Возможна ли регистрация предварительного договора аренды?

[Гость Аккуратист]

Здравствуйте, уважаемые Форумчане!

Излагаю вкратце ситуацию, которая произошла в конце прошлого года: ИП-Арендатор заключил Предварительный договор аренды торговых площадей с ТОО-Арендодателем. Стороны обязались заключить Основной договор после оформления права собственности Арендодателя на Торговый центр (т.к. объект еще не был введен в эксплуатацию).

Срок Основного договора составляет 4 года и Стороны определили, что регистрацию в ЦПН произведет Арендодатель (а Арендатор обязан оказывать ему всяческое содействие). Спустя несколько месяцев после подписания сторонами Предварительного договора начался тот самый кризис, который продолжается по сей день, и все бизнес-планы ИП-Арендатора касательно этих самых торговых площадей пролетают как фанера над Парижем (в связи с тяжелым фин.положением и прочими «радостями» этого экономического явления).

В Предварительном договоре прописано, что если Арендатор отказывается подписать Основной договор, то он обязуется выплатить Арендодателю штраф в размере арендной платы за 2 года!

Вопрос: Как Арендатору расторгнуть Предварительный договор и чтобы ему за это ничего не было; и можно ли в этих целях сослаться (в суде) на п.2 ст. 390 ГК РК «Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность»?

В таком случае, теоретически возможно ли было ЦПН зарегистрировать предварительный договор аренды помещений в объекте, который юридически еще не существует? (сам Торговый центр на тот момент не был введен в эксплуатацию и право собственности Арендодателя на него не было оформлено) Допустим, Арендодатель представил бы в ЦПН гос.акт на ЗУ, постановление на проектирование, разрешение на строительно и иные документы, выдаваемые Арендодателю как Застройщику.

Спасибо всем, кто решит принять участие в обсуждении вышеприведенной ситауции!

[baskervil]

Смысла в представлении в ЦОН перечисленных документов не вижу в виду отсутствия ввода в эксплуатацию, без которой вряд ли зарегистрируют собственность на объект. А если объект не зарегистрирован, то и сделку с этим объектом никто не зарегистрирует.

Подобный вопрос уже обсуждался здесь: http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=65283&st=0

Изменено 16 Августа 2008 пользователем baskervil

[Гость Гость]

Не подскажете, а как тогда быть в этой ситуации? Я планировал (если на обоюдное согласие Арендадатель не пойдет) подать в суд иск о признании предварительного договора аренды недействительным в виду несоблюдения его формы, т.е. т.к. он не зарегистрирован (в п. 2 ст. 390 ГК РК это четко прописано).

Изменено 16 Августа 2008 пользователем Пацан

[Гость Гость]

  Цитата

Подобный вопрос уже обсуждался здесь: http://forum.zakon.kz/index.php?showtopic=65283&st=0

Пытался пройти по приведенной Вами ссылке, но не получается. (пишет, что-то в роде "запрашиваемый вами ресурс не найдет)

Изменено 16 Августа 2008 пользователем Пацан

[Гость Valenta]

У нас была похожая ситуация и хотели снять за 7 лет аренды.

Мы нашли дефекты помещения и доказали что оно не пригодно к использованию по назначению... Есть статья в ГК РК Больше претензий не получали...

Изменено 16 Августа 2008 пользователем Пацан

[Пацан]

  Аккуратист писал(а):

Вопрос: Как Арендатору расторгнуть Предварительный договор и чтобы ему за это ничего не было; и можно ли в этих целях сослаться (в суде) на п.2 ст. 390 ГК РК ..... ?

Конечно можно и нужно! Регистрация договора и регистрация самого объекта недвижимости, разные вещи. Насколько я помню, по соглашению сторон, можно регистрировать и договоры не подлежащие обязательной регистрации. Так что норма эта, довольно весомая. Как дополнением, можно, конечно, воспользоваться и советом Valentы.

[Гость Аккуратист]

  Цитата

Мы нашли дефекты помещения и доказали что оно не пригодно к использованию по назначению... Есть статья в ГК РК Больше претензий не получали...

Да, Valenta, я читал Вашу тему, но, к сожалению, этот случай нам не подходит и расторгнуть в одностороннем порядке предварительный договор аренды по причине предоставления Арендодателем помещений, имеющих недостатки, препятствующие его использованию, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, здесь невозможно. С помещениями у Арендодателя вся ОК.

Так все-таки, кто знает как отказаться от предвар.договора Арендатору? П. 2 ст. 390 ГК РК однозначно говорит о том, предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной договор, и несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность. А наш предварительный договор не зарегистрирован (хотя основной договор аренды должен быть зарегистрирован , т.к. он заключается на 4 года).

Неужели это нам не поможет в суде признать предварит.договор недействительным? Или нам суд откажет, ссылаясь на то, что предварительный договор не может быть зарегистрирован, т.к. Торговый центр не введен еще в эксплуатацию, а после завершения строительства Торгового цента стороны обязаны заключить основной договор аренды и обязательно его зарегистрировать?

Коллеги, люди, отзовитесь! :biggrin:

[Гость Гость]

  Цитата

Конечно можно и нужно! Регистрация договора и регистрация самого объекта недвижимости, разные вещи.

Спасибо. Можете дать ссылочки на статьи НПА?

И еще: я согласен с тем, что регистрация договора и регистрация самого объекта недвижимости это две разные вещи, но разве можно регистрировать договор, которые регламентирует отношенияя сторон касательно объекта, которого юридически в природе нет на момент подписания довгора?

