право на зем. участок

[Гость Рахметова]

В 2001 году (т.е. до введения в действие  Зем. кодекса) гр.  А получает в пользование зем. участок для  строительства жилого дома. В 2003  году продлевает срок на год, т.е. до 2004 года и в этом же году «реализует» зем. участок. То есть продать он его, конечно, не может, просто по сложившейся практике выдает доверенность, получает деньги.  Имеется также нотариально заверенное обязательство гр-на А. «в случае чего» (то бишь отзыва доверенности)  возместить  гр. Б. затраченные на строительство денежные средства. Гр. Б. в 2004 г. на основании доверенности направляет заявление о продлении срока, но решение по нему еще не принято.  Строительство полностью профинансировано гр-ном Б и в настоящее время почти окончено, но его завершение и оформление всех необходимых документов займет определенное время.  Гр. Б, естественно, переживает по поводу того, что  1) доверенность может быть отозвана гр-ном А., а средства, затраченные на строительство,  придется взыскивать в судебном порядке,  2) в случае, если срок землепользования не будет продлен – дом (т.е. участок с незавершенным  строительством) реализуют на аукционе, а денежные средства от реализации поступят гр-ну А.  

Предлагается заключить договор купли-продажи незавершенного строительства. Будет ли он противоречить законодательству?  Возможно ли его заключение в период, когда вопрос о продлении срока землепользования фактически не решен?  Есть ли другой выход из ситуации?

[АНЕКА]

Гражданин А, как землепользователь, имеет преимущественное, перед любыми третьими лицами, право на продление срока аренды (п.2 ст. 37) и Акимату нужна будет веская причина чтобы отказать гр.А в аренде.  Хотя… с учетом того ажиотажа, который сейчас вокруг земли происходит, за Акимат говорить не ручаюсь, при желании они ее (причину) найдут.

С другой стороны, может  гр.Б пойти на риск и прекратить срок аренды гражданина А,  получить этот ЗУ уже в свое землепользование и спать спокойно….

[Гость Рахметова]

Анека, спасибо за участие.

"С другой стороны, может  гр.Б пойти на риск и прекратить срок аренды гражданина А,  получить этот ЗУ уже в свое землепользование и спать спокойно…. "

Каким образом? Срок не продлен.  Есть основания для изъятия участка и реализации на аукционе. Второй раз платить за участок, за который итак немало заплатил?

И ещё, как я понимаю, заключение сейчас договора купли-продажи  незавершенного строительства будет мягко говоря "формальным", т.е. фактически прикрывающим другую сделку, так как гр-ну Б. не зачто платить деньги гр-ну А., поскольку строил он (гр-Б) и на свои собственные деньги. Т.е. меня волнуют вопросы:

1) Не будет ли потом проблем с таким договором?

2) Возможна ли продажа незавершенного строительства в период, когда не решен вопрос о продлении срока землепользования?

3) Какова дальнейшая реализация прав собственности Б. на участок?

Т.е. в случае с доверенностью, как правило, человек достраивает дом за участке, затем встает вопрос оформления права собственности и тогда доверитель отчуждает ему недвижимость (с соблюдением необходимых требований - согласие жены, органов опеки и попечительства и т.д.). В случае, если приобретено незавершенное строительство, отчуждение уже не требуется? Каким образом это оформляется? Может, кто-нибудь сталкивался, подскажите.

[АНЕКА]

Каким образом? Срок не продлен.  Есть основания для изъятия участка и реализации на аукционе. Второй раз платить за участок, за который итак немало заплатил? ....

Вопрос 1: Каким образом гр.А получил право землепользования на ЗУ с аукциона или по просто решению Акима?

Вопрос 2: Выкуплено ли гр-м А право аренды у государство?

...

3) Какова дальнейшая реализация прав собственности Б. на участок? ...

Вопрос 3: о каком праве собственности гр.Б на участок идет речь?  ...

Так, мне понятно, что ничего не понятно...

