кредит на инвестиции

[Гость дорра]

Предлагается следующая задача по "правильной расстановке переносов" : как все это отразить в бухучете ТОО.

1. ТОО получило кредит на инвестиции в 2003 году.

2. Оплатило в качестве предоплаты обязательство  гр-на Х на последующую продажу после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости  : нотариально (учредитель ТОО)передал деньги именно с целью предоплаты еще непостроенного объекта , поскольку гр-н Х имел выделенный земучасток под застройку. Вместо того, чтобы купить незавершенку как стройматериалы. Участком, конечно, ТОО юридически не могло пользоваться -перевыделение его было  делом рискованным, можно было вообще остаться без земли.

3.Затем ТОО достроило объект (строитматериалы, работы по отделке, коммуникации и пр.) за  свой счет(кредитные деньги).

4.Спустя два года объект был введен , земля выкуплена: собственник -гр-н Х.

Гр-н Х намерен исполнить свое обязательство и продать объект , только ТОО не хочет принимать его на свой баланс (собственность), а имеет намерение передать его в собственность семьи учредителей ( их дочери), затем оформить с ней арендные  отношения или ссуду (дело житейское). Как избежать:

1. Претензий со стороны банка по нецелевому использованию кредита.

2. налоговых последствий для дочери : декларирование отменено, но ИПН  остался?

3.Если ТОО продаст объект в рассрочку (10 лет) дочери учредителей, дебитор будет на крючке у ТОО и НК.

Р.С. предприятие прибыльное, стабильное. Объект- объект доходной предпринимательской деятельности ТОО.

[POLIN]

1. ТОО получило кредит на инвестиции в 2003 году.

2. Оплатило в качестве предоплаты обязательство  гр-на Х на последующую продажу после ввода в эксплуатацию объекта недвижимости  : нотариально (учредитель ТОО)передал деньги именно с целью предоплаты еще непостроенного объекта , поскольку гр-н Х имел выделенный земучасток под застройку. 3.Затем ТОО достроило объект (строитматериалы, работы по отделке, коммуникации и пр.) за  свой счет(кредитные деньги).

4.Спустя два года объект был введен , земля выкуплена: собственник -гр-н Х.

Гр-н Х намерен исполнить свое обязательство и продать объект.

Какой объект намерен продать Х, если его построило ТОО?

Он может продать или землю, или услуги по подрядным работам. Все остальное (строительные материалы, работы по отделке, коммуникации)- финансируются кредитными средствами, выделенными ТОО.

Какие претензии могут быть у банка, если кредит использован под строительство объекта, предусмотренного кредитным договором?

Отменено декларирование на суммы, свыше 2000 МРП, но не на безвозмездно полученное имущество, каким будет являться передача готового объекта дочери учредителей.

[Гость дорра]

ТОО  фактически завершило строитель ство объекта, который  с землей стал собственностью гр.Х. - зарегистрирован на него.Средства на строительство ТОО списало с баланса из полученного кредита, т.е. на строительство объекта, на который у него не было никаких юридических прав (выделение земли, незавершенка - нет акта на передачу от гр.Х). Сейчас права Х зарегистрированы и необходимо оформить сделку с дочерью учредителей. Получается, что юридически - собственник Х, фактически затраты на дострой  понесло ТОО, получившее кредит на инвестиции. Дочь учредителей готова оплатить цену объекта ТОО в рассрочку. Как все это правильно отразить в учете (бухгалтерия, налоги)? Будет ли правильным:

1. Договор ТОО с гр.Х на дострой (задним числом) обеспечивает законность состоявшихся затрат.В нем же предусмотреть обязательство гр.Х по вводу оформить куплю-продажу в собственность дочери учредителей.

2.Решение учредителей ТОО передать права на объект дочери с ее обязательством выплатить покупную стоимость ТОО в рассрочку , т.е. погасить затраты на дострой (в объеме кредита) ТОО

3.Заключить договор кп между гр.Х и дочерью с указанием цены за объект, равной тем же затратам.В договоре указать, что оплата цены производится ТОО (с согласия гр.Х), право собственности (регистрация) сразу после нотар. оформления сделки.

