Залог доли в неделимом зем.участке

[Елiмай]

Мыркымбаеву принадлежит на праве собственности доля в 20 соток в неделимом земельном участке общей площадью 100 соток. На его части участка стоит промбаза (целевое назначение его части участка соответствующее). На всем неделимом участке у него 4 соседа - у каждого примерно по 20 соток, у них целевое назначение под ИЖС.

Мыркымбаев хочет передать базу и свою долю в участке в залог банку под получение кредита. Требуется ли для этого согласие остальных соседей (сособственников)? Особенно интересно мнение банковских юристов.

[JUSTINIAN]

Вот что говорит по этому поводу п. 3 ст. 79 Земельного Кодекса РК

"Залог неделимого земельного участка, находящегося в общей совместной собственности или в общем совместном землепользовании, допускается при наличии письменного согласия всех участников общей собственности или общего землепользования.

Участник общей долевой собственности на земельный участок или общего долевого землепользования вправе заложить свою долю без согласия других участников общей собственности или общего землепользования."

[Елiмай]

ЗК много чего ещё говорит, что меня и смущает. Вот ч.4 п.2 ст.77 ЗК:

Залог здания (строения, сооружения) без одновременного залога части делимого земельного участка или права землепользования на часть делимого земельного участка, занятого этим зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования, либо без одновременного залога ВСЕГО неделимого земельного участка или права землепользования на весь неделимый земельный участок, на котором находится здание (строение, сооружение), не допускается.

И ещё аналогичная норма-дублёр в ч.2 п.1 ст.78 ЗК:

Залог здания (строения, сооружения), расположенного на неделимом земельном участке либо на земельном участке, специально предназначенном для обслуживания расположенной на нем недвижимости, означает, что одновременно передается в залог ВЕСЬ земельный участок или право землепользования на весь земельный участок.

Я не силён в земельном праве, но имхо, если толковать приведённые нормы буквально, то выглядит будто надо вообще закладывать ВЕСЬ земельный участок. :idea2:

Изменено 9 Февраля 2009 пользователем Елiмай

[PETR]

А вот ситуация покруче. Двухквартирный дом на земельном участке с отдельными входами и вообще в целом индивидуальные квартирки. Но... в правоустанавливающих документах обоих собственников квартиры указаны, как 1/2 дома. Представляете? В итоге при отчуждении такой квартиры, нотариус требует согласия соседа на продажу 1/2 дома. Земельные же участки разделены и у каждого соседа имеется отдельный акт.

Вопрос: Поскольку недвижимость неотделима от ЗУ под ней, требовать ли согласие соседа на залог такой 1/2 дома?

[Елiмай]

Я не силён в земельном праве, но имхо, если толковать приведённые нормы буквально, то выглядит будто надо вообще закладывать ВЕСЬ земельный участок.

Up. Неужели при залоге здания, расположенного на части неделимого зем.участка, надо закладывать весь участок?

[PETR]

П. 2 ст. 51 Земельного кодекса:

Неделимость земельного участка отражается в идентификационном документе.

Вообще как-то странно, что ЗУ определен неделимым, а целевое назначение у землепользователей различное, у кого под промбазу, у кого под ИЖС.

Imho, делить надо ЗУ. В противном случае, действительно придется передавать в залог все 100 соток.

[JUSTINIAN]

Елiмай, Вы, по-моему, при изучении ЗК немного отвлеклись в сторону - ведь именно приведенная мною ч.2 п. 3 ст. 79 ЗК РК и является специальной нормой регулирующей залог неделимого ЗУ в случае определения в нём долей. А ведь неделимый ЗУ может принадлежать на правве собственности одному лицу (чаще всего так и бывает), вот к этим случаем и применимы нормы ЗК, указанные Вами.

[Елiмай]

Елiмай, Вы, по-моему, при изучении ЗК немного отвлеклись в сторону - ведь именно приведенная мною ч.2 п. 3 ст. 79 ЗК РК и является специальной нормой регулирующей залог неделимого ЗУ в случае определения в нём долей.

Уважаемый BANKLAWER, согласен, что эта норма тяжелее всего бьёт по моей позиции. Попробую парировать.

Во-первых, в ч.2 п.3 ст.79 ЗК не говорится о том, что эта норма специально регулирет именно неделимые земучастки. Вот Ваша норма:

Участник общей долевой собственности на земельный участок или общего долевого землепользования вправе заложить свою долю без согласия других участников общей собственности или общего землепользования.

Слова "неделимый" я здесь не вижу.

Во-вторых, по-моему, это разработчики ЗК отвлекались в сторону при его составлении. Почему в приведенных мной нормах дважды подчеркнуто слово "весь" участок? И ведь не сделано никаких ограничений для долей в неделимых участках.

А ведь неделимый ЗУ может принадлежать на правве собственности одному лицу (чаще всего так и бывает), вот к этим случаем и применимы нормы ЗК, указанные Вами.