[Гость Рахметова]

А. получил право землепользования в общем порядке, без аукциона. Право аренды  у государства не выкупал, потому-то сделка по "реализации" участка и оформлена в виде выдачи довернности "на все про все"  плюс нотариально заверенное обязательство "в случае чего" (читай, отзыва доверенности)  возместить деньги, затраченные Б. на строительство. Срок не продлен - заявление лежит, решения по нему нет. Дом фактически достроен. С продлением - отдельная история. Вопрос в  том, как обезопасить дом от возможных притязаний со стороны  А.

Кроме того, в случае реализации незавершенного строительства на аукционе деньги будут перечислены А. А за что, спрашивается, если он в строительство денег не  вкладывал?

Некоторые такие же сделки изначально оформляют путем заключения договора купли-продажи незавершенного строительства.  Вопрос: Можно ли заключить такой договор  сейчас (в период когда вопрос с продлением срока не решен)? В случае заключения такого договора - после окончания строительства - какова дальнейшая процедура оформления права собственности на дом на гр. Б.?

[Гость Рахметова]

"Гражданин А, как землепользователь, имеет преимущественное, перед любыми третьими лицами, право на продление срока аренды (п.2 ст. 37) и Акимату нужна будет веская причина чтобы отказать гр.А в аренде.  Хотя… с учетом того ажиотажа, который сейчас вокруг земли происходит, за Акимат говорить не ручаюсь, при желании они ее (причину) найдут."

Акимат может не искать причину, а принять меры по изъятию ЗУ, ввиду того, что он длительное время "не используется по назначению". В этом случае проводится аукцион. А вырученные средства подлежат перечислению гр-ну А., как законному землепользователю. И потом Б. будет вынужден доказывать, что дом строился за его, Б., счет.

[Domino]

как я понимаю, гр. Б сглупил и вместо того, чтобы выкупить право аренды, залптив гр. А полную стоимость земельного участка, которая по идее должна была быть уплачена гос-ву?

да еще и не оформил это дело никак - ни договором купли права землепользования (аренды), ни договором купли самого земельного участка у гос-ва (хотя бы и через соответствующую сделку гр-на А)?

теперь он построил на не своем участке дом - и правильно переживает, что все это "уплывет" гр-ну А, так как я сомневаюсь, что гр. А согласится отдать полученные денежки гос-ву за право собственности на этот зем. участок...

однако молодец, гр. А - "продал" не принадлежащий ему участок, и сохранил все свои права на него!

и совсем, совсем не молодец гр. Б...

[Гость Рахметова]

Домино, гр. А. приобрел право землепользования на земельный участок для строительства жилого дома. Было это до введения в действие нового ЗК. Для того, чтобы отчуждать право аренды, по ЗК арендатор должен выкупить это право у государства. А. его не выкупал, а участок продал гр. Б., т.е. продать-то он его не мог, поэтому сделка оформлена так как оформлена. Насчет "сглупил" - таких сделок -море, спросите нотариусов. Может кто-нибудь все-таки может ответить по существу? Буду очень признательна.

[Domino]

Но ведь все равно получается, что фактически сделка не оформлена.

По моему скромному мнению, есть только два пути -

признания сделки в отношении права землепользования в судебном приказном порядке, с последующей регистрацией решения и получением на его основании гос. акта на право аренды, либо

для получения гр-ном Б права собственности - надо как-то заставить раскошелиться гр. А - так как для того, чтобы участок стал собственностью гр. Б надо было, чтоб денежки получили сначала государство от гр. А, а потом уже гр.А от гр. Б. Для этого надо начать все заново - гр. А должен оформить з.у на себя, а потом "продать" его гр. Б, при этом для очистки совести можно в самом договоре указать, что гр.А получил оплату ранее даты заключения договора в полном объеме и претензий в связи с этим к гр. Б не имеет.

Конечно есть и третий (теоретический) путь - обратиться к Акиму для выдачи з.у. в собственность сразу гр. Б - с описанием всей ситуации - что деньги, уплачиваемые гос-ву, фактически получены от гр. Б...