Конечно, здесь можно провести аналогию с регистрацией ДДУ согласно ЗРК "О ДУ в жилищном стр-ве" (и том, и в том случае объект находится на стадии строительства), но, если мне память не изменяет, то в случае с ДДУ, уполномоченным на регистрацию органом является ГАСК (который и выдает разрешения Застройщику на производство СМР и пр.), а при аренде свыше 1 года - это ЦПН (БТИ). Все-таки это разные вещи.

Как думаете?

[baskervil]

  Пацан писал(а):

Конечно можно и нужно! Регистрация договора и регистрация самого объекта недвижимости, разные вещи. Насколько я помню, по соглашению сторон, можно регистрировать и договоры не подлежащие обязательной регистрации. Так что норма эта, довольно весомая. Как дополнением, можно, конечно, воспользоваться и советом Valentы.

Называется: слышал звон, да не помню где он!

Вот что сказано в ГК РК

Статья 390. Предварительный договор

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность. <a href="http://""" target="_blank"></a> 3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Статья 394. Форма договора

1. Если стороны условились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным с момента придания ему условленной формы, хотя бы по законодательству для данного вида договоров эта форма и не требовалась.

Однако мы очень долго выясняли, что существует 2 формы: устная и письменная.

Кроме всего прочего существует Закон РК № 310 от 26 июля 2007 года "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним"

Статья 3. Объекты государственной регистрации

2. В правовом кадастре не могут быть зарегистрированы ни передача, ни обременение, ни изменение или прекращение права на недвижимое имущество, пока такое право не будет зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Законом, за исключением случаев, предусмотренных главой 6 настоящего Закона.

Ст. 53 этого закона предусматривает регистрацию предварительного договора как факт юридических притязаний, однако является просто учетной и не несет юридических последствий, а в случае когда договор аренды подлежит регистрации, значит и предварительный тоже, однако это невозможно опять же в силу ч.2 ст 3 этого закона, т.к. право на имущество не зарегистрировано.

Глава 6 закона - о систематической регистрации и к данному случаю отношения не имеет.

Изменено 16 Августа 2008 пользователем baskervil

[Аккуратист]

  baskervil писал(а):

Я понял Вашу мысль. Только вот не кажется ли Вам, что здесь есть небольшое противоречие? Так, согласно пп. 6 глоссария к Закону (о гос.регист. недвиж.) "гос.регистрация прав на недвиж. им-во и сделок с ним" есть "обязательная процедура признания и подтверждения государством возникновения, изменения или прекращения прав" посредством отражения (внесения) определенной информации в правовой кадастр. А согласно упомянутого Вами п. 2 ст. 3 "В правовом кадастре не могут быть зарегистрированы ни передача, ни обременение, ни изменение или прекращение права на недвижимое имущество, пока такое право не будет зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Законом".

Тогда получается (следите за мыслью, возможно я ошибаюсь), что в правовом кадастре не может быть отражена определенная информация , пока такое право не будет отражено посредством внесения определенной информации в правовой кадастр. Так что ли, хоть я и сомневаюсь?

И еще:

А зачем тогда в данном случае вообще нужна учетная регистрация, если она не несет никаких юридических последствий? :biggrin:

[baskervil]

  Аккуратист писал(а):

Я понял Вашу мысль. Только вот не кажется ли Вам, что здесь есть небольшое противоречие?

1. Тогда получается (следите за мыслью, возможно я ошибаюсь), что в правовом кадастре не может быть отражена определенная информация , пока такое право не будет отражено посредством внесения определенной информации в правовой кадастр. Так что ли, хоть я и сомневаюсь?

2. А зачем тогда в данном случае вообще нужна учетная регистрация, если она не несет никаких юридических последствий?

1. Это означает, что сначала должны быть зарегистрированы права на определенное недвижимое имущество с внесением в правовой кадастр всех идентифицирующих признаков этого имущества, а уж затем могут быть зарегистрированы обременения и др. распоряжение этим имуществом. Как раз то, что я говорила с самого начала.

2. Думаю, что учетная регистрация и предусмотрена для таких случаев, когда стороны хотят заключить сделку каким-то определенным образом, там же учетной регистрации подлежат не только предварительные договоры.

В Вашем случае изначально обходили закон. Арендодатель не мог сдать в аренду помещение не прошедшее госприемки и не зарегистрированное в правовом кадастре. За это предусмотрена административная ответственность, кроме того он получал от Вас арендную плату, сомневаюсь, что этот доход был учтен и уплачены налоги. Я не зря дала ссылку на наше предыдущее обсуждение подобной темы. Подумайте сами как Вы сможете использовать это обстоятельство. Может "мирно" договоритесь расстаться!

[NNK72]

  baskervil писал(а):

1. Это означает, что сначала должны быть зарегистрированы права на определенное недвижимое имущество с внесением в правовой кадастр всех идентифицирующих признаков этого имущества, а уж затем могут быть зарегистрированы обременения и др. распоряжение этим имуществом. Как раз то, что я говорила с самого начала......

Респект и Уважуха :hi:

[baskervil]

  Гость писал(а):

Пытался пройти по приведенной Вами ссылке, но не получается. (пишет, что-то в роде "запрашиваемый вами ресурс не найдет)

Тема называется " получение денег по предварительному договору аренды"

Изменено 18 Августа 2008 пользователем baskervil

[Аккуратист]

Спасибо, Baskervil, Вы определенно заполнили пробелы в моих знаниях и внесли порядок в мои мысли.

Скоро должна состояться встреча с Арендодателем и, надеюсь, на ней все будет тип-топ (если этот пост читает Молодой, то прошу Вас не спрашивайте, что означает последнее слово перед скобкой )

[baskervil]

Желаю удачи! :biggrin: