовательно, при осуществлении данного рода сделки Вам не следует руководствоваться  ни статьей 154  ни статьей 166. Вы просто покупаете имущество, а физическое лицо руководствуется статьей 166 для исполнения всех налоговых обязательств, которые оно несет в связи с этой сделкой, к тому же, он ничего не будет платить, если владеет недвижимостью более 1 года (НК РК ст.166 п.1 пп.1 (а)).

Не люблю я налоговые разъяснительные письма, но в данном случае, приведу Вам одно, для спокойствия Вашей души, правда в нем совершенно отсутствует аргументация в относительно  не применения статьи 154 в связи с заключением такого вида  договора гражданско-правового характера, зато есть подпись большого начальника, что не маловажно для местных Налоговых комитетов:

Письмо Министерства государственных доходов Республики Казахстан от 9 апреля 2002 года N ДМ-1-1-19/3386 По вопросу налогообложения дохода, полученного физическим лицом от реализации имущества, приобретенного в личное пользование

В соответствии с Налоговым кодексом с 1 января 2002 года объектом обложения индивидуальным подоходным налогом, за исключением доходов, указанных в статье 144 Налогового кодекса, являются:

1) доходы, облагаемые у источника выплаты;

2) доходы, не облагаемые у источника выплаты.

Виды доходов, облагаемых и не облагаемых у источника выплаты, приведены в статьях 146 и 163 Налогового кодекса.

Согласно положениям статьи 116 Гражданского кодекса Республики Казахстан имущество (в том числе вещи) может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты их оборота или не ограничены в обороте.

Статья 166 Налогового кодекса предусматривает, что к имущественному доходу относится прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности: недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года; ценных бумаг, а также доли участия в юридическом лице; драгоценных камней и драгоценных металлов, ювелирных изделий, изготовленных из них, и других предметов, содержащих драгоценные камни и драгоценные металлы, а также произведения искусства и антиквариата.

На основании вышеизложенного, доход, полученный физическим лицом от продажи имущества, приобретенного для личного пользования, кроме имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1 статьи 166 Налогового кодекса, не является объектом обложения индивидуальным подоходным налогом.

И.о. Министра государственных доходов С. Канатов

[Александр Чашкин]

Пусть ответят юристы- подтвердят или опровергнут мою фразу:

Покупка земли предприятием у физического лица является договором гражданско-правового характера.

подтверждаю.  

также подтверждаю, что при продаже физ.лицом участка земли у него не возникает доход, облагаемый у источника выплаты.

[Гость oksana isaeva]

 Здравствуйте Полин! Огромное Вам спасибо за такое содержательное разъяснение.

[Гость Валера]

Пусть ответят юристы- подтвердят или опровергнут мою фразу:

Покупка земли предприятием у физического лица является договором гражданско-правового характера.

Когда юристы ответят - разберем налоговую сторону вопроса.

Уважаемая Полин!  

Не знаю,  почему до сих пор наши эксперты – форумчане (а они все мужчины, кроме ВАС)  до сих пор не прокомментировали (поправили или  уточнили) Вашу фразу. За исключением одного, поддержавшего Вас. .  Полагаю, что они не посмели посягнуть на Вашу  честь и достоинство,  т.е. деловую репутацию  (в лучшем смысле этого слова).  Я попытаюсь сделать это  (естественно по обоюдному  согласию).  

Короче, ближе к телу (ой, не то сказал – К ТЕМЕ).

Покупка  не равнозначна  договору.   Поскольку покупка   – это поведение,  действие, результат, т.е.  -  сделка.

 Согласно ст. 147  Гражданского кодекса Республики Казахстан сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделками, следовательно, признаются целенаправленные действия субъектов. Сделка - это проявление правомерного, разрешаемого, чаще всего одобряемого законом поведения. Сделки - это сознательно совершаемые действия, в них проявляется воля того, кто действует.

Сделка может восприниматься, и потому приобретает юридическое значение лишь после того, как будет облечена в установленную законом форму, в которой проявляется волеизъявление. Этой формой является гражданско-правовой договор, т.е.  соглашение ( намерение) двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Резюме: покупка – это действие, совершаемое во имя исполнения (реализации)  гражданско-правового договора (формы).  

И если ВЫ, уважаемая Полин  

и остальные форумчане- цивилисты  (или их большинство, включая молчаливое) согласятся с моим мнением, то я смело могу сказать: Я СДЕЛАЛ ЭТО (см. 1-ый абзац).    