[Гость Рахметова]

Поясняю, человек получил ЗУ для строительства жилья. Строить не хочет, не может и так далее. Продать участок не может - нет права собственности. Продать право аренды то же не может - не выкупил у государства. В этом случае народ поступает так: оформляется доверенность у нотариуса на покупателя со всеми на свете правами какие только могут быть и соглашение насчет расходов на строительство. Поверьте на слово, так  очень и очень многие поступают. Это уже сложившаяся практика.

Когда дом достроен, покупатель его по доверенности "реализует" кому-нибудь (жене, например). Всё, дом его!

Переоформление права землепользованиясейчас в принципе невозможно, как и его выкуп. Это  значит нарваться на инициирование изъятия ЗУ как "неиспользуемого по назначению" (ввиду того, что строительство еще не окончено, а срок аренды не продлен) со всеми вытекающими последствиями - реализация имущества на аукционе с выплатой средств гр-ну А.

Вопрос не в переоформлении права на участок. Вопрос в том, ВОЗМОЖНО ЛИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕОКОНЧЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В ПЕРИОД КОГДА СРОК АРЕНДЫ НЕ ПРОДЛЕН? НЕ БУДЕТ ЛИ ТАКОЙ ДОГОВОР ПРИЗНАН НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ?

[Гость Рахметова]

"По моему скромному мнению, есть только два пути -

признания сделки в отношении права землепользования в судебном приказном порядке, с последующей регистрацией решения и получением на его основании гос. акта на право аренды, "

А)  Не признают ни за что. Сделка, действительно оформлена через ... неправильно.

"либо

для получения гр-ном Б права собственности - надо как-то заставить раскошелиться гр. А - так как для того, чтобы участок стал собственностью гр. Б надо было, чтоб денежки получили сначала государство от гр. А, а потом уже гр.А от гр. Б. Для этого надо начать все заново - гр. А должен оформить з.у на себя, а потом "продать" его гр. Б, при этом для очистки совести можно в самом договоре указать, что гр.А получил оплату ранее даты заключения договора в полном объеме и претензий в связи с этим к гр. Б не имеет."

Б) для того, чтобы выкупить у государства право аренды, надо сначала добиться продления срока аренды. Выкуп права аренды - это жуткие расходы.

"Конечно есть и третий (теоретический) путь - обратиться к Акиму для выдачи з.у. в собственность сразу гр. Б - с описанием всей ситуации - что деньги, уплачиваемые гос-ву, фактически получены от гр. Б... "

В) Акимат начнет изымать участок.

--------------

Глаза на независимой подвеске...

[АНЕКА]

Дорогая, Алия, со свей покупкой незавершенки  Вы себе морочите голову и уходите от реальной проблемы. Вам ЗЕМЛЮ спасать надо и оформить ее надлежащим образом на себя, т.е. на гр.Б. О незавершенки Вы подумаете потом….

Так вот, я не вижу  реальной проблемы оформить ЗУ на гр.Б. Не вижу «пока» т.к. не знаю позицию Акимата по отношению к данному участку, если Акимат имеет какие-либо планы на этот ЗУ, то разговор другой и будет решать с помощью «больших денег». Если же Акимат по отношению к ЗУ занимает позицию нейтралитета, то решить проблему можно с помощь «просто денег».

Не могу понять почему Вы связываете невозможность оформления права землепользования на гр.Б с необходимостью продления срока аренды гр.А…

Гр.А в свое время получил в аренду землю, так? Так.  Срок аренды истек, так? Так.   Предположим, что гр.А не воспользовался своим преимущественным правом на продление срока аренды (то заявление, которое гр.Б подал от имени гр.А на продление срока в счет не берем, т.к. у нас есть пока еще не отозванная доверенность, на основании которой мы это заявление и заберем с Акимата). Теперь вопрос, что становится с арендой  у которой нет арендатора? Куда девается земельный участок у которого нет землепользователя, но есть собственник  - государство?   У гос-ва и остается.   Согласно ЗК РК правом предоставления ЗУ в собственность или аренду наделен  - исполнительный орган (Акимат) См.гл. 2 ЗК РК. Акимат может  как в общем (назовем его так) порядке, так и через аукцион предоставить право на землю физ. или юр.лицам. Алия, почему Вы решили что этот ЗУ пойдет через аукцион?

Ст. 48 ЗК РК

«1. Земельные участки или право аренды земельного участка, находящиеся в государственной собственности и не предоставленные в землепользованиемогут быть объектом продажи на торгах (конкурсах, аукционах).     Перечень земельных участков или прав аренды земельных участков, предлагаемых для продажи на торгах (конкурсах, аукционах), определяется местным исполнительным органом и утверждается соответствующим решением местного представительного органа..» Что ваш ЗУ уже включен в этот самый перечень?

Право на ЗУ может быть предоставлено через аукцион, а может и не предоставлено…

Можно в порядке ст. 43 ЗК РК подать заявление на земельную комиссию и получить землю посредством постановления Акимата и у Акимата есть все полномочия  передать этот ЗУ третьему лицу, который изъявил желание ее получить.

Срок аренды у гр.А истек? Истек! Гр.Б или третье лицо (скажите, где расположен этот ЗУ я сама подам заявление в Акимат) на общих основаниях в установленной форме подает заявление на комиссию и ждет положительного для себя решения, и далее оформляет землю на себя, согласно установленного законодательством порядка (единственное, для того чтобы комиссия приняла положительное решение в вашу пользу, нужно предварительно сходить к Акиму на «поклон»)

Что там было, кто кому и за что деньги заплатил, какую там доверенность и кто ее дал для нас не имеет значение, а Акимату вообще все это до одного места, т.к. незаконно гр.А гр-ну Б землю передал...

Более того, доверенность она же вещь не постоянная сегодня она есть, а завтра ее нет. Когда там срок аренды у гр.А истекает? А Вы не боитесь, что доверенность даже без ее отмены гр.А., а лишь, в следствии истечения срока аренды, прекратит свое действие.

Вы можете изъявить желание взять землю под вашим строительством не в аренду, а сразу в собственность, что на много лучше, чем платить ежемесячную арендную плату (но это мое мнение). И еще, почему вы решили, что

«Акимат может не искать причину, а принять меры по изъятию ЗУ, ввиду того, что он длительное время "не используется по назначению". В этом случае проводится аукцион. А вырученные средства подлежат перечислению гр-ну А., как законному землепользователю. И потом Б. будет вынужден доказывать, что дом строился за его, Б., счет.»

[Гость Рахметова]

Земельный кодекс, см. подпункт 3 пункта 2 нижеприведенной статьи

Статья 81. Основания прекращения права частной собственности на земельный участок или права землепользования

1. Право частной собственности на земельный участок или право землепользования прекращается при:

1) отчуждении земельного участка собственником или права землепользования землепользователем другим лицам;

2) отказе собственника от права собственности или землепользователя от права землепользования;

3) утрате права собственности на земельный участок или права землепользования в иных случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.

2. Изъятие, включая выкуп, земельного участка у собственника и права землепользования у землепользователя не допускается, кроме случаев:

1) обращения взыскания на земельный участок или право землепользования по обязательствам собственника или землепользователя;

2) изъятия, включая выкуп, у частного собственника или землепользователя земельного участка для государственных надобностей;

3) принудительного изъятия у собственника или землепользователя земельного участка, не используемого по назначению или используемого с нарушением законодательства Республики Казахстан, в случаях, предусмотренных статьями 92 и 93 настоящего Кодекса;

Статья 92. Изъятие у собственника и землепользователя земельного участка, не используемого по назначению

Земельный участок может быть изъят в порядке, предусмотренном статьей 94 настоящего Кодекса, у собственника и землепользователя в случаях, когда участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства либо жилищного и иного строительства, не используется в соответствующих целях в течение одного года, если более длительный срок не предусмотрен законодательством Республики Казахстан. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

ЗУ на котором есть незавершенное строительство  просто так изыматься не предоставляться другому землепользователю  не может. В приводимой Вами статье речь идет о ЗУ, ранее никому не предоставлявшихся.

[Гость Рахметова]

Насчет прав на ЗУ. Строительство не сегодня- завтра закончится и тогда гр. Б. переоформит жилье (а значит и ЗУ) на себя. Можно даже без продления обойтись. Здесь-то особой проблемы нет.

