реализация ОС ниже балансовой стоимости

[Гость Dama]

Стоимость здания составляет 1 000 000 тенге.

В 2004 г. в здании были произведены ремонтные работы на 300 000 тенге. Соответственно, увеличилась стоимость здания на 150 000 тенге, что составляет 1 150 000 тенге.

Может ли продавец продать здание (сооружения, землю) по 900 000 тенге и какие налоговые обязательства несут продавец и покупатель в случае совершения сделки?

[POLIN]

К какой категории относится здание. Как было приобретено ( с НДС. без НДС), приватизировано?

Покупатель не несет по данной сделке никаких налоговых обязательств (только становится плательщиком налога на имущество).

[Гость Dama]

Здание относится к административно-производственной категории и было приобретено с НДС.

[Гость Dama]

НИКТО НЕ МОЖЕТ ПОДСКАЗАТЬ???

[Гость 1Идущий]

Дама, Вы можете продать и за 1 тенге, только если Вы плательщик НДС, будьте добры заплатить НДС государству, из расчета, что здание было продано по себестоимости.

Кстати Полин, а если Покупатель приобрел Здание с целью его перепродажи??? И не использует его для целей изложенных СБУ6.

В типовом плане счетов отразил здание на 222 счете?

Как прикажите с Налогом на имущество у Покупателя?

[Эдуард]

Дама, Вы можете продать и за 1 тенге, только если Вы плательщик НДС, будьте добры заплатить НДС государству, из расчета, что здание было продано по себестоимости.

Не согласен.

    Статья 217НК. Размер облагаемого оборота

    1. Размер облагаемого оборота определяется на основе стоимости реализуемых товаров (работ, услуг), исходя из применяемых сторонами сделки цен и тарифов, без включения в них налога на добавленную стоимость, если иное не предусмотрено настоящей статьей и законодательством Республики Казахстан по вопросам государственного контроля при применении трансфертных цен.

[Гость Фокс]

На сколько я знаю НДСом не облагаются сделки с недвижимостью.... А в отношении подоходного налога я думаю что он возникнет если реализовывать здание не по балансовой стоимости. Например, при реализации здания по заниженной стоимости его необходимо будет уплатить. Причем если здание раелизуется от юр. лица физ.лицу появится подоходный налог физ.лица, причем он должен быть удержан у источника выплаты, т.е. его должен оплатить юр. лицо которое продает здание.

[Эдуард]

На сколько я знаю НДСом не облагаются сделки с недвижимостью.... А в отношении подоходного налога я думаю что он возникнет если реализовывать здание не по балансовой стоимости. Например, при реализации здания по заниженной стоимости его необходимо будет уплатить. Причем если здание раелизуется от юр. лица физ.лицу появится подоходный налог физ.лица, причем он должен быть удержан у источника выплаты, т.е. его должен оплатить юр. лицо которое продает здание.

Низачот. © udaff.com  :biggrin2:

    Статья 82. Доход от прироста стоимости при реализации зданий, сооружений, строений, а также активов, не подлежащих амортизации

    1. Доход от прироста стоимости образуется при реализации зданий, сооружений, строений, а также активов, не подлежащих амортизации, за исключением активов, выкупленных для государственных надобностей в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

...

    3. При реализации зданий, сооружений, строений, используемых в предпринимательской деятельности, прирост стоимости (убыток) определяется как разница между стоимостью реализации и остаточной стоимостью, определяемой в налоговом учете.

    Статья 226. Обороты, связанные с землей и зданиями жилищного фонда

    1. Реализация здания (части здания) жилищного фонда и (или) аренда такого здания (части здания), в том числе субаренда, освобождаются от налога на добавленную стоимость...

[POLIN]

Если Ваше здание используется в предпринимательской деятельности, то при его продаже прирост стоимости (убыток) определяется как  разница между стоимостью реализации и остаточной стоимостью определяемой в НАЛОГОВОМ УЧЕТЕ.

Стоимостью реализации в Вашем случае будет договорная стоимость между Вами и покупателем здания.

С недавних пор государство не ограничивает предпринимателя  в праве самому определять стоимость реализации из учета сложившихся цен (за исключением случаев контроля государства по вопросам применения трансфертных цен).

Принимая во внимание определение остаточной стоимости в Налоговом учете, руководствуемся  положениями статьи 108 НК. Остаточная стоимость здания по Налоговому учету рассчитывается как:

1) по стоимостным балансам подгрупп, образованным в предыдущих налоговых периодах:

стоимостный баланс подгруппы на начало налогового периода, определяемый как стоимостный баланс подгруппы на конец предыдущего налогового периода, уменьшенный на сумму амортизационных отчислений, исчисленных в предыдущем налоговом периоде, а также с учетом корректировок, производимых согласно пунктам 1 и 2 статьи 111 и пунктам 2 и 4 статьи 113 настоящего Кодекса,

минус

выбывшие в налоговом периоде фиксированные активы в порядке, определенном в соответствии со статьей 109 настоящего Кодекса;

2) по стоимостным балансам подгрупп, образованным в течение налогового периода:

поступившие в налоговом периоде фиксированные активы в порядке, определенном в соответствии со статьей 109 настоящего Кодекса,

минус

выбывшие в налоговом периоде фиксированные активы в порядке, определенном в соответствии со статьей 109 настоящего Кодекса.