4.Дочь не декларирует приобретение (возмездное), а выплачивает в течение 5 лет стоимость объекта ТОО.

Что делать бухгалтерии ТОО?

[Гость дорра]

Видимо, интерес к такому ребусу -явление редкое. Одна надежда на Вас, Полин.

[POLIN]

ТОО  фактически завершило строитель ство объекта, который  с землей стал собственностью гр.Х. - зарегистрирован на него.

Что делать бухгалтерии ТОО?

Почему объект стал собственностью гражданина Х? Он заплатил ТОО за строительство? Возместил сумму потраченного кредита, чтобы именовать себя полноправным собственником? Одно только владение землей в данном случае не является способом обретения собственности за чужой счет.

Бухгалтерия ТОО должна уяснить юридическую сторону вопроса с правами на построенный объект, а потом уже распоряжаться им: продавать хоть дочке, хоть в рассрочку. Главное - установить права собственности, отразить стоимость объекта на балансе, для того, чтобы потом им распоряжаться.

Но налоги при продаже объекта у ТОО возникнут все равно. Даже если объект продается по себестоимости, то хотя бы в части НДС.

[Гость дорра]

Затраты на строительство и регситрацию ПС  гр. Х  на зу и объект  ТОО приняло на себя   в силу обязательства Х после регистрации прав продать его ТОО или  лицу, указанному ТОО. В декабре 2004 года объект был введен , регистрация состоялась, Х готов подписать условия договора о переходе  прав собственности  . Каким в такой ситуации должен (может) быть договор, чтобы избежать налоговых последствий для ТОО и покупательницы? Словом, как ни излагай, за два года бухгалтерия ТОО списала полученный кредит на дострой, а теперь учредители ищут решения проблемы с оформлением прав дочери.

[POLIN]

В данной ситуации продажа объекта должна формировать по себестоимости, тогда и налогов не будет, и переход права собственности от одного владельца к другому должен переходить по цене, первично сформированой и без добавочной стоимости на этапе каждой перепродажи.

Себестоимость объекта формируйте по цене фактически потраченных средств. И все же, первоначальный НДС возникнет, так как первичный производитель и формирует продажную цену на условиях обложения ее НДС. Если первичный владелец осуществлял строительство с привлечением предприятий, поставляющих работы, услуги и материалы по строящемуся объекту, и данные предприятия являлись плательщиками НДС, и выставляли ему счета с НДС, а он вел зачетную часть в бухгалтерском учете должным образом, то в принципе, и он не пострадает, обратив весь зачет на погашение начисленного НДС от продажи.

Такие вопросы, как правило, сразу обсуждают, планируя взаимовыгодную сделку, и ведут ее до конца, на такого рода условиях.

Нужно рассматривать бухгалтерский учет. Конкретные счета, договора, затратное формирование в части процентов за предоставленный кредит.

Это приватная ситуация. На форуме ее не осветить.

[Гость дорра]

Строительство осуществлялось "хозспособом". никто не привлекался: необходимо было провести отделочные работы, были приобретены строитматериалы , наемные рабочие (ИТД) выполнили работу, подрядчиков (договоров )  не было.

Насколько я поняла :

1.Цена объекта: предоплата, которую сразу передали Х, плюс затраты на отделочные работы.

2.В договоре между Х и дочерью (нотар.) нужно указать ее, порядок расчетов: дочь погашает  затраты ТОО (перевод долга?).

3.А между Х и ТОО - договор на дострой с обязательством после регистрации возместить ТОО расходы (цена договора - цена объекта).

4.И непосредственно - сам договор перевода долга  м/у Х, ТОО и дочерью.

А где в этом случае налоги, Полин?

[POLIN]

К себестоимости объекта, который строится посредством заемных средств, необходимо отнести по крайней мере проценты за кредит - вот Вам на вскидку одна из статей затрат, которая не даст зачета по НДС при формировании цены. И таких  обязательных условий (при строительстве), великое множество. Нужно прорабатывать всю затратную часть. И не вся она будет сформирована счетами поставщиков, дающих право на зачет. НДС - как правило будет, у первого продающего.

