Праов собственности

[Гость Арман KZ]

Привет всем!!!

У меня небольшая проблема:

Назначенный в связи с банкротством юр. лица конкурсный управляющий продал коммерческую недвижимость физ. лицу.

ЦпН конечно же отказало в регистрации новому собственнику мотивируя это отсутсвием первичной регистрации конкурсной массы за управляющим.

 

Кто-нибудь сталкивался с такой проблемой. Если да то подскажите как писать исковое заявление в суд на обжалование действий ЦпН.

И можно ли без суда решить данную проблему.

Заранее спасибо откликнувшихся на помощь

[Гость Kanaeva Zhanna]

Добрый день Арман!

Вы знаете ЦпН обсолютно прав.

Я несколько (5) лет проработала в системе банкротства и могу сказкть одно: конкурсный управляющий (КУ) без правоустанавливающих документов не имел права производить реализацию имущества. Кроме того, ни комитет кредиторов и ни уполномоченный орган не утвердил/не согласовал бы план продажи имущества без правоустанавливающих документов на имущество, а вслучаи отсутствия таковых КУ должен восстановить их отнеся затраты на административные расходы конкурсного производства.

Поэтому рекомендую обжаловать действия КУ в уполномоченный орган - территориальные органы Комитета по работе с несостоятельными должниками МФ РК либо в суд

[Гость Арман KZ]

Спасибо за ответ.

Еще вопрос: а с какого времени (год, месяц) была установлена  обязательная первичная регистрация за КУ конкурсной массы?

Раньше ведь по-моему не было такого.

[Гость Kanaeva Zhanna]

"обязательная первичная регистрация за КУ конкурсной массы" никогда не была установлена. Просто КУ должен установить правособственности имущества за должником-банкротом, то есть должным образом зарегистрировать эти права, а потом уже в установленном порядке реализовать имущество!

[Гость Королев]

Арман, если недвижимость зарегистрирована на праве СОБСТЕННОСТИ за должником (банкротом), то этого достаточно. Дополнительной регистрации права за конкурсным управляющим не требуется. Наверняка тут иная причина отказа в регистрации сделки купли-продажи...  С иском в суд должен обратиться приобретатель, т.к. регистрация права собственности является его обязанностью (если договором купли-продажи не было предусмотрено иное).

[Гость Арман KZ]

Получается только самый гуманный суд в мире может решить данную проблему?

Если предприятие обанкротилось (есть решение суда), а право собственности на недвижимость повисло в воздухе, ответчиком в суде будет представитель акимата (ведь вся незарегестрированная недвижимость принадлежит государству).

Какие шансы теперь на суде у физ. лица, который приобрел данную недвижимость. Если договор купли продажи подписан и продавцом и покупателем. Также есть квитанция об оплате и акт приема передачи недвижимости.

Прошу если имелась такая практика сообщить в чью пользу решилось большинство подобных исков.

Заранее спасибо.

[Гость Kanaeva Zhanna]

Арман, если недвижимость зарегистрирована на праве СОБСТЕННОСТИ за должником (банкротом), то этого достаточно.

В том то и дело, что первичной регистрации - НЕТ!

[Гость Kanaeva Zhanna]

Если предприятие обанкротилось (есть решение суда), а право собственности на недвижимость повисло в воздухе, ответчиком в суде будет представитель акимата (ведь вся незарегестрированная недвижимость принадлежит государству).

Отнюдь я считаю, что Вы не правы. Потому, что с недавних пор право коммунальной собственности также регистрируется в ЦпН

[Улисс]

Вопрос конечно интересный!

Но исходя из Вашей информации трудно представить, что конкретно необходимо сделать в указанной ситуации.

Я думаю, что крайне маловероятно, что бы недвижимость уж совсем висела в воздухе.

Когда физ лицо покупало недвижимость, оно совсем никих документов не смотрело?

Оно прочитало объявление или просто услышало, что продается такая коммерческая недвижимость и решило купить.

В договоре тоже ничего не было указано, на каком основании конкурсный управляющий продает право собственности на данный объект коммерческой недвижимости.  

С договором тоже не было передано никаких правоустанавливающих документов, ни акта на землю, ни каких-либо документов на строение.

Как-то уж не верится, чтобы вы принесли только один договор на регистрацию в БТИ.

Хотя конечно всякое бывает.

Но все же, по своему опыту в аналогичных ситуациях,  могу посоветовать разобраться в первичных документах, на основании которых конкурсный управляющий Вам продавал эту недвижимость. У него должно было быть какое-либо основание включить этот объект в конкурсную массу и реализовывать.

Может бытьпроблема в том, что акт на землю в БТИ не был зарегистрирован или договор привтизции с Теркомом по гос. имуществу тоже не зарегистрирован или здание не введено в эксплуатацию.

И исходя из этих документов совместно с конкурсным как-то регистрировать их. Или может быть подписать какой-либо допик, который прояснит природу сделки.