[Гость Рахметова]

Да, забыла ст. 94 ЗК

4. В случае изъятия участка у собственника или землепользователя по решению суда по основаниям, указанным в статьях 92 и 93 настоящего Кодекса, право собственности на земельный участок или право землепользования (по отношению выкупленных у государства прав аренды на земельный участок) продается на публичных торгах в порядке, установленном гражданским процессуальным и исполнительным законодательством Республики Казахстан.

Да не изымут его, там еще годичный срок до иска.  

Просто народ настоятельно рекомендует идти в Акимат. А Акимат не будет ничего переоформлять, передавать и т.д. А пойдет в суд, как ему и положено.

Сейчас вся проблема в гр. А.

[Гость Митяй]

А ваш господин А СОГЛАСЕН подписать, что угодно, в т.ч. - договор купли-продажи незавершенного строительства, в качестве подтверждения своей добросовестности ?

[Zarin-A]

Акимат (в лице Земельного комитета) не изымет участок, если у вас есть преимущественное право продления срока аренды. Подайте заявление (оно пишется на имя Акима, но сдается в земком) на продление срока и в течение где-то 2 месяцев получите новый договор. Не думаю, что будут проблемы. у меня был договор аренды на 3 года с преимущественным ПРАВОМ последующего выкупа, так земком ОБЯЗАЛ меня земельный участок ВЫКУПИТЬ по окончании срока аренды. Так что преимущественное право будет рассмотрено как обязанность продлить договор аренды. и никаких аукционов не проводится (это касается только коммунальной собственности)

[Гость Рахметова]

Это, конечно, вопрос. Просто страшновато оформлять готовый дом на гр. А. В этой связи Б. хотел бы снизить риски и попытаться решить вопрос сейчас. Еще раз почитала ЗК. Получается есть два самостоятельных основания "утраты" ЗУ. Одно- прекращение права землепользования в связи с истечением срока. Оно фактически не требует никакого изъятия. Истек срок и всё.

Второе - изъятие ЗУ у ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЯ. Там порядок расписан:уведомление, через год иск, потом аукцион, деньги землепользователю. Но опять-таки есть оговорка, что на аукционе реализуют только ВЫКУПЛЕННОЕ у государства право землепользования. А если оно не выкуплено? Не ясно, что значит неиспользование ЗУ по назначению.

В общем, получается, если срок истек и не продлевался так и никакого изъятия не надо и все, что может сделать землепользователь - разобрать дом и продать стройматериалы. Кстати, на аукционе тоже реализуется только право землепользования, а если на участке "незавершенка", то -  либо разбирай и продавай, либо можешь договориться и продать новому землепользоваителю недостроенный дом. Поскольку вопрос по "незавершенке", находящейся  на ЗУ никак не регламентирован, полагаю, что она может быть продана, что в дальнейшем оградит гр-на Б. от притязаний А. Вот только не определилась - сможет ли Б. готовый дом оформить сразу на себя?

А насчет обращения в Акимат и т.д. Оно, конечно, лучше выкупить и так далее, но в настоящий момент ситуация  такая, что поход в Акимат равносилен явке с повинной.

[Гость Рахметова]

Princess, спасибо. Заявление на продление подано год назад и до сих пор не рассмотрено. Насчет того, что участок заберут Б. особо не переживает. Вопрос состоит в том как уладить отношения с А., не оформляя на него готовый дом во избежание притязаний на дом с его стороны. И еще, если участок брали в аренду для строительства дома, то после окончания строительства выкуп ЗУ в собственность по кадастровой стоимости обязателен?

[Гость nurzhik_n]

да, че то все так запутано, а тем более когда земля выросла в цене то еще больше споров. В общем я так понял: продали то что не могли продавать. А теперь боятся что могут отобрать, а жалко денег - столько вложили, а в не свое.

:) если честно - не понимаю малость

[Гость Рахметова]

Nurzhikpurzhik, так оформлено очень много сделок. До сегодняшнего дня не слышала чтобы "кидали", но все же, все же...