Налог на недвижимость при продаже оной

[Гость Timon]

Я в прошлом году купил квартиру за N-ную сумму , в этом году я ее продаю за большую сумму. Налоговый комитет заставляет меня уплатить 30% налог (ставка налога зависит от суммы разницы) с разницы РЫНОЧНЫХ цен покупки квартиры в прошлом году и продажи ее в этом. Один нюанс – в течении владения мной этой квартиры в ней никто не был прописан (прописан я в другом городе) и ЯКОБЫ это и является основанием для взимания налога. Кто-нибудь может мне подтвердить, что если бы я был прописан – то этот налог не взимался бы и , есть ли какие-то варианты избежать уплаты этого налога. Заранее благодарен за консультацию.

[Гость Askar]

Есть такая тема. Если недвижимость является местом постоянного жительства - за какую бы цену не покупал, а в дальнейшем не продавал - с разницы налог не платится. Это где-то даже указано в налоговом законодательстве. Но рыться неохота Может кто подбросит ссылку на нормативный акт?

[Гость Timon]

Спасибо Аскар. Мог бы ты подсказать еще где я могу найти этот нормативный акт. Заранее благодарен.

[Гость горЕ]

Не так.

Налоговый кодекс- Статья 166. Имущественный доход

1. К имущественному доходу налогоплательщиков относится:

1) прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности:

а) недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года;

Наверное, меньше года и было.

[Гость Timon]

Игорь, на самом деле квартира еще не продана - не научились у нас налоговые органы еще налоги взимать. Просто сейчас (с 12/07/02) БТИ ввело дополнительное требование - при получении выписки, предоставлять справку с налоговой об уплате налогов на продаваемую недвижимость. И при этом недвусмыссленно спрашивают по какой цене и прописаны ли хозяева....Вот это меня и смутило, потому что на тот момент квартира была в собственности более года. Так что сейчас ситуация такая, что квартира ЕЩЕ находится в собственности уже более года с прописанным(с 1/09/2001) в ней хозяином. Хотя мы действительно просто жили в этой квартире, но у нас "просто жили" не катит пока не будешь официально прописан. Так что из всего этого следует , что мне нужно подождать наступления сентября и все...Спасибо за инфу.

[Вовун]

Timon, я не понял, а зачем тебе ждать год с момента прописки хозяина, если ст.166 НК РК не содержит никакой связи по определению имущественного дохода в зависимости от времени регистрации места жительства в квартире (прописки), важно лишь, чтобы с момента государственной регистрации права собственности на квартиру до момента регистрации сделки по ее перепродажи прошло более одного года. У меня имеются подозрения, что работники Вашего РГП «Центр по недвижимости» (в простонародье – БТИ) просто не знакомы с новым НК РК.

По старому Закону Республики Казахстан от 24 апpеля 1995 года N 2235 «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» действительно была прямая зависимость между местом постоянного проживания и определением имущественного дохода при реализации данного объекта недвижимости.

Статья 12. Имущественный доход физических лиц

К имущественному доходу физических лиц относится только прирост стоимости от реализации следующих видов активов с учетом корректировки их стоимости на нфляцию:

1) недвижимого имущества, не являющегося местом постоянного жительства налогоплательщика.

Или данные работники считают, что раз ты купил квартиру еще в период действия Закона РК от 24.04.95г., то действие нового Налогового кодекса на твой случай не распространяется???

[Гость Альтаир]

Я купил квартиру в строящемся доме (более формально - заключил договор долевого участия) более года назад и недавно дом был сдан в эксплуатацию. Я думаю о продаже квартиры, которая выросла в цене.

Здесь я интересуюсь– должен ли я платить индивидуальный подоходный налог с повышения цены на эту квартиру.

В Налоговом Кодексе, статья 166, написано: «К имущественному доходу ... относится ...прирост стоимости при реализации имущества, не используемого в предпринимательской деятельности ... :

а) недвижимого имущества, находящегося на праве собственности менее одного года.»

Я заплатил за квартиру по договору больше года назад, но является ли права по договору долевого участия недвижимым имуществом?

