залог при смене собственника

[APEKA]

Объект недвижимости , находящийся в залоге у банка, был продан другому лицу с согласия залогодержателя. Новый собственник письменно обязался банку заключить договор залога от своего имени в течение месяца со дня совершения сделки - обязательство от руки, нотариусом не удостоверено.

Проходит год. Заемщик прекратил возвращать кредит. Менеджеры банка всполошились - как быть с залогом? Реализация невозможна - собмственник не давал согласия на залог, т.е. не заключал договор залога с банком. Однако, при купле-продаже залог оставался в силе и приобретатель купил имущество с обременением. Как освободиться от этого "бремени", не отдавать же объект по чужим долгам?

[М.Ю.]

В принципе исходя из подп.2 п.5 ст.48 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество новый собственник станет залогодателем после гос. регистрации изменения залога.

[boss_andrei]

В принципе исходя из подп.2 п.5 ст.48 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество новый собственник станет залогодателем после гос. регистрации изменения залога.

В принцепи согласен, но он купил имущество с обременением, а значит согласился с залогом.

[Льдинка]

ИМХО, внесудебку однозначно не возможно проводить, пока новый собственник не подпишет и не зарегистрирует доп. соглашение к договору залога, а вот через суд, думаю, можно.

Изменено 14 Сентября 2009 пользователем Льдинка

[Нурик]

Право залога сохранает силу при переходе права собственности

[N E O]

Объект недвижимости , находящийся в залоге у банка, был продан другому лицу с согласия залогодержателя. Новый собственник письменно обязался банку заключить договор залога от своего имени в течение месяца со дня совершения сделки - обязательство от руки, нотариусом не удостоверено.

Проходит год. Заемщик прекратил возвращать кредит. Менеджеры банка всполошились - как быть с залогом? Реализация невозможна - собмственник не давал согласия на залог, т.е. не заключал договор залога с банком. Однако, при купле-продаже залог оставался в силе и приобретатель купил имущество с обременением. Как освободиться от этого "бремени", не отдавать же объект по чужим долгам?

Гражданский Кодекс:

Статья 323. Сохранение залога при переходе права на заложенное имущество к другому лицу в порядке правопреемства

1. В случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

2. Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества. Однако, если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей совместной собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Вывод - освободиться от бремени невозможно (если конечно между банком и новым собственником не предусмотрено иное).

[М.Ю.]

Тем не менее прежний собственник уже не является залогодателем, а новый собственник ещё им не стал, т.е. в данный временной период отсутствует носитель обязанностей, связанных с залогом этого имущества.

[N E O]

Тем не менее прежний собственник уже не является залогодателем, а новый собственник ещё им не стал, т.е. в данный временной период отсутствует носитель обязанностей, связанных с залогом этого имущества.

Это вопрос времени. :glasses:

[APEKA]

Спасибо за внимание к теме.

Согласна, особых противоречий с действующими нормами ситуация не содержит (как бы). Но дальнейшее развитие событий, связанное с тем, что заемщик прекратил выплаты по кредиту, а кредит не переведен на другое лицо, приводит, как мне кажется, к определенной коллизии правовых норм. Обременение остается мерой обеспечения исполнения обязательств должником, который не связан с новым собственником. Кредитор (банк) имеет договор залога, в котором не состоялась юридическая перемена лиц в обязательстве - несмотря на то что право залога сохраняет силу, новый собственник не может отвечать за нарушение кредитных обязательств хотя бы потому, что по договор займа с момента купли-продажи претерпел изменения (рефинансирование, реструктур-я, новые графики). Считаю, что с изменением основного обязательства договор залога, как мера обеспечения КОНКРЕТНЫХ обязательств, должен быть перезаключен с новым собственником либо расторгнут. Однако, для расторжения этого договора в судебном порядке залогодатель должен его подписать. Или не так?

[N E O]

Спасибо за внимание к теме.

Согласна, особых противоречий с действующими нормами ситуация не содержит (как бы). Но дальнейшее развитие событий, связанное с тем, что заемщик прекратил выплаты по кредиту, а кредит не переведен на другое лицо, приводит, как мне кажется, к определенной коллизии правовых норм. Обременение остается мерой обеспечения исполнения обязательств должником, который не связан с новым собственником. Кредитор (банк) имеет договор залога, в котором не состоялась юридическая перемена лиц в обязательстве - несмотря на то что право залога сохраняет силу, новый собственник не может отвечать за нарушение кредитных обязательств хотя бы потому, что по договор займа с момента купли-продажи претерпел изменения (рефинансирование, реструктур-я, новые графики). Считаю, что с изменением основного обязательства договор залога, как мера обеспечения КОНКРЕТНЫХ обязательств, должен быть перезаключен с новым собственником либо расторгнут. Однако, для расторжения этого договора в судебном порядке залогодатель должен его подписать. Или не так?

Да, в договор залога должны быть внесены соответствующие изменения в связи с изменением условий основного обязательства (ст.9-1 Закона об ипотеке недвижимого имущества).

Но в Вашем случае речь идет о правопреемственности, которая определяется Гражданским Кодексом и соответственно вся перспектива для нового собственника будет определяется Гражданским Кодексом.

[М.Ю.]

Здесь проблема в том, что Закон о гос. регистрации прав на недвижимое имущество не содержит конкретной нормы, определяющей кем должны быть поданы заявления о гос. регистрации изменения залога, достаточно ли заявления только залогодержателя.