Вы продаете здание, следовательно, оно относится к 1 группы 1 подгруппе фиксированных активов. Стоимостной баланс 1 группы состоит  из стоимостных  балансов подгрупп  по каждому объекту основных средств (НК РК ст.108). Это означает, что по каждому зданию, имеющемуся на Вашем балансе учет будет вестись в разрезе каждого объекта.

При  заполнении СГД по итогам налогового  периода Вами будет заполнено приложение  № 22 к СГД «Амортизационные отчисления, расходы на ремонт и другие вычеты по фиксированным активам». Заполняя дополнительную форму к данному приложению  вы по продаваемому зданию сделаете расчет, относительно  остаточной стоимости определяемой в Налоговом учете (НК РК ст.82 п.3), а именно:

- в графе G приложения проставите стоимость здания на начало налогового периода (как остаточную стоимость здания на конец налогового периода прошлого отчетного года);

- в графе H стоимость поступивших ОС по подгруппе (это будут капитальные вложения по зданию, если они имели место в отчетном периоде;

- в графе I поставите стоимость выбывшего здания в Вашем случае это будет стоимость реализации здания: НК РК ст.109 п.2-  (выбывающие фиксированные активы уменьшают  стоимостной баланс подгруппы  при реализации – НА СТОИМОСТЬ РЕАЛИЗАЦИИ);

- в графе J вы произведете расчет, а именно графа G+ графа Н- графаI.

Далее Вы заполните графы по текущему ремонту, амортизационным отчислениям и выведите окончательную цифру (согласно предлагаемым расчетам) по графе Р.

Если в результате исчислений по графе Р у Вас образовалось ОТРИЦАТЕЛЬНОЕ  значение, то вступит в силу положение пп.9 п.2 ст.80 НК:  ДОХОДЫ ОТ ПРЕВЫШЕНИЯ СТОИМОСТИ ВЫБЫВШИХ ФИКСИРОВАННЫХ АКТИВОВ НАД СТОИМОСТНЫМ БАЛАНСОМ ПОДГРУППЫ.

На основании чего Вы заполните в СГД строку 100.00.008, заявив свой доход в декларации.

Если графа Р будет обозначена положительным числом, а здание будет считаться выбывшим, то данную сумму Вы отразите в СГД как вычет по строке 100.00.036 (D), руководствуясь положениями НК РК ст.111 п.1: ПОСЛЕ ВЫБЫТИЯ ВСЕХ ФА ПОДГРУППЫ СТОИМОСТНОЙ БАЛАНС ДАННОЙ ПОДГРУППЫ НА КОНЕЦ НАЛОГОВОГО ПЕРИОДА ПОДЛЕЖИТ ВЫЧЕТУ.

Продажа Вашего здания будет облагаться НДС, в связи с тем, что оно не относится к жилому фонду.

[Гость Dama]

Огромное спасибо!!! Вы мне очень помогли!!!

[Гость Фокс]

Меня интересует аналогичный случай продажи ОС. Ситуация в следующем:

ТОО приобрело автомашину для собственных нужд по цене скажем 20 тыс. Остаточная стоимость автомашины на сегодняшний день - 18 тыс. ТОО заключило договор на продажу данной автомашины по цене 9 тыс. физическому лицу. Разъясните пожалуйста какие виды налогов и по каким ставкам обязанно оплатить ТОО в бюджет за реализацию данной автомашины.

[POLIN]

Определитесь, какой автотранспорт Вы имеете ввиду: легковой или грузовой.

Как ставили на приход.

[Гость Фокс]

Мой вопрос касается легковой машины. На приход ставили как ОС (не как товар).

[Гость Фокс]

Мой вопрос касается легковой машины. На приход ставили как бычно, бухгалтер говорит что как ОС (не как товар).

[POLIN]

При постановке на учет Вы соблюдали условия НК РК ст 236:

Статья 236. Налог на добавленную стоимость, не подлежащий отнесению в зачет

Налог на добавленную стоимость не зачитывается, если подлежит уплате в связи с получением:

3) легковых автомобилей, приобретаемых в качестве основных средств;

Узнайте это в Вашем бухгалтерском учете. Посмотрите бумаги на дату постановки на учет. И напишите...

[Гость Фокс]

При постановке на учет НДС в зачет не брали. Машину приобретали у физического лица в счет погашения его дебиторской задолженности.

[POLIN]

Если из Вашего сообщения понимаю, что налоговый счет по данному автотранспорту Вам никто не выставлял, а на приход Вы его взяли согласно договора купли-продажи у физического лица.

В таком случае сделка с продажей будет рассчитываться по аналогии с продажей здания (описанного выше).

Легковой автотранспорт Вы будете учитывать по налоговому учету по 7 группе 4 подгруппе, в общем составе основных средств подобной группы.

