Есть варианты решения проблемы с имуществом?

[Кадыров Ренат]

Ситуация такая: Есть земельный участок, выделенный Х. Этот Х "продает" этот участок Челу, продает Распиской, на которой есть написнное согласие супруги - на тот момент супруги. Чел начинает оформлять все документы и одновременно строит на этом земельном участке дом. Значит оформляет документы по легализации на имя Х, получает Акт на землю на имя Х, получает Техпаспорт... однако не успевает зарегить право собственности на имя Х - Х умирает. Проходит чуток времени и Чел озадачивается оформлением своих прав на этот земучасток. Однако, как всегда и бывает ему все отказывают в оформлении. Обращается в суд о признании сделкой состоявшейся... Суд отказывает, говорит что надо в исковом порядке да еще и в ответчики писать наследников... Наследников никто никогда и в глаза не видел... бывшая супруга умотала кудато и найти её непредставляется возможным... детей у него никто не видел... вопрос классический ЧТО ДЕЛАТЬ ЧЕЛУ?

можно было было просто признать сделку состоявшейся, но возникает один вопрос у суда - право собственности у Х не возникло, соответственно Х не имел права "продавать" Челу...

Вот сижу и думу думаю... но ничего в голову не идет... видать понедельник маст дай и может во вторник чего в голову придет...

Решился посоветковаться с форумчанами, есть мысли толковые по поводу разрешения ситуации?

Изменено 28 Сентября 2009 пользователем Renat.kz

[Ирина 1973]

Не понятно............как мог Х продать участок, если не являлся собственником??? (не успевает зарегить право собственности на имя Х).????????

[Кадыров Ренат]

слово "продает" у меня стоит в кавычках ))) да и нередки случаи когда продается земля, неоформленная, по расписке ))) в конце концов у нас же правовое государство ))))

Изменено 28 Сентября 2009 пользователем Renat.kz

[Кадыров Ренат]

Практических рекомендаций нету... пора форум переименовывать в ПОДВАЛ )))))))

[Neron]

Ренат, может есть смысл покумекать в части признания права собственности как на бесхозное имущество, при этом твой чел надлежащим образом за ним ухаживал и т.д. и посему в силу приобретательной давности...бла-бла-бла по ст.240ГК. Вобщем обрати внимание на ст. 242ГК, а еще мона попробовать узаконить право собственности на постройку и участок - см. п. 3 ст. 244ГК. Щас у меня времени нет, вобщем пока читай-изучай, будут вопросы - обсудим.

Изменено 28 Сентября 2009 пользователем Neron

[Кадыров Ренат]

Ренат, может есть смысл покумекать в части признания права собственности как на бесхозное имущество, при этом твой чел надлежащим образом за ним ухаживал и т.д. и посему в силу приобретательной давности...бла-бла-бла по ст.240ГК. Вобщем обрати внимание на ст. 242ГК, а еще мона попробовать узаконить право собственности на постройку и участок - см. п. 3 ст. 244ГК. Щас у меня времени нет, вобщем пока читай-изучай, будут вопросы - обсудим.

Мысля по приобретательской интересная, но трудно выполнимая - слишком мало времени прошло...

По поводу признания бесхозяйной - не сталкивался с таким...

В плане узаконения постройки - допускается, но земля уже узаконенна на имя Х по легализации и повторное предоставление на Чела думаю врятли получится...

[Кадыров Ренат]

поднимаю темку, может найдется спец с новым видением...

[Гость Ahmetova]

Обычно такие вещи не распиской оформляют, а доверенностью (плюс еще к доверенности нотариусы составляют какой-то странный документ, чья правовая природа лично мне не понятна). И судя по тому, что чел много чего на имя Х оформил, такая доверенность у него была. Потом по доверенности продают дом "третьему" лицу и всё - товарищ Х уже и не собственник. Там что, срок доверенности истек? Хотя, учитывая, что Х скончался, доверенность уже того - тю-тю...

Мда... задачка.

Изменено 29 Сентября 2009 пользователем Ahmetova

[Neron]

Так...давай рассуждать. Получается опасений по требованиям со стороны наследников у тебя нет? Впрочем, там наверное можно будет корявинько по основаниям "Добросовестности приобретения" попытаться выскочить. Так, а что скажешь по поводу вот этого: ст.240 "3. Гражданин или юридическое лицо, которые ссылаются на давность владения, могут присоединить к своему владению все то время, в течение которого владел данной вещью тот, чьими правопреемниками они являются"? "Правоприемник" тут ведь не дается в качестве определения.

[Искатель Истины]

Обращается в суд о признании сделкой состоявшейся... Суд отказывает, говорит что надо в исковом порядке да еще и в ответчики писать наследников...

На скорую руку - почему наследники ответчики то? Сделка же была, когда Х был живой . Обжаловали?

[Кадыров Ренат]

На скорую руку - почему наследники ответчики то? Сделка же была, когда Х был живой . Обжаловали?