[Александр Чашкин]

я не совсем понял, коллега Валикос, истинной цели и глубинного смысла Вашего сообщения, но не могу с Вами согласиться в следующем утверждении:

Покупка  не равнозначна  договору.   Поскольку покупка   – это поведение,  действие, результат, т.е.  -  сделка.

для существа рассматриваемой в этой теме ситуации

сделка и договор - это одно и то же.

доказательства, пожалуйста, в ст.148 ГК РК, из смысла которой следует, что договор - это многосторонняя сделка.

[Гость Валера]

В принципе согласен, имеется в ГК такое на первый взгляд необъяснимое отождествление данных понятий.  

Мне больше импонируют основные критерии понятия сделки и её формы, данные в нижеперечисленных ст. ГК:

Статья 147. Понятие сделки

Сделками признаются ДЕЙСТВИЯ  граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 151. Форма сделки

1. Сделки совершаются устно или в письменной ФОРМЕ (простой или нотариальной).

5. Сделки во ИСПОЛНЕНИЕ договора, заключенного в письменной форме, могут по соглашению сторон совершаться устно, если это не противоречит законодательству.

ОТСЮДА и сделан мой вывод.

Вот с Ксенией я полностью согласен в первой части её утверждения: Написано: Май 12 2005,12:01 п.п.2 п.3 Ст.22 Земельного кодекса Право собственности на земельный участок возникает на ОСНОВЕ гражданско-правовых сделок.

Я поправил Полин с точки зрения юридической.

(Пусть ответят юристы- подтвердят или опровергнут мою фразу)

Более правильно (юридически грамотно) было бы,  на мой взгляд,  написАть так: Покупка земли предприятием у физического лица НОСИТ  гражданско-правовой характер.

Да и сама Полин,  

несколько позже,  очень грамотно разъясняет  Уважаемому Дон Вито очень не простую ситуацию по его вопросу.

Написано: Май 16 2005,04:34. "Я читала Ваш вопрос. Он относится к разряду академических понятий экономики как таковой.

Можно рассматривать один и тот же предмет под разными призмами восприятия, сообразно желания определения его смысла и фактического действия. Например: легковая машина может иметь разное толкование (не в смысле описательной, физической формы), а в смысле принадлежности к процессу ее продвижения на рынке потребления.

Для производителя машина – товар, который будет продан (обменен) в соответствиями с практикой делового  товарооборота. Для очередного покупателя машина это - или товар (если будет и в дальнейшем участвовать в процессе продажи), или основное средство - материальный актив, участвующий в процессе производства  и переносящий свою стоимость на воспроизводимые блага предпринимателем- с точки зрения экономики и бухгалтерского учета. Но так же, машина будет являться имуществом данного предпринимателя- с точки зрения гражданско-правовых категорий. Для гражданина, который купит машину – она будет являться имущество, не имеющим прямого отношения  к каким либо процессам воспроизводства."

Вобчем,  не виноватый я, она (уважаемая ПОЛИН) сама пришла.  

Для сведения:  Я её самый гарачий, гарачий, совсем гарачий поклонник,  гарачея всех (после совместного отдыха не могу остынуть).  

P.S. Внимание Don Vito

:no:  

но лучше  

[POLIN]

Валикос! Прекратите пить пиво на рабочем месте! Вы же сущий ангел...  

[Гость Валера]

Валикос! Прекратите пить пиво на рабочем месте! Вы же сущий ангел...  

О Polin !  

Токмо за  Ваше драгоценное здоровье.

Аки паки херувимы.

Сами посудите.

Цит: "Дата сообщения: Май 13 2005,01:03

Налоговый Кодекс регулирует властные отношения по установлению, ......"

Цит: "Май 16 2005,04:34  

Я читала Ваш вопрос. Он относится к разряду академических понятий экономики как таковой."

Цит: "Написано: Май 17 2005,04:15  

Требование Таможни согласно приведенного Вами ранее письма - не законны. ..."

Цит: "Написано: Май 17 2005,04:41  

Тут такие ужасные змеи.... "

Вы сами догадываетесь к чему всё это я.

Если так будет дальше продолжаться, и Вы будете работать на износ в ущерб Вашей личной  

и нашей с Вами  ........  жизни,  

я не выдержу

и  не токмо запью  пиво, но и горькую начну употре######,

и курить начну,  

хотя бросил курить пятьдесят лет назад,  и уже не курю сорок лет,

а в возрасте, соответствующем  моему аватору  

 врачи мне этого не позволяют.

[POLIN]

О, милый Валикос! Я Вас уверяю, что ни одна женщина мира не достойна подобных жертв! Но польщена.....