О предварительном договоре

[ykis]

Уважаемый форумчане.

Нужен совет и помощь.

Ситуация:

Гр-н А. решил приобрести у гр-на Б. 100% долю в уставном капитале ТОО. При этом А., будучи абсолютно уверенным в своих намерениях, и чтобы Б. "не соскочил", составил и подписал с Б. предварительный договор купли-продажи доли в уставном капитале. Все, как положено - цена, сроки, порядок расчетов и т.д. И главное, что обе стороны обязались заключить договор купли-продажи доли в сроки на условиях, оговоренных предварительным договором. Предварительный договор подписали обе стороны. И самое интересное, что по инициативе А. в предварительный договор был включен пункт о 10% неустойке, которая в безусловном порядке будет выплачена той стороной, которая передумает и откажется от заключения основного договора.

Потом А. решил нотариально удостоверить этот предварительный договор и понес его к нотариусу. Нотариус, по каким-то своим причинам, не захотел предварительный договор удостоверять. Ну и ладно, решили А. и Б., раз нотариус не стал удостоверять договор, то и не надо. Главное, что обе стороны по договору с ним согласны и его подписали.

Прошло время, и наступил час "Ч", когда нужно было переходить к заключению основного договора купли-продажи.

И тут покупатель А. исчезает. Через какое-то время он появляется, и на резонный вопрос Б. - "ну ты собираешься исполнять предварительный договор и заключать основной договор?" А. отвечает "да, только чуть-чуть подожди". Дела, мол, занятый я....

Ну, Б. подождал-подождал, не видать и не слыхать А. опять, и решил увеличить размер уставного капитала в ТОО (ему же принадлежит 100%).

Тут опять проходит время, и А. по другим обстоятельствам подает на Б. в суд, взыскать хочет сумму. Когда Б. приходит в суд, смотрит документы, на что-же ссылается А. в обоснование своего иска. И выясняется, что фактически, согласно предварительному договору, сумма займа, который А. он давал Б., и возврата которого теперь он требует через суд, должна была быть учтена при заключении основного договора.

Естественно, Б. предъявляет А. встречное исковое требование - взыскание договорной неустойки за неисполнение предварительного договора. И сумма неустойки, которую должен уплатить А. за неисполнение предварительного договора, намного перекрывает взыскиваемую им сумму.

И тут А. выдвигает интересный аргумент - предварительный договор является недействительным и не подлежит исполнению. По причине .... его несоответствия требованиям закона. И под несоответствием закону предварительного договора выдвигает аргумент, что предварительный договор должен быть заключен в той же форме, что и основной. А основной договор купли-продажи доли в ТОО должен быть удостоверен нотариально. Следовательно, заключает А., предварительный договор также должен был быть удостоверен нотариально. А раз он не был удостоверен, то он недействительный и я вам ничего не должен.

Удивился Б., полез в закон, и нигде не нашел слов о том, что предварительный договор должен удостоверяться нотариально. В законе говорится о том, что договор на сумму свыше 100 МРП должен заключаться в письменной форме. Письменная форма сделки была соблюдена. Договор был подписан сторонами добровольно и без принуждения. Собственноручно. Волеизъявление сторон налицо. Условия, сумма и порядок расчетов оговорены.

На мой взгляд, аргументы А. о том, что предварительный договор недействителен, потому что он нотариально не был удостоверен, не состоятельны.

Но хотел бы услышать профессиональное мнение по данному вопросу.

Поделитесь мыслями.

[М.Ю.]

Вообще, действующим зак-вом не предусмотрена нотариальная форма для договора купли-продажи доли в уставном капитале, а значит и предварительный договор нет необходимости облекать в эту форму и он не может быть недействительным по этому основанию.

[ykis]

Вообще, действующим зак-вом не предусмотрена нотариальная форма для договора купли-продажи доли в уставном капитале, а значит и предварительный договор нет необходимости облекать в эту форму и он не может быть недействительным по этому основанию.

Согласно статье 52 Закона Республики Казахстан от 14 июля 1997 № 155-I «О нотариате», Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение.

Практика говорит о том что договор купли-продажи доли в уставном капитале ТОО подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Еще при этом нотариально удостоверяется и согласие супруга на совершение таких сделок. Что при покупке, что при продаже доли.

Ни один орган юстиции не внесет изменений в составе участников ТОО, и не примет договора купли-продажи доли, если тот не будет нотариально удостоверен.

[М.Ю.]

ykis, в п.2 ст.390 ГК предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. А такого "законодательства", которое бы требовало облекать в нотариальную форму договор купли-продажи доли нет.

[ykis]

ykis, в п.2 ст.390 ГК предусмотрено, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. А такого "законодательства", которое бы требовало облекать в нотариальную форму договор купли-продажи доли нет.