Я нашел одно определение недвижимого имущества:

“недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно”. (Указ Президента РК, имеющий силу закона, от 25.12.1995 г. N 2727 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” Статья 1.)

Похоже, что права по договору долевого участия не являются недвижимым имуществом. Следовательно, я могу избежать уплаты индивидуального подоходного налога с прироста стоимости квартиры только после года с момента регистрации квартиры в построенном доме в Центре Недвижимости.

Я сильно хочу ошибаться, поэтому поправьте меня кто знает, или подтвердите правильность рассуждений выше, пожалуйста.

[POLIN]

Понятия, применяемые в целях налогообложения по нормам Налогового Кодекса:

НК РК ст.10 п.9:

доля участия - долевое участие имуществом физических и юридических лиц в совместно создаваемых организациях, консорциумах, за исключением акционерных обществ и паевых инвестиционных фондов;

Никак не противоречит нормам гражданского права:

ГК РК:

Статья 59.

2. Доли всех участников в уставном капитале и соответственно их доли в стоимости имущества хозяйственного товарищества (доля в имуществе) пропорциональны их вкладам в уставный капитал, если иное не предусмотрено учредительными документами.

Само понятие имущества в ГК так же очень обширно:

Ст.115 п.2:

К имущественным благам и правам (имуществу) относятся: вещи, деньги, в том числе иностранная валюта, ценные бумаги, работы, услуги, объективированные результаты творческой интеллектуальной деятельности, фирменные наименования, товарные знаки и иные средства индивидуализации изделий, имущественные права и другое имущество.

Ст.117:

1. К недвижимому имуществу (недвижимые вещи, недвижимость) относятся: земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

2. К недвижимым вещам приравниваются также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море", космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

3. Имущество, не относящееся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрации прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законодательных актах.

Чем для Вас является данная квартира?

Если это самостоятельно купленная имущественная единица более года назад Вами, как физическим лицом, то Вы не будете платить никакого налога, согласно статьи 166 Налогового Кодекса.

Если это имущество, которое образовано в результате прироста от первоначального вклада в уставный капитал предприятия, пропорционально размеру вклада, то налогообложение нужно рассматривать совершенно с других позиций.  Тут нужно конкретизировать. Кто Вы и что, и согласно чему Вы эту квартиру получаете.

[Данияр Тенелов]

Альтаир, Вы, к сожалению, не ошибаетесь. Действительно, налог заплатить придется, либо ждите год.

Уважаемая Полин,

Договор долевого участия при строительстве дома - это сложный смешанный (с элементами совместной деятельности, подряда идр.) договор. Поэтому речь здесь не идет о приросте первоначального вклада в капитал и о доле участия (здесь нет доли в консорциуме, так как консорциум возникает только при исключительном участии юридических лиц).

Квартира как объект недвижимости возникает только после сдачи в эксплуатацию дома и только после этого можно зарегистрировать права на нее за конкретным физ лицом. И именно с этого момента регистрации в Центре по недвижимости начинает течь годичный срок, имеющий значение для налогообложения.

[Гость nurzhik_n]

купил квартиру, жди год. И тогда можно смело продавать квартиру. Иначе потребуют уплаты налогов.

[POLIN]

.

Уважаемая Полин,

Договор долевого участия при строительстве дома - это сложный смешанный (с элементами совместной деятельности, подряда идр.) договор. Поэтому речь здесь не идет о приросте первоначального вклада в капитал и о доле участия (здесь нет доли в консорциуме, так как консорциум возникает только при исключительном участии юридических лиц).

:D  А кто спорит?

Но пусть Альтаир сам напишет, в какой он доле: предприятия, которое занимается строительством, или участник строительства на условиях подряда..... Только после этого можно конкретно говорить о доле участия.

И кстати, как с юридической точки зрения такая доля участия рассматривается? Какими статьями ГК регулируется?

Просто продажа квартиры - не такая большая проблема по налогам. И наш товарищ знает ее хорошо.

[Гость Альтаир]

Polin и Данияр, спасибо за ответы.