[APEKA]

Но в Вашем случае речь идет о правопреемственности, которая определяется Гражданским Кодексом и соответственно вся перспектива для нового собственника будет определяется Гражданским Кодексом.

Объем прав и обязанностей переходящих к правопреемнику определяется в момент перехода права собственности на НИ. Если в последующем основное обязательство (его существенные условия - сумма кредита, ставка,сроки) без участия залогодателя претерпевает изменения, можно свободно (в судебном порядке) ставить вопрос о расторжении договора залога. Однозначно. Меня интересует другое. Кредит выдавался в долларах, курс изменился после отчуждения НИ. Заемщик , не меняя валюту платежа, изменил график ( при участии банка), в результате - нарушил сроки, следствием чего яв-ся внесудебка. Как защитить интересы нового собственника?

[APEKA]

Банк понесло - требуют от собственников заключения договора займа и залога (Вот тебе , бабушка, и Юрьев день). Дескать, согласие дали с таким условием. Действительно, отыскались письменные заявления покупателей с обязательством в течение 30 дней подписать договор залога и займа. Год прошел с тех пор. Заявы, хоть и собственноручные, однако, нотариально не удостоверенные. Это что - практика такая банковская подобным способом обеспечивать свои интересы при даче согласия на отчуждение залога?

[Q100]

...

Согласна, особых противоречий с действующими нормами ситуация не содержит (как бы). Но дальнейшее развитие событий, связанное с тем, что заемщик прекратил выплаты по кредиту, а кредит не переведен на другое лицо, приводит, как мне кажется, к определенной коллизии правовых норм.

...

при детальном изучении коллизии правовых норм не усматриваеццо.

Изменено 18 Сентября 2009 пользователем Q-100

[МИЛА]

Объем прав и обязанностей переходящих к правопреемнику определяется в момент перехода права собственности на НИ. Если в последующем основное обязательство (его существенные условия - сумма кредита, ставка,сроки) без участия залогодателя претерпевает изменения, можно свободно (в судебном порядке) ставить вопрос о расторжении договора залога. Однозначно. Меня интересует другое. Кредит выдавался в долларах, курс изменился после отчуждения НИ. Заемщик , не меняя валюту платежа, изменил график ( при участии банка), в результате - нарушил сроки, следствием чего яв-ся внесудебка. Как защитить интересы нового собственника?

Это гарантия и поручительство прекращаются в случае изменения обеспеченного ими обязательства (влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для гаранта и поручителя) без согласия последних (статья 336 ГК РК).

Что касается залога, то подобные основания для его прекращения законодательством не предусмотрены.

Согласно статье 48 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», такие изменения залога как: изменение размера основного обязательства или вознаграждения по нему, а также изменение состава участников и срока действия подлежат государственной регистрации в правовом кадастре.

Согласно статье 7 указанного Закона, (Правовое значение государственной регистрации), права, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации, а сделки, подлежащие государственной регистрации, считаются совершенными после их регистрации. При установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из того, что зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными,

Следовательно, в вашем случае, оснований расторгать действующий договор залога нет. Просто пока не будут зарегистрированы изменения в договор залога (подлежащие регистрации), зарегистрированные в правовом кадастре обременения прав на недвижимое имущество, будут иметь приоритет над незарегистрированными.

Да и статьей 323 ГК РК оговаривается, что в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу, право залога сохраняет силу.

Банк понесло - требуют от собственников заключения договора займа и залога (Вот тебе , бабушка, и Юрьев день). Дескать, согласие дали с таким условием. Действительно, отыскались письменные заявления покупателей с обязательством в течение 30 дней подписать договор залога и займа.

Это что - практика такая банковская подобным способом обеспечивать свои интересы при даче согласия на отчуждение залога?

Похоже, что подразумевался перевод долга по кредиту (т.е. оплата покупателем денег за недвижимость банку, а не продавцу напрямую).

Изменено 18 Сентября 2009 пользователем МИЛА

[М.Ю.]

При установлении приоритетов между несколькими правами (обременениями прав) на один и тот же объект недвижимости необходимо исходить из того, что зарегистрированные в правовом кадастре права (обременения прав) на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными,

Просто пока не будут зарегистрированы изменения в договор залога (подлежащие регистрации), зарегистрированные в правовом кадастре обременения прав на недвижимое имущество, будут иметь приоритет над незарегистрированными.

А разве здесь несколько прав залога? И залогодержатель один и право залога одно.

[Гость Гость]

Надо найти нового собственника залога и заключить с ним допик к залогу, соответ-но допик к БДЗ.

Далее, регистрация допика залога, взять согласие на внесудебку, и во внесудебном порядке реализовывать залог.

Другое вопрос подпишет ли все это новый собственник??

[МИЛА]

А разве здесь несколько прав залога? И залогодержатель один и право залога одно.

Правопреемник залогодателя и залогодатель - это не оно лицо (изменения сведений о правообладателе подлежит государственной регистрации согласно статье 6 Закона РК О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

А правопреемник залогодателя еще не зарегистрирован.

Хотя если Вы считаете мой вывод спорным, то с утверждением о том, что «права, подлежащие обязательной государственной регистрации в правовом кадастре, возникают с момента их государственной регистрации», Вы спорить не будете?

[APEKA]

Вернулась к теме, просмотрела ответы. Мила, зерно в ваших суждениях: в ситуации с моим клиентом банк не сможет реализовать право на реализацию залога без госрегистрации замены стороны в договоре. Вопрос в том, сколько мне удастся продержать его "на коротком поводке"...