Согласен с вами. Я тоже так думаю.

Но мне бы хотелось услышать "железобетонные" аргументы, чтобы оппонента припечатать к полу. Да так, чтобы он больше не поднялся (чтобы больше ахинею не нёс, тем более в суде). Оппонент, вообще-то, является совладельцем юридической компании.

Раньше в его словах усматривались здравые начала, он с кем-то советовался, и иногда сообщал мне некие вещи, которые в законе описаны по-одному, а на практике применялись иначе. Поэтому я решил спросить умных людей - а вдруг, в отличие от нашего с вами прямого понимания закона, есть какое-то другое, основанное на некой судебной практике....

[Кадыров Ренат]

Смотрим Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий в Республике Казахстан:

60. Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон могут удостоверяться и другие сделки, для которых законодательством не установлена обязательная нотариальная форма.

В соответствии с действующим законодательством подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие виды сделок:

1) договор ренты;

2) завещания;

3) доверенности на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательством;

4) доверенности, выдаваемые в порядке передоверия, кроме случаев, предусмотренных гражданским законодательством;

5) учредительные документы хозяйственных товариществ;

6) брачные договоры;

7) соглашение наследников по закону об очередности их призвания к наследству и о размере их долей;

8) соглашение об уплате алиментов.

так как в указнном перечне нет Договора о к-п долей товариществ, - делаем вывод, что не подлежит обязательному удостоверению как основной договор так и предварительный...

[Гость Aces back!]

1. См. раздел ГК сделки - даже при том условии, что сделка должна была быть нотариально заверена, если она исполнена сторонами, суд может признать сделку действительной и без нотариального заверения сделки.

2. Следует обратить, внимание и на то предусмотрели стороны нотариальную форму для Договора и см Нормативное постановление Верховного Суда РК "О применении законодательства о ТОО". Но лучше найдите себе представителя в суд (адвокатские конторы не в счет - ищи юр фирмы которые оказывают такие услуги - Магвайер Вудс, Любоф, Саланс)

[Сима]

Согласно статье 52 Закона Республики Казахстан от 14 июля 1997 № 155-I «О нотариате», Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение.

Практика говорит о том что договор купли-продажи доли в уставном капитале ТОО подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Еще при этом нотариально удостоверяется и согласие супруга на совершение таких сделок. Что при покупке, что при продаже доли.

Ни один орган юстиции не внесет изменений в составе участников ТОО, и не примет договора купли-продажи доли, если тот не будет нотариально удостоверен.

И не соглашусь я с вами. ДЮ принимает договора, не удостоверенные нотариально.

Изменено 14 Июня 2009 пользователем Renat.kz

[Captain Ares]

тоже считаю нотариальная форма не обязательна

хотел спросить, а со сроками действия предварительного договора у вас как? прошел - непрошел? если прошел, то в какой период описываемых событий?

Статья 390. Предварительный договор

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

[Legal Сonsultant]

Согласно статье 52 Закона Республики Казахстан от 14 июля 1997 № 155-I «О нотариате», Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлено обязательное нотариальное удостоверение.

Практика говорит о том что договор купли-продажи доли в уставном капитале ТОО подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Еще при этом нотариально удостоверяется и согласие супруга на совершение таких сделок. Что при покупке, что при продаже доли.

Ни один орган юстиции не внесет изменений в составе участников ТОО, и не примет договора купли-продажи доли, если тот не будет нотариально удостоверен.

Интересная точка зрения! Значит надо смотреть на практику, чтобы понять для каких сделок установлено обязательное нотариальное удостоверение? :biggrin:

[Legal Сonsultant]

Но лучше найдите себе представителя в суд (адвокатские конторы не в счет - ищи юр фирмы которые оказывают такие услуги - Магвайер Вудс, Любоф, Саланс)

ИМХО не наш случай. Если есть деньги платить таким компаниям, то вопрос на форуме не задавался бы!

[*DOCTOR*]

ИМХО, Нотариус может удостоверить подлинность подписи в данном случае. Указанное позволяет идентифицировать лицо, подписывающее договор и избежать волокиты при регистрации в органах юстиции.

[Legal Сonsultant]

ИМХО, Нотариус может удостоверить подлинность подписи в данном случае. Указанное позволяет идентифицировать лицо, подписывающее договор и избежать волокиты при регистрации в органах юстиции.

ИМХО волокиты не будет, потому что устав то будет нотариально заверенный. Юстиция обращает внимание на договора с недвижимостью, по понятным причинам, но это не наш случай.

[ykis]

тоже считаю нотариальная форма не обязательна

хотел спросить, а со сроками действия предварительного договора у вас как? прошел - непрошел? если прошел, то в какой период описываемых событий?