Так же будете ставить стоимость выбытия по цене реализации (оговоренной в процессе продажи легкового автотранспорта). Доходы от превышения стоимости выбывших фиксированных активов над стоимостным балансом подгруппы подлежат включению в СГД (НК РК ст.80  п.2 пп.9)- отрицательное число по графе Р приложения к СГД  100.22.

Если стоимостной баланс данной подгруппы будет присутствовать (не смотря на выбытие всех фиксированных активов подгруппы), то вы заявите его на вычет (НК РК ст.111 п.1)

Облагаемым оборотом по НДС будет вся стоимость продаваемого Вами автотранспорта по договору (если Вы являетесь плательщиком НДС).

Статья 212. Определение облагаемого оборота

1. Облагаемым оборотом является оборот по реализации товаров (работ, услуг), совершаемый плательщиком налога на добавленную стоимость, за исключением оборота:

1) освобожденного от налога на добавленную стоимость в соответствии с настоящим Кодексом;

2) местом реализации которого не является Республика Казахстан

[Гость Фокс]

Благодарю за оказанное мне внимание, однако хотелось бы получить ответ с учетом ставок налога и цифр:

ТОО приобрело автомашину за 20 тыс. Остаточная стоимость автомашины на сегодняшний день - 18 тыс. ТОО продает по цене 9 тыс. физическому лицу.

А как насчет уплаты других налогов, кроме НДС (Например - подоходного с физического лица (покупателя) удерживаемого у источника выплаты)?

P.S. Это ТОО стоит на учете по НДС. Других оборотов за год не было.

[POLIN]

Уважаемый Фокс. Я не могу привести Вам пример на Ваших цифрах, так как они являются данными бухгалтерского учета. Определение же дохода или убытка от продажи фиксированных активов рассматривается в рамках налогового учета. И Ваш автотранспорт нужно рассчитвыать с точки зрения норм амортизации Налогового Кодекса, остаточной стоимости прошлого налогового периода. Только после заполнения форм налоговой отчетности к СГД, удержанию амортизации по нормам НК в текущем налоговом периоде, и отражению выбытия по стоимости реализации, можно будет лицезреть конкретную картину.Займитесь этим со своим бухгалтером (тем более что грядет срок сдачи СГД). Руководствуйтесь НК РК ст.87, если определите по ведомости к декларации доход:

Если стоимость выбывших фиксированных активов подгруппы превышает стоимостный баланс подгруппы на начало налогового периода с учетом стоимости поступивших фиксированных активов в налоговом периоде, величина превышения подлежит включению в совокупный годовой доход. Стоимостный баланс данной подгруппы на конец налогового периода становится равным нулю.

От стоимости реализации заплатите НДС 15%.

Если физическое лицо покупает у Вас машину - то ничего вы с него удерживать не станете, так как в данном случае вы не являетесь источником выплаты ему доходов (и машину бесплатно не отдаете). Это он Вам деньги платит.

[Гость Фокс]

А разве разница между балансовой (начальной покупной) стоимостью и заниженной стоимостью новой реализации физ.лицу не будет считаться доходом физ.лица и соответственно облагаться подаходным налогом? Ведь стоимость новой реализации значительно ниже балансовой и тем более старой покупной цены...

[POLIN]

Если Вы осуществляете сделку между каким либо самостоятельным лицом, то ценой Вашей продажи будет договорная цена на условиях заключенной сделки.

Положение, о котором говорите Вы, применяется в случае дохода РАБОТНИКА Вашей фирмы, полученной в виде материальной выгоды.

НК РК ст.151 пп.1:

Доход работника в виде материальной выгоды включает в том числе:

1) отрицательную разницу между стоимостью товаров (работ, услуг), реализуемых работникам, и ценой приобретения или списания этих ТОВАРОВ (работ, услуг).

Положение относится к работникам компании, всвязи с чем Вы самостоятельно, являясь его налоговым агентом учитываете всю сумма полученных им доходов (включая разницы в стоимости товаров), отражаете этот доход в его карточке по исчислению подоходного налога и исчисляете налог.

Обращаю Ваше внимание, что данное положение касается товаров, работ и услуг, а машина (судя по Вашим сообщениям) стоит у Вас на балансе как основное средство.

Если Вы решите перевести его в товар, то Вам придется проделать все соответствующие действия, как и при продаже ОС, с применением норм налогового учета, определив стоимость выбытия сообразно Вашей производственной необходимость ( это может быть средняя сложившаяся стоимость на данный автомобиль на рынке, или примените балансовую стоимость по бухучету, если она применима для реализации).

Бухгалтерский и налоговый учет ОС никогда не совпадут, при всем Вашем желании, так как имеют совершенно разную технологию списания амортизации и нормы.

Если даже Вы решите применять нормы износа, обозначенные в кодексе, то совпадение по учету будет только в первый налоговый период. Во втором налоговом периоде оно уже будет разным, так как в налоговом учете применение норм амотризации будет вестись от остаточной стоимости стоимостного баланса прошлого периода, а в бухгалтерском - всегда от первоначальной стоимости учитываемого объекта.

[Гость Фокс]

Огромное спасибо за разъяснения. Очарован Вашей эрудицией и терпением.