А это у судьи спросить нада ))) я с ней пытался обговорить - а она ни в какую.... какие то свои у неё убеждения по этому поводу

[Amangali]

Поупражняемся. Вы покупаете по договору квартиру, но еще не зарегистрировали право собственности. Какое право у вас возникло в этом промежутке? - правильно, на регистрацию собственности, то есть обязательственное. Если продавец откажется пойти в ЦОН, то вы вправе требовать только регистрацию сделки по суду (п.2 ст.155 ГК), но не на защиту вещного права, которое еще не наступило.

К чему я это? А к вопросу о том, могу ли продать свое право покупателя недвижимой вещи, то есть уступить по сделке право на регистрацию права собственности другому лицу? Почему нет? К примеру, вчера оформил купчую на квартиру, сегодня уезжаю навсегда, регистрировать некогда и уступаю это право по договору новому покупателю.

Вот и в данном случае, почему не потребовать по суду признания состоявшейся сделки с Х направленной на уступку приобретения земельного права, ведь именно это и было целью сделки. Здесь происходит переход прав и обязанностей не собственника земли, но покупателя, как-бы аналогия с наследственной трансмиссией (ст.1072-4 ГК)

В общем попытайтесь убедить судью, что закон она не нарушит.

[М.Ю.]

Поупражняемся. Вы покупаете по договору квартиру, но еще не зарегистрировали право собственности. Какое право у вас возникло в этом промежутке? - правильно, на регистрацию собственности, то есть обязательственное. Если продавец откажется пойти в ЦОН, то вы вправе требовать только регистрацию сделки по суду (п.2 ст.155 ГК), но не на защиту вещного права, которое еще не наступило.

К чему я это? А к вопросу о том, могу ли продать свое право покупателя недвижимой вещи, то есть уступить по сделке право на регистрацию права собственности другому лицу? Почему нет? К примеру, вчера оформил купчую на квартиру, сегодня уезжаю навсегда, регистрировать некогда и уступаю это право по договору новому покупателю.

Вот и в данном случае, почему не потребовать по суду признания состоявшейся сделки с Х направленной на уступку приобретения земельного права, ведь именно это и было целью сделки. Здесь происходит переход прав и обязанностей не собственника земли, но покупателя, как-бы аналогия с наследственной трансмиссией (ст.1072-4 ГК)

Да, интересная идея. Правда, у покупателя возникло не обязательственное право, а т.н. право на правообразование, когда юридический состав ещё не сложился полностью и соответствующего вещно-правового эффекта не возникло. Здесь как бы всё "застряло" на пути от правоспособности к субъективному праву. По наследству такая штука переходит точно. Если такую сделку рассматривать в свете п.2 ст.235 ГК как иную сделку об отчуждении имущества, то тогда можно допустить, что приобретатель становится собственником.

[Кадыров Ренат]

Мысли очень интересные ) Но суть в том, что у прежнего "собственника" не возникало право собственности !!! Документы получены (Акт на землю по легализации, техпаспорт) НО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО т.е. не возникло у Х, доверенности у Чела на продажу не было, были только доверенности на оформление документов...

[apita]

А если в этой ситуации руководствоваться п.5 ст.291 ГПК РК и ст.292 ГПК РК?

[Искатель Истины]

А это у судьи спросить нада ))) я с ней пытался обговорить - а она ни в какую.... какие то свои у неё убеждения по этому поводу

Чего то я не пойму. Вы писали, что Чел обращался в суд и судья ему отказал. Вот я и спрашиваю - обжаловали, чтобы понять перспективу судебной реанимации...

[adviser]

Мысли очень интересные ) Но суть в том, что у прежнего "собственника" не возникало право собственности !!! Документы получены (Акт на землю по легализации, техпаспорт) НО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО т.е. не возникло у Х, доверенности у Чела на продажу не было, были только доверенности на оформление документов...

а как Х тада дал распику Челу на оформление его же права собственности? то бишь какими доками он мотивировал при даче той же злополучной распики?

[Amangali]

Мысли очень интересные ) Но суть в том, что у прежнего "собственника" не возникало право собственности !!! Документы получены (Акт на землю по легализации, техпаспорт) НО ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАНО т.е. не возникло у Х, доверенности у Чела на продажу не было, были только доверенности на оформление документов...

Я об этой сути и говорю - приобретается не право собственности у собственника, а право приобретателя собственности, то есть производится замена стороны в сделке. Ведь когда платили, Х еще не был собственником земли, значит продолжая оформлять документы на землю на него, в правовом отношении вы уже действовали не в его интересе, а в своем, так как вступили с Х в сделку. М.Ю. считает это правообразованием, но такого понятия в позитивном праве пока нет. Есть уступка права по сделке и это есть обязательство.

Если провести хотя бы одно такое дело через наш узко мыслящий суд и превратить в практику, то можно легализовать большую незарегистрированную кучу имущества умерших либо ликвидированных владельцев.

[Кадыров Ренат]

В расписке той написано, что Х продал Челу земучасток с согласия супруги, указана сумма и прочая...

2Amangali: право собственности не возникло у Х, так что единственным вариантом, ИМХО канешна, может быть только регистрация по "действующей" доверенности на Х и потом уж установление сделки состоявшейся.... Но вот вопрос в чем, доверенность то считается прекращенной с даты смерти доверителя, и как бы не хотелось потом расхлебывать возможные последствия ))

[М.Ю.]

Есть уступка права по сделке и это есть обязательство.

Мне просто не совсем понятно, что это за обязательство. У продавца нет перед покупателем обязанности зарегистрировать право, ст.155 ГК не предусматривает возможности понуждать.

Вариантом, который соответствует закону был бы, например, такой: находятся наследники, на основании ст.45 Закона о гос. регистрации прав регистрируют право собственности на умершего. И, если в результате дата возникновения права собственности у умершего будет предшествовать дате выписки этой доверенности, то тогда сделку можно признавать действительной, заключённой или как-то там ещё.

[Кадыров Ренат]

Вариантом, который соответствует закону был бы, например, такой: находятся наследники, на основании ст.45 Закона о гос. регистрации прав регистрируют право собственности на умершего. И, если в результате дата возникновения права собственности у умершего будет предшествовать дате выписки этой доверенности, то тогда сделку можно признавать действительной, заключённой или как-то там ещё.

Вся проблема в том, что наследников то найти невозможно...

[Amangali]

Мне просто не совсем понятно, что это за обязательство. У продавца нет перед покупателем обязанности зарегистрировать право, ст.155 ГК не предусматривает возможности понуждать.

Вариантом, который соответствует закону был бы, например, такой: находятся наследники, на основании ст.45 Закона о гос. регистрации прав регистрируют право собственности на умершего. И, если в результате дата возникновения права собственности у умершего будет предшествовать дате выписки этой доверенности, то тогда сделку можно признавать действительной, заключённой или как-то там ещё.

Давайте по порядку.

1. Обязанность участников сделки зарегистрировать переход прав на недвижимое имущество предусмотрено ГК и отдельным законом. Обязательство далеко не всегда предусматривает возможность его принудительного исполнения, так как принципом гражданско-правовой ответственности за неисполнение обязательства является имущественная компенсация. Так нельзя исполнителя заставить выполнить услугу против его воли - только взыскать убытки. Это то, что касается ответственности за невыполнение гражданско-правового обязательства. Обязанность продавца зарегистрировать отчуждение недвижимости является к тому же публично-правовой и ее невыполнение прямо не влечет гражданско-правовую ответственность, так как обходится частно-публичным порядком (п.2 ст.155 ГК). Итожим: незарегистрированная сделка не считается совершенной в части перехода прав на недвижимое имущество, но обязательства у сторон возникли - зарегистрировать сделку, возможно передать деньги и нести ответственность за их исполнение.

2. Если мы не признаем законную возможность перехода прав покупателя на незарегистрированную недвижимость, то наследники здесь не помогут, так как они оформят право собственности после заключения сделки, на момент которой ее предмет не существовал. Поэтому наследники могут отказаться сделку исполнять.

[М.Ю.]

Обязанность продавца зарегистрировать отчуждение недвижимости является к тому же публично-правовой и ее невыполнение прямо не влечет гражданско-правовую ответственность, так как обходится частно-публичным порядком (п.2 ст.155 ГК). Итожим: незарегистрированная сделка не считается совершенной в части перехода прав на недвижимое имущество, но обязательства у сторон возникли - зарегистрировать сделку, возможно передать деньги и нести ответственность за их исполнение.

2. Если мы не признаем законную возможность перехода прав покупателя на незарегистрированную недвижимость, то наследники здесь не помогут, так как они оформят право собственности после заключения сделки, на момент которой ее предмет не существовал. Поэтому наследники могут отказаться сделку исполнять.

И я говорю о том, что эта обязанность для обоих является публично-правовой, нет между ними такого обязательства. Я так понял, что вы таки исходите из того, что ГК предусматривает для продавца отдельную обязанность перенесения права собственности на покупателя. Я то как раз считаю, что такой обязанности ГК не устанавливает, есть только обязанность передать вещь.

Мой вариант при всех прочих равных легитимный; посмотрите ст.45 Закона, там дата возникновения права собственности определяется на основании правоустанавливающих документов.

В целом же я допускаю ваш вариант, вопрос только в юридической природе.

[Кадыров Ренат]

Теория теорией, но практических предложений не поступило )))

[Жанна]

Теория теорией, но практических предложений не поступило )))

Теоретически думаю проблему решить возможно следующим образом, конечно не очень правильным образом, если попробовать выписать доверенность на продажу этого имущества от собственника, попросить знакомого нотариуса это сделать без самого собственника, рисков никаких нотариус нести не будет, т.к. вы пишите, что собственника давно в помине нет и его наследников тоже , так не лучше ли рассмотреть такой вариант, он и быстрее будет, и практически это реальнее. Тем более еще, что на самом деле споров в дальнейшем никаких между бывшим и нынешним собственником не возникнет.