Предварительный договор заключался как сделка под отлагательным условием. Срок заключения основного договора (по условиям предварительного) наступил в сентябре 2008 года, когда стороне-покупателю сообщили, что отлагательное условие, после которого основной договор должен быть заключен, утратило силу.

Но, как я писал в начале, покупатель после этого начал регулярно исчезать из виду....

То есть он и не заявляет об отказе от заключения основного договора, чтобы можно было к нему применить санкции за отказ от сделки, и не заключает договор ...

По хорошему, продавцу доли после такого поведения покупателя уже не интересно иметь с ним дела, как говорится - проявился человечек....

Но добиться от покупателя теперь договорной неустойки (а это ни много ни мало 4 млн. тенге) - это уже вопрос принципа...

Плюс за то время, пока покупатель не исполнял предварительный договор, набежало еще примерно столько же, как неустойка за неправомерное пользование чужими деньгами (стоимость всей доли) и неосновательное обогащение..... :biggrin:

[Captain Ares]

Предварительный договор заключался как сделка под отлагательным условием. Срок заключения основного договора (по условиям предварительного) наступил в сентябре 2008 года, когда стороне-покупателю сообщили, что отлагательное условие, после которого основной договор должен быть заключен, утратило силу.

т.е. в принципе А может считать что его обязательство о выплате неустойки прекратилось в сентябре 2008 г или же ранее в момент предложения Б заключить договор

как неустойка прописана по тексту? можно такой вывод сделать?

[Катя К]

читаем внимательно статью ГК РК, особенно п.2.

Статья 154. Нотариальное удостоверение сделки

1. В случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения. Несоблюдение такого требования влечет недействительность сделки с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 157 настоящего Кодекса.

2. Если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

Кстати, Покупатель сам начал исполнение Предварительного договора...

и еще:

Статья 158. Недействительность сделки, содержание которой не соответствует требованиям законодательства

1. Недействительна сделка, содержание которой не соответствует требованиям законодательства, а также совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

2. Лицо, умышленно заключившее сделку, которая нарушает требование законодательства, устава юридического лица либо компетенцию его органов, не вправе требовать признания сделки недействительной, если такое требование вызвано корыстными мотивами или намерением уклониться от ответственности.

3. В случае, если один из участников сделки совершил ее с намерением уклониться от исполнения обязательства или от ответственности перед третьим лицом либо государством, а другой участник сделки знал или должен был знать об этом намерении, заинтересованное лицо (государство) вправе требовать признания сделки недействительной.

[Legal Сonsultant]

читаем внимательно статью ГК РК, особенно п.2.

Статья 154. Нотариальное удостоверение сделки

1. В случаях, установленных законодательными актами или соглашением сторон, письменные сделки считаются совершенными только после их нотариального удостоверения. Несоблюдение такого требования влечет недействительность сделки с последствиями, предусмотренными пунктом 3 статьи 157 настоящего Кодекса.

2. Если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

ИМХО не наш случай, не обязательна нот.форма.

[ykis]

т.е. в принципе А может считать что его обязательство о выплате неустойки прекратилось в сентябре 2008 г или же ранее в момент предложения Б заключить договор

как неустойка прописана по тексту? можно такой вывод сделать?

Из предварительного договора

4. Стороны договорились заключить основной договор купли-продажи доли в уставном капитале ТОО «ХХХ» в течении 30 (Тридцати) дней после снятия .... иных ограничений Продавца в праве распоряжения указанной долей, на основании постановлений государственных или судебных органов, вступивших в законную силу

7. В случае отказа Покупателя от заключения договоров купли-продажи в сроки, оговоренные в п.3 настоящего договора, Покупатель в десятидневный срок выплачивает Продавцу неустойку в размере 10 % от суммы, указанной в п. 4.1.

Срок начала исполнения предварительного договора наступил в сентябре 2008 года, и предварительный договор должен был быть исполнен Покупателем в течение 30 дней с момента.... О наступлении этого момента Продавец известил Покупателя, с предоставлением подтверждающих документов (снятие ДЮ ареста с долей по решению суда).

[ykis]

ИМХО не наш случай, не обязательна нот.форма.

Кстати, хочу поделиться, как Покупатель пытался обосновать необходимость нотариального оформления предварительного договора (из заявления Покупателя в суд).

В соответствии с п.2 ст. 390 ГК РК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его недействительность.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Закона РК «О товариществах с ограниченной и дополнительной ответственностью» договор о присоединении подлежит нотариальному удостоверению.

Данный предварительный договор не удостоверен нотариусом, а следовательно, недействителен. Недействительный предварительный договор в соответствии со ст. 69 ГПК РК не имеет юридической силы и не может быть положен в основу судебного решения. Исходя из этого ссылка ответчицы на недействительный предварительный договор несостоятельна.