[Гость дорра]

Полин, а первый

[Гость дорра]

Извините перввый продающий - это гражданин Х, не ИП, не ТОО? Или все таки это ТОО , достроившее объект? Но у ТОО - не прямая продажа , а получение за гр-на Х оплаты за выполненные работы, по сути. Дочь будет выплачить стоимость затрат (предоплата плюс расходы на дострой), что составит часть кредита и сформирует цену объекта в нотариальном договоре между Х и дочерью. Кредит, в принципе, погашен за счет доходов от основной деятельности ТОО. Возмещение в течение длительного (лет пять) срока дочерью тех расходов, которые прошли по дострою и вводу объекта (регистрационные, в основном), как отразится на балансе ТОО, если такой расчет предусмотреть путем зачета взаимных требований по будущему договору аренды объекта между ТОО и дочерью (собственницей)?

[Гость дорра]

Полин, не сочтите за труд, ответьте, пожалуйста

[POLIN]

Ваша ситуация путано описана.

Если Вам интересны мои рассуждения:

Вы получили кредит под строительство. Начали строить. Объект (вне зависимости от  того, на чьей территории Вы его возводите – целиком и полностью Ваш). Все затраты, которые осуществляли по строительству и за счет кредита, и за счет собственных средств (если такое явление имело место) – учитывали в составе незавершенного строительства, а при вводе объекта в эксплуатацию взяли объект на баланс.

Когда осуществляли строительство, и приобретали материалы, работы и услуги по нему – ставили НДС в зачет, он фактически уменьшил Вашу сумму  НДС к уплате, в случае продажи объекта кому – либо. Но суммы процентов по кредиту все равно дадут Вам НДС, который Вам нечем будет перекрыть, и подлежит в случае реализации объекта уплате в бюджет.

В каких гражданско- правовых отношениях состоит с Вами гражданин, на территории которого Вы построили объект? Что он должен Вам, и что Вы должны ему? Это не ясно.

Продать свой объект можете кому угодно, если продадите по себестоимости – то сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет будет, так как проценты за кредит не проходили у Вас ранее по зачету, и проходить не могли, являясь фактически  первичным обложением НДС в составе нового созданного объекта.

[Гость дорра]

Извините, на самом деле оказалось (я-новый человек в фирме)вот что.

В 2003 году был получен кредит на инвестиции - 200 тыс.дол.По бухгалтерии за два года полученные средства частью были списаны на приобретение тнп для продажи (торговая деятельность -основной вид деят ТОО), часть ушла на приобретение стройматериалов и ремонт арендованного филиалом ТОО торгового помещения в Астане. На самом же деле ремонт и дострой производился другого объекта (гостиницы), который после двухгодичного стр-ва по договоренности с гр.Х, которому был выделен ЗУ и который смонтировал объект за свой счет, был зарегистрирован за гр.Х. Причем ТОО не претендует на приобретение этого объекта в собственность, его хотят зарегистрировать за дочерью учредителей и оформить долгосрочную аренду . Никаких договоров ТОО с гр.Х не заключало, было лишь частное нотар.соглашение двухлетней давности на последующую после ввода в эксплуатацию продажу объекта физлицу , которым внесена предоплата. Если оставить все, ка есть, как к этому отнесется банк. выделивший кредит на инвестцели (строительство объекта), хотя в кредитном соглашении упоминается лишь какой-то абстрактный магазин в Астане (без адреса). Кредит уже почти погашен (с процентами), заключено соглашение с банком об исключении из кредитного договора обязательства о залоге этого магазина. Может, оставить все, как есть, а просто оформить объект в собственность дочки, заключить договор аренды, ведь гр.Х не имеет никаких претензий на этот счет и готов подписать к-п, тем более, что он получил предоплату за свое незавершенное строительство?

[POLIN]

Каковы Ваши финансовые взаимоотношения  с гражданином "Х"? Сальдо расчетов?

Если его нет, а объект является его собственностью, то пусть вопрос по его продаже решается в порядке гражданских отношения между двумя физическими лицами (дочка и гражданин), не затрагивая предприятие.

Не думаю, что у банка будут претензии, если кредит погашен.