Я физическое лицо, получившее квартиру после сдачи дома в эксплуатацию на основании того, что я заплатил за нее на стадии незавершенного строительства путем оформления договора долевого участия строительства жилого дома

Можно ли определить это долевое участие как «самостоятельно купленную имущественную единицу» (я предполагаю, что Вы имеете в виду «недвижимое имущество») - сомневаюсь, хотя я был бы рад услышать опровержение.

Насчет «не такая большая проблема по налогам» - понятно, что хочется минимизировать налоги при продаже до того, как пройдет год с момента регистрации квартиры в Центре Недвижимости. Как это сделать максимально комфортно и безопасно – вот в чем проблема.

[POLIN]

Если Ваше долевое участие в строительстве дома предусматривает лишь выкуп доли незавершенного строительства, для дальнейшего владения жильем, и не преследовало целей дальнейшего участия в составе:

* совместно создаваемой организации;

* совместно создаваемого консорциума

то Вы не рассматриваетесь Налоговым кодеском плательщиком налога при продаже доли участия в юридическом лице. Подтверждением доли участия в данном случае будет являться ваше членство в данной организации, закрепленное учредительскими документами создаваемой организации. Иными словами вы должны быть в составе учредителей предприятия.

Если Вы приобрели недвижимость, то при продаже ее

согласно НК РК ст.166 Вы не получаете имущественный доход, а следовательно и не являетесь плательщиком налога по доходам, не облагаемым у источника выплаты (НК РК ст.163 п.1) при соблюдении следующих условий:

1. Вы являетесь физическим лицом;

2. Вы владеете недвижимым имуществом сроком более одного года;

3. Вы не используете недвижимое имущество в предпринимательской деятельности.

[Гость Paladin]

Альтаиру - старый испытанный способ

В договоре купли-продажи квартиры указываешь сумму, которая будет нормальной для тебя. Оформляешь договор у нотариуса, он отдает оригинал договора тебе до завершения расчетов. Как получишь расчет от покупателя за полную сумму, отдашь оригинал договора покупателю и сделка закрыта без проблем.

[Гость Альтаир]

Paladin, спасибо за совет. Я знаю про этот способ, но слышал про риск того, что покупатель заплатит тебе только сумму, указанную в договоре, а если откажешься, то он по суду заставит тебя принять сумму, указанную в договоре. Я был бы рад услышать про то, насколько серьезен этот риск, от знающего человека.

[Гость Присяжный]

Альтаир, Вы, к сожалению, не ошибаетесь. Действительно, налог заплатить придется, либо ждите год.

Данияр прав, вот как это трактует налоговая:

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса (далее - ГК) по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

Согласно статье 651 ГК установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иную строительную работу, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работы, принять ее результат и уплатить за нее обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик.

Статьей 663 ГК установлено, что сдача результатов работ подрядчиком и приемка их заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами, а в случаях, предусмотренных законодательными актами, также представителями государственных органов и органов местного самоуправления. При этом в случаях, предусмотренных законодательными актами, построенные объекты должны приниматься государственной комиссией.

В соответствии с пунктом 4 статьи 73 Закона Республики Казахстан "Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан" (далее - Закон об архитектуре) акт государственной приемочной комиссии (а в установленных государственными нормативами случаях акт приемочной комиссии) о приемке построенного объекта в эксплуатацию является исключительным исходным документом при регистрации имущественного права на готовую строительную продукцию.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, следует, что при выполнении работ по строительству зданий подрядными организациями передачи прав собственности на здание (часть здания) жилищного фонда заказчику не происходит, так как у подрядчика нет права собственности на здание (часть здания) жилищного фонда, а только право собственности на объект незавершенного строительства. Подрядчик осуществляет реализацию строительных работ, услуг заказчику в соответствии с договорам строительного подряда.

Соответственно, датой совершения оборота по первой реализации здания (части здания) жилищного фонда будет являться дата передачи права собственности по договору купли-продажи здания (части здания) от первого собственника (заказчика строительства) к покупателю здания (части здания).