В указанных мной нормах речь не про любой залог неделимого земучастка. Речь именно про тот случай, когда в залог идёт здание, расположенное на неделимом участке. И выглядят нормы так, будто если на неделимом участке есть здание, то надо закладывать весь участок, и никак не получится заложить только его часть, на которой расположено здание. Вот я о чём.

Изменено 9 Февраля 2009 пользователем Елiмай

[Елiмай]

Общался с неплохим спецом из юстиции, он на пальцах и наглядно в самой базе объяснил, что юстиция свободно регистрирует любые сделки с долями неделимых земучастков - отчуждение и залог. Согласия собственников других частей участка они не требуют. Им до этого по барабану. По той простой причине, что они не видят, является ли участок делимым или нет.

Ответа на мой вопрос юстиционер не знает, поскольку они этим и не интересуются. Соответственно вопрос остаётся открытым. Наверно, буду писать запрос о разъяснении в Агентство по земресурсам.

[PETR]

Можно поинтересоваться, у сособственников ЗУ один акт на право частной собственности на ЗУ? Каким образом у них определено различное целевое назначение?

[Елiмай]

Нет, у каждого свой акт на свою долю в участке. Целевка действительно разная.

Уточню. Даже у Мыркымбаева не просто 20 соток. У него у самого 2 акта на доли с разным целевым назначением - 15 соток на промбазу и 5 соток на ИЖС.

Изменено 10 Февраля 2009 пользователем Елiмай

[Zepesh]

Мыркымбаеву принадлежит на праве собственности доля в 20 соток в неделимом земельном участке общей площадью 100 соток. На его части участка стоит промбаза (целевое назначение его части участка соответствующее). На всем неделимом участке у него 4 соседа - у каждого примерно по 20 соток, у них целевое назначение под ИЖС.

Мыркымбаев хочет передать базу и свою долю в участке в залог банку под получение кредита. Требуется ли для этого согласие остальных соседей (сособственников)? Особенно интересно мнение банковских юристов.

По своему опыту в Банке могу сказать, что именно для Банка мы затребовали от других сособственников согласие на залог и внесудебную реализацию заложенного имущества (именно указанного земельного участка). Что касается того, где можно увидеть делимость или неделимость участка, то это указано в акте на право частной собственности на земельный участок, в графе делимость земельного участка.

[PETR]

Но вопрос не только в том, требуется ли согласие сособственников. При нахождении на неделимом ЗУ недвижимости в залог д/б передан весь неделимый ЗУ.

Повторюсь, imho, поделить лучше ЗУ.

Наверное, ЗУ достался нынешним сособственникам в качестве взыскателей по объединенному исполнительному производству.

[validator]

Им до этого по барабану. По той простой причине, что они не видят, является ли участок делимым или нет.

Была как то проблема заказали справку Ф2 на нашу часть здания с долей в зу, а получили справку с обременениями соседей.

По вопросу: работали с 3-мя банками, оформляют в залог как долю в земельном участке, при это во всех 3-х случаях согласие соседей никто не спрашивал, ни Деп юстиции ни банк. На всякий случай согласие соседей собирали сами, так для себя.

А вот если к примеру у Вас офис в бизнес центре, на участке всего 120 соседей?

[Елiмай]

Но вопрос не только в том, требуется ли согласие сособственников. При нахождении на неделимом ЗУ недвижимости в залог д/б передан весь неделимый ЗУ.

Да, Вы верно поняли мою мысль, уважаемый коллега. ЗК недвусмысленно дважды повторяет слово "ВЕСЬ", почти не оставляя возможности для иного толкования.

Повторюсь, imho, поделить лучше ЗУ.

Участок не просто так признан неделимым, рядом водоохранная зона, делить его не просто на части, а на участки с разным кадастровым номером земком не позволит.

Наверное, ЗУ достался нынешним сособственникам в качестве взыскателей по объединенному исполнительному производству.

Нет, насколько я понимаю, с советского времени на участке несколько хозяев с обособленными долями.

[Катя К]

У нас была такая ситуация:

3 здания на одном неделимом зем.участке, которые принадлежат 1,5 здания одному юр.лицу (А), а 1,5 здания второму (Б). При реализации Б своей собственности- зданий на зем.участке, он взял согласие у А.

Далее появляется В- новый собственник, он без проблем, без согласия А, закладывает свое имущество и свою долю зем.участка в банке.

Далее А решает реконструировать свои здания, для получения АПЗ и Разрешения на строительство, гос.органы требуют согласие В. В согласие не дает, по некоторым корыстным причинам.

Далее А пишет заявление в Акимат и его долю зем.участка под 1-м зданием, которое не является совместной собственностью с В, выделяют в отдельный зем. участок с отдельным кадастровым номером.

А участок под совместным зданием так и остался неделимым и все значительные действия, связанные с этим зданием и зем.учатком, требуют согласований сторон.

На самом деле, Центр по недвижимости не дает информацию по долевикам, а по закону на продажу требуется не согласие, а уведомление и предложение выкупить по какой нить цене. Делают так....

Нотариус, если сделка нотариальная, уведомляет за месяц долевиков и усе....

А по поводу залога, еще ни разу не видела что бы один долевик заложил весь земельный участок. Закладывают только свою долю. Но кто знает....