То есть чел попутал договор купли-продажи доли и договор присоединения нового участника к учредительному договору ТОО. (в ТОО только один участник, Б., поэтому разговоры о договоре присоединения - это чушь собачья).

То есть никем не признано, что данный предварительный договор недействителен, в суд никто не обращался, а Покупатель уже заявляет (делает процессуальное заключение) о недействительности сделки.

И еще зачем-то приплел сюда ст. 69 ГПК, в которой говорится о том, что

Фактические данные должны быть признаны судом недопустимыми в качестве доказательств, если они получены с нарушениями требований закона путем лишения или стеснения гарантированных законом прав лиц, участвующих в деле, или с нарушением иных правил гражданского процесса при подготовке дела к судебному разбирательству или в судебном разбирательстве дела, которые повлияли или могли повлиять на достоверность полученных фактических данных, в том числе:

1) с применением насилия, угроз, обмана, а равно иных незаконных действий;

2) с использованием заблуждения лица, участвующего в деле, относительно своих прав и обязанностей, возникшего вследствие неразъяснения, неполного или неправильного их разъяснения этому лицу;

3) в связи с проведением процессуального действия лицом, не имеющим права осуществлять производство по данному гражданскому делу;

4) в связи с участием в процессуальном действии лица, подлежащего отводу;

5) с существенным нарушением порядка производства процессуального действия;

6) от неизвестного источника либо от источника, который не может быть установлен в судебном заседании;

7) с применением в ходе доказывания методов, противоречащих современным научным знаниям.

Изменено 15 Июня 2009 пользователем ykis

[Катя К]

ИМХО не наш случай, не обязательна нот.форма.

Просто сейчас Параграф обновляется- законодательство не могу посмотреть, но Договор купли- продажи доли в ТОО м.д. физ.лицами подлежит нотариальному заверению. Поэтому Покупатель и говорит о недействительности предв.дог.

То что он так обосновал это, судя по верхнему посту, и обозвал Договором присоеденения- одному богу известно почему

Вроде в законодательстве о гос.рег. юр.лиц.

Изменено 15 Июня 2009 пользователем Катя_Курникова

[Legal Сonsultant]

Просто сейчас Параграф обновляется- законодательство не могу посмотреть, но Договор купли- продажи доли в ТОО м.д. физ.лицами подлежит нотариальному заверению. Поэтому Покупатель и говорит о недействительности предв.дог.

То что он так обосновал это, судя по верхнему посту, и обозвал Договором присоеденения- одному богу известно почему

Вроде в законодательстве о гос.рег. юр.лиц.

Да и не нужен Параграф, смотрите в 6-ое сообщение. Договор присоединения относится к учредительному договору, т.е. это уже отдельная тема.

[Катя К]

Да и не нужен Параграф, смотрите в 6-ое сообщение. Договор присоединения относится к учредительному договору, т.е. это уже отдельная тема.

Вы не внимательно прочитали мой пост. Я говорила о Договоре купли- продаже. А то что Покупатель приплел Договор присоединения- эт его проблема. И написано о том, что Договор купли- продажи доли в ТОО подлежит нот.заверению где то в законах или интрукциях о гос.регистрации юр.лиц.

И предварительный договор, как я поняла тоже купли- продажи, а не присоединения.

[Legal Сonsultant]

Вы не внимательно прочитали мой пост. Я говорила о Договоре купли- продаже. А то что Покупатель приплел Договор присоединения- эт его проблема. И написано о том, что Договор купли- продажи доли в ТОО подлежит нот.заверению где то в законах или интрукциях о гос.регистрации юр.лиц.

И предварительный договор, как я поняла тоже купли- продажи, а не присоединения.

Тогда понятно, с Инструкции:

28. Для перерегистрации хозяйственных товариществ по основанию изменения состава участников (за исключением хозяйственных товариществ, в которых ведение реестра участников хозяйственного товарищества осуществляется профессиональным участником рынка ценных бумаг, имеющим лицензию на осуществление деятельности по ведению системы реестров держателей ценных бумаг) представляется засвидетельствованный в нотариальном порядке документ, подтверждающий отчуждение (уступку) или переход права выбывающего участника на долю в имуществе (уставном капитале) в соответствии с законодательством Республики Казахстан и учредительными документами.

Но это не значит, что договор подлежит нотариальному заверению, просто юстиция запрашивает такую форму.

[М.Ю.]

Согласен с Legal Consultantом. Инструкцией могут устанавливаться требования к документам, с которыми юстиция может "работать", требование к форме сделки (необходимость нотариального удостоверения) она устанавливать не может, хотя бы исходя из п.1 ст.154 ГК (инструкция не есть законодательный акт).

[Катя К]

Параграф еще обновляется.....

Инструкция не есть законодательный акт :drazn:

Изменено 15 Июня 2009 пользователем Катя_Курникова