А в суд, если дейстельно недвижимость не была зарегистрирована за предприятием банкротом, я думаю, иди бесполезно. Разве, что на конкурсного с иском о расторжении договора или недействительности сделки. Смотря, что по обстоятельствам подходит.

 

С уважением,

[Гость Арман KZ]

Добрый день Улисс!!!

На момент составлении договора купли продажи имелось решение суда о призанании предприятия банкротом, также есть приказ о назначении конкурсного управляющего.

В договоре купли указано КУ действует на основании приказа такого-то от такого то числа. Есть решение акимата на выделение зем. участка в частную собственность. Есть даже сам гос. акт на землю, но ЦпН его не регистрирует на основании Зем.кодекса по моему. Там в одной из статей прописано, что земля отдельно от стоящего на ней здания не регистрируется и не ставиться в залог и наоборот.

Есть тех. паспорт пользователя, но не собственника.

 

[Гость Kanaeva Zhanna]

Есть тех. паспорт пользователя, но не собственника.

Не могли бы уточнить, как такое возможно?

[Гость Kanaeva Zhanna]

Есть тех. паспорт пользователя, но не собственника.

Не могли бы уточнить или объяснить, как такое возможно?

[Улисс]

Добрый день Арман.

Документы о ликвидации предприятия по большому счету отношения к проблеме не имеют. Они только подтверждают полномочия Конкурсного управляющего действовать от имени предприятия.

Главный вопрос ИМХО - являлось ли ликвидируемое  предприятие собственником того имущества которое оно Вам продало или нет.

Если да, то нужно попытаться восстановить документы подтверждающие право собственности и только тогда вновь подать на регистрацию.

С этой целью, я бы в первую очередь проверил за кем зарегистрирован Ваш объект коммерческой недвижимости. В информации по такому запросу обычно указывают основание для возникновения права собственности.

Если установится, что предприятие банкрот не является собственником, то нужно все же выяснять у конкурсного - почему о все же продавал недвижимость. Может быть есть документы, которые позволят зарегистрировать право собственности на ликвидируемое предприятие.

Но это уже будет сложнее.

Если все же никаких документов нет которые хоть как-то могли подвердить право собственности предприятия банкрота, то видимо нужно скорей идти в суд и пытаться вернуть деньги, путем расторжения договора или признания договора недействительным. Если только уже не поздно.

С уважением,

[Вовун]

Мне встречался на практике случай, когда Центр недвижимости отказался регистрировать Договор купли-продажи недвижимости. Договор был, честно говоря, косячный, и по любому надо было признавать право собственности через суд, что и было сделано. Вспомнилась эта история в связи с тем, что одним из оснований отказа было...... отсутствие регистрации в ЦН право доверительного управления конкурсного управляющего на данное имущество.

[Гость ШАМАН]

Добрый день,

Попробую резюмировать вышесказанное.

1) Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации.

2) Юридическое лицо, права которого не зарегистрировавшое свое право собственности в отношении недвижимого имущества не может его продать до момента регистрации.

3) Конкурсный управляющий с момента назначения становится исполнительным органом юридического лица  и без доверенности действует от его имени.

Что бы решить проблему необходимо 1) зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество в ЦПН (а если нет правоустанавливающих документов то первоначально получить решение суда о признании права собственности) и 2) подписать договор купли-продажи с покупателем и зарегистрировать право собственности на покупателя.

С уважением,

[Гость Mr. D. Suleimenov]

Статья 55. Последствия возбуждения конкурсного производства

Еще вот момент

1. С момента возбуждения конкурсного производства:

1) несостоятельному должнику запрещается отчуждение (кроме случаев, когда разрешение на отчуждение дано собранием кредиторов), передача имущества и погашение обязательств;

2) сроки всех долговых обязательств несостоятельного должника считаются истекшими;

3) прекращается начисление неустойки и вознаграждения (интереса) по всем видам задолженности несостоятельного должника;

4) снимаются все законодательные ограничения на обращение взыскания на имущество несостоятельного должника;

5) прекращаются споры имущественного характера с участием несостоятельного должника, рассматриваемые в суде, если принятые по ним решения не вступили в законную силу.

2. Все требования имущественного характера с этого момента могут быть предъявлены должнику только в рамках конкурсного производства.

[Гость Арман KZ]

Добрый день всем!!!

Асисай.

Да такое практикуется. И я уже не раз встречал тех. паспорта пользователя, но не собственника.

Только к сожалению незнаю на основании чего они выдаютс ЦпН.

[Гость Kanaeva Zhanna]

Да такое практикуется. И я уже не раз встречал тех. паспорта пользователя, но не собственника.

Дааааааааааааа уж! НОНСЕНС.

[Улисс]

Думаю нонсеса никого здесь нет.

По-мойму под техническим пастпортом подразумевалось инвентарное дело, которое не связано обязательно с правом собственности. Оно изготавливается и при долгосрочной аренде недвижимости и при подготовки документов на право собсвенности.