Изменено 11 Февраля 2009 пользователем Катерина

[PETR]

Участок не просто так признан неделимым, рядом водоохранная зона, делить его не просто на части, а на участки с разным кадастровым номером земком не позволит.

Все же этот вопрос вполне решаем. Ведь целевое назначение определено в т.ч и под ИЖС, тогда как в пределах водоохранной зоны это не допустимо. "Рядом" еще не значит в зоне.

П. 1. ст. 51 ЗК:

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и без нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных обязательных норм и правил может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, в противном случае он является неделимым.

В конце концов, при отказе земельщиков в разделении ЗУ, можно обратиться в суд.

Изменено 11 Февраля 2009 пользователем PETR

[Елiмай]

В конце концов, при отказе земельщиков в разделении ЗУ, можно обратиться в суд.

Вы имеете в виду, чтобы земучасток признали делимым? Я представляю, как это муторно. И еще может так выйти. Земком начнёт рыть землю носом и выяснит, что участок заходит в водоохранной зоне, и начнутся проблемы.

[Катя К]

Вы имеете в виду, чтобы земучасток признали делимым? Я представляю, как это муторно. И еще может так выйти. Земком начнёт рыть землю носом и выяснит, что участок заходит в водоохранной зоне, и начнутся проблемы.

Так это рано или поздно выяснится.....И Вы правы- это муторно)))

Изменено 11 Февраля 2009 пользователем Катерина

[PETR]

Так это рано или поздно выяснится.....

А хоть и выяснится, что сделает земком? В худшем случае обратится в акимат, чтобы тот обратился через свое ГП в суд с иском о принудительном выкупе ЗУ по рыночной стоимости. И только по истечении года, если не Ата, после отказа собственников ЗУ. А там еще и недвижимость... Возможно строительство идет. Зачем им такой геморрой?

[PETR]

Мне кажется, сособственникам нужно заключить соглашение о разделе неделимого участка и обратиться к земельщикам за новыми актами на ПЧС на ЗУ, в которых отражались бы не доли в ЗУ, а просто отдельные ЗУнчики.

"Разделяй и властвуй!" :idea2:

[Катя К]

А хоть и выяснится, что сделает земком? В худшем случае обратится в акимат, чтобы тот обратился через свое ГП в суд с иском о принудительном выкупе ЗУ по рыночной стоимости. И только по истечении года, если не Ата, после отказа собственников ЗУ. А там еще и недвижимость... Возможно строительство идет. Зачем им такой геморрой?

Если ведется строительство, то без согласия гос.органов и строение нужно будет узаканивать.... Вот тут то и выяснится А недвижимость, что с ней будет то?

И я не говорю о том, что нужно сломя голову бежать и признавать делимым зем.участок, внимательнее читайте мои посты

Кстати, нужно смотреть, что это за водоохранная зона, если это какой нить высохший сто лет назад ручей или лужа, то в суде это признают не водоохранной зоной Такая практика имеется :hi:

[Катя К]

Мне кажется, сособственникам нужно заключить соглашение о разделе неделимого участка и обратиться к земельщикам за новыми актами на ПЧС на ЗУ, в которых отражались бы не доли в ЗУ, а просто отдельные ЗУнчики.

"Разделяй и властвуй!"

так земельный участок прежде должны признать делимым :hi:

[PETR]

Если ведется строительство, то без согласия гос.органов и строение нужно будет узаканивать.... Вот тут то и выяснится А недвижимость, что с ней будет то?

Если у землепользователей уже, как пишет Елiмай, имеются на руках акты на ПЧС на ЗУ с указанием целевого назначения, то при предоставлении ПЧС согласования заинтересованных ведомств давно получены. Согласования же на строительство под ИЖС, АПЗ и т.д., полагаю, тоже оформлены. Геморрой у сособственников возникнет, когда весь неделимый ЗУ будет в залоге в банке, а им необходимы будут акты на ПЧС на ЗУ для ввода в эксплуатацию построенного жилья, регистрации ПС в юсте, возможных сделок при согласии банка. Да и остальные землепользователи вряд ли согласятся на залог всего ЗУ в пользу одного из них.

По поводу признания ЗУ делимым. И каков по-Вашему порядок такого признания?

П. 1 ст. 57 ЗК просто определяет:

При недостижении участниками общей долевой собственности (общего долевого землепользования) соглашения о способе и условиях раздела общего земельного участка каждый участник вправе потребовать выдела своей земельной доли из общего земельного участка в натуре (на местности), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 62 настоящего Кодекса, и в других случаях, установленных законодательными актами Республики Казахстан.

Изменено 11 Февраля 2009 пользователем PETR

[PETR]

Статью 57, пожалуй, неуместно привел, поскольку речь о долях, к. по сообщению уже выделены. Но четкой нормы о порядке перевода неделимого ЗУ в делимый не нашел. Определение делимости (неделимости) ЗУ отнесено к компетенции уполномоченных органов согласно ст. 14-1 ЗК.

Изменено 11 Февраля 2009 пользователем PETR